宿迁区业主大会和业主委员会指导规则

1、宿迁市市区业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为了规范业主大会和业主委员会活动，维护业主的合法权益，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、住房和城乡建设部业主大会和业主委员会指导规则和江苏省物业管理条例等规定，结合我市实际，制定本规则。第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，在物业管理活动中，业主基于建筑物区分所有权，依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则行使共同管理权利、承担共同管理责任。第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，是业主大会的执行机构，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。第四条业主大会或业主委员会的

2、决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第五条业主大会和业主委员会，对物业管理区域内损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。第六条物业所在地的区（含开发区、园区、新区，下同）物业管理行政主管部门负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和备案。各街道办事处（乡镇人民政府）负责牵头组织辖区内小区业主大会召开、业主委员会成立，指导、监督业主大会和业主委员会的日常运作。第二章业主大会第七条本规则所称业主，是指房屋的所有权人，即房屋登记簿记载的权利人

3、。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第九条业主户数超过二百户的，可以按幢、单元为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。第十条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）：（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;（二）物业管理区域内业

4、主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。第十一条具备成立首次业主大会条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）已筹集的专项维修资金清册；（八）其他有关的文件资料。第十二条符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。建

5、设单位应当在物业交付使用前，按照规划总建筑面积0.5元/平方米（最高不超过20万元）的标准将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处（乡镇人民政府），并专户存储，由业主大会筹备组专项用于筹备工作，使用情况在首届业主委员会选举产生时向全体业主进行公示。剩余经费属于全体业主所有，业主委员会可以根据业主大会的决定申请使用，任何单位、个人不得挪用。第十三条首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处（乡镇人民政府）或者社区居（村）民委员会组织业主推荐产生。筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的

6、百分之六十。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）派工作人员担任。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示，公示时间不少于七日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。社区居委会应当在物业区域做好相关法律法规的宣传工作，引导广大业主依法参与业主大会的成立活动。第十四条首次业主大会筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；（二）拟订管理规约、业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；（五）依法确定首次业主大会会议表决规

7、则；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。第十五条业主代表候选人和业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、代表和委员的代表性和广泛性等因素，确定业主代表候选人和业主委员会委员候选人名单。业主大会筹备组中的业主代表应具备下列条件：具有完全民事行为能力；遵守管理规约，履行业主义务；遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作

8、时间。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费和电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员；担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。第十六条筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立业主大会议事规则和管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效。第十七条划分为一个物业管理区域的分

9、期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。第十八条业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案、审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同；（五）决定续聘、选聘和解聘物业服务企业；（六）筹集和使用专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途；（九）利用共有部分进行经营以及所得收

10、益的分配与使用；（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，并告知社区居（村）民委员会。第十九条业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（危及房屋使用安全需动用维修资金的紧急情况，按江苏省物业管理条例相关规定执行）；决定本规则第十八条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。推选业主代表参加业主大会会议的，业主大会会议决定事项应当经业主代表总人数过半数的业主代表同意

11、，但决定第十八条第（六）、第（七）款规定事项除外。通过业主代表决定相关事项，应当将决议通过的事项在物业管理区域内显著位置公示，公示期内百分之二十以上有投票权的业主持反对意见的，应当将决定事项征求全体业主意见后，根据全体业主的表决意见执行。第二十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分面积占建筑物总面积20姒上且人数占总人数20姒上业主提议的；（二）经有30%U上业主代表提议的；（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（四）业主大会议事规则或者管理

12、规约规定的其他情况。属于前款第一项情形的，业主委员会在接到提议后二十日内应当就所提的议题组织召开业主大会会议；书面提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、房号，业主委员会有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积，无法核实业主身份的提议人其提议无效。第二十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主，业主委员会应当组织发放、回收书面表决票，并做好签收和登记工作;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人

13、签名。第二十二条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第二十三条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数:（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。第二十四条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、

14、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。第二十五条业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。第二十六条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组，业主小组由该幢、单元全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：（一）推

15、选业主代表出席业主大会会议；（二）决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；（三）决定本小组范围内的其他事项。业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。第二十七条业主委员会应当在业主大会会议召开十五日前将会议通知、会议需要表决事项及有关材料在物业区域显著位置进行公告，公告时间不少于七日。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居（村）民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。第三章业主委员会第二十八条业主委

16、员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会由五至十一人的单数委员组成，原则每届任期三年，最长不超过五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定，业主代表任期与业委会委员任期相同。业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选为业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。设立候补委员的，应当和业主委员会一并备案。候补委员可以列席业主

17、委员会会议，但不具有表决权。第二十九条筹备组负责人应当自业主委员会委员选举产生之日起三日内组织召开首次业主委员会会议，并由委员根据业主大会议事规则推选产生业主委员会主任一名，副主任一至二名。第三十条依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。业主委员会应当自成立之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和区物业管理行政主管部门备案：（一）业主委员会备案申请书；（二）业主委员会委员、业主代表名单和基本情况；（三）业主大会议事规则和管理规约；（四）业主大会会议记录和会议决定；（五）其他应当提供的材料。街道办事处（乡镇人民政府）在接受备案材料后七日内，向业主委员会出具备

18、案证明。第三十一条业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章，或者由备案机关统一刻制业主委员会印章。第三十二条业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行以下职责:（一）按时召集和主持业主大会会议，报告执行业主大会决议、物业管理状况以及业主委员会的工作情况；（二）草拟业主大会议事规则及管理规约修改方案，提交业主大会表决；（三）草拟关于本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，提交业主大会表决；（四）配合街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会组织业主委员会的换届、委员补选工作；（五）执行业主大会续聘、选

19、聘、解聘物业服务企业的决定，负责与物业服务企业订立、变更物业服务合同；（六）草拟本物业区域内物业共用部位和共用设施设备收益分配方案，提交业主大会表决；（七）督促业主按时足额交纳物业服务费用及其它相关费用；（八）草拟专项维修资金使用、续筹方案，提交业主大会表决；（九）草拟改建、重建建筑物及其附属设施方案，提交业主大会表决；（十）督促业主、物业使用人遵守管理规约和本物业区域的其他有关规章制度；（十一）及时将业主大会的有关决定告知全体业主，并负责执行和组织实施;（十二）听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议，监督并协助物业服务企业履行物业服务（前期物业服务）合同；（十三）接受街道办事处（乡镇人民

20、政府）、社区居（村）民委员会的指导和监督，并积极配合做好本物业区域内的社区管理工作，协调业主之间及业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷；（十四）配合公安机关，共同做好维护物业区域内的治安和安全防范等相关工作；（十五）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。第三十三条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会和业主委员会的决定；（三）物业服务合同；（四）专项维修资金的筹集、使用情况；（五）物业共有部分的使用和收益情况；（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（八）其他应当向业主公开

21、的情况和资料。第三十四条业主委员会应当建立工作制度，在每年初制定本物业管理区域年度工作计划，并于年底向业主大会会议报告本年度工作情况；在物业管理区域内公告办公室电话号码、接待时间等，方便业主的咨询、投诉和监督；及时了解业主、物业使用人的意见和建议,协调业主之间及业主与物业服务企业之间的关系。第三十五条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。第三十六条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委

22、员会委员不能委托代理人参加会议。第三十七条业主委员会定期会议应当于会议召开七日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公告，公告时间不少于七日，并告知社区居（村）民委员会。第三十八条业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：（一）业主委员会备案证明；（二）业主清册；（三）业主大会、业主委员会会议记录；（四）业主大会、业主委员会的决定；（五）业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同、本物业区域的其他有关规章制度等；（六）有

23、关法律、法规和业务往来文件；（七）业主委员会委员选举及更换的有关材料；（八）公告及其证明材料；（九）业主意见及建议；（十）其他相关材料。第三十九条业主委员会应当建立印章管理规定及印章使用审批制度，并指定专人保管印章。使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定，同时做好印章使用记录。第四十条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告本物业区域所有收入、支出经费情况，接受业主的监督,并抄送社区

24、居（村）民委员会。第四十一条有下列情况之一的，业主委员会委员、筹备组成员、业主代表资格自行终止：（一）以书面方式提出辞职请求的;（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（三）丧失民事行为能力的；（四）依法被限制人身自由的；（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。第四十二条业主发现业主委员会委员、筹备组成员、业主代表有下列情况之一的，可以依照法律、法规、和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议是否终止其委员职务：（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬，谋取私利的；（三）向物业服务

25、企业销售商品、承揽业务的；（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；（五）其他侵害业主合法权益的行为。业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。第四十三条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。第四十四条业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。第四十五条业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选

26、举，并报告物业所在地的区（管委会）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。换届选举的程序参照本规则中首次业主大会筹备产生业主委员会的程序，或者按照业主大会通过的换届选举程序执行。第四十六条业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物在街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会的监督下移交给新一届业主委员会。第四十七条业主委员会备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和区物业管理行政主管部门办理备案变更手续。第四十八条因物业区域发生变更等原因导致业主大会、业主委员会解散的，在解散前

27、业主委员会应将档案等资料移交给物业所在地街道办事处（乡镇人民政府），并在其指导监督下，按照有关法律、法规的规定做好业主共同财产清算工作。第四章物业管理委员会第四十九条物业管理委员会成立条件:（一）不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导，筹备两次后仍不能成立的。（二）业主委员会长期不履行职责、无法正常开展工作，严重影响小区物业管理和安全稳定的，需要调整或重新选举业主委员会，经街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能选举产生新一届业主委员会且经超过半数以上业主同意的。第五十条物业管理委员会人员组成：物

28、业管理委员会由五至十一人的单数委员组成，其人员由街道办事处（乡镇人民政府）1人、派出所民警1人、社区居（村）民委员会1人、建设单位1人、业主代表等组成，主任由街道办事处（乡镇人民政府）代表或者委托的社区居（村）民委员会代表担任。业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）在业主中推荐产生。成员名单应当在所在物业管理区域内显著位置公示不低于15天。第五十一条物业管理委员会的职责：代行业主大会和业主委员会的职责。第五十二条物业管理委员会任期原则上不得超过三年，任期结束前三个月，对于符合成立业主大会条件的，应指导筹备工作，成立业主大会。第五十三条物业管理委员会代业主大会或业主委员会做出的决定，应在物业管理区

29、域内显著位置公示不少于十五天，在超过专有部分占已交付建筑物总面积过半数的业主且占已交付物业总人数过半数的业主同意后生效。物业管理委员会其他相关运行规则可参照业主委员会有关规定执行。第五章指导和监督第五十四条街道办事处（乡镇人民政府）是辖区内物业管理事务的指导和监督主体，全权负责业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。第五十五条具备成立首次业主大会条件的，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，街道办事处（乡镇人民政府）有权责令建设单位限期改正。第五十六条业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居（村）民委员会在街道办事处（