租赁合同效力

1、租赁合同效力转租合同效力如何认定，需要注意四大关键点！转租合同效力如何认定，需要注意四大关键点！承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转 租 的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁 物造 成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出 租人可 以解除合同。 ” 如果经过出租人同意的转租行为，承租人可 以转租。 那么此时存在两个租赁关系，出租人与承租人之间的租 赁合同关系， 承租人与次承租人之间的租赁关系，而此时两个租 赁合同都是合法 有效的，对此学界和实务界并无异议。但是未经 出租人同意的转租 行为中，法律赋予了出租人租赁合同解除权， 以保护其利益。转租 合

2、同效力如何认定，需要注意四大关键点：一、符合合同性质。根据合同法规定，租赁合同为诺成性合同。张某与王某之 间 的租赁合同虽未经出租人同意但这并不发生改变转租合同性质 的后 果，亦属诺成合同，该转租合同从双方意思表示一致时即生 效，因 此，该转租合同为有效合同。只不过该生效的转租合同的 效力随着 出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。根据 合同法 中的的规定，发生非法转租时，出租人可以解除合同 , 也可以不解除 合同。笔者认为出租人不解除合同时，转租关系依 然存在，转租合 同当然有效。出租人解除合同时，原生效的转租 合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后 无效。果而非转租

3、合同自始符合合同自由原则合同自由是合同法的一个重要原则，其目的是鼓励交易，维护 稳 定的市场秩序。笔者认为非法转租合同本质上属债权合同，债 权合 同成立的效力不应当受第三人约束，因此转租合同虽未经出 租人同 意，亦应为有效合同。三、 符合合同功能。法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益，但往 往 未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收 益，转租 行为的发生并不影响出租人实现收益，在某种情况下， 还可以确保 其收益。如承租人因种种原因无法对租赁物进行事实 上的占有、使用，若闲置不用，必然会浪费资源，对转租人也会造成损

4、失，这样反而使出租人的预期收益处于不确定状态。若非法转租合同有效，可以均衡各方当事人的利益。四、 与合同法第 51 条关于无权处分的规定并不冲突。根据合同法的规定未经出租人同意的转租行为是非法行为，但 承 租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同，这样的结论 看似 与合同法第 51 条存在矛盾，其实不然。按照 “特别规定优于 普通规 定 ”的原则，应优先适用合同法分则的规定。当然并非所 有非法转 租合同都有效，这里讲的有效都有一个共同的前提：次 承租人善意无过失即不知道或不应当知道承租人是无权处分行 为。在无权处分 条件下，对善意相对人给予特别保护，这一点也是现代市场经济对合同法所提出的必然

5、要求。总之，降低物流成本可为中小企业取得第三个利润源，而降低仓 储 成本又是取得第三个利润源泉的重要源泉之一。在当前从紧货币政策下，面对物价上涨、成本上升的不利形势，中小企业更应 眼睛向 内，加强内部仓储成本核算与分析，采取仓储成本控制的有效措施，提高仓储管理水平。篇二：租赁合同无效的情形哪些房屋租赁合同是无效的？作者：李丹来源：找法网日期： 2010 年 11 月 25 日 目前由于房价较高，加上房贷紧缩，房屋租赁市场异常繁荣， 为 了能够充分维护自身的合法权益，结合江苏省的司法实践笔者提醒您下列几种房屋租赁合同是无效的：一、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程 规 划许可证的

6、规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。 但在 一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部 门批准 建设的，人民法院应当认定有效。理由：房屋建设不能任意而为，事前及事后都不能取得规划许 可 的房屋是违章建筑，违反了规划许可的禁止性法律规定，法律 是不 会保护的。对这种房屋的租赁活动也是法律所禁止的，因此 租赁合 同也当然是无效的。二、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑 ，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法

7、院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。理由：为了规范房屋建筑的建设秩序，临时建筑也需要审批，事前未经批准，以及不按照批准内容建设的临时建筑，事后也未得到相关部门批准显然违反了法律的强制性规定也不受法律保护，禁止其出租也是理所当然的。三、属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋理由：法律规定需要验收而没有经过安全验收的房屋是禁止投入使用的，这样的房屋出租违反了法律的禁止性规定，依法应无效。附：根据公安部第 106号建设工程消防监督管理规定下列房屋必须经过消防验收：第十三条对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公

8、安机关消防机构申请消防验收：（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场 ;（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆 的 阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、 疗养院 的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍

9、，劳动密集型企业的员工集体宿舍；（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉 0K 厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱 乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。第十四条对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当 向 公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾 指 挥调度楼、广播电视楼、档案楼；（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万 平 方米或者建筑高度超过五十米的其他公共建筑；四） 城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；五） 生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供