《按揭知识及流程》ppt课件

1、按揭知识与流程目目 录录按揭知识按揭知识按揭流程按揭流程问题答疑问题答疑第一部分第一部分 按揭知识按揭知识二手房按揭定义；二手房按揭定义；恳求贷款的根本条件；恳求贷款的根本条件；贷款要素；贷款要素；二手房按揭相关费用；二手房按揭相关费用；需求预备的资料；需求预备的资料；风险控制；风险控制； 第二部分第二部分 按揭流程按揭流程 资料预备；资料预备； 银行审批；银行审批； 权证权证 返件及后续；返件及后续；第三部分第三部分 问题答疑问题答疑 自在提问阶段！自在提问阶段！第一部分第一部分 按揭知识按揭知识一、二手房按揭定义一、二手房按揭定义 个人二手房贷款是银行运个人二手房贷款是银行运用自有信贷资金

2、向借款人发放用自有信贷资金向借款人发放的用于购买售房人已获得房屋的用于购买售房人已获得房屋产权证、具有完全处置权益，产权证、具有完全处置权益，在二级市场上合法买卖的个人在二级市场上合法买卖的个人住房或商用房贷款。在贷款期住房或商用房贷款。在贷款期间，借款人所购房产的权益或间，借款人所购房产的权益或一切权须抵押给银行，并按合一切权须抵押给银行，并按合同规定向银行还本付息。同规定向银行还本付息。二、恳求贷款的根本条件二、恳求贷款的根本条件1、 凡年满十八周岁，具有完全民事行为才干且具有凡年满十八周岁，具有完全民事行为才干且具有城镇常住户口或其他居留身份。城镇常住户口或其他居留身份。2、具有稳定的职

3、业和收入，信誉良好，有按期归还、具有稳定的职业和收入，信誉良好，有按期归还贷款本息的才干贷款本息的才干3、具有购房合同或协议。、具有购房合同或协议。4、 在银行开立活期储蓄存款帐户，并存入不低于在银行开立活期储蓄存款帐户，并存入不低于30%购房首期款；购房首期款；4、 赞同以所购房产作抵押。赞同以所购房产作抵押。5、 所购房屋的产权必需明晰，具有完全产权的私房所购房屋的产权必需明晰，具有完全产权的私房且可进入房地产市场买卖并能抵押。且可进入房地产市场买卖并能抵押。 三、贷款要素三、贷款要素w 贷款比例、年限、利率贷款比例、年限、利率w 一一. 房屋价值确实定根据各银行指定房屋价值确实定根据各银

4、行指定评价事务所对二手房的价值评价确定。评价事务所对二手房的价值评价确定。在成交价与评价价之间取低值，普通情在成交价与评价价之间取低值，普通情况评价公司由于是站在银行的立场上评价，况评价公司由于是站在银行的立场上评价，所以会价钱普遍偏低所以会价钱普遍偏低w 二二.贷款比例及年限确定：贷款比例及年限确定：1.影响要素影响要素: 房屋建筑年限房屋建筑年限 、土地性质、土地性质、房屋面积、借款人资质及征信情情况、能房屋面积、借款人资质及征信情情况、能否为初次购房、经办银行个贷指点思想等否为初次购房、经办银行个贷指点思想等2.普通情况下：普通情况下：10年以内的出让地，年以内的出让地，借款人征信良好，

5、初次购房的均可到借款人征信良好，初次购房的均可到达达7成成20年；年；3.假设是划拨地要贷满假设是划拨地要贷满7成，需先与信成，需先与信贷员沟通；但划拨地是小区房的普通贷员沟通；但划拨地是小区房的普通可以贷满可以贷满7成；成；4.假设客户个人征信不好，除需解释假设客户个人征信不好，除需解释缘由外，还需提供相关证据；同时有缘由外，还需提供相关证据；同时有能够在终审时遭遇降成；能够在终审时遭遇降成；4.贷款年限加上借款人年龄不能超越借款贷款年限加上借款人年龄不能超越借款人法定退休年龄。男人法定退休年龄。男65岁，女岁，女60岁。贷岁。贷款年限加上借款人年龄不能超越借款人法款年限加上借款人年龄不能超

6、越借款人法定退休年龄。定退休年龄。5.其他个案需直接沟通确定；最好是一切其他个案需直接沟通确定；最好是一切案子在合同谈判过程中均能与协作按揭经案子在合同谈判过程中均能与协作按揭经办人进展确定，主要是应对银行金融政策办人进展确定，主要是应对银行金融政策发生变化所带来的风险；另外还可经过一发生变化所带来的风险；另外还可经过一对一的个案交流，让按揭专员为其提供个对一的个案交流，让按揭专员为其提供个性化指点，选择适宜的银行性化指点，选择适宜的银行三利率三利率1.普通情况下，第一套住宅普通情况下，第一套住宅是基准利率下浮是基准利率下浮15%；2.第二套住宅基准利率上浮第二套住宅基准利率上浮10%；3.商

7、用住宅基准利率上浮商用住宅基准利率上浮10%4.详细个案详细咨询；详细个案详细咨询；四、相关费用四、相关费用 1、评价费：、评价费：20万以内万以内260元元 评价公司收评价公司收 2、代收公证费：普件、代收公证费：普件200元元 快快快件收快件收300元公证处收。元公证处收。 3、代收抵押登记费：、代收抵押登记费：80元元 沙区沙区90元房交所收取元房交所收取7、放款印花税：贷款额、放款印花税：贷款额0.05 国家征收国家征收10万就是万就是5元元五、需求预备的资料五、需求预备的资料一借款人资料一借款人资料1. 借款人借款人及配偶借款人借款人及配偶合法的身份证件、户口、合法的身份证件、户口、

8、婚姻证明；婚姻证明；2. 借款人经济收入证明或借款人经济收入证明或职业证明；职业证明；二所购房屋资料二所购房屋资料1、产权人卖方提供资料：、产权人卖方提供资料：房屋一切权证原件、产房屋一切权证原件、产权人和共有财富人的身份证权人和共有财富人的身份证明、户口证明、婚姻证明原明、户口证明、婚姻证明原件，假设有代理人还需提供件，假设有代理人还需提供代理人身份证明公证委托书代理人身份证明公证委托书原件。原件。2. 与售房人签署的与售房人签署的；3. 首付款证明；放款前提首付款证明；放款前提供供4. 所购房屋产权共有人赞同所购房屋产权共有人赞同出卖房屋的书面授权文件；出卖房屋的书面授权文件；六、风险控制

9、六、风险控制1.按主体来讲：分对银行的按主体来讲：分对银行的风险，对公司担保公司或风险，对公司担保公司或普通公司的风险；普通公司的风险；2.对银行的风险：对银行的风险：a.担保标的物不存在，质量担保标的物不存在，质量达不到要求价钱虚高，买卖达不到要求价钱虚高，买卖虚伪，恶意套取资金所带来虚伪，恶意套取资金所带来的风险的风险b.借款人资质不好，收入不借款人资质不好，收入不稳定，抵抗风险才干弱导致稳定，抵抗风险才干弱导致无法履行债务；无法履行债务；c.房地产市场不稳定带来的房地产市场不稳定带来的不可控风险；不可控风险；d.以贷款银行为抵押权人的以贷款银行为抵押权人的手续未完备贷款已出，而遭手续未完

10、备贷款已出，而遭遇司法冻结导致的权益受损；遇司法冻结导致的权益受损；3.对公司担保公司或普通公司的风险：对公司担保公司或普通公司的风险：a.客户恶意隐瞒现实，制造虚伪买卖而带客户恶意隐瞒现实，制造虚伪买卖而带来的对银行失约的风险；来的对银行失约的风险；b.抵押未办回入库途中的一切风险；抵押未办回入库途中的一切风险；4. 本质上来讲，作为代理银行业务种类本质上来讲，作为代理银行业务种类的公司一切的风险，只是银行将本人的的公司一切的风险，只是银行将本人的风险分解到其协作公司的一种途径；风险分解到其协作公司的一种途径；5.公司控制风险的手段：公司控制风险的手段：a.选择优质的客户，并尽能够的经过一线

11、选择优质的客户，并尽能够的经过一线员工与客户沟通的方式，追求真实的买员工与客户沟通的方式，追求真实的买卖；卖；b.保证从过户之后一切手续的可控性，保证从过户之后一切手续的可控性，并尽量缩短时间；并尽量缩短时间； 即从放款开场，经过借款人即从放款开场，经过借款人公证及银行授权的方式，保证公证及银行授权的方式，保证回执单在手，买卖费用已清，回执单在手，买卖费用已清，拥有取证办抵押的权益；拥有取证办抵押的权益； 而只需真正将抵押完成，法而只需真正将抵押完成，法院冻结之类的风险才能够真正院冻结之类的风险才能够真正解除；解除；第二部分第二部分 按揭流程按揭流程w一、资料预备一、资料预备1.借款人资料借款

12、人资料2.所购房屋资料及产权人资料；所购房屋资料及产权人资料； 3.评价：初评已回；评价：初评已回；4.约银行客户经理面签；约银行客户经理面签；24小时小时5.合同填写及完好；合同填写及完好；24小时小时6.做好登记并交银行进入审批做好登记并交银行进入审批当天当天二、银行审批二、银行审批w 一确定借款人恳求：一确定借款人恳求：w 13个任务日个任务日w 普通有三种方式普通有三种方式w 1.客户经理录机，经过网审流程；评客户经理录机，经过网审流程；评分系统有些可以直接审过；有些需求分系统有些可以直接审过；有些需求经过人工审核；普通在次日将纸张资经过人工审核；普通在次日将纸张资料送回分行个贷部；这

13、种方式速度较料送回分行个贷部；这种方式速度较快，在快，在13个任务日会有结果；个任务日会有结果；2.客户经理录机，并将纸张资料扫描上客户经理录机，并将纸张资料扫描上传，待分行进展二级审批完成终审；这传，待分行进展二级审批完成终审；这种效率很低，假设要保证第一种的速度，种效率很低，假设要保证第一种的速度，至少需添加一名客户经理；至少需添加一名客户经理；3.客户经理初审交本支行个贷部担任人客户经理初审交本支行个贷部担任人签字，另加行长签字，一级审批完成；签字，另加行长签字，一级审批完成；这种最快在这种最快在1个任务日可完成终审；但这个任务日可完成终审；但这种支行的权益太大，有很多潜在问题；种支行的

14、权益太大，有很多潜在问题；二进入放款审核二进入放款审核见过户回执单见过户回执单3个任务日完成放款到帐个任务日完成放款到帐1.通知公司安排买卖双方到买卖所过户，通知公司安排买卖双方到买卖所过户，最好能在此时安排写上权证取证人员的最好能在此时安排写上权证取证人员的姓名并将过户回执单原件拿回银行；姓名并将过户回执单原件拿回银行；2.公司商务经过流程安排评价公司将正评送公司商务经过流程安排评价公司将正评送回银行预备放款；回银行预备放款；3.公司商务检查相关按揭费用及过户代收费公司商务检查相关按揭费用及过户代收费能否曾经完清；能否曾经完清；4.检查首付款手续能否合标；检查首付款手续能否合标；5.检查借款

15、人能否已将领证办抵押的手续检查借款人能否已将领证办抵押的手续委托于我司相关任务人员；委托于我司相关任务人员； 6.出具盖有公司章的放款确认书交银行审出具盖有公司章的放款确认书交银行审核放款；核放款；三、权证三、权证公司内部流程公司内部流程1.过户后回执单应交给权证商务，过户后回执单应交给权证商务，1个任务日个任务日应到达相应区域的取证人员应到达相应区域的取证人员2.同时商务会根据买卖所能否进展取证抵押并同时商务会根据买卖所能否进展取证抵押并案处置的特点，安排到各银行取证将办抵押案处置的特点，安排到各银行取证将办抵押资料一并交给相应区域的取证人员；资料一并交给相应区域的取证人员；3.另外，取证人员会根据买卖所的要求筛取出另外，取证人员会根据买卖所的要求筛取出那些不需求受托人或本人出场的件；那些不需求受托人或本人出场的件；4.1个任务日后，相应人员去取证，尽量个任务日后，相应人员去取证，尽量争取客户可以到场配合办理取证或抵押；争取客户可以到场配合办理取证或抵押；假设不行的，将安排出公证书去办理；假设不行的，将安排出公证书去办理；5.普通抵押办理后普通抵押办理后1个任务日就可以去取个任务日就可以去取资料了；资料了；四、返件及后续四、返件及后续1.