房地产估价理论与方法作业题计算选择题

1、房地产估价理论与方法（计算选择题）2004 年12、某套住宅总价为30 万元，套内建筑面积为125m2 ，套内墙体面积为20n2,分摊的共有建筑面积为25南。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元 /m2。A、 1667 B 、 1765 C 、 1875 D、 2000答案：单价=30 万元 /（ 15+25） =2000元 /m226、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8 ,楼面地价为700元/m2 现按规划拟改为商业用地，容积率为5，楼面地价为960 元 / m 2。理论上应补地价（）。A、 78 万元 B 、 882 万元 C 、 1210 万元D、 1272 万元答案：

2、理论上应补地价 =（960X5-700 X0.8 ） X 3000=1272万元312.某建筑物的建筑面积为 2000 m2,占地面积为3000 m2,现在重新获得 该土地的价格为800元/ m,建筑物重置价格为900元/希，而市场上该类房地产正 常交易价格为1800 元 / m 2。该建筑物的成新率为（） 。A、 44% B 、 50%C、 67% D 、 86%答案：成新率=(1800X2000-800 X3000) / (900X2000) =67%14、 现需评估某宗房地产2004 年 10 月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m：成交日期为2004年1月末，该类房地产自2

3、003年7月末至2004年 6 月末每月价格递增1%， 2004 年 6 月末至 2004 年 10 月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）。A、 2648元 / m2 B 、 2688元 / m2 C、 2708元 / m2 D 、 2734元 / m2答案：2500 X （ 1+1% 5+20X4=2708 元/m25 20、某房地产的土地取得成本为1000 万元，开发成本为3000 万元，管理费用为 200 万元，销售费用为300 万元，开发利润为500 万元，则该房地产的投资利润率为（） 。A、 10.0% B、 11.1% C 、 11.9%

4、D 、 12.5%答案：投资利润率=500/ （1000+3000+200+300） X 100%=11.1%621、某建筑物的建筑面积为200m，有效经过年数为 12年，重置价格为800 元 / m 2，建筑物经济寿命为40 年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。A、 10.2B、 11.0C、 11.3 D 、 11.5答案：建筑物现值=16-200 X 800X （ 1-2%） +40=11.296 万元722、某商铺的收益年限为 30年，年有效毛收入为 6000元/m2。假设净收/m2。益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（A、 14140B 、 4

5、2421 C 、 56561 D 、 60000答案：商铺目前的价值 =6000X75%/10%X 1-1/ （1+10% 30= 42421 元/m2829、某地区商品价格自2000 年至 2004 年分别为681 元 /m2、 712 元 /m2、744元/m2、781元/m2和815元/m：采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（） 。A、 849 元 / m 2 B 、 865 元 / m 2 C、 882 元 / m 2 D 、 915 元 / m 2答案：商铺2006 年的价格=P+di=681+（ 712-681） +（ 744-712） +（ 781-744） +

6、（815-781） /4 +6=882元/ m22005 年95、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2,建筑面积为100后，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价 格5000元/m：建筑面积120品，首次支付24万元，半年后付清余款 36万元；丙成 交价格4700元/m：建筑面积90n2,成交时一次性付清；丁成交价格4760元/m：建筑面积1100nt成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4 个可比实例实际单价的高低排译码为（） 。A、甲 乙丙丁 B、乙丁 甲丙C、乙 丙甲丁 D、丙 乙丁甲答案：总价甲=24

7、+16/（ 1+10%） 0.5+8/（ 1+10%） =47.54 万元；乙 =24+36/（ 1+10%） 0.5 =59.82 万元丁 =20+32.36/ （ 1+10%） =52.04 万元甲 =4754 元 / m 2；乙=4985 元 / m 2；丙=4200 元 / m 2；丁=4731 元 / m 2106、某宗地面积为5000 m2,现状容积率为0.8, 土地市场价值为4000元 /m：拟进行改造。批准的规划容积率为 5.0,楼面地价为1500元/ m2,则理论上应 补交地价（）万元。A、 1250B、 1750 C 、 2050 D 、 2150答案：应补交地价 =（5X

8、 1500-4000） /5000=175011 10、承租人甲与出租人乙于5 年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200 m2,租赁期限为8年，年租金固定不变为 480元/m2。现市场上类似住 宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%由承租人甲目前的权益价值为（）万元。A、 6.19 B 、 6.42 C 、 7.20 D 、 9.58答案：权益价值=（2000X600-200 X480） X 1-1/ （1+8% 3=6.19 万元1212、某套住宅建筑面积为 100 m2,套内建筑面积为 92m ,使用面积为 80m,每平方米的价格为3000元，则该套住宅每平方米建筑面积的价格

9、为（）元。A、 2400 B 、 2580 C 、 2607 D 、 2760答案：建筑单价=3000X80/100=2400元/ m21314、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别为 6800元/m2、6700元/m2和6300元/m：根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别为0.3、 0.5 和 0.2 。如果分别采用加权算术平均法和中位数测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A、 -100 B 、 -50 C 、 50 D 、 100答案：差值二6200X0.3+6700 X 0.5+6300 X 0.2-6700=-50 元/m2

10、21416、某8年刖建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m,单位建筑面积的重置价格为800 元 / m 2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值为（）元。A、 76800 B 、 79104 C 、 77952 D 、 81562答案：建筑物现值=96000-1200 X 800X2.2%=79104 元15 18、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%， 每月可出租面积租金为 70元/ m 2,又知该写字楼可出租面积为10000 m2,运营运用率为 40%。假若该写字楼可出租剩

11、余年限为30 年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。A、 548.19 B 、 558.15C、 567.39 D 、 675.40答案：V=A/RX 1-1/(1+R) nAi=700 X 10000 X 12 X 60%GX 85%Vi=A/8%X 1-1/（1+8% 30=4822.83 万元；V2=70X 10000X 12X 60%X 75%/8%X 1-1/ （1+8% 30=4255.44 万元1621、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30 年时的价格为4000 元 / m2。若报酬率为6%、收益期限为50 年时，则该房地产的价格为（）元/ m

12、 2。A、 3800 B 、 4500 C 、 5200D、 5600答案：V=A/RX 1-1/(1+R) nV=4000, R=8% n=30, V=4000/8%X 1-1/ (1+8% 30=5600 元/ m2。1724、某商场建成于2000 年 10 月，收益期限从2000 年 10 月到 2040 年10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为用 50 万元。目前该类牧业无风险报酬率为商场在 2005 年 10 月的价值最接近于（A、 536 B 、 549 C 、 557 D 、120 万元，所平均空置率20%，年运营费5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该）万元。816答案：年

13、现金流入=120X 8%-50=46万元无风险报酬率=5X (1+60% =8%V=46/8%X 1-1/ (1+8% 35=536 万元1825、某在建工程土地使用年限40 年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m,所净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5 年，已知报酬率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为()万元。A、 4023.04 B 、 4074.10 C、 4768.50 D 、 5652.09答案：房地产现值=480/8%X 1-1/ (1+8% 40-3/ (1+12% 1.5=4768.50 万

14、元1928、某类房地产2001 年初至 2005 年初的价格分别为2300 元 / m2、 2450元/ m2、2650元/ m2、2830元/ m2和3000元/ m2,其增量的权重分别为 0.1、0.3、 0.2 和 0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001 年初为预期基期，则该类房地产于2006 年初的价格最接近于()元/ m 2。A、 3100B 、 3195 C 、 3285 D 、 3300答案：d= (2450-2300) X 0.1+ (2650-2450 ) X 0.3+ (2830-2650 ) X 0.2+ (3000-2850) X 0.4=1792V=2300+17

15、9X 5=3195 兀/ m20 32、已知临街矩形地块甲的总价为36 万元，临街宽度为20ft ，临街深度为 75ft 。在有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft ，临街深度为125ft 。运用四三二一法则，则地块乙的总地价为()万元。A、 65.4 B 、 81.8 C 、 87.2 D 、 109.0答案：V=36/ （40%X 30%+2% =40 万元，（40+40X9%）X 30/20=65.4 万元2006 年21 2、某宗土地上有一幢8 层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%假设该住宅楼的总价为 2000万元，平均单价为5000元/吊，楼面地价为1200 元 / m

16、2，则该宗土地的总价为（）万元。A、 、B 、 192 C 、 240D、 480答案：（1200X50%X 8） X （2000 万元 + 5000） + （ 50%X 8）户480 万元223、某套住宅的套内建筑面积为 145 m2,套内建筑面积为132 m2,应分摊 的公共部分建筑面积为 9 m2,按套内建筑面积计算的价格为 3500元/ m 2,则该套住 宅按建筑面积计算的价格为（）元 / m 2。A、 3000 B 、 3277 C、 3295 D 、 3599答案：3500 X 145/ （ 145+9） =3295.45 元/ m 2。23 6、某房地产现房价格为4000 元，预

17、计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300 元 / m 2（年末收取）。出租运营费用为每年50 元 / m 2。/ m 2。2假设折现率5%，风险补偿为200 元 / m 2，则该房地产的期房价格为（A、 3300 B 、 3324 C、 3335 D 、 3573答案：期房价格=现房价格- 预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值 -风险补偿=4000-（ 300-50） （ 1+5%） -（ 300-50） /（ 1+5%） 2-200=3335 元 / m 2。247、某仓库房地产土地面积为1000 m2,容积率为0.8,对应的土地单价为850元/ m2,现拟变更为

18、商业用地，容积率为 2.0 ,并已取得规划、国土等管理部门的认可。假定改为商业用地后楼面地价为2000 元 / m 2，则理论上应补地价的数额为（ ）万元。A、 93.75 B 、 115 C 、 293.75D、 315答案：需补交地价=楼面地价X （新容积率旧容积率）=（2000X2.0-850 ）X 1000=315 万元25 11、 某房地产在2006 年 3 月的价格为2009元 /m2， 现要调整为2006年 9月的价格。已知该类房地产2006年39的价格指数分别为99.4、94.8、96.6、105.1、 109.3 、 112.7 和 118.3 （均以上个月为基数100） ，

19、则该房地产2006 年 9 月的价格为（ ）元/m2。A、 2700.8 B 、 2800.1 C 、 2800.8D、 2817.7答案：2009 X 94.8/100 X 96.6/100 X 105.1/100 X 109.3/100 X 112.7/100 X 118.3/100=2817.71 元 /m2。2612、某宗房地产交易的成交价格为30 万元，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A、 2593 B 、 2619 C 、 2727 D 、

20、2862答案：设建筑面积为 A,建筑面积二套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，即A=100/(1-10%)=111.11 m2,该房地产一次性付清的价格 =30 X30%+30X 70盼(1+6%+ 111.11=2593.04 元/m，22716、某企业开发某土地，土地重新取得成本为 1000元/m,正常开发成 本为1500元/ m2,管理费用为前两项的 5%投资利息占直接成本的 5%销售费用 为 100 元 / m 2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（）元 / m 2。A、 1840 B 、 2840 C 、 2960D、 3000答案： 开发完成的地价=土地取得成本+开发成本+管理费

21、用+投资利息+销售费用+销售税费=1000+1500X （ 1+16% +100=3000元/ m2。28 17、某宗房地产建筑物建成于1991 年 10 月 1 日，经济寿命为60 年。后于 1996 年 10 月 1 日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50 年 （从补办之日算起）。 2006 年 10 月 1 日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000 万元，建筑物重新购建价格为3000 万元，残值率为0。则在估价时点（2006 年 10 月 1 日）该房地产的评估价值为（）万元。A、 4091 B 、 4182C、 4250 D 、 5000答案：当

22、 R=0 时，V=cq=3000X （ 1-t/N ） X 100%=300（X （ 1-15/60 ） =2181.82万元，在估价时点的房地产评估价值=2250+2000=4250万元29 20、某在建工程土地使用年限50 年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为17500m,所净收益为350万元。目前该项目已建设 2年，估 计该项目至建成还需2.5 年，已知市场上同类房地产报酬率为7%，折现率为10%，则该项目续建完成后的总现值为（）万元。A、 3758.57 B 、 3942.03 C 、 3966.10 D 、 4769.85答案：V=A/RX 1-1/ (1+R n/

23、 (1+rd) t=350/7%X 11/ (1+7% 50-4.5 / (1+10%2.5 =3758.57 万元3026、现有某待开发项目建筑面积为3850 m2,从当前开始开发期为 2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%， 半年后和一年后分别出售其余的30%和 20%，出售的平均单价为2850 元 / m 2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为()万元。A、 766B、 791 C、 913 D 、 1046答案：该项目开发完成后白总价值的当前现值=2850X 3850X 50%/ (1+15%2+30%/( 1+15%) 2.5+20%/( 1+15%)

24、 3=791.24 万元31 30、已知临街矩形地块甲的总价为40/2万元，临街深度为50m临街宽度为30/15m。临街深度为100m临街宽度为15m在有一相邻矩形地块乙，临街深度为150m,临街宽度为15nl运用四三二一法则，则地块乙的总地价为()万元。A、 23.4 B 、 28.6C、 33.4 D 、 46.8答案：设标准临街宗地总价为A万元，40/2=AX (40%+30%, A=28.57万元，乙地块的总价=28.57+28.57 X ( 9%+8% =33.4万元3231、某居民楼总建筑面积为 5000 m2,总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一

25、套单元式住宅，建筑面积为150 m2,房地总价值为35 万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（） 。A、 3% B 、 3.5% C 、 7% D、 4%答案：35- （1000-500） /5000 X 150/500=4%2007 年3310、某期房预计2 年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元 / m 2，出租的年末净收益为500 元 / m 2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/ m 2。A、 3473 B 、 4365 C 、 4500 D 、 4635答案：期房价格=现房价格- 预计从期房达到现房期间现房出租的

26、净收益的折现值-风险补偿=4500-500/ （1+8% -500/ （1+8% 2-4500 X 3%=3473元 / m2。3418、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50 万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150 万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。A、0 50 B、50 75 C、50 100 D、100 150答案：50+50/150 X 50=66.67 万元3520、某地区房交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%/ m 2。和6%某宗房地产建筑面积为 120 m2,买卖双方商定，买方付给卖方 30

27、万元，并由买方交纳所有的税费。由该宗房地产的正常交易单价为（A、 2427.18B、 2500.00 C 、 2575.00D、 2659.57答案：正常成交价格=卖方实际得到的价格/ （ 1-应由卖方缴纳的税费比率）=300000/（ 1-6%） /120 m2=2659.57 元 / m2。36 21 、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元 / m 2，安装工程费为450 元 / m 2（其中人工费为50 元 / m2） ，装饰装修工程直接费为900元/m（其中人工费为45元/吊），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接率的15%， 安装工程综合费率为安装工程人

28、工费的75%， 装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为（ ）元/ m 2。A、 2204.55 B、 2397.99 C 、 3237.60 D 、 3345.64答案：780 X （1+15% +450+50X 75%+900+45< 72%元/ n2X （1+3.5%） =2397.99元 / m237 22、 某房地产的重建价格为2000 万元， 已知在建造期间中央空调系统因功率较大较正常情况多投入150 万元，投入使用后每年多耗电费0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为15 年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产

29、扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A、 1838.00 B、 1844.55C 、 1845.87 D 、 1850.00答案：2000-150-0.8 - 12%GX 1-1/ (1+12% 15=1844.55 万元23827、某在建工程规划建设面积为12400 m, 土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2 年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60 元 / m 2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1 年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产现值

30、为()万元。A、 2281.83B、 2474.60C、 3798.30 D 、 4119.18答案：V=A/RX 1-1/ (1+R n/ (1+rd) t=60X 12400X 12X65%X 90%GX (1-25%) /8%X 11/ (1+8% 40-2.5 / (1+14% 1.5=3798.30 万元39 29、 通过市场调研，获得某类房地产2002 年至 2006 年的价格分别为3405元 / m 2、3565 元/ m 2、3730 元/ m 2、3905 元/ m 2、 4075 元/ m 2，则采用平均增减量预测该类房地产2008 年的价格为()元 / m 2。A、407

31、5.0 B、4242.5 C、4410.0D 、 4577.52答案：d= (160+165+175+170) /4 =167.5 兀/ m2008 年的价格 V6=P0+di=3405+167.5 X 6=4410 元/ m 2。4032、某房地产开发用地，其土地面积为10000 m2, 土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2 ，楼面地价为1500 元 / m 2。后经规划调整，容积率提高到 1.6 ，楼面地价不变，则该房地产开发用地容积率提高需补地价()万元。A、 375 B 、 450 C 、 500D、 600答案：需补交地价=楼面地价x （新容积率旧容积率）=1500X （ 1

32、.6-1.2 ）=600 万元2008 年41 5、 某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路 20 元，燃气18 元，供水14 元，排水16 元，热力12 元，供电25 元，通信8元，场地平整15 元，由该地区“五通一平”的正常费用为（ ）元 / m 2。A、 98 B 、 102 C 、 108 D 、 116答案：五通一平包括道路、供水、排水、供电、通信，场地平整，故为98 元 / m2426、某居民2008年1月初购买一套建设面积为 100m的住宅，单价为5000 元/m2,若2008年当地同类住宅价格每月递增 0.5%,年通货膨胀率为 5%则2008 年底该套

33、住宅实际增值额为（）元。A、 4296.96B、 5560.86 C 、 5839.91 D 、 4838.91答案：实际收益率 Rt,名义收益率Ra,通货膨胀率Rd,三者关系为（1+Ra）= （ 1+Rt） / （ 1+Rd）由 Rt=1+ （1+0.5%） 12-1 + （1+0.5%） -1=0.0111217 ,增值额=5000X 100X Rt=5560.86 元438、某期房1年后能能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m2,出租的年总收益为500元/m2,管理费用等其他支出为 100元/m2。假设折现率为10%风险补偿为现房价格的3%，由该期房目前的价格是()元/m2。A、

34、 4395B、 4486 C 、 4636 D 、 4850答案：期房价格=现房价格- 预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=5000 元/m2- (500-100 )元/m2/10%X 1-1/ (1+10% 卜5000 元/m2X3%=4486.36元 /m24419、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60 万元和 40 万元，若将该两宗土地合并则价值为120 万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平的正常价格应为()万元。A、 40B 、 48 C 、 60 D 、 70答案：合并后的增值=120-60-40=20万元，则乙地块的合理要求 =40+20

35、/100 X40=48 万元4521、某某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为 2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60骑口40%，银行贷款利息率为8%，该土地的投资利息为()元/m2。A、 55.20B、 103.22 C 、 109.63 D 、 114.82答案：土地取得费用=540元/m2, 土地开发费用=150元/m2投资利息=540X (1+8% 2-1+150 X 60%X (1+8% 1.5-1+ 150X40%X (1+8%050.5-1=103.224624、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50 年

36、，不可续期，已使用10 年，建筑物剩余经济寿命为55 年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8 万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。A、 95.40B、 97.87 C 、 98.55 D 、 99.33答案：8/8%X1-1/ （1+8% 40=95.40 万元4727、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2,出租率为85%运2营费用占有效毛收入的 35%报酬率为12%商场建筑面积为40000m,可供出租的比例为95%，运营期为38 年，该商场的收益价值为（）万元。A、 690.40 B、 8284.79 C 、 8720.83 D 、 9746.81答案：（4

37、0 X 12X40000 X95%X 85%X 65%） /12%X1-1/（1+12% 38=8284.79万元2009 年48 4、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000 元， 并延迟入住3 个月。 当地类似商品房的月有效租金为3000 元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A、 5000 B 、 12574 C 、 12650 D 、 13911答案：5000+3000X 85%GX 1-1/ （1+0.5 ） 3=12574 元49 10、某套200 m2、单

38、价4000元/ m2的住宅，要求成交时首付 20万元，余款在 3 年内分 3 期支付，每期支付20 万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。A、 71.84 B、 74.47 C 、 75.23 D 、 80.00答案： 20 万元 +20 万元 /（ 1+5%） +20 万元 /（ 1+5%） 2+20 万元 /（ 1+5%） 3=74.47 万元50 17、 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86 万元，含有一个现价为8 万元的车位和一套全新状态下价值为3 万元的家具，家具为8 成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A、 75.00 B、

39、75.60 C 、 83.60 D 、 86.00答案：86-8-3 X 0.8=75.6 万元51 19、某房地产在2009年4月的价格为6500元/m：现要调整为2006年 10月的价格。已知该类房地产2009年310的价格指数分别为105.33、103.85、100.04、 99.86、 98.28、 96.45、 92.17 和 90.08 （均以上个月为基数100） ，则该房地产 2009 年 10 月的价格为（）元/m2。A、 5110.51 B 、 5307.26 C 、 5549.95 D 、 5638.13答案：6500 X 100.04/100 X 99.86/100 X

40、98.28/100 X 96.45/100 X 92.17/100 X90.08/100=5110.515222、某宗已抵押的收益性房地产，所有效毛租金收入500 万元，年房屋折旧费 30 万元，维修费、保险费、管理费等50 万元，水电供暖费等40 万元，营业税及房地产税等65 万元，年抵押贷款还本付息额70 万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A、 245 B 、 275C、 315 D 、 345答案： 500-50-40-65-30=315 万元5325、某成片荒地面积1kmi,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成

41、本及管理费用、销售费用等为3 亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A、 310.61 B 、 321.60C、 477.87 D 、 494.77答案：30 万元 +30 万元 X （1+7.2%） 0,5-1 + （ 1000X 1000X65%） =477.87万元5426、某写字楼的建筑面积为 4000 m2,剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30 元 / m 2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40 元 / m 2，报酬率为6%，如果修复没有

42、电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A、 67.60 B 、 811.24 C 、 1622.48D、 2433.72答案：40 元/ m 2X 12X4000 m2X90%/6%< 1-1/（1+6% 32= 2433.72 万元55 28、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500 元 / m 2，其中主体工程900 元 / m 2，安装及装饰装修工程费为600元 / m 2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在 1 年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元 / m

43、2， 。A、 486.52 B 、 521.74 C、 559.60 D 、 1398.76答案： 600/（ 1+15%） 0.5=559.50 元 / m 2。2010 年5613、 某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2， 经调查，2其成交价格为150万元，另有20m的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8 ，则按建筑面积计算的比准价格是（）元/m2。A、 8571 B 、 10000 C 、 13393 D 、 15625答案：该可比实伊J的建筑面积为 '120 m2/0.8=150m2,由150万元/150m2=10000 元 /m

44、2。57 15、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/ m,装修标准为1000元/ m （甲别墅的装修标准为800元/m），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，由通过乙别墅求取的比准价格为()元/ m 2。A、 7020B 、 7091 C 、 7380 D 、 8580答案： ( 8000-1000+800) /1.1=709159 16、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合

45、适的是() 。A、 0.4 、 0.4 、 0.2B、 0.3、 0.4、 0.3 C 、 0.4、 0.2 、 0.4 D 、 0.4 、 0.3、0.3答案：甲、乙实例与与估价对象最相似(均为底层商铺)，故取较高的权重。6017、某写字楼的剩余收益年限为38 年，预计5 年后售出时价格将上涨20%，销售税率为6%，已知持有期内有效毛收入为400 万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。A、 5286.72 B 、 7552.45 C 、 9939.23 D 、 14198.90答案：该写字楼的报酬率二无风险

46、报酬率+风险报酬率=6%< (1+25% =7.5%V=A/RX 1-1/ (1+R) n+Vt/ (1+R) tV=400X (1-30%) /7.5% X 1-1/ (1+7.5%) 5+V X (1+20% X (1-6%) / (1+7.5%)V=5286.72 万元61 18、某公司2年前租赁某写字楼中的500m用于办公，约定租赁期限为20 年，净租金为3 元 / （ m2. 天） ，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5 年前建成，土地剩余使用年限为30 年，目前市场上类似写字楼的净租金3.5 元 /（ m2. 天），报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（）万元。A、 98.8

47、0 B 、 592.81 C 、 691.61 D 、 667.22答案：根据收益还原法公式，V=（ 3.5-3 ） X 365X 500/6%X 1-1/ （1+6% 18=98.80万元62 21、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600 万元、 900 万元、 50 万元、 60 万元、 150 万元、 120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（） 。A、 17.13% B、 18.30% C 、 18.61% D 、 21.47%答案： 投资利润=开发利润/（ 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）=322万元成本利润率=开

48、发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息） =18.30%6323、 某办公楼是15 年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50 年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255 万元，现时重新购建价格为350 万元，经济寿命为60 年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为()万元。A、 61.84 B 、 78.35C、 84.88 D 、 173.17答案：N=60年，D=C (1-R) /N=5.658 万元，Et=DXt=5.658 X 15=84.88 万元。6527、现拟开发建设某写字楼，预计3 年后建成并全部售出，总建筑面

49、积为10000 m2,可售建筑面积为8000 m2,销售单价为1.6万元/ m2,若报酬率为8%折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是()万元。A、 9616.83 B 、 10161.05 C 、 12021.04 D 、 12800答案：1.6 X8000X ( 1+10% 3=9616.83 万元6633、某宗土地面积为 7500 m2,容积率为3,相应的土地单价为 4500元 /m20现允许容积率提高到 5,假设容积率每提高 0.1 ,楼面地价下降1%则理论上 因容积率提高应补交的地价款为()万元。A、 1125 B 、 1800 C 、 2250 D 、 3375答案：补交地价=(1200X5-1500 X3) X 7500=1125万元容积率为5年，楼面地价=1500X ( 1-20%) =1200元/m267、根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30%，年贷款利率为6.84%。如投资者自有资金的投资回报率为15%，则该类房地产还原利率为（A、 8.70% B、 9.29% C 、 9.54% D 、 10.21%答案：30%X 15%+70吻 6.84%=4.5%+4.788%=9.29%68、69、71、 、72、73、某宗