商品法买卖合同解释

1、商品法买卖合同解释最高人民法院公告最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释已于2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布，自2012年7月1日起施行。二？一二年五月十日法释？2012?7号最局人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过）为正确审理买卖合同纠纷案件，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国民事诉讼法等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。一、买卖合同的成立及效力第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单

2、、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。1对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其.承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取

3、得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第四条人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。二、标的物交付和所有权转移第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。第六条根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买2受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。买受人主张出卖人承

4、担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支持。第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。第八条出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。.合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。第九条出卖人就同一普通动产订立

5、多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；3（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。第十条出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人

6、民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。三、标的物风险负担.第十一条合同法第一百四十一条第二款第（一）项规定的“标的物需要运输的”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的

7、物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十4五条的规定处理。第十二条出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。第十三条出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。第十四条当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。四、标的物检验第十五条当事人对标的物的

8、检验期间未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外。第十六条出卖人依照买受人的指示向第三人交付标的物，出卖人和买受人之间约定的检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的，人民法院应当根据合同法第六十四条的规定，以出卖人和买受人之间约定的检验标准为5标的物的检验标准。买卖合同司法解释解读：篇二买卖合同解释考点解读第一部分买卖合同的成立及效力知识点1:合同关系之证明第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人

9、民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。知识点2:预约合同之效力第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。知识点3:无权处分合同之效力6第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支

10、持。（无权处分的买卖合同由效力待定改成有效。）无论善意恶意，合同均有效。均可以追究物权处分人的违约责任。合同有效，善意取得依然成立。合同一定是有效的，第三人是善意，则第三人有机会构成善意取得。（106条）（三个要件：善意。合理对价。交付，三者缺一不）可，如未交付，不一定可以取得物权。但可以追究出卖人的违约责任如第三人是恶意，则合同依然有效。但不能善意取得。无论是否交付，物权所有人要是不追认，必须交还。但买受人仍然可以要求追究出卖人的违约责任。）出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二部分标的物交

11、付和所有权转移知识点4:电子信息产品的交付如电子书，众合录音，无实物载体。两种方式电子信息产品或者权利凭证即第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的7规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。知识点5:超过约定数量交付的处理第六条根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。（代为保管的合同费用，可以要求出卖人支付）买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的损失的，人民法院应予支

12、持。原因是出卖人的瑕疵履行。出卖人是受益者，买方是善意协助义务。知识点6:交付义务已履行之证明出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标第八条.的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。区分了增值税专用发票和普通发票，增值税发票一般不8能作为付款的凭证，普通发票没有例外可以作为已经交付的凭证。因为其开税时间有任意性。因为先开发票后交付的情形存在。因此增值税发票不能作为其已经履行交付的凭证。普通发票具有收据的功能，一般不

13、存在先开票后交货的情形，前提是合同约定，和当事人之间习惯知识点7:多重买卖场合下的履行规则第九条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（先行受领交付，先行支付价款，依法成立在先合同）（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持第十条出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖

14、合同，9在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形.分别处理:（先行受领交付的，先行办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的。交付优先于登记）（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，

15、已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。第三部分标的物风险负担前提风险负担非归因于任何一方当事认定的原因导致该10标的物毁损灭失。知识点8:代办托运之认定第十一条合同法第一百四十一条第二款第（一）项规定的“标的物需要运输的”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十条的规定处理。五.代表托运的界定。（约定了交付地点，交付地点后所有权和风险都转移给买方。没有约定交付地点，货交第一承运人后，所有权和风险都转移给买方）第一百四十一条出卖人应当按照约定的地点交付标的物。当事人没有约

16、定交付地点或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人；（二）标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。第一百四十五条当事人没有约定交付地点或者约定不11明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。知识点9:标的物需运送场合的风险负担第十二条出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交

17、付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。约定了交付地点，无论是将交付给买受人还是承运人，风险均转移）知识点10:出卖人的货损告知义务第十三条出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。条的补充144对合同法.知识点11:种类物特定化前的风险负担第十四条当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院12应予支持。（

18、风险负担应该以标的物的特定化为前提）第四部分违约责任（标的物的检验违约责任知识点12:质量瑕疵的违约责任承担（权利瑕疵担保责任、质量瑕疵担保责任。检验期合同法157、158）第二十三条标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。质量瑕疵减价的计算（考法交付时：以交付时的市场价值与符合约定的标的物的差价）价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。（如果数额全部支付了，返还减价后多出部分价款）知识点13:逾期付款的违约责任第二十四条

19、买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。13（起算点是变更后的。不影响逾期付款违约金）买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。（接受付款不影响逾期付款违约金的主张）买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。（对逾期付款违约金条款的变更，对账单、

20、还款协议变更的以这个为准，没有以原合同为准）买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。（本金+损失（约定，没有约定币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准）14知识点14:合同解除后的违约金责任第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款重大变化；合同解除后违约金责任和违约损害赔偿金可以并存。合同解除，不影响清理合同、结算合同的条款）合同法规定损害赔偿金和违约金不能并用的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院

21、可以.参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。知识点15:定金与赔偿金的并用第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。（不是合同总价款）注意定金和损害赔偿金可以并用知识点16:违约中的与有过失第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。（损害赔偿到底受害人过错减轻规则；注意不是损害的扩大，而是损害的发生，过失相抵）15第五部分所有权保留知识点17:所有权保留买卖的适用范围第三十四条买卖合同当事人主

22、张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。（所有权保留不适用不动产）所有权保留含义约定不以交付为物权变动的条件知识点18:出卖人取回标的物的情形及限制第三十五条当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：（一）未按约定支付价款的；（二）未按约定完成特定条件的；法律商品买卖合同范本：篇三.商品买卖合同买方：（下称甲方）卖方:（下称乙方）地址:地址:由B编:由B编:电话:电话:传真:传真:电子邮箱:电子邮箱:甲乙双方经过协商，本着自愿及平等互利的原则，就甲16方向乙方购卖本合同

23、约定的货物事宜，达成如下一致：第一条名称、品种、规格和质量1 .名称:2 .品种:3 .规格:二（应注明产品的牌号或商标）。4 .质量，按下列第项执行：（1）按照标准执行（须注明按国家标准或部颁或企业具体标准，如标准代号、编号和标准名称等）。（2）按样本，样本作为合同的附件（应注明样本封存及保管方式，附件略）0（3）按双方商定要求执行，具体为：（应具体约定产品质量要求）。第二条数量和计量单位、计量方法1 .数量:。2 .计量单位和方法:o3 .交货数量的正负乖、合理磅差和在途自然增（减）量规定及计算方。:法.第三条包装方式和包装品的处理。第四条交货方式1 .交货时间：_2011年9月30日2

24、.交货地点:_3 .运输方式:o174 .保险:o5 .与买卖相关的单证的转移：。第五条验收1 .验收时间：_2011年9月30日之前;2 .验收方法:;3 .验收标准:;4 .由谁负责验收和试验：;5 .验收如发生争议，由检验机构按检验标准和方法，对产品进行检验。第六条损失风险货物在送达交货地点前的损失风险由甲方承担，其后的损失风险由乙方承担。第七条价格与货款支付1 .单价：；总价：_（大写）。2 .货款二付：货款的支付时间：；货款的支付方式：；运杂费和其他费用的支付时间及方式:。：预付货款3.第八条提出异议的时间和方法1 .甲方在验收中如发现货物的品种、型号、规格、花色和质量不合规定或约定

25、，应在妥善保管货物的同时，自收到货18物后日内向乙方提出书面异议；在托收承付期间，甲方有权拒付不符合合同规定部分的货款。甲方未及时提出异议或者自收到货物之日起日内未通知乙方的，视为货物合乎规定。2 .甲方因使用、保管、保养不善等造成产品质量下降的，不得提出异议。3 .乙方在接到甲方书面异议后，应在日内负责处理并通知甲方处理情况，否则，即视为默认甲方提出的异议和处理意见。第九条保密双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密（技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除

26、外。保密期限为年。一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。第十条甲方违约责任1 .甲方中途退货的，应向乙方赔偿退货部分货款的%勺违约金。2 .甲方未按合同约定的时间和要求提供有关技术资料、包装物的，除交货日期得以顺延外，应按顺延交货部分货款金19额每日万分之计算，向乙方支付违约金；如日内仍不能提供的，按中途退货处理。.3 .甲方自提产品未按乙方通知的日期或合同约定日期提货的，应按逾期提货部分货款金额每日万分之一计算，向乙方支付逾期提货的违约金，并承担乙方实际支付的代为保管、保养的费用。4 .甲方逾期付款的，应按逾期付款金额每日万分之计算，向乙方支付逾期付款的违约金。5

27、 .甲方违反合同规定拒绝接受货物的，应承担因此给乙方造成的损失。6 .甲方如错填到货的地点、接货人，或对乙方提出错误异议，应承担乙方因此所受到的实际损失。7 .其他约定:。第十一条乙方的违约责任1 .乙方不能交货的，向甲方偿付不能交货部分货款%勺违约金。2 .乙方所交货物品种、型号、规格、花色、质量不符合同规定的，如甲方同意利用，应按质论价；甲方不能利用的，应根据具体情况，由乙方负责包换或包修，并承担修理、调换或退货而支付的实际费用。3 .乙方因货物包装不符合合同规定，须返修或重新包装的，乙方负责返修或重新包装，并承担因此支出的费用。甲方不20要求返修或重新包装而要求赔偿损失的，乙方应赔偿甲方

28、该不合格包装物低于合格物的差价部分。因包装不当造成货物损坏或灭失的，由乙方负责赔偿。4 .乙方逾期交货的，应按照逾期交货金额每日万分之计算，向甲方支付逾期交货的违约金，并赔偿甲方因此所遭受的损失。如逾期超过日，甲方有权终止合同并可就遭受的损失向乙方索赔。.5 .乙方提前交的货物、多交的货物，如其品种、型号、规格、花色、质量不符合约定，甲方在代保管期间实际支付的保管、保养等费用以及非因甲方保管不善而发生的损失，均应由乙方承担。6 .货物错发到货地点或接货人的，乙方除应负责运到合同规定的到货地点或接货人外，还应承担甲方因此多支付的实际合理费用和逾期交货的违约金。7 .乙方提前交货的，甲方接到货物后

29、，仍可按合同约定的付款时间付款；合同约定自提的，甲方可拒绝提货。乙方逾期交货的，乙方应在发货前与甲方协商，甲方仍需要货物的，乙方应按数补交，并承担逾期交货责任；甲方不再需要货物的，应在接到乙方通知后日内通知乙方，办理解除合同手续，逾期不答复的，视为同意乙方发货。8 .其他:o第十二条不可抗力21本合同所称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。如因不可抗力事件的发生导致合同无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在不可抗力事件结束后日内，提供事故详情

30、及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同的履行。通知第十三条.1 .根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用（书信、传真、电报、当面送交等方式）传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。2 .各方通讯地址如下：。3 .一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。第十四条其他事项1 .按本合同规定应付的违约金、赔偿金、保管保养费和各种经济损失，应当在明确责任后日内，按银行规定的结算办法付清，否则按逾期付款处理。222 .约定的违约金

31、，视为违约的损失赔偿。双方没有约定违约金或预先赔偿额的计算方法的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。3 .合同有效期内，除非经过对方同意，或者另有法定理由，任何一方不得变更或解除合同。第十五条争议的处理1 .本合同受国法律管辖并按其进行解释。2 .本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第种方式解决：（1）提交仲裁委员会仲裁；依法向人民法院起诉。第十六条解释本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，

32、不应影响本合同的解释。.第十七条补充与附件本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。第十八条合同效力23本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为年，自年日至年日。本合同正本一式份，双方各执一份，具有同等法律效力；合同副本一式份，送各留存一份。甲方（盖章）:：重庆市固顺机械有限公司乙方（盖章）：杭州合立机械有限公司代表（签字）：年日代表（签字）:年日篇四：最高法关于商品房买卖合同解释最高院关于商品房买卖合同纠纷若干解释解读一（200

33、8-07-0809：11：50）转载？标签：欺诈行为双倍返还房产广告重大影响返还定金.商品房认购不可归责事注：本文共分为四个部分24摘自寇志中律师的博客，仅供学习参考之用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下称解释）共,，条，主要对商品房预售合同的效力，商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出明确的规定。其中，对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。分类：精华文摘适用要点一：集资房，房改房，经济适用房

34、不适用本解释法条原文第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本条是司法解释适用范围的规定适用要点：一，将商品房买卖合同的出卖人作了严格的限定，即仅仅指房地产开发企业；二，将商品房买卖合同的标的包括两类：现房销售和期房销售。商品房买卖合同仅指买受人与开发商之间签订的期房或现房销售合同。三，非房地产开发企业所开发的房屋，包括集资房、房改房、经济适用房不适用本解释。我国目前存在着多种类型的房屋，有房地产开发企业建造25的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房

35、、个人所有的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能直接自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。从房地产交易市场的实际情况来看，房屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。同时，由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进，而且涉及到广大人民群众的切身利益，因此，解释将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。适用要点二：开发商没有取得预售许可证明，商品房买卖合同的效力及司法救济法条原文：1（解释"第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”2（解释"第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房