第五郡程部维修总结.

1、1第五郡第五郡工程部总结工程部总结亿达亿达美加美加工程部工程部二二0000九年八月九年八月5 5号地号地1-81-8号楼号楼2一、主体工程设计及施工中存在的问题3（一）在设计及施工中要注意，同种类型的户型其户内的布局及房间内的设施安装位置应保持一致1、如隔墙的布置、暖气的位置等，避免交房时出现同样的户型室内布置不同的问题，导致后期更改造成成本增加。原因： （1）设计文件考虑不周，导致施工图设计文件中存在同样户型的起居室暖气位置布置不一致。如下图： 解决措施：a、在设计文件出图前，或图纸会审时进行调整解决； b、施工过程中发现后，及时进行调整解决。4 （2）施工原因造成的：交房时发现同样的户型，

2、同样的房间，暖气安装位置不一致。业主态度强硬，要求必须更改。 造成该问题的原因：施工人员施工随意性较强，工作没有标准。 解决措施： a、制定工作标准，各项工作 b、要求施工单位必须严格按施工图施工。2、有样板间的户型，清水交房时的房间隔墙布局尽可能与样板间一致（多数业主参照样板间布局进行二次装修），减少业主二次装修的改动量，否则业主二次装修改动造成： a、小区污染严重； b、造成业主二次砸墙业主增加装修费用； c、开发公司已施工的部分被业主改动也是一种浪费； d、物业公司的装修垃圾外运的成本增加； e、增加保洁及成品保护的费用等。5（二）在施工过程中出现的设计遗漏或不足的问题，应及时予以完善及

3、补充，避免交房前或交房时业主提出问题时再进行整改，影响交房时间及产品的品牌效应。1、如在阳台上分户隔墙的设置，高度较矮极易攀爬，业主有不安全感。解决措施：在方案设计中应考虑该出的防攀爬措施，交房前施工完成。 户与户之阳台间隔墙户与户之阳台间隔墙体高度矮，无防爬措体高度矮，无防爬措施邻里之间易翻越施邻里之间易翻越6 2、临时变更或增加的项目，应尽量考虑使用功能，完善设计或技术方案，避免后期出现问题造成维修困难。 如：地下叠院赠送的仓库，由于前期临时决定增设，原施工的挡土墙及顶盖没进行外防水施工，虽然做内防水，但仍出现渗漏问题，对后期维修、解决渗漏问题造成一定的困难。顶板没做外防水，下雨引起顶板没

4、做外防水，下雨引起渗漏，虽前期进行内防水施渗漏，虽前期进行内防水施工，但仍没解决顶板渗漏问工，但仍没解决顶板渗漏问题。题。 73、设计节点、细部不完善，导致施工中无标准，因而随意性较强。如：伸缩缝的立面做法，设计文件不完善，前期施工无标准，出现问题再进行整改，不仅浪费人力、物力，而且伸缩缝两侧涂料重新涂刷也影响外立面的整体效果。该伸缩缝的处理方法，易造成伸缩缝两侧房间出现透寒问题。解决措施： a、设计及施工前应明确该处节点的做法。 b、严格按图纸或图集中的做法进行材料的采购及使用。该伸缩缝的处该伸缩缝的处理方法，极易理方法，极易造成伸缩缝两造成伸缩缝两侧房间透寒侧房间透寒 84、入户门门槛、阳

5、台门槛及阳台上返檐的设置高度应考虑业主二次装修后，是否会影响使用功能及美观效果。（1）阳台门槛过低，业主进行阳台地面镶贴地砖后与门槛平或稍低 于门槛，导致雨水向室内倒灌； 9（2）阳台周边上返檐高度较低，业主二次装修铺贴地砖找坡后，易使成活地面标高比上返檐顶部标高高（设计阳台上返檐尺寸仅为60mm）；10（3）业主二次装修时阳台周边上返檐有的做压顶、有的不做压顶，做压顶的外口收口处理不当（外侧有灰口，还需补刷涂料）也会影响立面效果。11解决措施：设计时要求阳台周边上返檐高度至少为80mm；门槛上返高度100mm，施工时可统一进行阳台地砖铺设，使小区外阳台地面达到统一的效果，另阳台挑檐压顶可保持

6、一致，也避免装修效果不统一，影响小区外装饰的效果。12（4）木制入户门门槛高低不等，有的较低，业主二次装修镶贴地砖时，会影响门扇的开启；出口处无顶棚的位置，门槛处也易倒灌雨水。 解决措施： a、增设门槛比地面高50mm； b、按标准施工。 门槛较低，门上方无顶棚门槛较低，门上方无顶棚的入口位置，极易从门槛的入口位置，极易从门槛处向室内渗水处向室内渗水门槛较低，门槛较低，外廊镶贴地外廊镶贴地砖，会影响砖，会影响木门的开启。木门的开启。135、优化屋面防水节点等细部节点处理的方案，尤其高低跨、纵横交接位置，极易出现渗漏问题。纵横墙交接处纵横墙交接处防水节点没做防水节点没做好，出现渗漏好，出现渗漏点

7、点挑檐结构与纵墙没挑檐结构与纵墙没交圈，细部节点存交圈，细部节点存在问题，防水层施在问题，防水层施工易出现问题，导工易出现问题，导致出现渗漏致出现渗漏 146、户型方案设计时应从使用方便角度考虑。如：地下室从室内到地下叠院需从卧室穿行，使用极为不便。 解决措施：可将卧室及活动厅的门窗对换。M-1C-2157、部分厨房窗扇较窄，造成推拉窗扇推拉过程中不稳定，易倾斜，给业主在使用过程中造成困扰。建议窗口较窄时，不采用推拉窗形式。 解决措施：该类型窗可改为平开窗。 16（三）施工中的问题：1、外墙涂料施工： 尽量在施工前将外墙上应做的工程项目完善后再进行涂料面层施工，因为面层涂料维修施工极易造成色差

8、，维修痕迹明显，观感效果不佳。维修新刷的涂维修新刷的涂料与原涂料有料与原涂料有色差，有明显色差，有明显的维修痕迹的维修痕迹17 2、阳台泛水处理，凸出墙面砂浆易开裂，造成防水层破坏，应在抹灰前预留凹槽，或者增加一道挑沿以利于防水卷材收口。 3、屋面及楼上阳台排水的雨水管在入户门前散排，给业主生活带来很大不便。 18二、景观、绿化工程191、 左图中，住宅南侧入口无人行通道、无出入口，且两户入口之间无隔离带，可按右图做法，在两户之间增设灌木隔离带予以分隔。 20 2、绿化带宽度较窄，极易穿行，造成已种植的绿化带被破坏。由于绿化宽度不足，植被被踩踏成人行步道213、叠院挡墙外侧是否应增设灌木绿篱，

9、作用：（1）可防止业主外的人员攀爬、进入下沉叠院；（2）下雨时，该处墙外的雨水易流淌到地下叠院内，绿篱还可以起到一定的护坡作用。在叠院外侧可栽植500-700mm宽的灌木带，防止外来人员进入地下叠院，还有护坡的作用。 、224、车库入口处，车道旁边土坡度较大，下雨易造成土坡上的水土流失到排水沟内，雨量较大的情况下，雨水易倒灌到地下车库内。建议可采取减小坡度或在绿化带内分散排向车库的雨水量，可缓解雨水向车库倒灌的问题。 、235、硬铺装和叠院外墙顶标高与绿化地表一平，导致下雨或绿化浇水时，水流向硬铺装或向院墙的院内倒灌。 24解决措施： a、绿化带与硬铺装衔接处，土表面的高度可低于硬铺装3-5c

10、m左右，避免绿化养护时，绿化带表面的泥土冲积到硬铺装上。 b、也可在土型上做一调整，如下图做隐形排水沟或开盲沟上填卵石方案进行解决等。 可在沟底处增设滤水层，滤水层下设暗排水沟或预埋排水管绿化土型硬铺装基层硬铺装结构层结合层硬铺装面层隐形排水沟找坡 25三、业主二次装修主要改动的部位26 业主进行二次装修情况看，室内隔墙被拆除、重新布局的部位，主要侧重点在： 1、步入式衣柜或储物间的隔墙拆除并取消；272、走廊处壁橱拆除：283、卫生间增设隔墙，进行干湿分区： 此隔墙原没此隔墙原没进行施工，进行施工，大部分业主大部分业主予以增加，予以增加，且有的将暖且有的将暖气挂在此处气挂在此处294、带地下

11、室的住宅预留的楼梯洞口小，无法布置楼梯，业主自行砸楼板放大楼梯洞口，并改变原房间的功能，变更后对结构楼板不采取结构加强处理，影响结构整体及安全性。2-2-1-2原设计原施工为楼梯洞口，因原预留洞口较小，楼梯无法合理布置2-2-1-2修改后修改部分5、有地下室的户型，大部分业主将地下室地面改为地热地面。业主擅自更改地热将会影响整体供暖系统的供热效果。30四、建议 1、小区内缺少无障碍通道，现有情况下对老人、残疾人通行极为不便，各楼道入口处应设置无障碍通道， 。 2、小区内缺少儿童游乐设施，缺少业主活动、健身的场地。 3、对业主二次装修改动部位的建议：单体楼内仅进行外围护结构及分户墙施工，户内隔墙可提前与业主或装修公司联系，提前确定装修方案，根据业主需要的情况下进行施工。这样，对业主来讲，也提高开发公司的服务水准，对开发公司来讲，可相应降低建设成本，同样，减少交房后由于二次装修产生的建