房地产估价战松Songzhancom教学PPT学习教案

1、会计学1房地产估价战松房地产估价战松Songzhancom教学教学2l 主要内容：收益法的基本原理，收益法的基本公式，净收益的求取，投资报酬率的求取。 l 学习重点：收益法的具体应用（主体是掌握各种公式的含义）。 l 学习要求：v了解收益法的基本程序；v了解收益法的适用对象；v熟悉净收益的求取；v掌握收益法常用的公式。 第1页/共54页35.1 收益法的基本原理5.4 投资报酬率的确定 本 章 内 容End 5.2 收益法的计算公式 5.3 净收益的求取5.5 直接资本化法本章练习 收益法总结和举例 5 5 收益法收益法 第2页/共54页45 5 收益法收益法 第3页/共54页55 5 收益法

2、收益法 不论是闲置、在用，其过去和现在的情况只能当参考，而不能当成依据第4页/共54页65 5 收益法收益法 第5页/共54页75 5 收益法收益法 第6页/共54页85.2.1 最一般的公式V=a1/(1+r)+a2/(1+r)2+a3/(1+r)3+an/(1+r)n =niiari1)1 (5 5 收益法收益法 第7页/共54页9ra5 5 收益法收益法 第8页/共54页10)1 (11 rnrar)r(nr)(n1115 5 收益法收益法 第9页/共54页11)1 (11rn5 5 收益法收益法 第10页/共54页125 5 收益法收益法 第11页/共54页135 5 收益法收益法 第

3、12页/共54页14tiiari1)1 ()1 (rtra5 5 收益法收益法 第13页/共54页15tiiari1)1 ()1 (rtra)1 (1rtn5 5 收益法收益法 公式应用第14页/共54页165 5 收益法收益法 0123456789Ni=10%NPV=?第15页/共54页17ra2rb5 5 收益法收益法 第16页/共54页18ra2rb)1 (11rnrb)1 (rnn5 5 收益法收益法 第17页/共54页19ra2rb)1 (11rnrb)1 (rnn5 5 收益法收益法 第18页/共54页20gra5 5 收益法收益法 第19页/共54页21grarg115 5 收益

4、法收益法 第20页/共54页22gra5 5 收益法收益法 第21页/共54页231grA1grA2grc1grA2grC1grA2grC5 5 收益法收益法 2grc第22页/共54页245 5 收益法收益法 第23页/共54页25tiiari1)1 ()1 (rtvt5 5 收益法收益法 第24页/共54页265 5 收益法收益法 第25页/共54页275 5 收益法收益法 了解各项费用计算的过程及标准第26页/共54页285 5 收益法收益法 租赁收入租赁收入有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入= =潜在收入潜在收入- -空置和收租损失

5、空置和收租损失+ +其他收入其他收入维修费维修费房屋的修缮费用。一般为房屋现值的百分比，也可估算为房屋的修缮费用。一般为房屋现值的百分比，也可估算为每平方米每年多少钱每平方米每年多少钱管理费管理费一般为租赁毛收入（或净收入的百分比）如一般为租赁毛收入（或净收入的百分比）如3%3%保险费保险费一般按房屋现值的一般按房屋现值的0.15%-0.2%0.15%-0.2%计算，各地保险公司有规定计算，各地保险公司有规定房产税房产税房地产管理法中规定，出租型的按租赁收入的房地产管理法中规定，出租型的按租赁收入的12%12%计算，计算，自用型的按现值减除自用型的按现值减除20%20%后的后的1.2%1.2%

6、计算计算租赁代理费租赁代理费结合实际进行估算结合实际进行估算第27页/共54页295 5 收益法收益法 应该综合考虑两方面因素第28页/共54页305 5 收益法收益法 还可求有关承租人的权益价值（见书P148例5-13）第29页/共54页315 5 收益法收益法 可根据具体情况区别应用第30页/共54页325 5 收益法收益法 第31页/共54页335 5 收益法收益法 第32页/共54页345 5 收益法收益法 第33页/共54页355 5 收益法收益法 Ro= RL= 式中 Ro综合资本化率； RL土地资本化率； RB建筑物资本化率； VL土地价值； VB建筑物价值。 RB= BLBBL

7、LVVRVRVLBBBLVRVRoVV)(BLLBLVRVRoVV)(第34页/共54页365 5 收益法收益法 选择？第35页/共54页375 5 收益法收益法 第36页/共54页385 5 收益法收益法 区分二者的不同?比较两者的优缺点第37页/共54页395 5 收益法收益法 第38页/共54页405 5 收益法收益法第39页/共54页415 5 收益法收益法 第40页/共54页425 5 收益法收益法 第41页/共54页435 5 收益法收益法 第42页/共54页445 5 收益法收益法 第43页/共54页45商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元

8、，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5-10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入的10%运营费用；11-24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层以每平方米4200元对社会售出，当地同类同档次的商品住宅的售价为每平方米4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。5 5 收益法收益法 第44页/共54页465 5 收益法收益法 第45页/共54页475 5 收益法收益法 第46页/共54页485 5 收益法收益法 第47页/共54页495 5 收益法收益法 第48页/共54页505 5 收益法收益法 第49页/共54页51险收益率）n无风险收益率取一年定期银行存款利率2.25%，行业平均收益率根据目前房地产市场收益状况并结合评估经验按10%计算，考虑到出租用房收入与经济环境的影响、政府政策等相关联，有一定的风险性，因此，风险