中原关于3月新政的相关解读分析

1、【中原政策解读中原政策解读】营改增细则落地影响简评营改增细则落地影响简评1、事件：3月24日，财政部、国税总局联合发布关于全面推开营业税改征增值税试点的通知。自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。2、背景：为进一步深化税制改革，解决增值税和营业税并存导致的重复征税问题，2011年10月，国务院决定开展营改增试点，逐步将征收营业税的行业改为征收增值税。前期试点工作基本实现了规范税制、减轻税负、促进发展、带动改革的预期目标。据财政部统计，截至2015年底，全国营改增试点纳税

2、人共计592万户，其中一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户；累计实现减税6412亿元，其中，试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。3、影响要点：一、对于个人：税负持平，不会对交易行为产生显著影响一、对于个人：税负持平，不会对交易行为产生显著影响我国自然人首次被纳入增值税缴纳对象范围，二手住宅交易过程中，增值税将取代此前的营业税。调整后，增值税征收率与此前营业税税率相当，但由于营业税存在附加税且营改增后两者计算或存差异，导致最终缴税金额预计有小幅降低。此外，一线城市差异化的缴税政策在营改增过程中得到延续。整体而言，个人二手住宅交易税负保持平稳，近

3、期不会对交易行为产生显著影响。个人二手住房交易增值税有关政策个人二手住房交易增值税有关政策二、对于开发商：短期内税负持平，长期来看公司内部管控面临挑战二、对于开发商：短期内税负持平，长期来看公司内部管控面临挑战房企现有项目可适用5%的简易征收率，因此税负与将与目前营业税征收下的税负基本持平。此后，新项目将适用11%的增值税税率，对于人工费和利润构成相对较高的项目，税收负担将显著上升。所幸，购买土地使用权可以进项税抵扣，从而一定程度缓解对冲税负增加的不利影响。但不容忽视的是，房企在现行税制下的运行模式，将随着营改增的推行而迎来重大调整，从而确保利润最大化，这对于房企在新政适应阶段将迎来艰巨的挑战

4、。其中，住宅类开发企业和商业类为主的开发企业由于经营模式不同，调整策略将有明显差异。同时，房地产上下游企业，包括建筑业，以及作为服务业的经纪、代理公司，同样在此次新纳入营改增的四大行业之列，其自身和上下游联动性将增加企业应对调整的难度。相关政策内容：1. 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。2. 房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。3.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。此外，对于一般纳税人的房地产开发商，将可以把从政府采购的

5、土地成本从销售额中扣除，保证房地产开放商仅就业务中增值的部分缴纳增值税。（此规定针对房地产开发商适用于11%增值税率的情况，而不包括适用于5%增值税率的情况。）在土地成本不断提升的当下，一定程度对房企利好。相关政策内容：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。三、对于其他企业：不动产纳入抵扣刺激企业购房行为，利于商办去库存三、对于其他企业：不动产纳入抵扣刺激企业购房行为，利于商办去库存企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，有利于减轻企业税负，而且将明显增加企业的购房

6、积极性。从物业类型来看，住宅并不会成为企业购房的主要对象，而商办性质产品将受到较大利好影响。近年商品房库存高企，住宅产品在政府调控刺激下库存形势已出现好转，而商办物业由于前期大量开发投资，属于积重难返。此次调整，有利于促进房地产市场尤其是商办市场的发展。 相关政策内容：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。四、对于地方财政：中央与地方税收比例将重新平衡四、对于地方财政：中央与地方税收比例将重新平衡我国增

7、值税与营业税存在归属差异，根据现行财政体制，增值税属于中央和地方共享税（中央占比75%），而营业税属于地方税。虽然政府工作报告提出营改增后将“合理确定增值税中央和地方分享比例”，但地方相关税收收入减小概率较大。而房地产业作为此次加入营改增的行业之一，税收归属调整后，地方政府将不再独享房企缴纳的营业税和二手房交易营业税，从而或一定程度弱化地方政府对市场交易的刺激动力。相关财政数据：2016年1-2月国内增值税5907亿元，同比增长10.3%，剔除营改增转移收入影响后增长8.5%。2016年1-2月营业税3976亿元，同比增长6.5%，剔除营改增收入转移影响后增长8.9%。其中，房地产营业税116

8、0亿元，增长20.2%，主要是部分地区商品房销售回暖；金融业营业税1078亿元，增长0.3%；建筑业营业税994亿元，增长0.9%。【政策下来了，这次是来真的了！政策下来了，这次是来真的了！】如何看政策：如何看政策：千呼万唤始出来。自春节后，市场一直在传言出台“1改3“、“认房又认贷”、提高首付等政策，时至今日，政府终于出台了调控政策，确实让大家等了很长时间。掷地有声，拐点有望到来。此次政策出台，将会对市场由明显的降温作用，观望情绪浓厚的市场有望进一步降温，未来市场有可能会量价齐跌，拐点有望到来。1、抑制投资客。、抑制投资客。这应该是地方政府调控的初衷。众所周知，2015年近六成房价涨幅的背后

9、，有一只巨大的推手，就是投资客。社保“1改3”将在提高入市门槛的基础上，降低投资客入市速度和成交活跃度，抑制市场成交量，达到控制房价快速高涨的目标，同时根据深圳中原研究中心监测，投资客中非深户的比例在40%左右，在全市成交占比约一成。所以说，一旦“社保1改3”政策实施，投资客占比将会有所下降。2、降低杠杆，维护市场健康发展。、降低杠杆，维护市场健康发展。2015年深圳房价暴涨，住房贷款规模大幅增长，杠杆远远高于国内其他城市，此次提高首付，将会在一定程度上降低房地产贷款杠杆，维护房地产市场健康持续发展。“1改改3”，提高首付等将会有什么影响，提高首付等将会有什么影响?3、购房者入市的门槛变高。、

10、购房者入市的门槛变高。当然包括初入深圳的年轻群体，因此仍然会误伤一部分需求。深圳近年人口仍在持续的流入，特别是高素质人才的吸附能力仍在增强，因而近年的深圳楼市中，刚毕业一年的毕业生父母代为付首付的大有人在，这次的政策也会提高这部分年轻购房者的购房门槛，延迟置业时间。4、临深片区有望降温。、临深片区有望降温。自2015年以来，深圳房价暴涨，很多深圳客去临深片区置业，临深片区一片火爆，此次政策一出，影响深圳市场逐渐回归理性，将会间接带领临深片区降温。政策出台后，新房市场会有什么变化政策出台后，新房市场会有什么变化1、新房入市速度进一步放缓。、新房入市速度进一步放缓。社保“1改3”，提高首付等政策，会对市场有明显的降温作用，市场成交量会继续下滑，开盘销售率也会大受影响，之前准备入市的一些项目可能会延后或者改为顺卖，开发商推盘速度有望放缓。2、开发商有望降价销售。、开发商有望降价销售。今天出台的政策后，未来一段时间内对市场将会明显降温，一些有销售压力的开发商可能通过降价来提升销售量。未来二手房市场走势如何未来二手房市场走势如何?1、二手房交易量下滑。、二手房交易量下滑。此次政策将会“一石激起千层浪”影响深远，对二手房市场有明显影响，市场降温，交易量下滑。2、短炒客降价抛售。、短炒客降价抛售。