基础学习班0506全50讲讲义1

1、第五章 房地产估价案例与分析相关知识点补充【知识体系】第一部分 房地产估价理论与方法知识点归纳和总结第一章 房地产估价概论1.考点：实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务（包括为了各种需要，对房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：1）房地产价格和价值分配业务。例如，把包含土地价格和建筑物价格在内的房地产成交价格或购买价款（如通常所说的房价），把包含土地和建筑物在内的房地产（如通常所说的房租），把评估出的包含土地价值和建筑物价值在内的房地产价值，在土地和建筑物之间进行；把采用成本法测算出的一个住宅小区的平均房价

2、，在各楼幢、单元、楼层、朝向、户型之间进行分配；把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价，在开发完成后的各宗土地之间进行分配；把一宗土地的价格或价值在其上建筑物的各（套）之间进行分配，即所谓“建筑地价分摊。把房地产的总体价值在其不同部分之间进行分配，例如把一整块土地的价值分配是单选题的重点内容：土地价值在不同用途房地产的分配；商业房地产不同楼层价值在兄妹之间的分配；房地产合并不同地块价值的共享；2016 年楼顶利润在业主间的分配。2） 房地产价值提升评估业务。例如，对房屋进行更新改造、改变用途、增加容积率、将相邻房地产合并等带来的房地产价值提升评估。3） 房地产价值减损评估业

3、务。例如因环境污染、工程施工、修改城乡规划、工程质量缺陷、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。近几年常考损害价值评估，如规划变了对房地产开发商的补偿；屋面漏水对业主的补偿；2016 年房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题的赔偿。4） 相关经济损失评估业务。例如因征收、征用房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估。这个在单选题中常考。5）房地产咨询业务。例如开展房地产政策咨询，出具相关咨询报告或意见书；对房地产市场进行调研（包括房地产市场、分析、），提供市场调研报告；编制房地产项目、可行性研究报告、项目评估报告；开展房地产开发项目策划、房地产

4、项目评价、房地产最高最佳利用分析，房地产市场竞争力分析、房地产状况评价、房地产定价、房地产分析、房地产资产管理等。2.考点：鉴证性估价与咨询性估价的区别？（问答题考过）根据提供的专业意见的用途和作用，估价分为鉴证性估价（或称公正性估价、证据性估价）和咨询性估价（或称参考性）。鉴证性估价（或称为性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第使用，、起着价值证明作用的估价，如为、上市、上市公司关联、房屋征收补偿、房地产抵押 强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价（或称参考性）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、房地产确定出价提供参考依据

5、的估价。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任。其中在起着鉴证性估价中承担的法律责任，一般要大于在起着咨询性估价中承担的法律责任。3.单选题的储备知识案例【1-1】值得借鉴：某办公楼工程基础施工中，造成邻近一幢住宅楼出现一定程度的基础不均匀沉降、墙体开裂和门窗变形等。该住宅楼总建筑面积 5500m2，共 60 套住房，有 60 户居民。经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为 6000 元/m2，平均每套住房的市场为 2000 元/月，在受损状况下的市场价格为 5200 元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为 180 万元，并需要居民搬迁和在外临时安置 6

6、个月，搬迁费平均每户每次 1000 元，临时安置费每户每月 2000 元；该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价 3%。请计算或回答：（1） 该住宅楼在不修复情况下的价值减损额；（2） 修复所能带来的价值增加额；（3） 修复的各项必要费用；（4） 该损害在经济上是否可修复；（5） 该损害造成的相关经济损失额；（6） 该损害造成的总损失额；（7） 如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。可结合房地产估价案例与分析第 3 章第 5 节来学习【解】（1）该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差， 即：（60005200）×

7、5500440.00（万元）（2） 修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：（6000×（13%）5200）×5500341.00（万元）（3） 修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：1800.1×2×600.2×6×60264.00（万元）（4） 该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。因为修复的各项必要费用 264 万元小于修复所能带来的价值

8、增加额 341 万元，所以该损害在经济上是可修复的。（5） 该损害造成的相关经济损失额，是房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额） 之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：0.1×2×600.2×6×6084.00（万元）（6） 该损害造成的总损失额，包括修复的必要费用和修复后的价值减损额，即：2640.6×3%×5500363.00（万元）（7） 如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额，或者总损失额减去修复工程费后的余额，即：0.1×

9、20.2×60.6×3%×5500÷603.05（万元）（8） 本例题作为选择题，以及计算题的考点，要注意考点： 不修复情况下的价值减损损坏前后的市场价差修复带来的价值增加额修复后的市场价值修复前的市场价值损害经济上是否可被修复，修复的必要费用小于修复后的价值增加值（成本效益原则） 损害造成的相关经济损失，主要是搬迁费和临时安置费总损失额修复必要费用修复后的价值减损额第二章 房地产及其描述考点：本章第 4 节房地产状况的描述，在案例中估价结果报告、技术报告都要进行估价对象的描述， 如何描述不少项，如何描述条理清晰，可认真学习本节内容。第三章 房地产价格和

10、价值考点：挂牌价格和成交价格（一）挂牌价格挂牌价格简称挂牌价，是出售房地产时公开标出的要价，即公布的卖方的要价或报价、开价。它不是成交价格，且通常高于成交价格。缺点是不是真实成交价，因此一般不能作为估价的依据，但可作为了解市场行情的参考。挂牌价通常随着市场行情而上下变动。如挂牌价一开始可能较高，但经过一段时间无人问津后，卖方可能会调低挂牌价；而当意向者很多或市场越来越火时，卖方可能会调高挂牌价。挂牌价与成交价之差称为议价空间。它越小，说明市场越景气。而当市场越不景气时，一方面挂牌价会越低， 另一方面议价空间会越大。（二）成交价格成交价格也称为实际成交价，简称成交价，是在成功的中买方支付和卖方接

11、受的金额。它是已完成的事实，是个别价格，通常随着者对对象和市场行情的了解程度，出售或的或急迫程度，双方之间的关系、议价能力和技巧，卖方的价格策略等的不同而不同。2017 年问答题：某市采用比较法估价时，因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。房地产估价师在网上到 A 别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到 B 别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问：1.上述两个案例能否作为可比实例？为什么？ 主要考挂牌价格和成交价格。考点：市场价值和非市场价值的区别非市场价值经常考

12、投资价值，有时考现状价值。投资价值指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或运营费用方面的优势不同、纳税状况不同、对未来的信心不同等。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来从而影响投资者对该房地产价值的估计。能力的估计，评估投资价值与评估市场价值的方法一般是相同的：所不同的主要是参数取值。例如，投资价值与市场价值都可以采用法来评估价值是未来净的现值之和，但其中选取参数的立场不同。投资价值的评估方法与评估市场价值的方法相同，主要区别在参数的取值。就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价

13、通常是评估房地产的市场价值；但作为房地产估价师，评估房地产的投资价值为投资者决策提供参考，也是其服务的重要领域。例如，举行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让，有意者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高价格，为其确定投标报价提供参考依据。这就是一种投资价值评估。受价值评估。现状价值委托，确定土地的招拍挂底价就是公开市场现状价值是指在现状使用下的价值。现状使用包括当前的用途、规模、档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。但如果现状利用是最高最佳利用的，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值可

14、能高于市场价值。例如，临街住宅楼的底层住宅擅自改为商铺，该底层住宅的现状商业用途的现状价值，通常高于法定居住用途下的价值。案例等。会考如果征收、旧工业房地产转让，按什么用途估价，如果估价结果当事人有异议如何解释考点：再次抵押价值的计算，案例单选题储备【例 31】某商品住宅小区在建工程的建设用地面积为 25000m2，拟建总建筑面积为 50000m2、共 500套住房。该工程已完成总投资的 80%，房地产开发企业以 5000 元/m2 的价格预售了其中 100 套、建筑面积市场价值投资价值折现率一般率特定投资者要求的最低率净税前净（不扣除所得税）税后净（扣除所得税）未来净的估计客观可能乐观，也可

15、能悲观总计为 10000m2 的住房，预购人平均按房价的 70%办理了住房抵押。房地产开发企业曾将该在建工程抵押，目前该笔余额为 1860 元。房地产开发企业目前支付给施工的工程款比施工的实际投入少 500 万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设定优先受偿权下的价值为 2 亿元。当地同类在建工程的抵押抵押价值。成数一般为 60%。请求取该在建工程的再次无租约限制价值、出租益价值、承租益价值对于已出租的房地产，在估价时需要区分和弄清评估的是无租约限制价值，还是出租租益价值。益价值或承出租约定的承租益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值，是指已出租部分在其租赁期间按照租赁合同确定租赁收入、租

16、赁期间届满后和未出租部分按照市场水平确定租赁收入所求取的价值。益价值即租赁权价值，是指按照租赁合同约定的与市场的差额所求取的价值。无租约限制价值出租益价值承租益价值近年常考：合同只剩半年或 2 个月租期，不考虑合同；合同高于市场，如何处理？2017年如果合同明显低于市场，采用法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？ 抵押时要注意谨慎价值和快速变现价值谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值即为谨慎价值。快速变现值是指不符合市场价值形成条

17、件中的“适当的”下的价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。由于房地产难以变现，如果时间较短（如销售期短于正常或合理的销售期），则其最可能的价格较低，因此快速变现价值通常低于市场价值。第四章 房地产估价原则房地产估价原则主要有以下 8 项：、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则；谨慎原则；一致性原则；一惯性原则。合法原则【例 1】某公司根据总公司的决定，准备通过资产重组、组建来转换经营机制。按照国家和地方的土地管理实施办法，公司拟将 12000 平方米的仓库进行资产处置，即该仓库仍由原总公司所有，重组后新的以租赁的方式向总公司交纳

18、，仓库用于资产重组后分流职工的安置。经双方商定：将仓库中的 10000 平方米进行租赁，年为 150 元/平方米，租赁期为 5 年（2006 年10 月 1 日起 2011 年 9 月 30 日止），租赁期间些手续？正确本题的知识点为仓库租赁经营的要点：水平不变。试问：总公司在对仓库进行租赁时应办理哪问题。首先应验证出租仓库使用权的证，出租人与土地使用权和房屋所，即出租仓库是否具有合法的土地使用权和房屋所证记载的权利人是否一致。在此基础上，确定出租人签订出租合同的，然后，租赁双方应草签租赁协议文件，并确定出租面积、水平等。租赁双方根据租赁协议文件，由双方自行认定租赁范围或共同委托有资格的测绘机

19、构进行面积测量，并绘制成图。双方根据律师出具的法律意见书或办理租赁登记备案手续。书的租赁合同，并备齐相关资料，到属地管理部门【例 2】某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所证记载的建筑面积为 460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由总公司批准翻建，建筑面积可增至 600m2，该公司认为建 600m2 经济上不合算擅自建成建筑面积 1000m2 的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。1.能否翻建的最终批准权在（ ）。A.B.C.D.房地产管理部门规划管理部门 土地管理部门总公司正确B2.评估时依据的建筑面积应为（ ）。A.460m2

20、B.600m2 C.1000m2D.以上三个面积都不行正确D因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选 1000m2；原房已灭失，也不能选 460m2。2.评估时依据的建筑面积应为（ ）。A.460m2 B.600m2 C.1000m2D.以上三个面积都不行正确D因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过规划部门批准，不能办理，无法确定其合法建筑面积，故不能选 1000m2；原房已灭失，也不能选 460m2。【例 3】最高最佳利用原则。某房地产地处繁华商业区，占地面积 800 平方米，地上建筑面积 200 平方米的建筑物

21、为一陈旧住宅，委托人要求评估该房地产的现时价值。估价师经过了解到，目前该区域商业用途土地价格为 2 万元/平方米，商品房价格为 8000 元/平方米，城市规划该商业区的容积率为 5，试问：该房地产的现时价值在不考虑土地出让金的情况下大约是多少？为什么？正确本题的知识点为最高最佳利用原则的应用。要点：该房地产的现时价值在不考虑土地出让金情况下大约是：2×8001600 万元。上述估价结果依据了房地产估价的最高最佳利用原则。因为：在繁华商业区内建造住宅，特别是目前为陈旧住宅，在用途上不合理；在使用强度上未达到城市规划规定的容积率（200/8000.255），土地未得到充分利用；按照房地产

22、估价的最高最佳利用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行估价。故估价结果在不考虑土地出让金的情况下大约为 1600 万元，确切的价值应该是 1600 万元减去旧建筑物拆除费用后的余额。价值时点原则价值时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。【例 4】甲公司 2005 年 8 月 10 日因业务拓展而以总价 900 万元购入相邻办公楼，2008 年 7 月 1 日后，公司部分业务转移，该办公楼闲置，2008 年 8 月 1 日，甲公司与乙公司组建新公司，甲公司以闲置的办公楼产权入股，并委托丙房地产估价公司对该闲置的办公楼进行估价，估价结果为 780 万元

23、。甲公司认为丙估价公司的评估价值过低，但丙估价公司坚持自己的估价结果。试问：丙估价公司的理由有哪些？正确本题的知识点为价值时点原则的应用。要点：丙估价公司坚持自己的估价结果的理由主要有：房地产价格与其对应的时点或价值时点密切相关；甲公司办公楼时是因业务拓展的急需，价格可能高于正常市值；合并也使价格偏高；时点与价值时点不同，市场状况不同；该房地产的区域条件、实物状况可能发生了变化，特别是实物状况方面，如建筑物折旧、使用权期限变短等。【比较法、法、成本法、假设开发法四大估价方法的对比总结】1.各种方法的适用对象和条件（1）比较法的适用对象与条件（参见房地产估价理论与方法第五章）1）适用对象：同类数

24、量较多、有较多且具有一定可比性的房地产。如住宅（普品住宅、高档公寓、别墅）、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。而对于那些数量很少的房地产，如特殊厂房、古建筑、教堂、寺庙、博物馆等；很少发生的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；可比性很差的房地产，如在建工程等，就难以采用比较法估价。2）适用条件：比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的。房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以采用比较法估价。房地产市场总体上较活跃的地区，在某些情况下比较法也可能不适用，如可能由于某些原因导致在一段较长时期很少发生房地产。在目前房地产和登记等信息不够公开透明的情况下，获取房地产真实成交

25、价格及估价所必要的交易房地产状况等信息，是运用比较法估价的难点。尽管如此，以下情况不能成为不采用比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的采用比较法估价。，而由于估价机构和估价师没有努力收集实例，造成不能（2）法的适用对象与条件（参见房地产估价理论与方法第六章）1）适用对象：法适用的对象是性的房地产，包括住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有，只要估价对象所属的这类房地产有获取的能力即可。例如，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然没有实际，但却具有潜在，因为类似住宅以出租方

26、式获取的情形很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用法估价，即先根据有出租的类似住宅的有关资料，采用比较法的方法求取该住宅的水平、空置率和运营费用等，再利用收益法来估价。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，2）适用条件：法一般不适用。法测算出的价值取决于估价师对未来的预期，错误或非理性的预期会得出错误或偏离实际的价值。因此，法适用的条件是房地产未来的和风险都能够较准确地。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场研究为基础。（3）成本法的适用对象与条件（参见房地产估价理论与方法第七章）1）适用对象：新近开发建设完成的房地产（简称新开发建

27、设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。对于很少发生而限制了比较法运用，又没有经济或没有潜在经济而限制了法运用的房地产，如行政办公楼、学校、医院、馆、体育场馆、公园、营房等以公用、公益为目的的房地产，特别适用成本法估价。特殊厂房（如化工厂、钢铁厂、发电厂）、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。因为在保险事故发生

28、后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要采取重建成本来解决。另外，在房地产市场不够活跃或者类似房地产难以采用比较法估价时，通常只好采用成本法。实例较少的地区，成本法一般适用于评估可开发建设的整体房地产的价值和价格。当采用成本法评估局部房地产的价值和价格时，例如评估某幢住宅楼中某套住房的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值，然后在此基础上进行楼层、朝向、户型、室内装饰装修等因素调整后才可得到该套住房的估价中，根据估价对象这类房地产的开发方式，还可能需要先求取整个“小区”的平均价值。在实际价值，然后调整到“幢”的平均价值，再调整到

29、该套住房的价值。采用成本法评估开发区中某宗土地的价值和价格，通常与此类似。成本法估价通常比较费时费力，因为测算估价对象尤其是建筑物较老旧的房地产的重新购建成本和折旧，难度都较大。如果建筑物过于破旧，基本上没有了使用价值，通常就不宜采用成本法估价。在这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价；对于整个房地产，一般是采用假设开发法，根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要是新的或比较新的房地产的价值和价格。及应得利润来估价。因此，成本法主要适用于评估建筑物2）适用条件：运用成本法时要求具备两个条件：一是自由竞争，二是该种房地产可以大量重复开发 建设。运用成本法估价时要注意以下三个方面

30、的问题：一是应采用客观成本而不是实际成本。可将成本区分为实际成本和客观成本。实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际是购置估价对象的必要然的因素后的成本。，或开发建设估价对象的实际，或开发建设估价对象的必要及所得利润。客观成本也称为正常成本，及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。现实中有一些选址不当或规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，的例子是在人流量很小的地方建造的商场。在这种情况下虽然无论建造该商场都要花那么多成本，但该商场也有那么高的价值。三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当该类房地产市场供大于求时，应

31、下调评估价值；当供小于求时，应上调评估价值。成本法估价还要求估价师具有一定的建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价、财务会计等方面的专业知识。成本法测算出的价值在未进行有关调整之前一般是完全产权价值，在中国可视为房屋所和在价值时点剩余期限的土地使用权且不存在租赁、抵押、等情况下的价值。当估价对象的权益状况与此不相同时，如产权有瑕疵，则还应对成本法测算出的价值进行相应调整。（4）假设开发法的适用对象与条件（参见房地产估价理论与方法第八章）1）适用对象：假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产且开发完成后的价值可采用比较法、法等成本法以外的方法测算的房地产，都适用假设开发法

32、估价，如待开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是房地产开发用地）、在建工程（或者称为房地产开发项目）、可重新开发、更新改造或改变用途的房地产（包括重新装饰装修、改建、扩建等。如果是重建，则属于毛地的范畴）。这类房地产，统称为“待开发房地产”）。应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提尚不确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价，则可以通过咨询城乡规划主管部门或有关专业机构、的意见，或者参照周边土地的规划条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价假设，并

33、在估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测出的（即要进行可靠性分析），以及它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性（包括它的变化将会导致的估价结果变化，类似于房地产开发项目评估中的敏感性分析）。2）适用条件：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个：一是最佳开发利用方式的，即是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）；二是开发完成后的房地产价值的后的房地产价值。，即是否根据当地房地产市场状况，正确地了未来开发完成由于这两个包含着较多的不确定因素，假设开发法有时被指责为较粗糙，具有较大的随意性。这一点也可

34、从国有建设用地使用权拍卖、挂牌、招标出让中，都是采用假设开发法测算出价或报价，但不同的竞买者所愿意支付的最高价格常常相差悬殊中反映出来。当然，各个竞买者在测算其报价或出价时所依据的自身条件以及对未来房地产市场的判断可能不同，因为其测算结果本质上是投资价值而不是市场价值。另外，准确地后续开发的必要及应得利润，也有较大的难度。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的一种估价方法。2.各估价方法的技术路线比较法：可比实例是否可比估价对象与可比实例条件说明表比较因素条件指数表比较因素修正系数表估价结果的确定法：选择公式年限净率成本法：估价路径选择（房地合估、分估）重置价格折

35、旧假设开发法：估价方法（动、静）估价前提条件开发经营条件和开发期开发完成后价值后续必要应得利润3.各估价方法应用时应收集的资料（1）各估价方法应用时应收集的基础资料（不论何种估价方法都应收集的资料）1）估价委托的有关资料：委托方情况（法人、住址、）；估价目的（委托方提供）；价值时点；项目有关文件（产权证、租赁合同、抵押、财务报表等）；委托方的其他要求。2）相关和政策。和政策：委托估价是否符合相关和政策；估价操作应遵循的相关法律3） 价值时点房地产市场状况的资料：一般性的房地产市场状况资料；地区性的房地产市场状况资料；本类型房地产市场状况资料。4） 估价对象状况的资料：估价对象所处位置、占地面积

36、、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑装修及设备状况、建成年月、新旧程度、产权状况、土地权利状况、土地使用年限及剩余使用年限、房地产有否抵押、租约等他项权利等等。5）估价对象区域条件资料：交通；环境；繁华程度；景观；公共配套；（2）比较法应用时应收集的技术资料等。1）收集三宗以上的类似估价对象的近期实例房地产状况等。实例，包括价格、成交日期、付款方式、目的、2） 收集情况。3） 收集4） 收集实例的情况，如税费负担方式，有无隐瞒价、急买急卖、人为哄抬、亲友间等实例成交日期与估价对象价值时点的时差和价差。实例和估价对象的区位、权益和实物状况。（3）成本法应用时应收集的技术资料1） 收集类似房地产开

37、发的成本、税费、利润等资料；2） 收集类似土地的市场价格或其基准地价及其相关修正系数；3） 收集建筑物重置成本资料；4） 收集估价对象的已使用年限、尚可使用年限、折旧及残值率，或现场查勘和评定建筑物的新旧程度。（4）法应用时应收集的技术资料1）收集类似房地产正常经营的收入水平（标准、价格标准，出租率、上座率、满客率），可出租面积、营业面积等资料。2）收集类似房地产正常经营的运营费用，或收集类似房地产正常经营的运营费用占潜在毛收入的比例，以便测算估价对象的客观及年净。3）收集类似房地产的与价格资料、或类似房地产正常经营的投资率资料、或类似房地产的无风险率和风险调整率，以便测算或选用估价对象房地产

38、的化率。法的计算公式计算估价对象的4）收集估价对象在未来年限的变化情况，以便选择价格。（5）假设开发法应用时应收集的技术资料1）同类房地产市场状况、未来趋势；2）同类房地产市场售价、；3）同类项目开发周期、开发费用；4）同类项目开发利润或资料；5）折现率确定的有关资料。4.估价方法的优选与归类（1）估价方法选用要求当估价对象仅适用法进行估价时，可只选一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。（2） 估价方法的优选见第二部分房地产估价规范。（3） 估价方法的归类1）土地估价：基

39、准地价修价法。；比较法；假设开发法；成本法；土地剩余技术；路线2）建筑物估价：成本法；建筑物剩余技术。3）房地估价：比较法；法；成本法；假设开发法。4）居住房地产估价：比较法；成本法；法（出租住房）。（参见房地产估价案例与分析第二章，第一节）5）商业房地产估价：法；比较法；成本法。（参见房地产估价案例与分析第二章，第二节）5.各个方法特别注意的知识储备（1）比较法注意估价对象与可比实例的可比性，3 个修正系数的具体内涵、修正公式。（2）法注意公式的选取、净的求取、率的确定和年限的确定（建筑物剩余经济年限与土地使用权剩余年限的比较）。（3）成本法注意包含的成本内容，注意投资利息、销售税费和利润的

40、计算。注意建筑物折旧的确定，直线折旧的年限的确定（土地使用权年限与建筑物耐用年限不一致的折旧）（参见房地产估价理论与方法第七章，第五节最后部分，土地使用期限对建筑物经济的影响）（4）假设开发法注意动态和静态计算、假设开发法的 3 个估价前提、开发经营方式的确定、开发完成后价值的求取方法，注意减掉的后续费用不要漏项和算错。第二部分 房地产估价规范（20151201 实施）本次修订的主要内容是：1.调整了章节划分，删除了原规范的第二章术语和附录 A 估价报告的规范格式；2.增加了路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、损失化法、价差法等方法，以及房地产损害赔偿估价、房地产投资基金物业估

41、价、为财务报告服务的房地产估价等目的的估价；3.细化、完善了估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、估价职业道德等内容。2 估价原则2.0.1 房地产市场价值评估，应遵循下列原则：1.、客观、公正原则；2. 合法原则；3. 价值时点原则；4. 替代原则；5. 最高最佳利用原则。2.0.2 房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适用的原则，并可增加其他适用的原则。2.0.4 遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列

42、规定：1.遵循、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。2. 遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。3. 遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。4. 遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。5. 遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。6. 遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。2.0.5 估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、

43、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：1.当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不相同时，应先根据估价目的确定从估价对象权利人的角度或意向取得者角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况。2.当估价对象已为某种利用时，应在及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并在估价报告中说明：1） 维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价；2） 更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价；3） 改变

44、用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价；4） 改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价；5） 重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价；6） 上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。2.0.6 当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：1.2.或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价；或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的

45、，应按下列规定执行：1） 登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途；2） 实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。3 估价程序3.0.1 房地产估价应按下列程序进行：1. 受理估价委托；2. 确定估价基本事项；3. 编制估价作业方案；4. 搜集估价所需资料；5.实地查勘估价对象；6. 选用估价方法进7. 确定估价结果；8. 撰写估价报告；9. 审核估价报告；10. 交付估价报告；11. 保存估价资料。算；3.0.2 估价委托应由房地产估价机构统一受理，并应符合下列规定：1.在接受估价委托时，应要求估价委托人出具估价委托

46、书；2.决定受理估价委托的，应与估价委托人订立估价委托合同；3.受理估价委托后，应根据估价项目的规模、难度和完成时间确定参加估价的房地产估价师数量，并至少选派两名能胜任该估价工作的房地产估价师共同进行估价，且应明确其中一人为项目；4.除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一名托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。房地产估价师全程参与受理估价委3.0.3 估价基本事项包括估价目的、价值时点、估价对象和价值类型，应在与估价委托人有关情况和规定的基础上确定，并应符合下列规定：及1.估价目的应根据估价委托人真实、具体的估价需要及估价报告的预期用途或预期使用者确定，对其表述应具体、准确、

47、简洁。2.价值时点应根据估价目的确定，采用公历表示，宜具体到日。回顾性估价和性估价的价值时点在难以具体到日且能满足估价目的需要的情况下，可到周或旬、月、季、半年、年等。3.估价对象应在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上，根据估价目的依法确定，并应明确界定其范围和空间范围，不得遗漏或虚构。法律、行政规定不得、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。对作为估价对象的，应在估价报告中根据估价目的分析、说明其进行相应或租赁、抵押、作为出资等活动的。4.价值类型应根据估价目的确定，并应包括价值或价格的名称、定义或内涵。3.0.4 估价作

48、业方案应在对估价项目进行初步分析的基础上编制，并应包括下列内容：1. 估价工作内容及质量要求，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其来等；2. 估价工作的具体步骤及时间进度；源3.估价工作的安排等。3.0.5 估价所需资料应针对估价项目进行搜集，并应包括下列资料：1.反映估价对象区位、实物和权益状况的资料；2.估价对象及其同类房地产的、成本等资料；3. 对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料；4. 对房地产价值和价格有普遍影响的资料。3.0.6 对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价委托人是估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证明原件，并应将复印件与原件核对，

49、不得仅凭复印件判断或假定估价对象的权属状况。3.0.7 估价对象的实地查勘应符合下列规定：1.应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；2.应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的需的关于估价对象的其他资料；等影像资料，并应补充搜集估价所3.应制作实地查勘，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。3.0.8 当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的

50、依据不足假设在估价报告中说明。3.0.9 在估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，应寻求相关估价供专业帮助，并应在估价报告中说明。或提3.0.10 对估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、建筑面积、财务状况等估价专业以外的专业问题，经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的应建议估价委托人聘请具有相应资质资格的专业机构或咨询后，仍难以作出常规判断和相应假设的，先行鉴定或检测、测量、审计等，再以专业机构或出具的专业意见为依据进行估价，并应在估价报告中说明。3.0.11 估价报告在交付估价委托人前，应对其内容和形式等进行核定，并应形成审核，记载审核的意见、结论、日期和及其签名。3

51、.0.12 估价报告经内部审核合格后，应由不少于两名参加估价的房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章，并按有关规定或估价委托合同的约定交付估价委托人。3.0.13 估价报告交付估价委托人后，不得擅自改动、更换、删除或销毁下列估价资料：12345678估价报告；估价委托书和估价委托合同；估价所依据的估价委托人提供的资料；估价项目来源和 估价对象实地查勘估价报告内部审核估价中的不同意见情况；外部专业帮助的专业意见。3.0.14 房地产估价机构应及时整理和保存估价资料，并应保存到估价服务的行为结束且不得少于 10年。保存期限应自估价报告出具之日起计算。4 估价方法4.1 估价方法选用4.1.1 选

52、用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。4.1.2 估价方法的选用，应符合下列规定：1.估价对象的同类房地产有较多的，应选用比较法。2.估价对象或其同类房地产通常有等经济收入的，应选用法；3.估价对象可假定为的开发项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有或很少，且估价对象或其同类房地产没有等经济收入时，应选用成本法。4.估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。4.1.3 当估价对象仅适用法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当

53、估价对象适用两种或两种以上方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时， 应在估价报告中说明并陈述理由。4.2 比较法4.2.1 运用比较法估价，应按下列步骤进行：1.搜集实例；2. 选取可比实例；3. 建立比较基础；4.进行情况修正；5. 进行市场状况调整；6. 进行房地产状况调整；7. 计算比较价值。4.2.2 搜集的实例信息应满足比较法运用的需要，宜包括下列内容：1.2.3.对象基本状况；双方基本情况； 方式；4. 成交日期；5. 成交价格、付款方式、融资条件、税费负担情况；6. 目的等。4.2.3 可比实例选取应符合下列规定：1.可比实例应从实例中选

54、取且不得少于三个；2.可比实例的方式应适合估价目的；3. 可比实例房地产应与估价对象房地产相似；4. 可比实例的成交日期应接近价值时点；与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过二年；5. 可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格；6.在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的实例选为可比实例。4.2.4 下列特殊1.利害关系人之间的情况下的；实例，不宜选为可比实例：2.对对象或市场行情缺乏了解的；3. 被迫出售或被迫4. 人为哄抬价格的的；5.对对象有特殊偏好的；6.相邻房地产合并的；7.受影响的。4.2.5 可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观。4.2.6 选取可比实例后，应建立比较基础，对可比实例的成交价格进行标准化处理，标准化处理应包括统一范围、统一付款方式、统一融资条件、