战略投资部拓展流程管理_34页_XXXX年_管理制度

1、战略投资部拓展流程管理2012-8-13战略投资部项目拓展管理流程一招拍挂>放弃战略投资部状取招拍挂文件/信息10市场调研、现场踏勘可行，2天内不可行 _,内部论证、5天内配合部门经营团队编制项目初步操作方案2天内可行,5天内f项目评审会 '一不可行放弃计划财务部：提供初步资金方案招标与成本管理部：提供初步成本估算项目管理部：提供规划草案合规部：提供法律风险防范意见编制项目预可研报告可行，3天内计划财务部：落实资金方案、税务筹划招标与成本管理部：深化成本估算方案项目管理部：提供工程技术、进度分析合规部：对合同文件作风险提示2天内项目公司：签订土地出让协议计财部：缴纳土地出让金项目

2、管理部：办理土地证战略投资部项目拓展管理流程一项目收购战略投资部经营团队项目信息收集市场调研、现场踏勘、初步尽调项目初步 操作方案2天内可行，7天内c项目评审会:不可行一 放弃计划财务部：提供初步资金方案招标与成本管理部：提供初步成本估算项目管理部：提供规划草案合规部：提供法律风险防范意见编制项目预可研报告计划财务部：落实资金方案、税务筹划招标与成本管理部：深化成本估算方案项目管理部：提供工程技术、进度分析合规部：对合同文件作风险提示2天内可行，2天内投资决议会启动项目立项30天内目的及适用范围 为规范项目拓展流程，提供决策依据，特制订本流程; 本流程适用范围为北京海航置业房地产新项目拓展论证

3、管理工作，以及相关研究工作。二、职责 战略投资部1. 负责拓展项目信息收集、市场调研、现场踏勘，针对宏观经济、区域经济、房地产市场调查相关工作。2. 项目初步操作方案阶段，与招标与成本管理部、项目管理部、合规部、计划财务部进行非正式沟通，确定项目定位、运作方式、成本估算、投资收益测算等形成项目初步操作方案，报项目评审会审议； 成立了项目组或项目公司的，由项目组或项目公司撰写项目初步操作方案。3. 可行性研究阶段：战略投资部牵头与项目方进行深入洽谈，制定可行性研究计划，通过项目背景调研，确定初步项目定位建议，并以其为核心组织各相关部门开展相应职责工作，最终形成项目预可研；成立了项目组或项目公司的

4、，由项目组或项目公司撰写预可研。4. 决议、 评审阶段：负责将 预可研报经营层进行决议、评审，对通过决议的项目，根据经营层意见对可行性研究报告进行修改，完善；5. 立项阶段：启动集团内部项目立项工作, 但成立了项目组或项目公司的，由项目组或项目公司进行立项。6. 立项通过后，以专项工作组的形式，开展法律及财务尽职调查、商务谈判、拟定协议并进行内部报批，根据报批情况开展下一步工作。 合规部1. 初步操作方案阶段，提供法律风险防范意见；2. 可行性研究阶段：对合同等法律文件进行审查，提出法律意见。 项目管理部1. 初步操作方案阶段，提供土地、规划分析及规划草案；2. 可行性研究阶段：提供土地整理、

5、工程技术、进度分析。招标与成本管理部1. 初步操作方案阶段：提供项目成本初步估算；2. 可行性研究阶段：深化成本估算方案。计划财务部1. 在可行性研究阶段：提供初步资金方案。2. 可行性研究阶段：落实资金方案、税务筹划。项目评审会由各职能部门经理组成，负责对 项目初步操作方案进行评审。投资决议会由公司经营层领导组成，负责对项目预可研进行决议。三、流程说明 战略投资部根据项目信息，进行市场调研及现场踏勘，分析区域宏观经济发展水平、产业状况、收入水平，调研区域房地产市场行情， 项目所在区域竞品项目概况等，该环节由战略投资部牵头负责。招拍挂项目在此环节的操作周期为10 天；其他类型项目在此环节的操作

6、周期根据项目特点、了解信息的进度及合作方的配合情况而定，一般不超过20 天。 通过初步了解及调研，战略投资部认为可以否决的项目，报部门总经理审批，否决项目或要求进一步调研。操作周期为2 天。 战略投资部主持对项目进行初步市场定位、初步方案设计、操作思路、完成简单的成本估算及相关经济测算，编制 项目初步操作方案，各职能部门配合。该操作周期为5 至 10 天。 项目初步操作方案提交项目评审会审批。项目评审会由各职能部门经理组成，经过项目评审会，决定项目放弃或继续深化。操作周期为2 天。 通过项目评审会的项目，进入项目可行性研究阶段，由战略投资部组织各职能部门共同完成项目预可研。该操作周期为5至 1

7、0 天。 预可研提交投资决议会审批。投资决议会由公司经营层领导组成。三分之二以上领导否决的项目应放弃；针对领导提出的问题可以形成解决方案的应修改可研报告重新上会；全部通过无大问题的项目应进入项目立项阶段。该操作时间周期为2 至 5 天。 充实完善立项报告，启动项目内部立项。内部立项通过后，以专项工作组的形式，开展法律及财务尽职调查，推进商务谈判、协议拟定及后续的协议签署。 协议签署后，交由项目公司推进，财务、报建等部配合完善手续。四、相关文件及交付成果文件 交付成果文件1. 附件1项目初步操作方案：包括项目概况、市场研究、产品定位、成本估算、投资收益测算、风险分析等2. 附件2预可研：包括项目

8、概况、市场研究、产品定位、规划设计、开发计划、成本估算、投资收益测算、资金筹措及运用、风 险分析等。相关文件1. 附件3盘源初始信息记录表2. 附件4资料清单3. 附件5土地信息采集表4. 附件6项目市场调研计划表5. 附件7项目市场调研表6. 附件8尽职调查清单7. 附件9项目可行性评审方式、要求、及相关事项8. 1项目初步操作方案一、项目名称及类型命名规则为“城市或地理位置+项目名”，一经确定后则对内统一使用。二、项目背景主要包括项目来源、项目获取方式、合作意向、洽谈的进展、项目获取的意义等内容。三、合作方及合作条件合作方背景介绍合作方提出的主要条件，洽谈进展等。四、项目位置 项目位置：主

9、要包括项目在城市中的位置、所处的功能区、 该功能区定位与发展状况、区域交通情况。附图：项目在该城市的区位图， 标记由宗地区域位置， 与标志性 市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地 段的定性描述（与主要中心区域办公 /商务/政府的关系）。项目四至范围项目周边配套附图：地块四至范围及周边设施图。五、项目现状及权属状况土地现状：包括七通一平情况、宗地内是否有拆迁、高压线 等对开发有较大影响的因素； 开发手续进展，取得政府审批文件情况。 建筑物现状：外立面，内装修，设施设备等。附图：现状图 土地权属的说明，包括土地使用权人、土地用途、土地使用 年限等。房产权属的说明（如有）规划

10、控制指标项目指标备注用地性质总用地面积亩其中净地面积亩代征地面积亩地上建筑面积力平米其中住宅写字楼商业地下建筑面积其中地卜车库人防及配套容积率控制高度米建筑密度%绿化率%停车位个数六、项目公司概况（如果涉及公司股权收购）包括公司历史沿革、注册资本、经营和开发资质、股东及股权结构、公司资产负债和财务状况等。七、市场分析 区域市场行情（包括商圈或板块分布、供应量、销售价格、 租金及由租率等）；区域市场在整体市场的地位及发展趋势； 项目在区域内开发的机会点与市场潜力。结论：产品开发或经营定位，包括市场定位、价格定位、产 品建议等。八、投资及收益估算投资成本预测、租售收益预测、投资回报率、资金需求和计

11、划等（股权收购类项目应说明税务筹划情况）九、项目运作思路获取项目的整体操作思路和流程，存在的问题和解决建议十、综合建议与计划 综合判断 工作计划附件 2-1预可研开发类投资项目目录第一部分项目决策背景一、外部环境 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：规划交通的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如， 项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素 项目启动

12、对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3 5 年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 公司提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第二部分：项目概况一、项目位置项目所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图 ： 项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/ 商务 /政府的关系）。二、项目四至及现状 四至范围； 项目现状，包括是否有拆迁、高压线等对开发有较大影响的因素；附图：四至范围图、现状

13、照片。三、项目周边配套 交通状况现有交通体系说明，包括高速公路、城市干道、公交系统、轨道交通系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和 快速捷运系统； 教育、医院、大型购物中心、文化体育娱乐设施、公园、银 行、邮局等配套设施。四、项目周边自然人文环境根据个案特性描述，没有的可以不写五、大市政配套（七通一平）道路现状及规划发展、供水状况、污水、雨水排放、通讯（有线 电视、电话、网络）、供电、燃气、供热及生活热水等大市政条件是 否具备，并说明接入成本。六、规划控制指标具备条件的尽可能填写，下表可按实际情况适当调整项目指标备

14、注用地性质总用地面积亩其中净地面积亩代征地面积亩地上建筑面积力平米其中住宅写字楼商业地下建筑面积其中地卜车库人防及配套容积率控制高度米建筑密度%绿化率%停车位个数第三部分：法律及政策性风险分析 合作方基本情况：名称、主要股东投资情况、注册资本、成 立时间、特殊背景等；合作方式：例如：直接购买项目、收购公司股权、共同设立 公司等。 交易价格、总地价、楼面地价等。付款进度及与付款条件。（五）其他合作的主要条件（六）与合作方式相关的其它法律规定二、土地法律及权属状况 开发手续进展，取得政府审批文件情况；土地权属的说明，包括土地使用权人、土地用途、土地使用 年限等，是否有抵押、查封或他项权利等。第四部

15、分：市场分析一、区域市场综述对销售型物业按照下表列示区域内项目的主要指标，并从产品供应、需求、消化速度、租售价格等方面对区域市场作分析描述。楼盘名称项目1项目2项目3项目4用地回积（山）建筑面积（万褶）总套数（套）容积率产品类型主力户型开盘时间已推总量（套）销售价格（元/ Itf）月均销售套数销售率开发商附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主 要竞争楼盘还要配置现场图片。二、区域内表现最好个案状况三、近一年内区域内土地供应状况（开发类项目填写）名称土地坐落占地面积（山）建筑面积（万 m2）土地用途总成交价（万元）楼面地价（元/ m 2）竞得人附图：成交土地位置分布图四、小结：区

16、域市场在整体市场的地位及发展趋势 项目在区域内开发的机会点与市场潜力第五部分：项目总体定位一、项目素质分析 优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞 争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司发展思 路等方面论述。 劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞 争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司发展思 路等方面论述。 机会：从市场机会、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市 发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。 挑战：从市场机会、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市 发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。二、市场定位三、价格定位四

17、、客群定位第六部分：规划设计分析一、初步规划设计思路 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅等其他类型，及不同类型产品的比例。 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。二、规划设计方案（规划平面图、效果图、户型图等，不具备条 件的可以不写）第七部分：项目开发计划一、土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府 规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做由初步评估。二、立即开发与作为土地储备优缺点分析。三、工程计划：工期计划、竣工计划。第八部分：投资收益分析一、成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积， 住宅和非住宅面积，容积率，项

18、目总投资（直接建造成本加期间费用, 不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：项目投资总额（万元） 2单位成本（兀/m ）土地成本开发前期费建安工程费基础设施费公共配套费/、口预见费直接成本小计营销费用管理费用财务费用总投资合计注：以上单位成本计算方式为投资额 /可售建筑面积，请按照以 上表格调整测算表分类。二、销售收入分析主要列示可销售部分的物业的销售数据，物业类型可依据实际情况增减。项目合计2010 年2011 年2012 年2014 年住宅销售回枳销售比例销售价格销售金额写字楼销售回枳销售比例销售价格销售金额合计销售回枳销售金额三、税务分析营业税及附加所得税土地增值税（股权收购类项目

19、应重点说明）四、经济效益分析 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减 免等 项目利润率、投资回报率、投资回收期及主要经济指标。五、敏感性分析分析成本和销售的主要指标变动对项目经济效益的波动影响，以及盈亏平衡点。六、项目资金预测资金投入计划：各期地价、收购款、建设成本等的投入安排。 资金回款计划：各期销售回款计划。 资金需求计划：各期资金的需求缺口、资金解决方案、融资 途径等。 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金 正流入时间。第九部分：投资风险分析包括但不限于以下风险：一、拆迁风险：若包含拆迁，拆迁由谁负责解决、拆迁成本如何控制等；二、法律风险：涉及股权类的债权债

20、务风险、诉讼风险等；三、政策风险：是否是国家政策限制的项目， 如别墅、高尔夫等， 如何通过变通的方式解决；四、技术风险：项目的规划条件是否能够实现，是否存在规划方面的硬伤等；5、 市场风险：项目定位的产品若不是主流产品，市场是否存在重大波动风险等；6、 管理风险：项目是否在现有公司管理半径内，人员配置是否充足、是否会引起管理成本大幅增加等。注： 以上仅针对项目可能发生的投资风险，不涉及本项目或非针对本项目的风险可不写。第十部分：综合分析与建议一、对项目判断的结论二、下一步工作建议附件：1. 项目测算表格：包括成本测算、收入测算、现金流量表、资金平衡表、收益指标分析等；2. 欲签订的合作意向书或

21、合同文本。附件 2-2预可研持有型物业投资项目目录第一部分：项目背景和意义一、项目来源及洽谈进展二、项目获取的意义 项目启动对公司发展战略、发展规划的意义，在公司发展中的地位（是否核心项目）； 公司提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。第二部分：项目概况一、地理位置项目所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图： 项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/ 商务 /政府的关系）。二、周边环境包括

22、交通状况、周边建筑和设施，客流情况等。三、物业现状 土地和房产的权证登记信息，权属信息； 地块位置（四至），地块面积、用地性质、剩余年限等； 物业建成时间、建筑结构、建筑指标、功能设置等表 1：技术指标项目指标备注总用地面积亩其中净地面积亩代征地面积亩地上建筑面积力平米地下建筑面积其中地卜车库人防及配套容积率控制高度米建筑密度%绿化率%停车位个数表2:建筑功能设置（酒店为例）功能设置楼层描述客房部分公共营业部分大堂部分餐厅部分厨房部分娱乐商务、会议非营业部分行政部分设备部分其它辅助部分物业现状建筑物的外立面，内装修和设施设备（空调通风系统、给排水系 统、强弱电、消防、电梯和门禁系统等）情况，附

23、照片。第三部分：项目公司（权属人）概况一、转让方概况转让方基本情况、初步合作意向及方式（包括价格及合作条件）二、项目公司概况（如果涉及股权收购）公司历史沿革股权情况及股东情况介绍财务情况分析最近三年以及近期财务报表及财务状况说明书， 固定资产明细表, 长、短期借款明细表，所有资产的产权负担详情， 执行的各项税费标 准、税收优惠政策等。经营情况分析物业的经营租赁情况，包括收入、成本和利润的指标。表3:经营情况调查分析表（酒店为例）1、收入（最近三年）指标备注1.1平均房价1.2入住率1.3客房收入及客户群1.4餐饮收入1.5客房出租收入1.6其他收入2、成本控制指标备注2.1人工成本率2.2餐饮

24、成本率2.3能耗率2.4物耗率2.5行政费用率2.6维护修理费用率2.7折旧与摊销3、经营效益指标指标备注3.1客房营业毛利率3.2餐饮营业毛利率3.3EBITDA3.4GO序（五）公司运营资质、员工情况、诉讼仲裁等或有事项情况。第四部分：市场分析一、区域市场综述当地经济发展情况、城市规划、行业发展态势等 二、物业的商圈分析项目所在区域发展特点、客源市场说明、市场竞争状况等。三、周边同类物业供应量、客户来源、租赁价格、由租率等物业名称地理位置占地面积（万 m2）建筑面积（万 m2）硬件标准租赁价格出租率四、结论区域市场在整体市场的地位及发展趋势 本案在区域内开发的机会点与市场潜力第五部分：房地

25、产价值评估要求分别采取市场法、 成本法、收益法三种方法对目标物业的每 平米价值进行评估，取平均估值结果或者得到价值评估区间。、市场法举例本项目项目1项目2项目3交易价格待估260003300019000交易时间100100100100交易情况100100100100区域因素临路状况1001039998生活服务设施10010010098商务配套设施1001029897自然环境条件1009910198个别因素建筑规模10010310499容积率1009610098建筑形式1009810095功能定位10010510596装修10010510599物业管理公司1001009996入住时间100102

26、101103修正系数0.8820.8901.265比准价格229402937424027评估单价25447、成本法举例建筑面积36240含地卜回积土地价值72480000其它方法测算结果（元）建筑物成本费用名测算结果说 明建筑安装红线内巾政费10%建安费用的10%-15%/、口预见费5%建安巾政费用的3%-5%专业人士费10%建安巾政费用的5%-10%管理费3%土地取得和开发成本的建安综合单价建安价值189397370.2土地与建筑物合计261877370.2销售费用20950189.628%两税一费5.5%,广告代理费投资利息209719739.46.00%一至三年期贷款利息6%成本利润12

27、3136824.825%土地与建筑物合计的房地产价值615684124.116989.07627三、收益法举例租赁收入启效毛收入+押金利息收潜在毛收入日租金3-10元后效毛收入出租率50%-95%押金利息收押金（n个月租金）经营费用0税金房地产税12%两税TT管理费肩效毛收入的2%-5%维修费重置价值的1%-3%保险费重置价值的0.2%年净收益35,714,956.29收益年期45土地或建筑物年限报酬率6.00%报酬率6%-8%还原系数15.456评估值552,004,367.7215,231.9118177.89058四、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状

28、况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做由初步评估。第六部分：物业持续经营预测一、持续经营的更新改造计划改造思路、改造成本和时间计划二、持续经营预测经营收入预测 经营成本和费用预测、税务分析净利润预测现金流预测（五）经济效益评价1. 项目净现值2. 内部收益率3. 投资收益率4. 投资回收期5. 敏感性分析第七部分：物业收购方式一、收购方式：购买资产（收购物业或按揭购买）、购买项目公司股权（现金收购、承债收购、混合模式）二、收购价格及支付方式三、收购操作流程四、收购资金来源与融资计划第八部分：投资风险分析政策风险、市场风险、管理风险、技术风险、财务风险、法律风险等。注： 以上仅针对

29、项目可能发生的投资风险，不涉及本项目或非针对本项目的风险可不写。第九部分：综合分析与建议一、对项目立项的结论二、下一步工作建议附件：1 . 有关项目公司的资质调查、法律文件等2 .价值评估测算表3 .经营预测表4 .欲签订的合作意向书和合同文本附件3:盘源初始信息记录表盘源初始信息记录表日期：年一月一日一、开发商情况（并购项目填写）公司名称: 段东结构： 段东背景：玦系地址：传真：对接联系人:职务:E-mail :手机:电话：公司历史沿革：已开发项目介绍：二、项目概况顷目名称：顷目位置:用地性质:住宅口写字楼综合体其他商业酒店“目现状、工程进度： 土地平整口 基础施工匚封顶口竣工匚1主体在建1

30、入伙占地回积:建筑回积:"积率：M目权属取得情况： 反目实景照片；限局： 建设内容：三、报盘人信息报盘人:联系手机:报盘人渠道: 内部外部部门名称： 单位名称：附件4资料清单顷目收购（资产收购）资料项目收购（股权收购）资料企业简介企业已开发项目简介项目用地批复项目用地红线图项目权属证件建设项目管理部门的项目批准文件环境评估审批文件用地力杀图总平囿报建（修改性详规报建）项目工程进度计划表项目规划设计图纸项目所属区域规划文件项目现状实景照片土地评估报告”售项目另需提供：项目销售工具项目客户统计资料项目销售数据统计企业简介最新的营业执照（正本及副本）及年检记录企业组织机构代码证税务登记证（

31、国税和地税）房地产#发资质证书其他肩关设立企业的政府批复、证书公司股东协议公司章程及其全部修改及补充文件验资报告股权/资产转让协议及相关批文（公司股东协议）公司的股东名单项目资料参考资产收购项目资料招拍挂项目资料土地一级开发项目资料当地土地市场的行情（二级招拍挂 的行情，包括价格、摘牌/招标/竞 价的潜规则等）土地市场管理的基本政策相关税费的收取标准、适用条件 土地公开出让文件中对土地的规 划条件及土地使用条件的规定 各部门的办事周期及效率 克价的基本规定及技巧 选择合适的土地估价方法 竞争对手的情况项目产权及有关的法律文件（如规 划设计要点、红线图、征地许可证、 批地时间）；现场情况（包括现

32、有土地平整情 况、市政状况、拆迁状况等）； 项目周边情况，（包括周边的自然 环境、人口情况、交通状况、城市 公建配套、巾政设施现状及规划情 况、区域发展远景等）；区域一级开发配套政策（包括一级 开发参与和收益政策、征地拆迁实 施政策和补偿政策、有关土地进入 公开市场的相关政策）；区域已获审批的规划文件（城市总 体规划、镇域规划、控制性详细规 划或其它专项规划等）；合营/转让单位的期望要求；附件5:土地信息采集表土地信息米集表信息来源：记录编号：项目联系人：,地考察日期：;、宗地基本情况概要1宗地名称立置区域位置上地编p四金范围东南西北地段土地所有权归 b土地使用权归属土地方土地使用年期交易方土

33、地规划用途（木指标占地面积 （平米）建筑覆蛊举机动车位建筑面积 （平米）其中：住宅容积率商业公建配套土地渊源土地现状周边环境合作方式及条 牛合作方式土地价格周边可拓展土地付款条件交地标准经济测算“目判断意见战略投资部意 见后续跟进操作附件6项目市场调研计划表顷目名称调研人员调研区域7研时向调研内容调研目标考虑因素方法设计预计进度使用人力预 算相关说明中心经理意 见战略投资部 经理意见附件7项目市场调研表楼盘项目基本资料1楼盘名称售楼电话销售证号所在区域设计单位发展商代理商项目属性物管单位建筑面积占地面积建筑风格陈数县数绿化率物业费用总套数销售率户型配比取暖方式销售速度得房率客群来源置业特征销售

34、 起价住均 价住最局 价格住付款方式商商商装修标准不光通风建筑结构开工时间竣工时间入住时间（位出租 口出售诸藏室前积范围户型结构主力户型物业及周边配套设施2物业设施 /宜内设施物业管理卜区设施园林环境交通条件用边楼盘金融机构苟业F同场超巾数育力儿园中、小学餐饮娱乐餐饮影视娱乐休闲运动游乐景点町目特色及营销情况顷目定位客户群定位分析顷目优劣势分析优势劣势促专探略媒体宣传策略备注附件8尽职调查清单序 号内容有无备注主体资格L一被收购对象的主体资格（全套工商登记档案资料， 令-页复印）1历次营业执照2出资协议或合资（合作）协议、合同3企业历次变更过程（包括股权、章程）4验资报告5其他与主体资格相关的

35、文件和资料二对外投资LH1子公司的营业执照、最新章程2分公司的营业执照n资产、负债和所有者权益一项目1项目立项批复2项目供水、燃气、热力、消防、人防、绿化、交通、 环保等条件的批复3项目规划意见书4审止设计力某通知书5土地出让合R6项目规划设计方案7工程规划许可证8施工证9预售许可证（销售许可证）二房屋1房屋所有权证2房屋共有权证3房屋他项权证4房屋所在土地的土地使用情况5在建工程（已取得的批准文件）6房屋设定的抵押权7房屋被查封、冻结、扣押等情况8房屋的租赁、无偿使用情况三土地使用权1国有土地使用权证2土地使用权的划拨、出让、转让或出租的情况3土地上设定的抵押权情况4土地是否被查封、冻结、扣

36、押等情况四机器设备1设备清单2机器设备的权属证明文件3是否存在海关监管的设备4设备上是否设定了抵押权5设备是否被查封、冻结、扣押等情况五存货I1存货清单2存货是否存在抵押、质押等情况3存货是否对外提供担保六11商标商标清单商标注册证等权属证明文件商标的交易情况商标上是否设定了质押权冏标是含存在被查封、冻结、扣押等情况2专利清单专利证书等文件专利申请和受理文件专利上是否设定了质押权专利是否被查封、冻结、扣押等情况专利父易的情况专利是否按时缴纳了年费3著作权计算机软件或其他著作权清单著作权登记证书或其他证明文件著作权上是否设定了质押权著作权是否被查封、冻结、扣押等情况4其他无形财产权非专利技术等七

37、债权11应收帐款清单2其他应收款清单3与债权相关的协议4债权是否设定担保5债权的诉讼期间是否届满6债务人是否有偿还能力八债务1长、短期借款清单2应付帐款清单3其他应付款清单4与债务相关的协议5是否向债权人提供了担保6债务的诉讼时效期间是否届满九实收资本1是否与营业执照、章程中记载的注册资本T2是含存在分期出资的情况3实收资本数额是否与应付的出资数额一致4股东是否有抽逃出资的情况十资本公积和盈余公积J1公积金的计提和帐目记录是否正确2资本公积的帐目记录是否正确对外担保一保证1为他人提供保证的情况说明2主债务合同、保证合同、协议或其他保证文件3保证责任的方式和范围4保证期限是否届满5是含存在其他保证人二抵押1为自身或他人（包括子公司）提供抵押的情况说明2主债务合同、抵押合同、协议或其他抵押文件3抵押期限是否届满三1提供质押的情况说明2主债务合同、质押合同、协议或其他质押文件3质押期限是否届满重大合同1尚未履行完毕的合同的情况说明2提供合同文本争议和行政处罚情况1存在的诉讼或仲裁的情况说明2相关的判决、裁决、执行裁定等文件3有关行政处罚的情况说明4行政处罚决定书、行政复议决定书等文件5是否存在因诉讼或处罚被查封、冻结、扣押等情况6财