财产税制 房产税

1、 会计x班 成员： 指导老师：第九章 财产税制9.1.1 财产税制的概念9.1.2 财产税制的特点9.1.3 财产税制的意义9.2.1 房产税概述9.2.2 房产税制度目录9.1.1 财产税制的概念1.概念 财产税制是指对不动产的拥有、使用、收益、赠送以及转移为征收对象的一类税的总称。2.财产税类的税种：房产税、契税、车船税3.财产税与所得税的区别： 区别财产税所得税课税对象收入的存量收入的流量纳税人财产税的所有者、使用者、继承者等各项所得的所得者计税依据财产的本身或价值征税财产产生的收益征税4.财产税类按财产税的课征特征特点分类方法 财产价值税 :计税依据 财产收益税: 静态财产税课税对象

2、动态财产税: 一般财产税:课税财产范围 特别财产税：对纳税人所拥有的财产价值征收的一种税，计税标准有财产的总价值、净价值、实际价值是以财产的收益额或增值额为计税依据，通常划归到所得税类纳税人在一定时点所拥有或支配的财产占用额为课税对象的税收应税财产的所有权或使用权等其他权益发生转移时，以财产或财产权益的转移价值或增值额为课税对象的征收。以纳税人拥有的全部或多种财产的价值为课税对象综合征收的税收以纳税人拥有的某些特定财产（如土地房屋等）分别课征税收9.1.2 财产税制的特点一 税源广泛二 课税较为公平三 征收管理较为复杂四 税收收入弹性小五 是地方政府的收入来源详细请见P2569.1.3 财产税

3、制的意义财产税制的意义1.有利于增强税收的宏观调控作用2.有利于稳定取得财政收入3. 符合公平原则9.2.1 房产税概述 9.2.1.1房产税的概念 概念 房产税是以房产为课税对象，依据房产余值或房产的租金收入向房产的所有人或经营人征收的一种税。特点特点 1.房产税属于财产税中的个别财产税。其征税对象只是房屋。 2.征税范围限于城镇的经营性房屋。 3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。对于自用的按房产计税余值征税，对于出租，出典的房屋按租金收入征税。解析解析 房产余值房产余值 房产余值是指从房产原值中一次减除10%30%后的余值。 房产余值计算： 1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计

4、税依据。计税余值，指依照税法规定按房产原值一次减除1030的损耗价值以后的余额。 2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额，依率计征。 9.2.1.1房产税的意义（书本258） 外商投资企业，外国企业和组织以及外籍个人，缴纳房产税。 财政部、国家税务总局关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知（财税20093号）规定，根据2008年12月31日国务院发布的第546号令，自2009年1月1日起，废止城市房地产税暂行

5、条例，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人）依照房产税暂行条例（国发198690号）缴纳房产税。也就是说，自2009年1月1日起，外资企业及外籍个人的房产不仅要缴纳房产税，而且在征收范围、计税依据、税率、税收优惠、征收管理等方面均按照房产税暂行条例及有关规定执行。9.2.2 房产税制度9.2.2.1 征税对象 ：房产税的征税对象是房产。注意l 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租，出借的商品房应该按规定征收房产税。l 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收

6、入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。商铺属于征税范围。商铺房产税的征收以房屋产权所有人为对象。也就是如果商铺是租来的，租户就不用缴纳房产税。征税范围 城市，县城，建制镇和工矿区 注意 房产税的征税范围不包括农村 免税对象具体在P262 9.2.2.6减免税有提到9.2.2.2 纳税人 房产税以在征收范围内的房屋的产权所有人为纳税人。具体内容 1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体，个人所有的，由集体单位，个人缴纳。 注意 缴纳房产税只跟房产性质有关 跟公司性质无关 。因为房产税是财产税，所以，除非企业停产、撤销，否则，都要缴房产税，而不论是否季节性闲置。 （季节性

7、生产企业如何缴纳房产税）季节性生产企业如何缴纳房产税） 2.产权出典的，由承典人缴纳。 注意 1.注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。 2. 产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%.3. 出租与出让的区别出租与出让的区别出让是一级市场行为，出租是二三级市场行为。 出让的主体是国家，具有垄断性特点，而出租的主体是通过出让或转让方式取得建设用地使用权的使用权人出租与转让的区别出租与转让的区别转让土地使用权人改变，出租不改变原土地使用权人转让时，房随地走，房的所有权随地的使用权转移而转移，而出租时

8、，房的所有权不发生变化转让可以有偿也可以无偿，而出租必须是有偿的出租与抵押的区别出租与抵押的区别抵押是不转移占有，而出租是转移占有出租是独立的主合同行为，而抵押是担保从合同行为抵押后是否返还土地取决于债务是否偿还，而出租结束后，土地必须返还房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。 3.产权所有人,承典人不在房产所在地的，由房产代管人或使用人缴纳。 4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。 5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门，免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 注意：外商投资企业，外国企业和组织以及外

9、籍个人，缴纳房产税。例题：下列单位和个人中，不需要缴纳房产税的是（）？A、国营企业 B、国内公民 C、城镇集体企业 D、 外合资经营企业 答案：B 房产税纳税人具体包括产权所有人，经营管理单位，承典人，房产代管人或者使用人 。1986年公布实施的中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例第五条规定，个人所有非营业用的房产免纳房产税。 B不一定定拥有房产9.2.2.3 税率我国现行的房采用比例税率的方式。1按房产余值计征的，年税率为1.2%；2按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。 P259 税率有错房产税试点改革：在上海提交的房产税试点方案中，税率初定在0.5%0.8%，略低

10、于经营性物业的税率 9.2.2.4 税基房产税征收标准从价或从租两种情况：（1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。9.2.2.5 应纳税额的计算1.从价计征 从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其计算公式为： 应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）年税率1.2%房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为： 2.从租计征 从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入12

11、% 没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。 个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入4% 举例说明： 1、某企业2012年固定资产帐簿上记载房屋原值为500万元，请计算该企业2012年应交多少房产税？答：该企业2012年应缴纳房产税500万元(1-30%)1.2%=4.2万元2、某企业2012年7月份购入一房屋用于办公，价值为100万元。请计算此房屋2012年应交纳的房产税是多少？答:2012年该企业购入房屋应纳的房产税100(1-30%)1.2%5/12=0.35万元 3、甲企业一办公楼的房屋原值

12、为500万元，建筑面积为3000。2006年1月1日，甲企业将办公楼的一部分出租给乙企业，出租面积为600，租金为20万元，租赁期限为一年，该企业于6月1日一次性取得全部租金，则甲企业2006年全年应纳的房产税为多少万元？答：出租部分房产税20万元122.4万元自用部分房产税500万元（1-30）1.2（3000-600）/30003.36万元。2006年全年应纳房产税2.4万元+3.36万元5.76万元 房产税的减免税优惠是根据国家政策需要和纳税人的负担能力制定的 。下房产免纳房产税：国家机关、人民团体、军队自用的房产国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产

13、个人所有非营业用的房产经财政部批准免税的其他房产9.2.2.6 减免税这类免税房产，情况特殊，范围较小，是根据实际情况确定的。主要有：1 损坏不堪使用的房屋和危险房屋2 纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在大修期间免征房产税3 从1988年1月1日起，对房管部门经租的居民住房，在房租改革之前收取租金偏低的4 高校后勤实体5 非营利性医疗机构等卫生机构的自用房产6 老年服务机构自用房产7对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。 8为高校学生提供住宿服务并按照高教系统收费标准收取租金的学生公寓 9 向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税9.2.2.7征收管理1.纳税义务发生时间（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地