酒店式公寓案例研究1

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。酒店式公寓案例研究酒店式公寓案例研究世联策划平台技术沉淀2006.12.01本报告是严格保密的。2 关键字关键字 ：u酒店式公寓、案例研究酒店式公寓、案例研究 简介简介 ：酒店式公寓演变历程及分布格局酒店式公寓演变历程及分布格局福田片区福田片区 梅沙片区梅沙片区 罗湖片区罗湖片区南山片区南山片区深圳市酒店式公寓兴起于20世纪九十年代中后期。当时，多数坐落在人流量大、对外交通便利的罗湖罗湖口岸口岸，以及发展较早的东门、蔡屋东门、蔡屋围商圈围商圈；随着城市中心及商务区的西移，以及公路、地铁交通的完善，在福福田中心区及周边田中心区及周边，以及皇岗口岸皇岗口岸地

2、区，酒店式公寓逐步兴起并迅速发展；滨海大道的通车以及西部通道的即将开通，将加快南山与内外的联系，蛇口及华侨城片区蛇口及华侨城片区兴起的高端酒店式公寓越来越受到外籍人士的追捧；与此同时，梅沙片区梅沙片区的滨海度假型酒店式公寓成为备受休闲度假人士的青睐，正逐步发展壮大。3.1 3.1 深圳市酒店公寓演变历程及分布格局：罗湖、福田、深圳市酒店公寓演变历程及分布格局：罗湖、福田、南山、梅沙；南山、梅沙；行政区行政区 主要区域主要区域主要酒店式公寓项目主要酒店式公寓项目 罗湖片区罗湖片区 罗湖口岸东门、蔡屋围商圈华乐星苑、汇展阁、名仕阁、罗湖商务中心、丹枫白露、京基东方华都、地王大厦信兴广场、世金汉宫、

3、港岛银座、置地逸轩、双城世纪等 福田片区福田片区 福田中心区及周边皇岗口岸辉盛庭国际公寓、金中环酒店式公寓、趣园、祥云天都世纪、华尔登府邸、京基御景华庭、东方银座等南山片区南山片区 蛇口华侨城波托菲诺国际公寓、国际市长交流中心、泰格公寓、鲸山公寓、迎辉公寓等 盐田区盐田区 梅沙片区大梅沙海景酒店、心海假日、心海伽蓝、雅兰酒店、I领海、东方威斯等 罗湖、福田片区早期的酒店式公寓，主要面向罗湖、福田片区早期的酒店式公寓，主要面向往来深圳的港人及外企白领往来深圳的港人及外企白领，租金一般在，租金一般在 2000-50002000-5000元元/ /套套月月；罗湖、福田罗湖、福田CBDCBD核心区域酒

4、店式公寓主要面向核心区域酒店式公寓主要面向知名企业高端商务人士知名企业高端商务人士，租金一般在，租金一般在10000-10000-15000 15000 元元/ /套套月月； 南山蛇口、华侨城片区酒店式公寓主要面向南山蛇口、华侨城片区酒店式公寓主要面向常驻深圳的外籍人士常驻深圳的外籍人士，租金一般在，租金一般在25000-3500025000-35000元元/ /套套月月；梅沙片区酒店式公寓主要面向梅沙片区酒店式公寓主要面向度假人群度假人群，租金一般在，租金一般在4000-60004000-6000元元/ /套套月月；3.2 3.2 深圳市酒店公寓随着格局的演变，客户类型不断变深圳市酒店公寓随

5、着格局的演变，客户类型不断变化，租金不断增高。化，租金不断增高。客户群体客户群体使用状况使用状况需求需求目的目的海内外常驻深圳机构的管海内外常驻深圳机构的管理人员和技术人员理人员和技术人员购置租赁主要作为住所或办公自用经常往来深圳的国内外商经常往来深圳的国内外商务人员务人员购置租赁一般会选择酒店，但也有部分会购买或租用酒店式公寓，以方便居住办公自用深圳的小企业和深圳的小企业和SOHOSOHO族族购置酒店式公寓兼具居住和办公功能自用投资型的深圳和香港居民投资型的深圳和香港居民租赁一般选择户型面积小、总价低、容易出租的物业投资自用型的深圳和香港居民自用型的深圳和香港居民购置主要强调酒店式公寓的居住

6、配套，位置佳自用其它其它自用度假作为员工宿舍等在整个深圳酒店式公寓市场中，在整个深圳酒店式公寓市场中，投资者投资者所占比例高，但所需面积较小；所占比例高，但所需面积较小；海内外驻深机构海内外驻深机构及及SOHOSOHO族族是市场主力；是市场主力；外籍人士外籍人士对高价位酒店式公寓承接力强；对高价位酒店式公寓承接力强；3.3 3.3 深圳市酒店公寓客户除深圳和香港居民外，海内外深圳市酒店公寓客户除深圳和香港居民外，海内外人士和人士和SOHOSOHO族成为市场主力。族成为市场主力。本报告是严格保密的。6项目名称项目名称建筑面积建筑面积类型类型总户数总户数备注备注中国凤凰大厦中国凤凰大厦30000一

7、幢11-29层为商务式公寓100星河世纪星河世纪100000二栋32层1164BC两栋公寓金中环商务大金中环商务大厦厦14706附楼715层为酒店式公寓；主楼8-24为商务公寓288中心区供应中心区供应144706144706凯旋国际凯旋国际19339二栋20层361酒店式公寓南方国际广场南方国际广场75882由四栋25-30层1568户，其中1房946户，2房591户，3房29户体现了高档商务型物业的领袖风范总供应量总供应量2399292399290606年中心区商务公寓供应列表年中心区商务公寓供应列表目前中心区商务/酒店式公寓供应稀缺，入伙项目入伙项目仅江苏大厦，仅江苏大厦，公寓租金及成交

8、价格与写字楼持平。泛中心区区域出现少量服务式公寓供应，供应量约9.52万平米。3.43.4深圳中心区主要为商务公寓，酒店式公寓存在市场深圳中心区主要为商务公寓，酒店式公寓存在市场空白点；空白点；在售服务式公寓项目仅有三个：中国凤凰大厦、星河世纪和金中环，并且均属于综合体物业中的某一功能定位，总供应量为14.47万平米。万平米。本报告是严格保密的。7项目名称项目名称性质性质建筑面建筑面积积月均销量月均销量（平米（平米/ /月）月）实现均价实现均价备注备注星河世纪星河世纪商务公寓商务公寓56024720311000精装修写字楼写字楼39581712413000中国凤凰大中国凤凰大厦厦商务公寓商务公

9、寓18700467515000毛坯写字楼写字楼15000375017000金中环国际金中环国际商务大厦商务大厦酒店式公寓酒店式公寓14760246018000精装修商务公寓商务公寓26240437316000写字楼写字楼797231328716000区域区域项目名称项目名称租金价格租金价格( (元元/m/m2 2 月月) )中心区中心区江苏大厦80-112同一个综合体中，商务公寓销售速度一般快于写字楼，实现价格略低于写字楼；酒店式公寓由于整体档次较高并带精装修和家私电器，实现价格高于同一综合体写字楼物业；0505年中心区服务式公寓销售价格列表年中心区服务式公寓销售价格列表已入伙项目江苏大厦公寓

10、的租金与目前写字楼租金价格持平；3.53.5深圳中心区公寓由于稀缺，在销售速度和价格上实深圳中心区公寓由于稀缺，在销售速度和价格上实现双赢。现双赢。本报告是严格保密的。8金融街金融街电视电视中心中心市民中心市民中心黄埔雅苑黄埔雅苑儿童医院儿童医院音乐厅音乐厅图书馆图书馆少年宫少年宫书城书城地铁地铁大厦大厦天健天健世纪世纪中银中银花园花园深业深业花园花园雅颂居雅颂居海关大厦海关大厦体育产业体育产业用地用地居住居住用地用地经贸经贸中心中心诺德诺德中心中心安联安联大厦大厦凤凰大厦凤凰大厦新世界新世界江苏江苏大厦大厦荣超荣超地块地块荣超荣超江胜江胜地块地块邮政邮政用地用地商业办商业办公用地公用地商业办

11、公商业办公用地用地商业办商业办公用地公用地市民广场市民广场中心区北区地块图中心区北区地块图3.63.6深圳中心区未来北区可开发地块基本无酒店式公寓深圳中心区未来北区可开发地块基本无酒店式公寓产品，荣超江胜项目将出现五星级酒店。产品，荣超江胜项目将出现五星级酒店。北区目前可开发地块较少，金融街基本以金融业机构办公总部为主；可开发地块主要存在于北区东侧，但均为商务办公用地，不会出现酒店式公寓；仅荣超江胜项目将出现万豪集团下属品牌五星级酒店，是本项目酒店式公寓的竞争对手；本报告是严格保密的。9中心区南区地块图中心区南区地块图星河星河国际国际 会展中心会展中心城中雅苑城中雅苑发展兴苑发展兴苑中海华庭中

12、海华庭岗厦中学岗厦中学港丽港丽豪庭豪庭国商国商B B座座供电局供电局CoCoCoCoParkPark怡景中心城怡景中心城晶岛国际晶岛国际购物广场购物广场大中华大中华国际交易国际交易广场广场 金地岗厦金地岗厦 地块地块 （综合体）（综合体）城建城建购物购物公园公园商会商会中心中心卓越卓越时代时代祈年祈年酒店酒店财富财富大厦大厦嘉里写字楼嘉里写字楼地块地块香格里拉香格里拉酒店酒店现代城现代城商业办公用地商业办公用地航天航天 兴业兴业 投资投资卓越卓越国商国商A A座座中央中央商务商务特美思特美思华融华融新华新华保险保险中旅中旅免税免税联通联通时代时代金融金融嘉麟嘉麟豪庭豪庭星河星河世纪世纪商业商业

13、办公办公用地用地居住居住用地用地商业商业办公办公用地用地居住居住用地用地卓越地块卓越地块商业商业办公办公用地用地商业商业办公办公用地用地商业商业办公办公用地用地商业商业办公办公用地用地邮电邮电枢纽枢纽国安局国安局星河星河发展发展中心中心供应供应设施设施用地用地商业商业办公办公用地用地水晶岛绿化带水晶岛绿化带丽兹丽兹卡尔顿卡尔顿金中环金中环彩福彩福大厦大厦3.7 3.7 深圳中心区未来南区存在出现酒店式公寓的可能，深圳中心区未来南区存在出现酒店式公寓的可能，但从体量上来说，中心区酒店式公寓仍属于稀缺产品。但从体量上来说，中心区酒店式公寓仍属于稀缺产品。南区未开发地块中，存在卓越地块等综合体项目，

14、不排除出现酒店式公寓产品的可能；但对比写字楼和和酒店的推出量，酒店式公寓在酒店式公寓在未来市场仍将属于稀缺产未来市场仍将属于稀缺产品。品。本报告是严格保密的。10中心区在本项目入市前将有众多五星级酒店推出市场；在中心区南区星级酒店形成积聚之势，未来竞争相当激烈。五星级酒店和酒店式公寓在短期出租客户和长期包房客户都存在一定程度竞争。因此建议本项目酒店式公寓适当控制体量，有效规避市场风险。已知将建酒店已知将建酒店星级星级所在项目所在项目所属区域所属区域万豪品牌下属酒店五星荣超江胜项目中心区北区喜来登酒店五星大中华中心区南区丽兹卡尔顿五星星河项目中心区南区香格里拉五星嘉里项目中心区南区祈年酒店五星中

15、心区南区待定五星本项目中心区南区马可波罗酒店四星特美思中心区南区客户种类客户种类项目类型项目类型客户构成客户构成竞争程度竞争程度短期出租客户五星级酒店占主体顶级酒店式公寓小部分长期包房客户五星级酒店占主体顶级酒店式公寓小部分3.83.8深圳中心区酒店式公寓与五星级酒店间存在部分竞深圳中心区酒店式公寓与五星级酒店间存在部分竞争，建议本项目酒店式公寓适当控制体量。争，建议本项目酒店式公寓适当控制体量。本报告是严格保密的。11客户主要为客户主要为跨国公司、金融证券公司、大型公司驻跨国公司、金融证券公司、大型公司驻深机构的高级管理人员，以地王大厦自身的写字楼客深机构的高级管理人员，以地王大厦自身的写字

16、楼客户为主，户为主，以及周边包括发展银行大厦、金丰城、深业以及周边包括发展银行大厦、金丰城、深业中心、书城、人民银行等组成的紧凑商业、金融网的中心、书城、人民银行等组成的紧凑商业、金融网的客户。客户。租期：一般最短为租期：一般最短为1 1年。年。 位置：位置：蔡屋围南，宝安路与深南大道交叉处 规模：规模：30层酒店式公寓，每层16个单位 建筑面积：建筑面积： 43125平方米 户型：户型：90190（2房2厅3房2厅2卫） 物业管理：物业管理：深圳熊谷组 3.9 3.9 案例借鉴案例借鉴深圳深圳 地王大厦信兴广场地王大厦信兴广场本报告是严格保密的。12客户组成：客户组成：外籍人士占外籍人士占9

17、090以上，其中欧美客户以以上，其中欧美客户以短租为主，日本、韩国客户以长租为主。短租为主，日本、韩国客户以长租为主。出租率：一般情况下整体出租率出租率：一般情况下整体出租率70708080。租金：租金：150-450150-450元元/ /平米平米月月位置：位置：纯水岸一期西，燕栖湖北发展商：发展商：深圳华侨城房地产有限公司物业管理：物业管理：华侨城物业管理公司经营模式：经营模式：只租不售的纯粹酒店式模式产品面积：产品面积：1房1厅：40-50；1房2厅：94；2房2厅：130、160 3.93.9案例借鉴案例借鉴深圳深圳 波托菲诺国际公寓波托菲诺国际公寓本报告是严格保密的。13位置：位置：

18、景田南深圳报业大厦西侧容积率：容积率：9.92建筑面积：建筑面积：14353.08平米户型：户型：45-166平米发展商：发展商：深圳祈年实业发展有限公司物业管理：物业管理：新加坡Frazer酒店管理公司经营方式：经营方式：发展商长期持有，顶级酒店长期管理客户组成：客户组成：外籍人士占外籍人士占8585以上，以日、韩、以上，以日、韩、港台客户为主（约占港台客户为主（约占80% 80% ），），另有少量欧美客户。另有少量欧美客户。客户基本以长租为主，仅有约客户基本以长租为主，仅有约10%10%左右的客户为左右的客户为短租。短租。出租率：一般情况下整体出租率出租率：一般情况下整体出租率8585以上

19、。以上。3.93.9案例借鉴案例借鉴深圳深圳 辉盛庭国际公寓（原安柏丽晶辉盛庭国际公寓（原安柏丽晶晶晶仕阁）仕阁）本报告是严格保密的。143.93.9案例借鉴案例借鉴深圳深圳 泰格公寓泰格公寓客户组成：客户组成：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（707080 80 ），）， 分布较广，蛇口周边写字楼、关外分布较广，蛇口周边写字楼、关外（宝安、龙岗外企），散客以南山为主（宝安、龙岗外企），散客以南山为主租金：租金：90090099999999元元/ /天；天；12000120009999999999元元/ /月月，一般，一般都有折都有折 扣。最多扣。最多8

20、 8折折 ，带精装修，带精装修出租率：目前出租情况较好，近出租率：目前出租情况较好，近7 7成，以长租客为主。成，以长租客为主。溢价因素：中国第一个溢价因素：中国第一个LEEDLEED认证（美国认证（美国USGBCUSGBC颁发）颁发）规模：规模：34000平米，7栋，4-25层，232套公寓运营模式：运营模式：产权长期持有，只租不售管理公司：管理公司：FRASER (新加坡) 专业管理公司产品面积产品面积：单房：35-113；两房：147-171；三房：198-286 ；四房：248-419平本报告是严格保密的。153.93.9案例借鉴案例借鉴深圳深圳 金中环酒店公寓金中环酒店公寓客户组成：

21、因入伙时间较短，现主要为客户组成：因入伙时间较短，现主要为短期商务人士短期商务人士出租出租租金：租金：98098039803980元元/ /天，天，现为试营业，有折扣现为试营业，有折扣溢价因素：加入国际服务品牌溢价因素：加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织世界金钥匙酒店联盟组织” ” 规模：规模：总占地7368平，总建面10.3万，容积率13.7，酒店式公寓约300套运营模式：运营模式：先发售，入伙后跟部分小业主签订35年返租协议，有些业主不愿签署此协议，想委托中介出租管理公司：管理公司：金中环物管，带精装修产品面积产品面积：单房：3035；一房一厅：50-55；两房81-85；三房：10

22、0以上本报告是严格保密的。163.93.9案例借鉴案例借鉴深圳深圳 世金汉宫世金汉宫客户组成：客户组成：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士地王商圈工作中高管、港人、外籍人士租金：租金：5000-60005000-6000元元/ /月月溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店服务服务 规模：规模：总占地1万，总建面15.7万，B栋建面19943.34，C栋建面14601.47，酒店式公寓共718套运营模式：运营模式：对外发售，酒店式管理，由业主对外出租管理公司：管理公司：茂业集团产品面积产品面积：31-65、复式双套房本报告是严格保密的。173

23、.93.9案例借鉴案例借鉴深圳深圳酒店公寓小结酒店公寓小结运营模式大多为对外发售后小业主对外出租物管公司大多聘请国际知名品牌管理公司租金或售价租金较高但因地段不同差异较大，售价一般都在2万以上租客和购买者租客以外籍跨国公司员工长期租住为主，购买客户主要为深圳本地私营业主和港澳台投资客为主产品面积面积较小，主力产品大多在90平米以下，装修档次较高本报告是严格保密的。183.9 3.9 案例借鉴案例借鉴上海上海ASCOTT ASCOTT （雅诗阁（雅诗阁 ）客户组成：客户组成：外籍跨国公司中层管理人员为主，外籍跨国公司中层管理人员为主，长租较长租较多，汇丰银多，汇丰银 行租客近行租客近5 5成成租

24、金：租金：30000-6000030000-60000元元/ /月月，豪华装修，豪华装修溢价因素：雅诗阁全球国际性服务公寓连锁领导者之溢价因素：雅诗阁全球国际性服务公寓连锁领导者之一一 、国际品牌、享誉全球、国际品牌、享誉全球规模：规模：共848套运营模式：运营模式：产权长期持有，只租不售管理公司：管理公司：雅诗阁集团产品面积产品面积：高级一房：86 ；豪华两房：133；豪华三房：176本报告是严格保密的。193.9 3.9 案例借鉴案例借鉴上海上海翠湖天地翠湖天地客户组成：客户组成：外籍华人、海外人士、港台以及少量江浙外籍华人、海外人士、港台以及少量江浙私营企业主私营企业主价格：价格：均价均

25、价6 6万，万，4-84-8万，万，带豪华装修带豪华装修溢价因素：一线湖景资源、溢价因素：一线湖景资源、“住宅天地住宅天地”规划为纯粹规划为纯粹高端居住区高端居住区规模：规模：建面13万，容积率4，共645套运营模式：运营模式：对外发售管理公司：管理公司：88新天地产品面积产品面积：2房 140平米；3房190平米；4房280平米；复式320平米本报告是严格保密的。203.93.9案例借鉴案例借鉴上海上海华府天地华府天地客户组成：客户组成：外籍华人、海外高端客户、港台为主外籍华人、海外高端客户、港台为主价格：价格： 65000-9000065000-90000，带豪华装修，带豪华装修溢价因素：

26、地段：上海新天地正对面溢价因素：地段：上海新天地正对面 豪装产品：一层一户、主人专属电梯、中西厨豪装产品：一层一户、主人专属电梯、中西厨 家居智能化系统家居智能化系统规模：规模：总占地1.46万，总建面70000，容积率3.2，共108套运营模式：运营模式：对外发售管理公司：管理公司：戴德梁行产品面积产品面积：270-700本报告是严格保密的。213.93.9案例借鉴案例借鉴上海上海酒店公寓小结酒店公寓小结运营模式大多为对外发售后小业主对外出租物管公司大多聘请国际知名品牌管理公司租金或售价租金超高，顶级豪宅公寓售价惊人，几乎都在6万以上租客和购买者租客以外籍跨国公司中高管长期租住为主，购买客户

27、主要为外籍华人、海外人士和港台客户为主产品面积产品面积较大、顶级高端公寓以大户型为主本报告是严格保密的。223.93.9案例借鉴案例借鉴北京北京世界城世界城规模：规模：总占地1.4万，总建面7.9万，容积率5.5，公寓建面：建面：61130平，共719套运营模式：运营模式：对外发售管理公司：管理公司：第一太平洋戴维斯产品面积：产品面积：一房：55 、 一房一厅：86、总裁级官邸豪宅：363溢价因素：溢价因素：朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三大商圈交汇 主力客户：主力客户：90为活跃投资客客户组成：客户组成： 9090为活跃投资客为活跃投资客价格：价格：27000,27000,带精装修带精装修本

28、报告是严格保密的。233.9 3.9 案例借鉴案例借鉴北京北京海晟国际公寓海晟国际公寓规模：规模：总占地7万，总建面21.3万，容积率2.98，五期酒店式公寓共850套运营模式：运营模式：对外发售管理公司：管理公司：仲量联行溢价因素：溢价因素：核心商务区、顶级物管主力客户：主力客户：6060为活跃投资客为活跃投资客价格：价格：2300023000，带精装修，带精装修本报告是严格保密的。243.9 3.9 案例借鉴案例借鉴北京北京柏悦居柏悦居规模：规模： 总占地3.13万，总建面35万，容积率8，7-33层柏悦居建面39212平，酒店式公寓244套，层高3.4和3.8两种；34-49层酒店建面4

29、万平米，237套客房；50-58层的柏悦府建面17410平，仅28套,主楼63层249.9米，两栋写字楼42层，186米运营模式：运营模式：对外发售管理公司：管理公司：美国凯悦国际酒店集团产品面积：产品面积：一房：132-138 、两房：240-242 （柏悦居） 550-860（柏悦府）客户组成：客户组成：海外高端客户（海外高端客户（3030）、）、 香港客户（香港客户（5050）、海外国际名流）、海外国际名流价格：柏悦居价格：柏悦居4.54.5万万，已售罄，柏悦府在售，已售罄，柏悦府在售，均价均价7 7万万，豪华装修，豪华装修溢价因素：城市地标、绝版地段、顶级物管溢价因素：城市地标、绝版地

30、段、顶级物管本报告是严格保密的。253.9 3.9 案例借鉴案例借鉴北京北京昆仑公寓昆仑公寓规模：规模： 总建面约1.2万，共23套运营模式：运营模式：对外发售管理公司：管理公司：昆仑大酒店产品面积：产品面积：393-720客户组成：客户组成：海外高端客户和香港客户为主海外高端客户和香港客户为主价格：价格：60000-7000060000-70000，豪华装修豪华装修溢价因素：国内首施智能化系统、生态系统溢价因素：国内首施智能化系统、生态系统本报告是严格保密的。263.93.9案例借鉴案例借鉴北京北京酒店公寓小结酒店公寓小结运营模式大多为对外发售后小业主对外出租物管公司大多聘请国际知名品牌管理

31、公司租金或售价租金售价均较高，顶级高端公寓售价惊人租客和购买者小户型公寓购买者主要以外地投资客为主，对于顶级高端公寓以海外人士和香港客户为主产品面积产品面积区间拉的较大，投资类以小户型为主，顶级高端公寓以大户型为主本报告是严格保密的。27概况：概况：建于1951年，20层，581套公寓价值点排序：价值点排序：地段Location景观Landscape建筑Architecture产品Features地段优势：地段优势：中央公园、CBD、顶级商业街，建筑特色：建筑特色：昭示性强，古朴典雅、品质感、大花园、入户大堂、花园气派富有吸引力、大露台产品特征：产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24小时车库、噪音低、私家车道、工人房、大凸窗、 大露抬 、天台花园、景观人行道、储藏间价格：价格：2000020000美元美元/ /平米平米3.9 3.9 案例借鉴案例借鉴美国美国纽约曼哈顿纽约曼哈顿本报告是严格保密的。28概况：概况：建于2002年，26 层，100套公寓价格：价格：4 bedrooms from $3,599,000 3 bedrooms from $2,690,000价值点排序：价值点排序：地段Location建筑Architecture产品Features地段优势：地段优势：中央公园