指数研究院2017地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告达人

1、Content目录 研究背景与方法体系/研究背景经济下行，升级迫在眉睫，产业转移推动城市格局重塑，城市分化加剧，城市群效应显现房地产告别高增长/方法体系市场容量与增值潜能两大维度判断城市房地产开发投资吸引力0 大方面，近 0 项具体指标构建评价模型个地级以上城市全样本评价个地级以上城市开发投资吸引力评价结果/评价结果上海、北京、投资吸引力仍保持前三位，经济基本面较好的二线及受城市辐射的三四线城市排名靠前东部沿海发达城市群城市保持领先优势/特征分析一二线城市经济总量大且增长较快，东莞、中山、苏州等长、珠三角城市制造业基础强房地产市场分化加剧，郑州等重点二线城市及一线周边三四线城市开发投资额及销售

2、面积增长显著 城市群视角下的城市发展趋势/中国城市展格局京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群面积占%，GDP 占%，是中国经济最活跃，潜力最突出的地区。研究主持：中国指数中地产指数系统数据支持：CREIS 中指数据， 主要研究成员：莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军曹晶晶 邓西 黄秀连 温靓靓潘雪黄圣 张婷刘丽杰王琳吴建钦 祁璇陈文静程威李雪娇 郑艳会 战雪周巍李璠璠杜咏咏周宣 杜语轩李沛平赵宕涵赵丽一高静张曼吴珊蒋云峰陈茜张丽丽汪勇黄秀青李力张志杰张化学林建晖丁晓胡超赵玉国苑承建薛建行薛琳黄雪曹旭东王可珍钱慧群王玲袁彬彬马文涛张伟高院生程玉 祁丽静黄飞赵婵中国指数地址：北京市丰台区郭公

3、庄中街 0 号院 A 座：0000：00-300传真：00-3/京津冀城市群/珠三角城市群内部城市差距明显，是短板也是契机。政策驱动：重点规划区同属，珠三角内部协同发展更加顺畅，作为中国最早对外开放域，千年大计雄安新区落地，城际高铁网络铺开，产业转移不断，由 0 至 发展空间广阔。北京强核稳定并开始辐射周边，环京县市的窗口，市场化程度高，产业基础雄厚、制造业发达，广佛与深莞程度突出。当前正携手新机遇。进入湾区，珠三角再迎发展空间大，快速扩张中。3/长江中游城市群3/长三角城市群长江中游城市群承东启西、联接南北，战略地位突出，是实现东部国内最成熟城市群之一，经济水平领先且活性高，城市等级完备。创

4、新驱动：当前产业门类齐全，城市协同与博弈共存，创新是城市产业转移的重要传送带，目前、长沙、南昌三大省会城市虹吸效应明显，尚未进入辐射周边地区的阶段，但轨道交通将带动九江等第二圈层城市和黄冈、孝感等城市价值逐步提升。取胜关键。上海心脏地位强化，Z 字形上的城市将保持领先优势。仍是重点，发展轴带3/成渝城市群作为西部最具潜力的城市群，成渝城市群聚合将产生“+”的效应，重庆、成都的城市吸引力和综合竞争力不断提升，地位不断强化，未来随着城市间联动效应的增强，周边绵阳、德阳、泸州、宜宾等城市也将迎来快速发展期。 结语0 中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究一、 研究背景与方法体系、研究背景从到 0已

5、走过 0 年，在这 0年，中国的房地产行业市场化，一幢幢高楼平地而起，不仅着中国人生活质量的提高，也经济与产业实力的博弈。0着城市的振兴与崛起，中国城市新的发展格局正在形成。城市间的角力与比拼，背后依托的是年，中国 GDP 总量达到 .万亿，同比增长 .% ，虽然第三产业增加值占比已超过 0%，但工业化仍是我国经济发展的主要推动力，当前，面对发达型迫在眉睫。“再工业化”与东南亚的低成本优势，经济转经济增长来源于生产要素投入的增加和全要素生产率的提高，因此中国的产业结构优化，一方面体现在发达城市与落后城市间的产业横向转移，另一方面则是依靠技术进步、生产创新实现的制造业就地升级。传统工业化带来的经

6、济增长边际效应减弱，后工业化已经到来，在这场产业结构升级的中，中国城市的格局也迎来重塑机遇。东部沿海城市人口数量红利殆尽，产业结构必须向依靠创新与的高端结构升级，而东部原有的传统产业也将进行国内城市间的横向转移，这种转移不仅包括沿海发达城市向中西部城市的转移，还包括大城市向周边城或相邻城市的外溢，正是由于这种产业在城市之间的变迁，推动了与就业岗位的转移，从而带来了人口的，西部城市也迎来新的发展契机，东部大城市与周边城市的更加密切，城市发展迈入都市圈与城市展的阶段。如果把目光聚焦到房地产市场，我们会发现，0年持续走高的中地产市场从区域的角度也可以用“分化”来概括，面，大城市仍然是房地产市场最主要

7、的需求集中区域，具有产业基础的城市在这一轮周期中需求得到充分；另一方大城市周边的三四线城市显然正成为溢出需求的主要承载地，都市圈与城市群的形态在房地产市场也渐成趋势。正是基于中国城市发展的特征出现如此变化，房地产的投资策略也随之发生改变，的房地产开发商、金融机构把深耕布局的视角聚焦到城市群范畴上。0年，中国指数特开展城市房地产开发投资吸引力研究，从城市群的角度分析城市发展脉络，以引导合理调配，发现价值洼地。自 003 年起，中国指数已连续 年开展相关研究，并借鉴国外相关研究经验，形成了一套系统完善的“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，通过科学的研究体系和评价方法，每年对各城市的房地产开发

8、投资吸引力进行综合评价，以发掘房地产开发投资潜力城市，为宏观调控和企业跨区域投资提供决策依据。0年，在新的宏观环境和城市发展特征下，中国指数优化研究体系，对城市投资价值进行更精准、系统的评价。0 中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究)经济环境已变，行业进入新常态，城市研究价值凸显当前中国经济发展已步入“新常态”，这不仅表现为增回顾过去，房地产行业在中国经济高速增长的过程中始终扮演着重要的，尤其是 003 年以来，房地产业被确速放缓，也表现为结构调整以及风险。0年，中国GDP 增速首次低于 %，0年增速下行趋稳，为 .% ，立为经济支柱产业，行业发展历经黄金十年，市场扩张但目前人力、科技创新

9、和结构升级等新动能尚未成型，性增长并渐趋成熟。从中国目前以及未来经济增长的角度来看，房地产业的高速增长已接近尾声，增速趋于平稳。新的随着“三降一去一补”继续推进和供给侧的持续深化，经济下行较大。同时，0年外部环境更趋复杂，发发展阶段下，随着人口及集聚效应进一步凸显，中达经济复苏状况并不，加之英国脱欧、当选地产行业分化格局将进一步加剧，过去粗放的开发投资模式等“”频发，更加复杂的国难以持续，未来只有对城市、业务和进行科学的研究和际政治经济环境，经济存在继续探底的可能性。评价，才能更好的发现城市价值，把握拿地投资节奏。)城市群效应显现，城市分化加剧我国“十三五”规划提出“加快城市群建设发展”，城市

10、群将未来城镇化的主要形态，未来的生产力布局和新不同，城市发展阶段不同、需求不同导致出投资价值的明的经济增长点都将城市群进行，同时由于城市群内部分工显差异，以城市群视角进行城市价值的解读成为城市研究的必然趋势。此外，0年以来，城市间房地产市场表现也印证了上述结论，城市市场分化趋势进一步加剧，其中，重点一二线及城市群城市辐射范围内的三四线城市表现良好，发展潜力较大。 一线城市具备较好的人口和吸附力，市场需求持续旺盛；二线城市中南京、苏州等强二线城市需求大量但供应不足，市场热度较高；、郑一二线重点城市州等二线城市，因在区域内具备良好的城市基础和人口吸附能力，内生性需求较为旺盛，市场表现突出。 昆山、

11、东莞、惠州、廊坊等城市处在长三角、珠三角及京津冀三大主要城市群的城市辐射范围内，具备明显的区位优势，积极承接城市的外溢受区域辐射的城市需求，房地产市场热度明显高于其他三线城市，甚至超过中西部的一些普通二线城市。整体来看，0年外部经济环境更加复杂，行业发展进入新常态，城市分化下的城市群效应凸显。在此背景下，中国启动“0年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究”，从城市群的视角解读城市投资价值，具有指数现实意义和参考价值。行业由高速增长迈入稳步发展阶段经济增速换挡，外部环境趋于复杂0 中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究全球五大发达城市群是经济最发达、人口最密集的区域，中国长三角有望成为世界

12、第六大城市群随着技术的进步，“夜灯”数据逐渐成为人们观测城市经济水平和人口的重要工具。根据 NASA-NOAA 的 Suomi极地轨道伙伴（NPP）观测到的 0年地球“夜灯”图像，我们可以看到，以伦敦为的英国城市群、以纽约为的美国的东北部沿岸城市群、以巴黎为的欧洲西北部城市群、以东京为的太平洋沿岸城市群和以芝加哥为五大湖城市群夜间灯光亮度最高且已连成片，表明这些区域经济发展水平较高，城市发展成熟。中国范围内，长三角、珠三角城市群以及北京、重庆和成都等城市夜灯亮度高中国城市的夜间灯光图显示，目前仅长三角、珠三角城市群形成大面积亮度较高区域，京津冀城市群中北京、亮度显著高于河北，地区仅城市亮度较高

13、，如长江中游城市群的；成渝城市群的成都、重庆；中原城市群的郑州；海西城市群的福州、厦门；关中城市群的西安等。这也表明，这些区域尚处在发展初期，城市虹吸效应远大于外溢效应，尚未形成区域间的联动发展。3资料来源：0 中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究、方法体系中国指数自 003 年起即开展城市投资吸引力研究，研究对象涉及个地级以上城市，积累了丰富的研究经验。该研究是目前国内数据最新、覆盖面最广、研究历史最长的城市房地产开发投资吸引力研究。0年，我们在总结过去多年研究经验的基础上，结合目前房地产市场呈现的新特点，从城市投资的角度对方法体系进行了重新梳理和完善，以期更好的判断城市房地产市场投资吸

14、引力。评价体系所涉及的多类型数据进行系统化整合，构建形成 大维度、0 大方面，近 0 项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，对3 个省（直辖市、，不含台地区）的个地级以上城市进行投资吸引力评价。并从城市群视角对五大主要城市群的投资吸引力进行深入研究。城市房地产开发投资吸引力相互影响 相互影响 影响经济实力供需关系经济实力供求关系决决定就业定价格水平规模人均住房建筑面积近三年人均销售面积收入存款吸引人最市场空间流入水平关键要素影响房价市场容量增值潜能最终消费者影响教育医疗房价收入比地价房价比吸引人收入的支撑的要素地价的推动影响投资额增速土地溢价率机场高铁面积房价上涨影响生产要素金额评

15、价的逻辑：首先，人作为房地产市场的消费终端，是影响市场容量最重要的因素，这不仅包括人口的现有规模，也包括城市对人口的吸引力，未来市场容量能否保持甚至扩张均取决于人口是否能够保持增长，而对人口的吸引力来源于城市的经济、量与价是市场最重要的二维属性，房地产市场也不例外， 城市投资潜力正是市场容量与增值潜能共同作用的结果，当 城市房地产市场规模能够有质量的扩张、房地产价格保持合 理上涨时，城市房地产就具备投资潜力。因此，我们对城市房地产投资潜力的判断也是基于市场容量和增值潜能两大 维度，找出分别影响二者的关键因子，创建城市房地产开发投资吸引力评价体系。收入、交通等因素，换言之，城市经济、收入、交通等

16、因子将通过作用于人口增长来影响住房市场容量。经济的表现我们通常用 GDP 总量及增速、人均效益、产业结构等方面来表现水平的高低决定了城市人口的力，研究范围指所有“地级市”，不包括自治州、盟等地级行政区。市场热度市场规模交通通达优势价格支撑需求满足度人口基础规模效益产业财政量价销售开工比销售投资比0 中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究指标包括收入、储蓄等；而教育、医疗等优势也是城市另一方面，自由市场下，价格由供求关系决定，因而我们认为房价变化最关键的影响因子之一是市场的供求状况； 同时，现有存量将影响未来需求的增长潜力，也间接影响城进步和配套水平提升的体现；交通设施的完善使城市间的互动更加

17、频繁，资金、等生产要素也更加便利，因此机场、高铁等交通通达性也成为我们对城市投资吸引力进行评价的维度之一。市房价行情；而房价最终由城市力支撑，因而价格支撑是影响未来房价水平的基础因子；市场热度反映的是开发企业对当地城市的投资热情，他们也将形成房价变化的动力。图：中国城市房地产开发投资吸引力指标体系城市房地产开发投资吸引力市场容量增值潜能需求满足度交通通达性市场规模价格支撑市场热度供求关系人口基础经济实力水平优势常 常 大 小 常 常住 住 学 学 住 住人 人 在 在 人 人口 口 校 校 口 口规 增 生 生 密 城模 量 人 人 度 镇数 数化率土地城镇化建成区面积辖区总面积人 第均 三产

18、业增加值占比全社会消费品零售总额及增速固定资产投资额及增速地方财政一般预算收入城镇居民人均可支配收入及增速城乡居民储蓄存款余额及增速普通高等学校数量每千人床位数常住人口占全省比重机 高 轨场 铁 道客 通 交运 车 通吞 列 运吐 次 营量里程商品房销售面积及近三年平均增速商品房销售额及近三年平均增速商 商 土品 品 地房 房 去销 销 化售 售 周开 投 期工 资比 比人 人房 地均 均价 价住 商收 房房 品入 价建 房比 比筑 销面 售积 面积近三年房地产开发投资额平均增速土地平均溢价率总量及增速本次研究主要利用的分析方法为因子分析法，因子分析法是一种从变量方差协方差结构入手，在尽可能多

19、地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原变量方差的多元统计分析方法。在本次研究中，首先通过计算各构成要素的相关矩阵，得到特征值、累计特征值及因子载荷；再根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分比大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数；之后根据因子载荷各城市数据主要来自：CREIS中指数据、及市城市、中国及市统计年鉴、中国城市统计年鉴、各经济和发展统计公口及就业统计年鉴、企业年报等。范围涵盖3 个省、直辖市、，个地级以上城市。时间跨度包括 00 -0历史数据。年连续 年的矩阵确定各因子的意义，对不同城市各个因子的得分累加，并进行标准化处理，得到城市房地产开发投资吸引力最终得分。GDP

20、GDP(/)数据来源数学模型0 中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究二、个地级以上城市开发投资吸引力评价结果根据行业惯例，二线城市通常包括直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级城市，三线城市通常指一二线之外的所有地级市。由于近年来各城市市场发展水平差异逐渐显现，传统意义上的城市划分标准已经不能很好的体现不同城市的发展特点，因此本次研究延续上年城市划分标准：以近三年（0 -0 年）各城市商品房销售额均值为主要参考依据，并结合经济、人口等重要宏观经济指标，将列入研究范围的个地级以上城市细分为七个级别，具体如下：销售额(亿元)GDP(亿元)常住人口(万人)城市线城市（）北京上

21、海广州30000-3000000000000000-00. 线城市（）杭州苏州南京重庆成都000-00000-00000-00线城市（）沈阳西安长春郑州贵阳长沙济南大连温州青岛合肥 石家庄 哈尔滨无锡福州宁波厦门00-00000-00000-000. 线城市（）南宁南昌惠州廊坊呼和浩特三亚中山银川南通太原唐山海口扬州佛山嘉兴烟台东莞常州绍兴台州潍坊威海00-00000-00000-003 线城市（）兰州舟山南充洛阳保定赤峰桂林西宁镇江丹东盐城吉林新乡北海本溪湖州沧州柳州宣城盘锦泰州淄博朝阳绵阳安庆鞍山营口金华襄阳滁州宿迁泸州芜湖包头铁岭株洲泰安信阳大庆菏泽莆田济宁漳州曲靖绥化 东营 秦皇岛张家

22、口连云港驻马店抚顺江门锦州三明赣州徐州临沂肇庆德州宜宾清远宜昌邯郸承德00-00000-00000-00鄂尔多斯呼伦贝尔3. 线城市（）宁德丽水遂宁郴州乐山通化阜阳荆门滨州淮南宝鸡衡阳衢州周口钦州辽阳咸阳资阳岳阳眉山湘潭上饶池州湛江自贡六安娄底南平宜春茂名开封渭南玉溪德阳孝感九江蚌埠黄山安阳聊城遵义永州达州汕头商丘龙岩黄石日照汉中荆州亳州枣庄韶关咸宁宿州怀化抚州铜陵许昌黄冈衡水十堰南阳益阳乌海马鞍山防城港牡丹江邢台内江玉林常德通辽葫芦岛佳木斯0-00000-0000-00榆林齐齐哈尔线城市（）黑河晋城阳泉吴忠白山安顺武威崇左三沙大同云浮朔州潮州保山松原焦作普洱海东巴中铜川莱芜鸡西梧州吕梁昭通鹤

23、岗山南淮北酒泉商洛金昌辽源平凉贵港贺州哈密伊春丽江中卫白银邵阳随州忻州白城儋州梅州 河源 来宾 广元 鹤壁 鄂州 天水 河池 吐鲁番揭阳长治晋中安康临沧吉安陇南铜仁嘉峪关景德镇双鸭山三门峡张家界六盘水萍乡 毕节石嘴山 平顶山 克拉玛依攀枝花 巴彦淖尔七台河察布则雅安鹰潭四平张掖临汾运城漯河昌都阜新庆阳固原濮阳新余定西百色林芝0003000 中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究线城市仍为传统的广深 个城市。. 线城市为东部发达城市群的次中心城市以及中西部较发达城市群的中心城市，包括杭州、等 个城市，此类城市各项指标高于其他传统二线城市，近年来逐步向一线城市靠拢，部分指标位居全国前列。值得注意

24、的是，由于沈阳 0和 0年商品房销售额年均下降 % ，0年增速虽然回升至 % ，但三年平均销售额已与其他 . 线城市差距较大，降为 线城市。线城市为中西部次发达城市群的中心城市和东部较发达的省会城市，包括西安、长沙等 个城市。.线城市为中西部地区省会城市和东部三大城市群较发达的地级城市，包括南宁、廊坊、东莞等 个城市。这类城市中的中西部省会城市经济基础薄弱，人口规模小，与传统二线城市存在差距，而部分东部地级城市发展较快，规模领先于传统三线城市。3 线城市为西部发展较落后的省会城市和传统地级市，包括徐州、等个城市，这类城市经济及房地产市场规模适中。3. 线和 线城市多为中西部欠发达地级城市，共个

25、城市，此类城市经济水平低，人口数量少，房地产市场规模较小。、评价结果表：0年地级以上城市房地产开发投资吸引力百强排名城市省(区、市)排名城市省(区、市)排名城市省(区、市)排名城市省(区、市)上海上海宁波浙江临沂山东商丘河南北京北京温州浙江金华浙江呼和浩特内3云南3赣州江西茂名惠州长春吉林湛江300广州石家庄河北唐山河北宜昌杭州浙江3海口海南台州浙江株洲湖南南京江苏3廊坊河北扬州江苏银川成都33汕头绍兴浙江3岳阳湖南3南宁广西济宁山东舟山浙江0重庆重庆3太原山西0沧州河北湖州浙江苏州江苏3沈阳辽宁潍坊山东驻马店河南郑州河南3江门衡阳湖南333厦门福建兰州泰州江苏德州山东东莞3徐州江苏芜湖蚌埠佛

26、山0贵阳淄博山东0连云港江苏合肥三亚海南漳州福建泰安山东青岛山东大连辽宁阜阳遵义33西安陕西福建洛阳河南邯郸河北福州福建常州江苏襄阳衢州浙江0济南山东烟台山东0盐城江苏宿迁江苏长沙湖南南通江苏西宁青海聊城山东无锡江苏镇江江苏江苏九江江西3中山哈尔滨黑龙江3莆田福建柳州广西保定河北包头内上饶江西南昌江西0嘉兴浙江威海山东00南阳河南数据来源：中国指数测算0 中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究研究结果显示，0年，上海、北京、投资吸引力仍保持前三位，经济基本面较好的二线及受城市辐射的三四线城市排名靠前。从城市层级来看， 线城市排名领先，上海、北京、投资吸引力仍保持前三位，广州排名第 ；. 线城

27、市中首次排名进入前 ，杭州、南京、成都、重庆等城市经济基础强、人口流入多、市场需求旺盛，排名均位列前 0； 线城市中，郑州、厦门、合肥领衔排名，分列、3、 位，长春、哈尔滨、大连则继续延续上年的态势，排名靠后；. 线城市中，东莞、佛山保持前 0 名，中山排名提升明显，至 3 名；三四线城市中，、汕头、镇江、保定等城市具备承接城市产业、人口及置业需求外溢的区位优势，排名靠前。图：0年地级以上城市房地产开发投资吸引力排名区域分布情况数据来源：中国指数绘制从区域分布来看，东部沿海及长三角、珠三角、京津冀城市群城市投资吸引力保持领先优势。长三角的经济水平领先，城市的现有产业基础、创新实力、对优秀的吸引

28、力均较强，整体投资吸引力仍保持领先地位，其中上海、杭州、南京名列前十；珠三角依托毗邻的沿海区位优势，开放水平不断提升，、广州保持领先水平，周边的东莞、佛山等在城市带动下，开发投资潜力居前；京津冀的北京、分别位列第 、 位，廊坊、保定在京津冀和雄安新区的规划利好推动下，城市房地产开发投资吸引力也显著上升。0 中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究、特征分析一二线城市经济总量大且增长较快，东莞、中山、苏州等长、珠三角城市制造业基础强图：0年各线城市 GDP 均值及平均增速0000.%00000000000线数据来源：CREIS 中指数据，一二线城市经济总量及增速均保持领先优势。从经济总量来看，一

29、线城市经济规模保持绝对领先优势，四个一线城市GDP 均值达 万亿以上，平均增速 . %，高于州为 . %，上海、北京分别为 . %、. %，与平均增速 个百分点，其中GDP 增速为 %，领衔一线城市，广平均水平持平；. 线城市 GDP 均值为 . 万亿，平均增速为 .%，居于各线城市首位，其中，重庆、杭州作为区域产业升级的代表，重庆汽车、笔记本制造业领先，杭州互联网新经济快速发展，分别保持 0. %、. %的高增长； 线城市 GDP 均值为 000 亿元，增速达 .%，其中，合肥以工业立市，依靠投资驱动经济快速增长，实现 . %的高增长；.线城市平均增速 . %，其中南昌、南通增速领先；部分三

30、四线城市人口净流出、产业结构相对落后、经济发展动力不足，GDP 总量小且增长乏力。人口增长规模最高，一线及重庆、郑州、等中西部城市人口吸附力强图：00-0年常住人口年均增量梯队0 中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究、北京、重庆、上海和是 00-0年人口流入最多的城市。城市的吸引力归根结底还是体现在人口的集聚力上，人口的持续流入是城市经济快速发展和住房需求保持旺盛的重要保障。00 -0年年均常住人口增量数据显示，以年均增长 0 万人排名、深和重庆年均人口增量也在 0 万以上，其中，重庆常住人口由 00 -第一，00年年均增长 3. 万上升至近五年年均增长 .万，即使只看主城 区，近五年人口

31、年均增量也达到 .万，这也在一定程度上反映出产业转移引导中西部人口出现回流现象。郑州、成都等中西部城市人口增长迅速。西部城市的交通枢纽地位不断增强，同时也是未来东部产业转移的首选地，五年均人口增长分别为 万、 万和 万，未来一段时间内，此类城市仍将处于规模扩张阶段，人口也将保持流入状态，我们长期看好中西部省会城市的人口竞争力。而石家庄作为京津冀城市群的重要节点城市、冀中南地区的，对周边城市具有极强吸引力，五年年均增长 0. 万人。而杭州、南京等东部沿海发达城市人口增长正经历由数量扩张型向质量增长型转变，对高品质和服务的需求正在全面扩张。随着产业结构升级以及用工成本的上升，东部产业向中西部转移的

32、动能正在不断增强，东部发达城市过去劳动密集型产业正在逐渐转出，人口增量放缓属于意料之中。随着高新技术产业的比重逐步增大，东部城市人口增长模式正经历由数量扩张转向质量提升的阶段，人群的将带来更高的消费能力，也势必带动城市消费需求升级。市场分化加剧，郑州等重点二线城市及一线周边三四线城市开发投资额及销售面积增长显著，增值潜能大图：0年各城市房地产开发投资额及同比增速00%0%0%0%同比增速0%0%-0%-0%-0%-0%0数据来源：CREIS 中指数据，一线城市及重点二线城市开发投资规模保持领先，三四线城市投资规模较小且增速较低。0年房地产开发投资额达 . 万亿元，同比增长 .% 。从绝对值来看

33、，一二线重点城市的房地产开发投资规模远远领先于其他城市，其中北京、上海、重庆投资额总量超过 300 亿元，郑州、成都、杭州等城市投资规模大于一线城市的广州和，二线城市的投资规模普遍在 000 亿元以上，三四线城市开发投资规模普遍较小，大多数城市在 00 亿元之下。从投资增速来看，一二线城市增速仍领衔，郑州为中原城市群的城市并占据交通的要塞位置，城市经济快速发展、对人口的吸引力不断增强，开发企业市场预期较好，0年开发投资额同比增长 3.% 。同时南京、苏州等重点二线城市投资规模突出，增速接近 0%，开发热度不减。而东北等部分地区投资依旧，多个城市投资同比降幅明显。00 中国地级以上城市房地产开发

34、投资吸引力研究图：0年各城市商品房销售面积及同比增速同比增速0%0%0%-0%-0%-0%0数据来源：CREIS 中指数据，热点二线城市商品房销售面积增长显著，一线城市由于供应减少导致销售量增长放缓，但其外溢效应明显。0年，部分热点二线城市如成都、郑州和，商品房销售面积在 3000 万平左右，远超其他城市，同比增速均在 0%以上，其中郑州和增速超过 0%。一线城市中，北京、土地稀缺导致供应规模的大幅下降，销售面积增速放缓，北京销售面积同比仅增长 .% ，销售面积甚至出现负增长，为-.%，上海增速为 .3% ，较上年减少了 .3 个百分点。但一线城市的人口和集聚能力保障了需求持续旺盛，外溢效应带

35、动其周边城市销售面积快速增长，如惠州销售面积同比增长 3.3% 。此外，值得注意的是，东北地区经济整体下行及城市仍处于产业结构调整中，人口流出现象严重，房地产需求明显不足，如辽阳、朝阳、本溪等城市的商品房销售面积不足 00 万平米，同比增速也均为负值。西部地区除省会城市以外的三四线城市由于经济和人口规模较小，房地产市场需求较为有限，销售面积也相对较小。0 中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究大数据看城市人口迁徙中国的“春运”被誉为人类历史上规模最大的周期性人口迁徙，我们利用中国电信各城市春运期间的人口迁徙数据，发现广深等发达城市在春节前均有大量人口流出，一方面反映出一线城市超强的人口集聚能

36、力，同时大数据也让我们看到，一线城市的外来人口主要来自于周边城市，与周边城市密切的人口关联也是城市群形成的基础。以一线城市为例，我们可以看到，北京的外来人口主要来自周边的河北各市，尤以保定和廊坊规模最大，可以想象，随着京津冀进程的推进，北京周边承接产业转移，城市就业岗位的增加或将使相当一部分劳动力人口留在当地就，京津冀城市发展格局将进一步重塑。同样，上海春运期间的人口流出地也业，同时雄安新区的设立也会吸引部分人口主要分布在长三角地区。而广州、的人口流出目的地除了省内外，与湖南的长沙、衡阳等城市具有密切关系，鉴于热点城市高企的房价，此类城市一方面可能存在大量回乡置业需求，另一方面，在产业向中西部

37、转移的过程中也极有可能迎来人口回流。图：0年广深春运期间人口流出地 TOP0数据来源：电信大数据中国电信通过信令监测获取海量用户迁徙信息。基于此，我们利用 0年春运期间用户位置的运动轨迹，可测算各城市人口流出(流入)的规模及方向。图中表示的即为春运期间广深人口流出地TOP0 城市，其中城市标点越大，表明人口迁徙量越大。广州上海北京0 中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究三、 城市群视角下的城市发展趋势伴随着中地产 0 年的市场化，中国的城市也经历了沧桑巨变，正是由于城市与区域的动，才有了中国举世瞩目的经济成就，也造就了房地产行业的蓬勃发展。早期，中国走的是沿海城市优先发展的道路，造成中西部

38、城市的经济发展缓慢，以及东中西部城市之间经济实力的巨大落差。当前，沿海向中西部产业转移已成大势所趋，发达大城市与周边城市的更加密切，城市的格局也正在被重塑，0年聚焦城市群，探寻在城市群大格局下不同城市的潜力空间。城市群是城市发展的高级形态从世界城市普遍的发展规律来看，城市的最初发展都是以大城市的虹吸效应为主，吸聚周边小城市的各类，城市地位不断强化，此后，城市的人口及承载力遇到瓶颈，开始有意识的向周边城市扩散、辐射形成新城新区，溢出效应显现。外溢效应的产生，使城市之间的关联度得以提升，随着各类生产要素的日益紧密，城市及其周边将形成城市群的网状辐射。最终，若干城市群之间人口、经济活动彼此，大都市带

39、由此形成。强核阶段外溢阶段城市群大都市带阶段一 强核高聚合力阶段二 单城市扩散阶段阶段三 城市群网状辐射阶段四 多中心大都市带城市是经济、交通与信地，此阶段虹吸效应由于投资扩大，交通体系完随着城市之间各种加强，城市群内多个超大城市和较大城市成为区域经济发展、息善，城市产生强辐射力，人流、交通与金融信息密度加大，形成地区内城市群的网状式辐射大于溢出效应，区域内大量向城市边缘及周边小城市形成新城新区，溢出效应显现金融贸易及集聚与扩散中心强大的流入城市30 中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究中国城市发展进入城市群阶段过去，学界一直争论中国城市的发展应该以大城市为主，还是以中小城市或小城镇为主，

40、如今，以交通便捷为前提的城市群很好的解决了这一问题，城市群和都市圈的模式能够实现大中小城市和小城镇的协调发展。00 年，“十一五”规划纲要首次提出“把城市群作为推进城镇化的主体形态”，城市群的战略意义从提出迄今已过去 0 余年，彼时国内还未有像样的城市群形成，长三角、珠三角城市群也尚属发展之中。今天，中国正着产业的升级与转移，与劳动力在城市间的更加频繁，在经历了大城市的不断扩张后，中国城市的发展真正进入到以城市群为主体形态的阶段。因此，今年我们对城市房地产开发投资吸引力的研究将聚焦城市群，探索城市群大格局下不同城市的发展机会与潜力。不同发展阶段的城市群表现出明显差异，判断城市群所属的发展阶段有

41、助于我们发现城市规律、把握城市机会。城市产生辐射和外溢是城市群形成过程中的重要特征，只有广深 个一线城市 GDP 达到 万亿规模，开始辐射周边。城市经济体量达到一定程度，才能出现外溢效应，目前国内仅就城市群而言，仅长三角和珠三角城市群相对成熟，形成了城市群应有的层次与结构，其他大多数城市群尚处于发展初期，其中京津冀地区开始进入外溢阶段，城市北京与周边城市逐渐产生密切的经济，并呈现圈层空间组织形式，周边受辐射城市的价值明显提升；而长江中游、成渝、山东位将继续得到强化。等城市群仍处于强核发展阶段，在未来一段时期内城市地三大战略拉开中国城市展大幕近两年工作报告中均明确指出要“着眼开拓发展空间，促进区

42、域协调发展和新型城镇化”。“重点推进“”建设、京津冀协同发展、长江发展三大战略”。“以区域发展总体战略为基础，以“三大战略”为引领，形成沿海沿江沿线经济带为主的纵向横向经济轴带，培育一批辐射带动力强的城市群和增长极。”其中，“”是我国引导的新型全球化的引擎，是构建地区间乃至世界范围内良好政商环境的战略，当然，”不仅对沿线意义，对国内发展也具有重要的战略意义，丝绸贯通东中西，显著拉动中西部地区承接产业转移，并成为陆上对外开放的通道；海上丝绸提升了东部地区作为对外窗口的重要性，对未来产业结构调整和升级具有重要的推动作用。京津冀协同发展旨在实现北京、河北三地优势互补，建成以首都为的世界级城市群，同时

43、可以带动整个北方区域的发展，也有利于平衡南北差距。而长江横跨 省 市，是东中西部互动合作的协调，依托长江黄金水道，长江有望成为东部产业向西转移的重要横向通道。三大战略的实施，将全面促进我国东、中、西部区域之间广阔的合纵连横，以点带线、由线到面，形成新的经济增长极。其中重叠的区域也将是三大战略互联互通的区域，潜藏巨大机遇。0 中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究五大超级城市群格局形成十三五规划中指出，我国未来将加快城市群建设发展，打造京津冀、长三角、珠三角世界级城市群，在范围内共打造 个城市群。可以预见，在规划层面，城市群的发展也将进入期。我们顺着三大战略规划的指引与城市发展的轨迹来看，未来

44、中国城市群的空间格局也逐渐清晰起来。三大战略的叠加区域也将是未来发展最具潜力的区域。京津冀本身就是三大战略之一，发展潜力最为突出，长三角、长江中游以及成渝城市群分布在长江沿线，是东中西部产业转移的最主要横向通道，而长三角以及珠三角地区都是 世纪海上丝绸的区，承担着海上对外开放以及创新升级的使命。京津冀、长三角、珠三角三大传统城市群是基础最雄厚、经济最具活力、吸纳外来人口最多的区域，承担着引领中国经济发展方向、参与全球竞争的使命，这三大城市群不仅要建设成为世界级城市群，城市群的城市也要发展成为世界级城市。城市群的发展是渐次推进的，在这三大城市群之外，长江中游以及成渝城市群也正在崛起，长江中游城市

45、群承东启西、连南接北，战略地位突出，而成渝城市群的使命更是全面融入“”和长江建设。以上这五大城市群无疑将成为未来中国最具发展潜力的地区，抓住这五大城市群的发展机会才能把握住中国城市发展的未来。0 中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究表：五大城市群经济与人口规模3五大城市群占比%0%资料来源：中国指数整理占国土面积 % 的五大城市群经济总量占冀与珠三角三大传统城市群 GDP 规模分别为 .% ，是中国经济最活跃，潜力最突出的地区。0、. 和 . 万亿，人均 GDP 分别为 . 、. 和 .年，长三角、京津万元，无论是经济总量还是人均效益，三大传统城市群都处于领先水平，也仍将是未来中国经济发展

46、的领头羊，其中京津冀城市群规划规格高、力度大都表明京津冀将呈现追赶之势，与长、珠三角城市群的差距将缩小。长江中游和成渝城市群 GDP 规模分别为 . 和 . 万亿，长江中游城市群常住人口达 .亿，成渝城市群也接近 亿人，虽然人均效益仍与发达城市群相差较远，但其依然是国内产业转移的主要承接地，也是带动整个中西部崛起的，未来增长空间较大。图：00-0年五大城市群常住人口增量及增幅（：万人）从人口增量来看，京津冀城市群受益于北京、两大城市人口的快速增长，五年常住人口增加近 00 万，人口凝聚力居首；珠三角城市虽然制造业向内陆转移的，但 0年人口规模相对 00年仍增长 .% ，人口吸引力突出。3 长江

47、中游城市群和成渝城市群均出现规划中只含某城市部分县、区的情况，为方便计算，本次研究中城市群面积、GDP 和人口等指标均按地级市全体计算。城市群城市数量面积(万平方公里)人均 GDP地均 GDP(元)(万/平方公里)珠三角.万3长三角. 亿京津冀3. 亿3长江中游3. 亿0成渝.0.万000-3.3. 亿300 中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究图：00-0年各城市群内人口增长主要城市占比珠三角城市群成京津冀城市群.0%.%.%30.%30.0%北京 石家庄 保定 沧州 京津冀其他城市广州 佛山惠州肇庆重庆成都 绵3.%3.%.0%长江中游长三角城市群.3%.0%.3%.%.3%上海 合肥

48、 杭州 南京 宁波 长三角其长沙 南昌 衡阳数据来源：CREIS 中指数据，长三角和长江中游城市群属于跨区域城市群，多发展是其重要的特征。京津冀、珠三角、成渝都是双核驱动的城市群，城市群内两大城市人口增量占比均超过整个城市群的六成。京津冀已经逐渐脱离了北京一城独大的局面。从统计数长三角是我国发展最成城市群，除上海外，杭州、据看，00-0年人口增量已经超过北京，成为城市南京等也发展成为区域，各个城市人口增量占比相对均群内人口增长最多的城市，一方面源于北京开始进入外溢效衡，值得一提的是，合肥的人口增量占比位列城市群内第二，对人口的吸引力开始明显提升。应主导的阶段，叠加对人口增长严格管控下，北京人口增长放缓，而尚处城市扩张期，地位不断强化，人长江中游城市群、湖南、江西三省，省会城市口仍在不断流入和广州仍是珠三角人口流入最多的两、长沙、南昌中心城市的地位十分突出，人口增长在城个城市。成渝城市群的人口增量也几乎被重庆和成都，市群内排位前三，但显然的人口吸引力要远高于长沙、两市人口增量几乎占到整个城市群的八成，表明无论是沿海地区的人口回流，还是对周边人口的吸引，重庆和成都无疑南昌，未来一段时间内长江中游预计还将以都市圈的形式发展，都市圈的潜力最为突出。成为西南区域首选，这也是城市展不可避免的强核阶段。0