社区商业运营模式分析学习教案

1、会计学1社区社区(sh q)商业运营模式分析商业运营模式分析第一页，共43页。尽可能达到住户、商户和开发商三方利益尽可能达到住户、商户和开发商三方利益(ly)(ly)的均衡的均衡核心是在不损失或少损失开发商利益核心是在不损失或少损失开发商利益(ly)(ly)的前提下让商的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求商户(shn h)住户(zhh)开发商1、商户赚钱才能继续经营2、社区成熟，住户才能舒心3、住户满意，开发商才能赚钱第2页/共43页第二页，共43页。业态业态(y ti)+规划规划合作合作(hzu)相关相关(xinggun)建议建议节奏节奏客户需求客户需

2、求商家需求商家需求逻辑与提纲逻辑与提纲第3页/共43页第三页，共43页。客户对社区商业的需求包括客户对社区商业的需求包括“满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩”等三类，独立等三类，独立(dl)(dl)主城的郊区大盘需同时具备以上功能主城的郊区大盘需同时具备以上功能社区(sh q)商业满足基本生活(shnghu)功能提高生活质量功能休闲游憩功能资料来源：2005年北京社区商业业态如何定位/小组分析客户提及率50%20%客户提及率50%客户提及率20%第4页/共43页第四页，共43页。“满足满足(mnz)(mnz)基本生活基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场

3、、购物中类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行，基本满足心和银行，基本满足(mnz)(mnz)客户的日常购物需求客户的日常购物需求客户对业态(y ti)提及率资料来源：2005年北京社区商业业态如何定位/伟业(wiy)社区商业要点满足生活需求的必备商业用品，生活必备的“柴米油盐酱醋茶”，主要包括杂货、食品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等第5页/共43页第五页，共43页。“提升生活提升生活(shnghu)(shnghu)质量质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心等邮局、健身中心等客户对业态(y ti)提及率提升生活质量(zhling)、增加

4、生活便利性的功能，主要包括邮政、电信、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务第6页/共43页第六页，共43页。“休闲游憩休闲游憩(yuq)”(yuq)”类的主要业态包括书店、游泳池、娱类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施客户对业态(y ti)提及率在生活必要的购物和服务内容之外，为满足(mnz)社区居民游憩休闲需求的商业及娱乐设施，包括雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等第7页/共43页第七页，共43页。在考虑客户需求的基础上，需在在考虑客户需求的基础上，需

5、在2 2公里的客户消费半径内研究已有的商业公里的客户消费半径内研究已有的商业布置布置(bzh)(bzh)，以确定社区的具体商业职能，以确定社区的具体商业职能步行(bxng)5分钟步行(bxng)10分钟骑车15分钟1、步行5分钟到达“便利店”，约300m2、步行10分钟到达超市和餐饮店，约500m3、骑车15分钟到达购物中心住户住户便利店超市/餐饮店购物中心第8页/共43页第八页，共43页。逻辑逻辑(lu j)(lu j)与提纲与提纲业态业态(y ti)+规划规划合作合作(hzu)相关建议相关建议节奏节奏客户需求客户需求商家需求商家需求第9页/共43页第九页，共43页。配套内容配套内容商家需求

6、商家需求客户需求客户需求开发商态度开发商态度满足基本生活满足基本生活功能功能（基本需求）（基本需求）超市1、能衔接上班或回家的动线2、一定的居民量（500户起）3、有聚客点4、能见度好5、停车方便，停车位充足1、步行距离10-15分钟2、商品品种齐全3、商品品质保证4、商品价格合理（5%）长期返租长期返租银行1、一定的居民量2、能见度好1、ATM机2、安全监控设施菜市场1、能衔接上班或回家的动线2、一定的居民量3、有聚客点4、能见度好5、停车方便，停车位充足1、步行距离10-20分钟2.品种要有蔬菜、水果、肉类、鱼类3.价格与市场价接轨提高生活质量提高生活质量功能功能（品质需求）（品质需求）2

7、4小时便利店1、能衔接上班或回家的动线2、一定的居民量3、能见度好无小型餐饮店1、能衔接上班或回家的动线2、一定的居民量3、有聚客点4、能见度好5、停车方便，停车位充足1、集中设置2、配备早餐店、快餐店、小吃店、熟食店美发店1、一定的居民量2、能见度好无面包房1、一定的居民量2、能见度好1、商品品质保证2、商品价格合理（5%）家政服务1、一定的居民量2、能见度好无电脑维修1、一定的居民量无干洗店1、一定的居民量2、能见度好无定向扶持定向扶持休闲游憩功能休闲游憩功能（游憩需求）（游憩需求）邮局1、一定的居民量无市场自由发展市场自由发展家电维修1、一定的居民量无大型酒楼、酒家1、一定的居民量2、能

8、见度好3、停车方便，停车位充足无书店1、一定的居民量无文具店1、一定的居民量无婴儿用品1、一定的居民量无美容美体店1、一定的居民量无第10页/共43页第十页，共43页。商家需求（超市商家需求（超市(cho sh)(cho sh)）：客流量是决定超市）：客流量是决定超市(cho sh)(cho sh)配套的关键配套的关键前提条件：具体(jt)要求：【超市(cho sh)】1) 位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设计）；2) 价格：不宜高于区外价格15%以上；3) 品质: 应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品；4) 品种：中大

9、型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜；5) 服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：00-22：00；6) 环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市（3000-5000）；10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市（小于1000）；万科返租，控制业态第11页/共43页第十一页，共43页。商家需求（菜市场）商家需求（菜市场） ：在前期客流量有限：在前期客流量有限(yuxin)(yuxin)的情况下，的情况下，菜市场是超市的最优替代菜市场是超市的最

10、优替代前提条件：具体(jt)要求：【菜市场】20分钟步行距离(jl)内，无中大型菜市场，配中大型菜市场（1500-2000平方或更大）；10-15分钟步行距离(jl)内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉菜专柜（小于500平方）；（万科返租，控制业态）中型市场1)位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道，适合步行；2)品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等；3)价格：宜与市场价格接轨；4)新鲜程度：蔬菜应保证新鲜；5)环境：明亮、干净、无异味；小型菜市场或超市肉菜专柜1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要；2)品种：宜提供当季蔬菜

11、、猪肉等；3)价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%；第12页/共43页第十二页，共43页。商家需求（银行）商家需求（银行） ：银行配套与否取决社区：银行配套与否取决社区(sh q)(sh q)周边的配套现状周边的配套现状前提条件：具体(jt)要求：社区(sh q)周边没有，则配；万科返租，控制业态【银行】1) 品牌：至少有一家国有四大银行。需求以四大银行（中国银行、建设银行、工商银行、农业银行）为首选。其次，为招商银行、广东发展银行等；2) 柜台业务：应提供存取款业务、转账汇款、水电缴交、办理贷款还贷业务、基金等投资业务等；3) ATM机：应有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等

12、基本业务；保证机器的稳定运营、及时报修、有足够的现金可取（注：ATM机个数需求不明显）；4) 安全性：应提供银行内的安全性保障设施、监控设备，并保证ATM机之间的距离等；第13页/共43页第十三页，共43页。商家需求（药店）商家需求（药店） ：药店配套与否取决社区：药店配套与否取决社区(sh q)(sh q)周边的周边的配套现状配套现状前提条件：具体(jt)要求：社区周边没有，则配；万科返租，控制(kngzh)业态【药店】1) 位置：控制在步行10分钟距离内；2) 品牌：应是连锁平价药房，以药店的品牌来保证产品的质量；3) 质量：应以知名品牌为主，而非销售自有品牌、不知名品牌商品；药品的生产日

13、期在合理范围内，离过期时间近不可接受；4) 品种：绝大多数常用药，如感冒、消炎、胃药、外用药等；应确保提供儿童用药；5) 服务：宜有医师驻店；有24小时经营窗口；可以用医保卡；第14页/共43页第十四页，共43页。逻辑逻辑(lu j)(lu j)与提纲与提纲业态业态(y ti)+规划规划合作合作(hzu)相关建议相关建议节奏节奏客户需求客户需求商家需求商家需求第15页/共43页第十五页，共43页。社区商业(shngy)规划类型多个(du )小集中商业+商业街纯商业街资料来源(liyun)：深圳社区商业专题研究/小组分析规划：社区商业的规划包括三种主要形式，分别适用于金色、城花规划：社区商业的规

14、划包括三种主要形式，分别适用于金色、城花、四季系列、四季系列大型集中商业+商业街1、大型集中商业作为综合性商场或大型超市的备选地，聚集社区及周边消费人流2、利用商业街布置日常生活类及休闲类商业，利用大型商业聚集的人流消费3、适合于成熟期的郊区盘或市区的大型盘。福田中港城，南山信和春天。适用于城花系列或金色系列1、周边客流不足以支撑大型商业。利用多个中小型的商业打特色与差异化，利用小超市服务社区居民的基本需求2、商业街打差异化和特色，与集中性商业成为互为补充的街区3、适合于周边客流不足，但某方面需求充足的社区。适用于四季系列。1、周边已有大型的集中商业，已形成一个区域性商圈，周边商业氛围成熟2、

15、商业街进一步丰富商圈内的功能与业态3、适合于市区内商业成熟区域的楼盘。适用于金色系列。第16页/共43页第十六页，共43页。深圳万科城采用集中商业和商业街的规划模式，并集中布置深圳万科城采用集中商业和商业街的规划模式，并集中布置(bzh)(bzh)，对小区外开放，是城花系列商业的成功案例，对小区外开放，是城花系列商业的成功案例注：1、深圳万科城在兴建初期属于四季，目前已演变(ynbin)为城花/肖大访谈/小组分析1、组合(zh)：块状+带状的组合(zh)，便于业态布局2、道路：商业及道路向外开放，吸引客流3、节点：景观与商业结合，形成客户聚集点4、区隔：商业独立布置，住宅商业有效区隔住宅住宅住

16、宅住宅万科城案例第17页/共43页第十七页，共43页。块状商业有利于加强商家的集聚功能，让客户感受到块状商业有利于加强商家的集聚功能，让客户感受到“场域效应场域效应” ” ；条状商业便于布置商业街，将购物与休闲；条状商业便于布置商业街，将购物与休闲(xixin)(xixin)结合在一起结合在一起块状商业块状商业(shngy)（集（集中商业中商业(shngy)）带状商业带状商业(shngy)万科城案例第18页/共43页第十八页，共43页。对外开放的商业及道路系统有利于吸引外部客户对外开放的商业及道路系统有利于吸引外部客户(k h)(k h)，使社区，使社区商业演变为服务于周边的区域级商业，为商家

17、吸引足够的客流商业演变为服务于周边的区域级商业，为商家吸引足够的客流华为新天下(tinxi)华为华为新天下新天下(tinxi)万科城万科城万科城案例第19页/共43页第十九页，共43页。商业商业(shngy)休闲休闲(xixin)商业区和休闲区的集中布置商业区和休闲区的集中布置(bzh)(bzh)进一步强化聚集客流作用，成进一步强化聚集客流作用，成为焦点；客户购物消费的同时获得休闲享受，提升社区商业档次为焦点；客户购物消费的同时获得休闲享受，提升社区商业档次规划分析实景照片万科城案例第20页/共43页第二十页，共43页。社区商业独立社区商业独立(dl)(dl)布置有效区隔了商业和住宅，同时保布

18、置有效区隔了商业和住宅，同时保证了社区内多数业主能够在证了社区内多数业主能够在1010分钟内步行至商业中心分钟内步行至商业中心商业中心商业中心300米米500米米资料(zlio)来源：购物步行距离700米很远万科城案例(n l)第21页/共43页第二十一页，共43页。业态业态主要商家主要商家面积总计面积总计满足基本生活满足基本生活功能功能（基本需求）（基本需求）超市华润万家5435便利店万店通、一致药店、博士眼镜、万果园等提高生活质量提高生活质量功能功能（品质需求）（品质需求）餐饮丹桂轩， KFC ，湘江老橱，关东风，名典咖啡，肥牛府，巴蜀滋味轩, 印度餐厅等8083装修家居百安居、北新装饰、

19、雅兰床褥等1573社区服务中国银行、柯达冲印、小白兔干洗等315地产中介中原、中联、创辉、万科租赁、世联等休闲游憩功能休闲游憩功能（游憩需求）（游憩需求）服饰精品贝丽童装、三王四木、芬怡内衣、万盛鞋业等543休闲娱乐雪天使、亚文莱尔、月亮湾足浴等473美容美发自然美、发轩名店、克丽缇娜、靓点、神采等1139音像久美书店、众音音像培训、旅游平安保险、机票、语言培训、艺术培训等306万科城案例(n l)万科城的业态涵盖万科城的业态涵盖“基本需求基本需求”、“品质需求品质需求”及及”游憩需求游憩需求”，业态，业态齐全丰富，成功齐全丰富，成功(chnggng)(chnggng)辐射到社区周边地区辐射到

20、社区周边地区第22页/共43页第二十二页，共43页。通过业态控制通过业态控制(kngzh)(kngzh)，形成了以餐饮为核心特色的街区，使万，形成了以餐饮为核心特色的街区，使万科城的社区商业与周边商业及其他社区商业区隔开来科城的社区商业与周边商业及其他社区商业区隔开来餐饮1、丹桂轩；2、 KFC ；3、湘江老橱；4、关东风；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味轩；8、印度餐厅9、必胜客等万科城案例(n l)第23页/共43页第二十三页，共43页。规划让商圈升级规划让商圈升级(shng j)(shng j)，规划上需要注意，规划上需要注意 “ “集中布置集中布置”和和“对外开放对外开放”，通过

21、业态组合让社区商业成为区域级商业，通过业态组合让社区商业成为区域级商业商圈级别(jbi)商业价值社区(sh q)型商圈区域型商圈区级商圈市级商圈规划让商圈升级第24页/共43页第二十四页，共43页。小结小结(xioji)(xioji)1、根据客户需求确定小区业态，并分期进行、根据客户需求确定小区业态，并分期进行(jnxng)统筹分配统筹分配2、规划上注意、规划上注意“基本需求基本需求”、“品质需求品质需求”、“游憩需求游憩需求”直接直接(zhji)的组合的组合3、规划上需考虑后期招商组合、规划上需考虑后期招商组合第25页/共43页第二十五页，共43页。逻辑逻辑(lu j)(lu j)与提纲与提

22、纲业态业态(y ti)+规划规划合作合作(hzu)相关建议相关建议节奏节奏客户需求客户需求商家需求商家需求第26页/共43页第二十六页，共43页。根据住宅的开发阶段合理安排商业业态和商业体量是社区商业成功根据住宅的开发阶段合理安排商业业态和商业体量是社区商业成功(chnggng)(chnggng)的关键；郊区大型楼盘需配备的关键；郊区大型楼盘需配备0.90.9平米平米/ /人商业人商业 商业业态商业业态(y ti)(y ti)、进度与入住之间匹配进度与入住之间匹配商业规模商业规模(gum)(gum)与住与住宅规模宅规模(gum)(gum)匹配匹配业态配比在项目不同阶段也是不同的。开盘的时候便利

23、店、银行网点等配套设施要建立起来，实际操作中，可以考虑把首期商业配置在售楼部、会所等显眼的位置；项目第一期入住后，超市、干洗、送水、装修、窗帘、银行网点、美容理发等就都需要，这对入住的客户也是心理保障根据住户的多少，确定商业的体量。就超市而言，要根据项目整体规划有多少户来统计常住率，最终确定超市体量的大小。首期的超市主要考虑首期的需求，整个社区的超市要到后期确定。另外要考虑到社区的入住率，人口特征，开放性社区还是封闭性社区等第27页/共43页第二十七页，共43页。在住宅开发的前期在住宅开发的前期(qinq)(qinq)，适度低配有利于商业成熟；在住，适度低配有利于商业成熟；在住宅开发中后期，适

24、度高配有利于形成大规模的商业中心，提高等宅开发中后期，适度高配有利于形成大规模的商业中心，提高等级级人数人数(rn sh)(户户数数*3）商业商业(shngy)面积面积适配适配低配低配一期二期三期四期N期高配高配0.90.9平米平米/ /人人第28页/共43页第二十八页，共43页。商业体量的大小要配合项目商业体量的大小要配合项目(xingm)的开发周期，根据住户需求量确的开发周期，根据住户需求量确定商业体量定商业体量 凤凰城一期开盘的时候，由于事先预计到社区较大，内部交通不便，首先修建了交通中心，此外还配建了10000平米的商业，并于一期客户入住时就投入了运营尽管由于这部分商业开业较早，管理没

25、有经验，但满足了客户必需的生活需求，其中最受客户青睐的部分就是(jish)大约1000平米的超市 随着(su zhe)社区建设规模的扩大，又在东大门修建了规模18000平方米的商业街，用以填补商业配套的不足 按照大约10万人口入住的标准估计，碧桂园在一期商业中心附近预留了大片用地随着超过万亩社区的逐渐成熟，碧桂园计划利用预留地修建规模超过20000平方米的超市，并配建其它相关商业设施资料来源：碧桂园销售中心商业部访谈初期初期中期中期后期后期项目开发周项目开发周期期碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城10000亩，人口亩，人口10万，万，3万多户，最早有约万多户，最早有约1000平方的超市，后来有了大约平方

26、的超市，后来有了大约2000平方。现在凤凰城社区接近成熟，计划做超过平方。现在凤凰城社区接近成熟，计划做超过20000平方的超市平方的超市凤凰城案例第29页/共43页第二十九页，共43页。资料来源：碧桂园销售(xioshu)中心商业部访谈住宅收入足以应对建立大型社区商业支出(zhch)，不对公司现金流构成压力碧桂园根据第一期的人口需要建立1000平米的超市，初期不投大量资金(zjn)建造应付后期发展的社区商业随着大社区的逐渐成熟，原建1000平米的超市已不能满足客户的需求，碧桂园不立刻开建能应付整个凤凰城未来人口需要的20000平方米超市，反而先建立临时菜市场，应对住户需求，大受欢迎计划在人口

27、上升到一定数字，住宅现金流回笼后再大规模投进资金配建20000平方米的超市同时，要考虑到其对现金流的影响。资金投入要配合收入，阶同时，要考虑到其对现金流的影响。资金投入要配合收入，阶段性控制商业体量段性控制商业体量在目前住宅收入还未能应负20000平方米大型超市的建造及运营成本时，临时菜市场成本低，资金需要小，减低对公司现金流的负担初期有限的住宅现金流入足以应付小型超市的建造及运营成本凤凰城案例初期初期中期中期后期后期项目开发周项目开发周期期社区商业社区商业设施建造设施建造对现金流对现金流的影响的影响第30页/共43页第三十页，共43页。合适的业态合适的业态(y ti)分布节奏和多元化的招商方

28、式是成功构建社区商分布节奏和多元化的招商方式是成功构建社区商业体系的另一重要因素业体系的另一重要因素资料来源：万科战略规划工作小组及麦肯锡顾问(gwn)研究成果，美格行商业地产研究资料（2005）建筑(jinzh)装潢装饰店、小型日用杂货店、超市、家具店、大众餐饮综合超市/标超、百货店、书店、美容美发、快餐店、医药店、银行、邮政、保险、地产中介超市、便利店、服装专卖店、美容美发、健身、特色餐饮、茶馆、酒吧、娱乐、社区公共服务、银行、证券、邮电、培训主力店、主力业态战略合作伙伴、具有实际控制权的连锁商业更新主力商户招入次主力商户持续更新招入剩余零散商户依据社区客户调研及规划设想，选择优质商户介入

29、整个社区商业的前期策划寻找可以长期合作的主力业态合作伙伴掌控具备长期使用价值的经营主力业态的商户经营业绩与合作态度直接决定服务品质与投资收益，以此为评判标准考核、更新已招入主力商户分业态建立合作资源库，不断提高次主力商户的招商效率与质量持续考核既有商户品质，根据考核结果与客户需求不断更新分业态建立合作资源库，不断提高零散商户的招商效率与质量项目开发周期项目开发周期业态组业态组合类型合类型主要招主要招商对象商对象主要招主要招商方式商方式初期初期中期中期后期后期凤凰城案例第31页/共43页第三十一页，共43页。逻辑逻辑(lu j)(lu j)与提纲与提纲业态业态(y ti)+规划规划合作合作(hz

30、u)相关建议相关建议节奏节奏客户需求客户需求商家需求商家需求第32页/共43页第三十二页，共43页。商业发展商业发展(fzhn)阶段阶段招商招商(zho shn)方方式式满足(mnz)基本生活基本需求提升生活质量品质需求游憩休闲游憩需求零散招商集中招商提前招商服务于客户的三类需求，与商家的合作依次适用服务于客户的三类需求，与商家的合作依次适用“零散招商零散招商”、“集中招商集中招商”和和“提前招商提前招商”，循序渐进地与商家合作，循序渐进地与商家合作街铺底铺形成商业街大型集中商业+商业街第33页/共43页第三十三页，共43页。商业商业(shngy)发发展阶段展阶段招商招商(zho shn)方方

31、式式N期满足基本生活(shnghu)基本需求提升生活质量品质需求游憩休闲游憩需求零散招商集中招商提前招商街铺底铺形成商业街大型集中商业+商业街满足基本生活需求是以入住为前提，适合采用零散招商，同时商业需要满足基本生活需求是以入住为前提，适合采用零散招商，同时商业需要基本配套支持或经济补贴基本配套支持或经济补贴桃源居案例资料来源：桃源居招商计划书/营销总结报告20002000年项目建成部分，外围环境荒凉，缺乏社区氛围。年项目建成部分，外围环境荒凉，缺乏社区氛围。96009600年，五年仅销售年，五年仅销售6 6万平米万平米1、零散引进餐饮、超市等基本功能店铺2、2001年引进清华试验学校3、给予

32、中小商家一定的租金补贴和减免第34页/共43页第三十四页，共43页。提升生活质量阶段要求商铺相对集中并形成商业街，需要用主力提升生活质量阶段要求商铺相对集中并形成商业街，需要用主力(zhl)(zhl)店带动商业街成熟，适用集中招租，带租约销售店带动商业街成熟，适用集中招租，带租约销售商业商业(shngy)发发展阶段展阶段招商招商(zho shn)方方式式N期满足基本生活基本需求提升生活质量品质需求游憩休闲游憩需求零散招商集中招商提前招商街铺底铺形成商业街大型集中商业+商业街2002004 4年，客户入住增多，商业趋向集中，带动社区的年，客户入住增多，商业趋向集中，带动社区的发展，开始形成互动发

33、展，开始形成互动1、2004年逐渐形成商业街2、进行特色主题营造，业态丰富且统一3、利用集中招商引导社区商业的发展桃源居案例第35页/共43页第三十五页，共43页。商业发展商业发展(fzhn)阶段阶段招商招商(zho shn)方方式式满足(mnz)基本生活基本需求提升生活质量品质需求游憩休闲游憩需求零散招商集中招商提前招商街铺底铺形成商业街大型集中商业+商业街大型集中商业+商业街1、已形成大型集中商业与商业街的组合2、利用主力店铺促进商业街发展3、提前招商，有意识引导商圈成熟需要达到客户休闲游憩需求的社区商业，需更多的对外开放，提前需要达到客户休闲游憩需求的社区商业，需更多的对外开放，提前进行业态规划和组合，应提前招商，不宜零散销售进行业态规划和组合，应提前招商，不宜零散销售桃源居案例第36页/共43页第三十六页，共43页。小结小结(xioji)(xioji)1、零散招商，对商业的合作形式、零散招商，对商业的合作形式(xngsh)要求不高，但需要市场培育要求不高，但需要市场培育2、集中、集中(jzhng)招商，需要适当引导，租约集中招商，需要适当引导，租约集中(jzhng)，重在业态规划，集中，重在业态规划，集中(jzhng)引导引导3、提前招商，体量较大，主力店效应显现