经管营销伟业顾问塘沽开发区市场分析学习教案

1、会计学1经管营销伟业顾问塘沽开发区市场经管营销伟业顾问塘沽开发区市场(shchng)分析分析第一页，共62页。中央直辖市中央直辖市环渤海地区经济中心环渤海地区经济中心北方最大的沿海开放城市北方最大的沿海开放城市中国北方第一大港中国北方第一大港 贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络北方重要的经济中心，环渤海经济圈核心城市北方重要的经济中心，环渤海经济圈核心城市动因动因(dn yn)(dn yn)一：一：各经济圈各经济圈三类产业结构三类产业结构长三角4.1：55.3：40.6珠三角3

2、.3：50.6：46.2环渤海7.07.0：45.345.3：47.647.6共计4.8：50.4：44.8城市城市(chngsh)(chngsh)定定位位第1页/共62页第二页，共62页。环渤海经济圈确定天津新型环渤海经济圈确定天津新型(xnxng)城市定位：城市定位：区域范围区域范围京津唐、京津保双三角京津唐、京津保双三角(snjio)(snjio)勾勒超大格局，确定勾勒超大格局，确定“大京津大京津”概念概念发展方向发展方向核心城市有机疏散，与区域内重新集中结合核心城市有机疏散，与区域内重新集中结合发展战略发展战略区域空间经济一体化，京津双核、多中心区域空间经济一体化，京津双核、多中心大北

3、京、京津塘一体化的大背景下，大北京、京津塘一体化的大背景下，天津整体城市迅速发展的大趋势决定了天津整体城市迅速发展的大趋势决定了天津房地产市场稳定提升的大走势。天津房地产市场稳定提升的大走势。动因一：动因一：城市定位城市定位第2页/共62页第三页，共62页。l2009年我国城市化率已达46%，处于加速(ji s)发展阶段，未来人口还会继续增长l数据显示，2001-2005年，人口以每年800万的速度(sd)增长；2005年以后，人口以每年1600万的速度(sd)增长。中国人口的高速增长所带来的旺盛需求也会使高通胀持续下去。城市化率变动城市化率变动(bindng)(bindng)趋势趋势l不断增

4、长的人口及城市化率的提高是影响中国“高通胀”的核心内在因素中国人口及城市化的快速发展是导致中国“高通胀”持续约10年左右的时间的重要因素;天津城市发展阶段：天津城市发展阶段：动因二：动因二：经济发展经济发展第3页/共62页第四页，共62页。 天津市自天津市自20032003年开始经济增长速度始终年开始经济增长速度始终(shzhng)(shzhng)在在14%14%以上的高增长平台上稳定运行以上的高增长平台上稳定运行至至20092009年，天津市整体年，天津市整体(zhngt)(zhngt)经济运行良好，人经济运行良好，人均均GDPGDP突破突破6.26.2万元大关，且万元大关，且0909年年G

5、DPGDP全市完成总额高达全市完成总额高达7500.87500.8亿元，增速位居全国第二位亿元，增速位居全国第二位 拉动天津市国民经济平稳较快发展的需求结构发生明显拉动天津市国民经济平稳较快发展的需求结构发生明显变化，内需特别是消费需求拉动作用上升，外需拉动作变化，内需特别是消费需求拉动作用上升，外需拉动作用减弱用减弱, ,成为天津经济持续增长的主因成为天津经济持续增长的主因09年天津全市GDP完成7500.80亿元，比上年增加1146.4亿元，按可比价格计算，增长16.5%，增幅位于全国第二位，增幅与上年基本持平。人均GDP突破9000美元，比上年增长11.1%。动因二：动因二：经济发展经济

6、发展第4页/共62页第五页，共62页。 03年后，天津市总体固定资产(gdngzchn)投资额涨势迅速08、09年投资增幅均超过40%，09年总值突破5000亿元 09年固定资产投资(tu z)额占同期GDP的67%，固定资产投资(tu z)仍为拉动GDP主力。 天津房地产开发一直(yzh)保持稳定增长，09年全年累计达654.72亿元，环比增长幅度为3.8%；固定资产投资中房地产开发投资额保持16%的占比为19.2%比重；城建指标保持基本面稳定发展；城建指标保持基本面稳定发展；投资强势增长，其主因为房地产开发投资增长较快，保障性住房建设规模扩大；动因二：动因二：经济发展经济发展第5页/共62

7、页第六页，共62页。滨海新区滨海新区 & & 发展动力发展动力(dngl)(dngl)天津发展拉动力天津发展拉动力(dngl)(dngl)！滨海新区的强势带动为滨海新区的强势带动为天津天津(tin jn)(tin jn)发展提供了快速城市化和产业拉动的双重动力；发展提供了快速城市化和产业拉动的双重动力；动因动因(dn yn)(dn yn)三三：滨海拉动滨海拉动滨海新区的成型使塘沽由天津的沿海区逐步转型成为天津经济发展支柱及城市经济支撑点；第6页/共62页第七页，共62页。三个结果三个结果(ji (ji gu)gu)滨海经济拉动力滨海经济拉动力双城并向发展双城并向发展城市化进程加速城市化进程加速

8、由点式发展向网状铺开由点式发展向网状铺开城市化进程加速城市化进程加速由点式发展向网状铺开由点式发展向网状铺开第7页/共62页第八页，共62页。结果结果(ji gu)(ji gu)一一：津滨双城核发展津滨双城核发展(fzhn)(fzhn)双城并举双城并举 & & 互动发展互动发展拉动城市拉动城市(chngsh)(chngsh)发展发展的两极！的两极！双城并行发展，形成哑铃式发展模式；双城并行发展，形成哑铃式发展模式；政策引导使城区人流不断向滨海涌入；新区作用又不断向原中心城区辐射；第8页/共62页第九页，共62页。天津现状：主城区与滨天津现状：主城区与滨海新区相对独立海新区相对独立(dl)发发展

9、，各自承担城市功能展，各自承担城市功能，人员流动性及城市功，人员流动性及城市功能的互补性弱能的互补性弱发展趋势：主城区与滨海新发展趋势：主城区与滨海新区紧密联动，在双中心地带区紧密联动，在双中心地带形成网络形成网络(wnglu)式城市格式城市格局，人员交往密切，中间地局，人员交往密切，中间地带形成双中心过渡区域，调带形成双中心过渡区域，调节城市功能结构；节城市功能结构；津津滨滨津津滨滨随着规划的落实(lush)和投资重心的倾斜，天津将逐渐由双中心哑铃状过渡到网络化多中心时代，天津城市化进程将进一步提速。结果二：结果二：城市外扩城市外扩双核城市化发展迅速蔓延，逐步形成网状发展模式；双核城市化发展

10、迅速蔓延，逐步形成网状发展模式；第9页/共62页第十页，共62页。天津市人口总量增长加快，其中外来(wili)流动人口越来越成为天津人口总量增长的主要来源，外来(wili)人口涨幅比例也在稳步增长;市中心地区人口向外扩散趋势明显、环城地区与滨海新区成为新增的人口聚集地;城市吸引力提升(tshng)、产业移民带动势必促使外来人口和新移民的巨幅增加。结果结果(ji gu)(ji gu)三：三：城市引力增强城市引力增强第10页/共62页第十一页，共62页。两个两个(lin )(lin )预预判判城市外扩、全面改造城市外扩、全面改造推动楼市发展推动楼市发展外地客群比例提升外地客群比例提升区域观念逐步淡

11、化区域观念逐步淡化第11页/共62页第十二页，共62页。环境环境(hunjng)(hunjng)分分析析宏观宏观(hnggun)(hnggun)分析分析滨海发展滨海发展高新拉动高新拉动滨海新区经济分析滨海新区经济分析第12页/共62页第十三页，共62页。滨海滨海(bn hi)(bn hi)定定位位依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”，面向东北亚，将建设成为我国北方对外开放的门户，高水平的现代(xindi)制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的一句生态型新城区。滨海滨海(bn hi)定位定位：滨海概念的提出，使其由天津经济推动力，滨海概念的提

12、出，使其由天津经济推动力，向全面拉动华北经济引擎的核心过度！向全面拉动华北经济引擎的核心过度！第13页/共62页第十四页，共62页。区域区域 区域背景区域背景开发时开发时间间20092009年年GDPGDP（亿元）（亿元）发展速发展速度度目前发展阶段目前发展阶段产业结构产业结构主导行业主导行业深圳特区珠江三角区1980820110.7%10.7%“速度型”向“和谐、效益型”转变高新技术、先进制造业为基础，现代服务业为支撑高新技术、物流、金融上海浦东新区长江三角区1990400010.5%10.5%制造业为主向服务业为主的产业模式转型三产为龙头，二产做支撑金融、贸易、高新技术滨海新滨海新区区环渤

13、海地环渤海地区区1993376023.5% 自主开发向自主开发向国家战略转变国家战略转变先进制造业基地先进制造业基地, ,研发转化基地研发转化基地; ;国际物流中心国际物流中心, ,航运中心航运中心, ,先进制造业、物流业先进制造业、物流业; ;金融改金融改革革; ;高新技术高新技术滨海新区将从第二产业为主滨海新区将从第二产业为主 向二三产业共同拉动的模式向二三产业共同拉动的模式(msh)转化！转化！滨海滨海(bn hi)(bn hi)发展发展滨海新区的发展模式不同于浦东和深圳，滨海新区的发展模式不同于浦东和深圳，从而拥有从而拥有(yngyu)(yngyu)更多的发展契机！更多的发展契机！滨海

14、新区既有开发区一定的发展基础，滨海新区既有开发区一定的发展基础，又有众多多强大规划新区，又有众多多强大规划新区，将逐步发展成为多点经济拉动的开放式新区；将逐步发展成为多点经济拉动的开放式新区；第14页/共62页第十五页，共62页。一城：一城：滨海新区核心区，包括滨海新区核心区，包括(boku)(boku)天津港、开发区、保税区和塘沽区天津港、开发区、保税区和塘沽区; ;双港：双港：涵盖涵盖(hn i)(hn i)了海空两港和南北港区了海空两港和南北港区; ;三片区：三片区：西部临空高新区，包括临空产业区和滨海西部临空高新区，包括临空产业区和滨海(bn hi)(bn hi)高新区；高新区；北部生

15、活旅游区，包括中新天津生态城、滨海北部生活旅游区，包括中新天津生态城、滨海(bn hi)(bn hi)旅游区和汉沽城区；旅游区和汉沽城区；南部重点发展石化产业，包括大港区、大港油田等南部重点发展石化产业，包括大港区、大港油田等; ;滨海规划滨海规划近期规划近期规划3 3月月5 5日召开的十一届全国人大二次会议确定天津滨海新区最新的空间发展战略、总体规划、分日召开的十一届全国人大二次会议确定天津滨海新区最新的空间发展战略、总体规划、分区规划，将原有区规划，将原有“1 1轴轴1 1带带3 3城区城区”的规划概念升级为的规划概念升级为“1 1城城2 2港港3 3片区片区”的新的发展战略：的新的发展战

16、略：老城区重在完善社会服务、公共设施和城市绿化等，老城区重在完善社会服务、公共设施和城市绿化等，新城区则侧重高水平建设。新城区则侧重高水平建设。 第15页/共62页第十六页，共62页。【中新生态【中新生态(shngti)城】城】中国未来城市中国未来城市“样板样板”【东疆港】【东疆港】重塑新型重塑新型(xnxng)对外口岸对外口岸滨海滨海(bn hi)(bn hi)规规划划重大项目重大项目【于家堡于家堡】未来的滨海中心商务商业区未来的滨海中心商务商业区【响螺湾响螺湾】滨海南端新城滨海南端新城【MSD】现代服务产业区现代服务产业区（3年内建成年内建成100万平米）万平米）（成立大金融城，未来建设（

17、成立大金融城，未来建设900万平米商务区）万平米商务区）第16页/共62页第十七页，共62页。滨海滨海(bn hi)(bn hi)建建设设建设建设(jinsh)(jinsh)投投资资滨海新区三年建设滨海新区三年建设(jinsh)规划：规划：已确定重大项目已确定重大项目三年实施重三年实施重点点工程项目量工程项目量总投资总投资建设目标建设目标道路交通工程道路交通工程 117个1510亿元打通区域铁路、公路大通道，构筑区域一体化大交通体系，实现畅达滨海。能源集约化工程能源集约化工程 30个467亿元电力、供热、燃气三方面多工程建设；水资源综合利用工水资源综合利用工程程46个195亿元实施给水、排水、

18、河道治理等环境综合整治工程环境综合整治工程56个61.5亿元进一步提升滨海新区的环境质量；合合 计计24924922332233亿亿元元按照“加快建成一批、抓紧开工一批、积极筹备一批加快建成一批、抓紧开工一批、积极筹备一批”的思路，未来三年新区将重点实施道路交通、能源、水资源、环境交通、能源、水资源、环境综合整治等四大系统工程。三年共建设工程项目项目309309个个，总投资约投资约30003000亿元亿元。其中三年内完成投资2000亿元，占总投资的67%。30003000亿元基础建设全面铺开，为滨海发展提供强大保证、支持；亿元基础建设全面铺开，为滨海发展提供强大保证、支持；第17页/共62页第

19、十八页，共62页。滨海滨海(bn hi)(bn hi)建建设设拆迁拆迁(chi qin)(chi qin)建设建设拆迁拆迁(chi qin)区域：区域：塘沽区进一步加大城市改造力度：除于家堡、杭州道、蓝鲸岛、东西沽于家堡、杭州道、蓝鲸岛、东西沽几个大型拆迁区外郭庄子郭庄子、水线路、文明里等、水线路、文明里等多个片区也陆续启动拆迁工程；0909年拆迁批年拆迁批次次拆迁区域拆迁区域拆迁时间拆迁时间拆迁户拆迁户数数第一批次胜利喽、向阳楼、团结楼2009年1月1265户第二批次抗震里、富阳里、鸿运小区2009年3月1600户第三批次于家堡周边区域2009年5月2235户 09 09年拆迁情况：年拆迁情

20、况： 拆迁工作共分三批次，总拆迁5100多户，拆迁建筑面积41.8万，其中居民房屋拆迁建面32万。拆迁量大、拆迁量大、还迁还迁/ /货币两种补偿方式、货币两种补偿方式、居住需求放大；居住需求放大；拆迁涉及6万人，占到塘沽常驻居民的1/10；拆迁周期短，每年初确定当年拆迁规划及细则；拆迁点多，形成塘沽多点改造；第18页/共62页第十九页，共62页。城市综合开发城市综合开发滨海已由原有塘沽老城区逐步滨海已由原有塘沽老城区逐步(zhb)(zhb)迈入融经济、产业化发展于一身的综合开发期；迈入融经济、产业化发展于一身的综合开发期；滨海滨海(bn hi)(bn hi)建设建设综合综合(zngh)(zng

21、h)开发开发塘沽老城塘沽老城多点、大规模多点、大规模拆迁拆迁城市横纵发展城市横纵发展l以塘沽老城区为原点，城市横纵开发；l东南部东南部发展金融商务以及码头产业区；l东北部东北部以泰达开发区发展基础为依托打造综合配套经济区；l西北片区西北片区承担人口疏导功能，成为新兴居住配套区域；城市改造、老城外扩、城市改造、老城外扩、客户北上；客户北上；第19页/共62页第二十页，共62页。大大 事事 多多政政 策策 强强骨骨 架架 开开路路 网网 通通规规 模模 化化中新生态中新生态(shngti)城、于家堡、响螺湾等众多重大事件城、于家堡、响螺湾等众多重大事件区域化经济区域化经济(jngj)背景、滨海新区

22、政策的倾斜背景、滨海新区政策的倾斜城市总体规划使城市开发规模城市总体规划使城市开发规模(gum)铺开放大铺开放大城市整体建设带来大规模路网改造城市整体建设带来大规模路网改造规划及市场发展趋势逐步形成规模化居住形式规划及市场发展趋势逐步形成规模化居住形式滨海发展预判滨海发展预判第20页/共62页第二十一页，共62页。泰达泰达CBD开发区与滨海新区关系开发区与滨海新区关系(gun x)20062006年年5 5月月2626日，国家出台国务院推进滨海新区开日，国家出台国务院推进滨海新区开发开放有关问题的意见发开放有关问题的意见意见指出：天津滨海新区包括塘沽区、汉沽区、大港意见指出：天津滨海新区包括塘

23、沽区、汉沽区、大港区三个行政区和天津经济技术开发区、天津港保税区、区三个行政区和天津经济技术开发区、天津港保税区、天津港区以及东丽区、津南区的部分区域，规划面积天津港区以及东丽区、津南区的部分区域，规划面积22702270平方公里。平方公里。 意见指出：滨海新区的功能定位是依托京津冀、服务意见指出：滨海新区的功能定位是依托京津冀、服务环渤海、辐射环渤海、辐射“三北三北”、面向东北亚，努力建设成为我、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心化基地、北方国际航运中心(zhngxn)(zhngx

24、n)和国际物流中心和国际物流中心(zhngxn)(zhngxn)，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。的宜居生态型新城区。国务院设立天津市滨海新区国务院设立天津市滨海新区, ,这标志这标志(biozh)(biozh)着滨海新区行政管理体制改革全面启动，是继深圳、浦东之后的又一国家重点发展区域，滨海新区正面临着前所未有的发展机遇。着滨海新区行政管理体制改革全面启动，是继深圳、浦东之后的又一国家重点发展区域，滨海新区正面临着前所未有的发展机遇。 n 滨海新区功能定位滨海新区功能定位开发区发展开发区发展第21页/共62页第二十二页，共62页。

25、泰达泰达CBD滨海新区总体发展布局为：滨海新区总体发展布局为：“一轴、一带、八一轴、一带、八个功能区个功能区”沿京津塘高速公路和海河建设沿京津塘高速公路和海河建设“高新技术产业高新技术产业发展轴发展轴”，沿海岸线和海滨大道，沿海岸线和海滨大道(d do)(d do)建设建设“海洋经济发展带海洋经济发展带”。在在“轴轴”、“带带”的交汇处，建设国际港口大的交汇处，建设国际港口大都市标志区和生态宜居的海滨新城，构成滨海都市标志区和生态宜居的海滨新城，构成滨海新区的核心区。新区的核心区。规划建成八个产业功能区，先进制造业产业区规划建成八个产业功能区，先进制造业产业区、高新技术产业园区、化工区、中心商

26、务商业、高新技术产业园区、化工区、中心商务商业区、海港物流区、临空产业区、海滨休闲旅游区、海港物流区、临空产业区、海滨休闲旅游区、临港产业区区、临港产业区 。泰达开发区位于规划的核心区泰达开发区位于规划的核心区泰达开发区作为核心区纳入泰达开发区作为核心区纳入(nr)(nr)滨海新区开发开放滨海新区开发开放n 滨海新区功能滨海新区功能(gngnng)布局布局开发区与滨海新区关系开发区与滨海新区关系开发区发展开发区发展第22页/共62页第二十三页，共62页。形成阶段形成阶段发展阶段发展阶段 调整阶段调整阶段 实现阶段实现阶段1995 19971995 19971998 20011998 20012

27、001 20072001 20072008 20102008 2010港口性贸易物流航运进出口深加工加工泰达开发区概念建立贸易型公司加工型企业入驻新型城区规划建立居住区与工业区分割城市配套功能完善人口多样性规模形成房地产高速发展核心区域布局形成金融业高速发展完善外来资本移民高增长高端物业、综合体需求提升区域住宅价值高端形态显著产业布局产业布局新城概念到处新城概念到处城市功能建立城市功能建立城市核心芯片功能城市核心芯片功能产业中心需求产业中心需求产业人口基数扩张产业人口基数扩张产业人口居住型导入产业人口居住型导入居住核心区域形成居住核心区域形成城市核心功能显现城市核心功能显现(xinxin)居住

28、居住/商务商务/购物购物/休闲休闲泰达开发区发展泰达开发区发展(fzhn)定位定位n 开发区发展状态开发区发展状态开发区发展开发区发展第23页/共62页第二十四页，共62页。泰达泰达CBD努力建设高水平的现代制造业和研发转化基地建设宜居的生态城区MSD概念规划(guhu)与发展状态显现n 开发区发展开发区发展(fzhn)定位定位泰达泰达MSD（现代服务产业区）位于天津滨海新区核心区的天津经济技术开发区生活商务区内，是滨海新区最为成熟的经济板块。开发区完善的城市（现代服务产业区）位于天津滨海新区核心区的天津经济技术开发区生活商务区内，是滨海新区最为成熟的经济板块。开发区完善的城市配套和先进配套和

29、先进(xinjn)制造业的蓬勃发展滋养了泰达制造业的蓬勃发展滋养了泰达MSD这片拥有数十栋国际甲级写字楼及商业配套的高端商务区的快速成长。这片拥有数十栋国际甲级写字楼及商业配套的高端商务区的快速成长。 泰达开发区商务核心泰达开发区商务核心MSD开发区发展开发区发展滨海新区滨海新区MSDMSD第24页/共62页第二十五页，共62页。泰达开发区最适宜居住的区域泰达开发区最适宜居住的区域 泰丰公园及泰达时尚泰丰公园及泰达时尚(shshng)广广场区域场区域住宅(zhzhi)用地商业(shngy)用地 工业用地开发区自02年集中建设以来，已按照规划逐渐形成几大居住板块；目前居住用地主要集中于泰丰公园、

30、泰达时尚广场、二三大街、华纳高尔夫球场、滨海新区MSD等区域；目前大部分住宅片区已成规模，逐渐成熟，目前重点开发楼盘集中在泰达时尚广场与滨海新区MSD东侧；津滨轻轨以东区域尚未开发，仅有零星现状住宅，目前商业、教育、医疗等配套均发展成熟；金融、商业、综合体集中在一至三大街，区域已经建立MSD核心区域的初步形态n 开发区发展状态开发区发展状态泰达时尚广场区域是天津开发区内开发的具有城市功能的综合区域，紧邻天津十景之一泰达时尚广场区域是天津开发区内开发的具有城市功能的综合区域，紧邻天津十景之一泰丰公园。是中国目前仅有的集体育泰丰公园。是中国目前仅有的集体育健身、会展服务、水舞奇观、高尚住宅、商业街

31、区、休闲娱乐、酒店办公于一体的国际化主题公园式城市功能综健身、会展服务、水舞奇观、高尚住宅、商业街区、休闲娱乐、酒店办公于一体的国际化主题公园式城市功能综合体。位于开发区行政、金融、贸易广场区域、高校、文化、休闲的核心区。合体。位于开发区行政、金融、贸易广场区域、高校、文化、休闲的核心区。泰丰公园及泰丰公园及泰达时尚广场区域泰达时尚广场区域开发区发展开发区发展第25页/共62页第二十六页，共62页。泰达泰达CBD小结小结(xioji)滨海新区于家堡CBD解放路CBD响螺湾CBD泰达开发区天津市泰丰公园(gngyun)周边 泰丰公园及泰达时尚广场区域是开发区核心区的一部分，更多承担体育健身、会展

32、服务、城市绿肺、高尚住宅、商业街区、休闲娱乐、酒店(ji din)办公功能，是开发区最适宜居住的区域；泰达开发区是滨海新区的重要组成部分，泰达开发区CBD是滨海新区CBD的核心组成部分； 滨海新区是天津未来的重点发展区域，是北方对外开放的门户； 天津市北方未来的经济中心。第26页/共62页第二十七页，共62页。宏宏 观观中中 观观微微 观观城市快速扩张城市快速扩张(kuzhng)吸引力逐步提升吸引力逐步提升滨海极点滨海极点(jdin)产业拉动产业拉动综合发展综合发展新兴宜居板块新兴宜居板块潜在潜在(qinzi)竞争放竞争放大大借势突出差异化借势突出差异化性价比弥补配套不足性价比弥补配套不足环境

33、总结环境总结 从城市发展角度评判，项目区域未来具有较为明确的快速城市化发展预期，但短期内区域周边配套的完善进程及产业区发展现状决定区域发展阶段以宜居型产品为主；从城市发展角度评判，项目区域未来具有较为明确的快速城市化发展预期，但短期内区域周边配套的完善进程及产业区发展现状决定区域发展阶段以宜居型产品为主；第27页/共62页第二十八页，共62页。市场市场(shchng)(shchng)分分析析天津市场天津市场(shchng)(shchng)分分析析天津市市场分析天津市市场分析 谷底回调谷底回调年中渐暖年中渐暖长线看涨长线看涨第28页/共62页第二十九页，共62页。0808年市场年市场(shchn

34、g)(shchng)成交量下滑，仅为成交量下滑，仅为0303年后历年成交量的半年后历年成交量的半数；数；0909年受整体经济环境及行业调整等多方年受整体经济环境及行业调整等多方面影响，天津楼市成交大幅下滑，价格小面影响，天津楼市成交大幅下滑，价格小幅上升；幅上升；天津地产业经过天津地产业经过0303年井喷开发后呈阶段年井喷开发后呈阶段阶梯性成长；阶梯性成长；供：供：0808年天津市商品房整体保持平稳供应；年天津市商品房整体保持平稳供应；求：求：0808年天津市整体成交量大幅下滑，仅为年天津市整体成交量大幅下滑，仅为0303年后年后历年成交量的半数；历年成交量的半数；价：价：0808年天津市商品

35、房成交均价涨幅放缓，由今年的年天津市商品房成交均价涨幅放缓，由今年的年涨年涨20%20%回落回落(hulu)(hulu)到年涨到年涨13%13%；比：比：0808年市场呈现供大于求，市场疲软；年市场呈现供大于求，市场疲软；天津天津(tin jn)(tin jn)市场走势市场走势第29页/共62页第三十页，共62页。高通胀高通胀(tn(tn zhn zhn) )保增长保增长(zngzhng)(zngzhng)适度适度利润利润低低通胀通胀高高增长增长高高利润利润20072007年年20092009年年/2010/2010年年现阶段宏观经济形势：现阶段宏观经济形势：楼市预判楼市预判第30页/共62页

36、第三十一页，共62页。0808年市场成交量下滑，仅为年市场成交量下滑，仅为0303年后历年年后历年(lnin)(lnin)成交量的半数；成交量的半数；0909年受整体经济环境及行业调整等多方年受整体经济环境及行业调整等多方面影响，天津楼市成交大幅下滑，价格小面影响，天津楼市成交大幅下滑，价格小幅上升；幅上升；天津地产业经过天津地产业经过0303年井喷开发后呈阶段年井喷开发后呈阶段阶梯性成长；阶梯性成长；供：供：0808年天津市商品房整体保持平稳供应年天津市商品房整体保持平稳供应(gngyng)(gngyng)；求：求：0808年天津市整体成交量大幅下滑，仅为年天津市整体成交量大幅下滑，仅为03

37、03年后历年成年后历年成交量的半数；交量的半数；价：价：0808年天津市商品房成交均价涨幅放缓，由今年的年涨年天津市商品房成交均价涨幅放缓，由今年的年涨20%20%回落到年涨回落到年涨13%13%；比：比：0808年市场呈现供大于求，市场疲软；年市场呈现供大于求，市场疲软；天津天津(tin jn)(tin jn)市市场走势场走势第31页/共62页第三十二页，共62页。高通胀高通胀(tn(tn zhn zhn) )保增长保增长(zngzhng)(zngzhng)适度适度利润利润低低通胀通胀高高增长增长高高利润利润20072007年年20092009年年/2010/2010年年现阶段宏观经济形势：

38、现阶段宏观经济形势：楼市预判楼市预判第32页/共62页第三十三页，共62页。【小阳春】【触底】【拐点(ui din)】传统因素造成(zo chn)集中放量各项新政的作用叠加效能长期抑制的观望气氛开始松动城市蓝印户口的隐形刺激市场进入“中度振荡”期；（价跌量增）先期新政调整到位，褒贬效能显现期；金融危机的延伸效应及“猪流感”等因素，导致市场关注转移天津蓝印户口释放(shfng)后，未来效应逐渐下降；【回暖】短线震荡、中线看平、长线看涨短线震荡、中线看平、长线看涨宏观维度下的天津楼市：宏观维度下的天津楼市：楼市预判楼市预判第33页/共62页第三十四页，共62页。市场市场(shchng)(shchn

39、g)分析分析滨海市场滨海市场(shchng)(shchng)分析分析滨海新区市场分析滨海新区市场分析供地渐热供地渐热板块成型板块成型第34页/共62页第三十五页，共62页。阶段集中放量后，市场进入阶段集中放量后，市场进入(jnr)建设消化期，未来市场潜在供应加大建设消化期，未来市场潜在供应加大土地土地(td)(td)市场市场滨海滨海(bn hi)(bn hi)市场市场地块位置地块位置成交价格成交价格（万元）（万元）总出让面积总出让面积（）（）成交时间成交时间用途用途使用年限使用年限规划建面规划建面（）（）楼面地价楼面地价（元（元/ /）第一大街北5400027772 2009-4-24综合50

40、年291610 1852 北海路西54679101332 2009-7-10居住70年141865 3854 居住居住& &综合性地块分析综合性地块分析开发区2009年土地供应达126.3万，2010年1、2月共成交152.5万，可见2010年土地成交量激增，多出现于滨海高新区，预期未来市场供应量加大第35页/共62页第三十六页，共62页。09楼市(lu sh)火爆，成交大增，价格飙升，2010年企稳成交量：开发区成交量：开发区0909年年1 1月月-2010-2010年年2 2月共成交月共成交39.6239.62万平米，万平米， 09 09年开发区商品房市场飘红，年开发区商品房市场飘红，20

41、102010年伊始年伊始(ysh)(ysh)，成交量有所回落，市，成交量有所回落，市场随调控政策的出台实施，将逐渐企稳，场随调控政策的出台实施，将逐渐企稳，成交均价：成交均价：0909年成交均价自年中开始保持高位运行，在年末与年成交均价自年中开始保持高位运行，在年末与1010年初价位达到近年来极值。年初价位达到近年来极值。商品住宅市场商品住宅市场(shchng)(shchng)滨海市场滨海市场第36页/共62页第三十七页，共62页。开发区中心开发区中心(zhngxn)板块板块泰达泰达居住居住(jzh)板块板块紫云紫云(z yn)新港新港板块板块塘沽中心塘沽中心板块板块海洋高新板块海洋高新板块海

42、河南岸板块海河南岸板块六大板块：六大板块：1、塘沽中心板块2、紫云新港板块3、高新上北板块高新上北板块4、城西新河板块5、海河南岸板块6、开发区中心板块7、泰达居住板块板块划分板块划分板块划分板块划分l根据区域整体结构特征和长期以来形成居住习惯，可以将塘沽及开发区划分为六大板块塘沽老城板块塘沽老城板块塘沽新城板块塘沽新城板块开发区板块开发区板块新河板块新河板块第37页/共62页第三十八页，共62页。新河、海洋高新板块、开发区中心板块是目前塘沽在售项目集中新河、海洋高新板块、开发区中心板块是目前塘沽在售项目集中(jzhng)(jzhng)区域，北部及南部区域供应量较少区域，北部及南部区域供应量较

43、少1415161819172012345678913262521222324新港紫云板块：新港紫云板块：2121、紫云绿洲、紫云绿洲(lzh(lzhu)u)2222、世纪祥和家园、世纪祥和家园2323、富贵嘉园、富贵嘉园片区市场片区市场(shchng)(shchng)片区板块在售项目片区板块在售项目海洋高新上北板块：海洋高新上北板块：1、首创国际城2、天津de小洋楼3、融科心贻湾4、盛星东海岸5、万通上北新新家园6、贻成尚北二期境界7、蓝山国际8、欧美小镇塘沽老城区板块：塘沽老城区板块：9、滨海名都10、隆盛乐活源11、碧海长住海河南岸板块：海河南岸板块：24、贻成.泰和新都25、宏苑领海26

44、、滨海浙商大厦1011新河板块新河板块：12.远洋城13.贻港城12泰达球场板块：泰达球场板块：14、万科金域蓝湾15、万通新城国际16 .天保金海岸二期开发区中心板块：开发区中心板块：17、津滨滨海国际18、万通华府19、万丽国际公寓20、弘泽制造第38页/共62页第三十九页，共62页。高新上北板块：高新上北板块：产品：高层中档公寓产品：高层中档公寓价格：高层价格：高层6200-7300元元/平平米，洋房米，洋房7500-8500元元供应量：在售项目供应量：在售项目(xingm)多，供应总量大多，供应总量大，是塘沽目前主要的供应区，是塘沽目前主要的供应区域域塘沽中心板块：塘沽中心板块：产品：

45、在售全部为高层普产品：在售全部为高层普通住宅通住宅价格：整体价格：整体(zhngt)价格价格在在8000元元10000元不等元不等供应量：土地稀缺，在售供应量：土地稀缺，在售项目有限，短期市场供应项目有限，短期市场供应不足不足海河南岸板块海河南岸板块(bn kui)：产品：高层住宅为主产品：高层住宅为主价格：价格不高价格：价格不高7500-8500元元/平平米，存在升值潜力米，存在升值潜力供应量：板块供应量：板块(bn kui)住宅供住宅供应少，存在大量写字楼供应应少，存在大量写字楼供应泰达居住板块：泰达居住板块：产品：高层高档住宅、公寓为主，容积率高价格：价格居中，8500-11000元不等

46、供应量：在售项目少，潜在供应有限开发区中心板块：开发区中心板块：产品：住宅较多，产品种类丰富，品质高价格：价格较高，9600-17000元不等供应量：项目较多，存在大量潜在供应紫云新港板块：紫云新港板块：产品：高层、小高层住宅，中档住区价格：平均价格较低，6500-8000元供应量：在未来一 段时间产品供应少板块概况板块概况供应特征供应特征新河板块：新河板块：产品：小高、高层为主价格：7500左右供应量：项目少，存量大第39页/共62页第四十页，共62页。市场市场(shchng)(shchng)分分析析滨海滨海(bn hi)(bn hi)市市场分析场分析整体市场分析整体市场分析供地稀缺供地稀缺

47、区域化呈现区域化呈现涨价幅度大涨价幅度大客群多元化客群多元化第40页/共62页第四十一页，共62页。开发区土地开发区土地(td)(td)市场市场地块编号地块编号地址地址出让面积出让面积（）（）容积容积率率成交价格成交价格（万元）（万元）楼面地价楼面地价（元（元/ /）用途用途使用使用年限年限成交时间成交时间土地使用权土地使用权人人津开（挂）2009-005天津经济技术开发区第一大街北侧2777210.5540001852综合用地（酒店、公寓、写字楼、商业等）50年2009-4-24天津新世界环渤海房地产开发有限公司津开（挂）2009-016天津开发区北海路西侧101332不大于1.454679

48、3854住宅70年2009-7-10天津经济技术开发区国有资产经营公司 津开（挂）2009-32天津开发区北海东路东、第二大街北297193.5202821950商服40年2010-2-10中国石油集团渤海钻探工程有限公司u 开发区08-10年土地成交(chng jio)情况明细 08至今商业、住宅类土地共成交3宗，土地市场不活跃，现有项目开发多为泰达转让及合作开发，随着(su zhe)MSD等城市新规划的确定及推出，新的土地交易周期将逐渐显现；成交地块性质综合，住宅类土地成交仅一宗，体量在14万左右，楼面地价明显高于其他地块第41页/共62页第四十二页，共62页。u 开发区09年住宅(zhz

49、hi)市场走势2009年商品房成交53万平米，成交价格(jig)9742元/，价格(jig)较之08年有较大幅度增长；随着三区合并等政策利好信息的出台，开发区市场成交量在10月份出现井喷现象，成交价格(jig)有小幅增长开发区住宅开发区住宅(zhzhi)(zhzhi)市场市场第42页/共62页第四十三页，共62页。开发区住宅开发区住宅(zhzhi)市场市场u 开发区板块在滨海(bn hi)市场的站位1213142015181342761129262710新港紫云板块：新港紫云板块：2626、东海云天、东海云天(yn ti(yn tin)n)2727、富贵嘉园、富贵嘉园2828、瑞湾国际汇馆、瑞

50、湾国际汇馆2929、世纪金三角公寓、世纪金三角公寓塘沽老城区板块：塘沽老城区板块：7、滨海名都8、隆盛乐活源9、城市名居海河南岸板块：海河南岸板块：10、贻成.泰和新都11、滨海浙商大厦89新河板块新河板块：5.远洋城6.贻港城5开发区板块：开发区板块：12、万科金域蓝湾13、万通新城国际14、天保金海岸二期15、津滨滨海国际16、万通华府17、万丽国际公寓18、弘泽制造19、清谷20、弘泽城21、公园六号22、华纳豪园23、德圣公馆24、宅城里25、万科滨海东项目16211719海洋高新上北板块海洋高新上北板块1、首创国际城2、欧美小镇3、盛星东海岸4、万通上北新新家园海洋高新上北板块海洋高

51、新上北板块海洋老城区板块海洋老城区板块海河南岸板块海河南岸板块新港紫云板块新港紫云板块开发区板块开发区板块新河板块新河板块2224232825第43页/共62页第四十四页，共62页。板块板块项目名称项目名称总量（万）总量（万）存量（万存量（万/ /）产品类型产品类型面积区间（）面积区间（）产品价格产品价格（元（元/ /）总价区间总价区间（万）（万）月销套数月销套数泰达泰达MSDMSD周周边项目边项目津滨滨海国际津滨滨海国际60.3（30套）18F高层洋房高层65一居80二居130三居洋房179-209四居高层11000洋房16700079-35060万丽国际公寓万丽国际公寓90.1（20多套）

52、27F高层40-501600064-8045华纳豪园华纳豪园9.22.5高5549弘泽制造弘泽制造4.42多层 高层 别墅独栋500600，联排340440，洋房200-400，高层200洋房均价21000高层17000340-25002万通华府万通华府211829F层高层120-260二四居22000264-5727板块合计板块合计49.622.9泰达球泰达球场板块场板块天保金海岸天保金海岸188100小高层 100-140二/三居11000-14000110-19659万科金域蓝湾万科金域蓝湾211.133F高层14523560德

53、圣公馆德圣公馆5.60.76F多层40-120一居1250050-15020公园六号公园六号102.3高层80-140二/三居15000120-210万通新城国际万通新城国际5017高层66一室/137、161三室小高11000高层13000-1500099-20055板块合计板块合计274.6122.8供应量较大，目前供应量较大，目前(mqin)(mqin)整体存量为整体存量为248.9248.9万万高层为主，产品形态高层为主，产品形态(xngti)(xngti)丰富丰富单价均已突破单价均已突破(tp)(tp)万元万元总款差价较大总款差价较大开发区市场开发区市场开发区板块重点项目开发区板块重

54、点项目供应巨大、价格较高、产品丰富、交叉竞争；供应巨大、价格较高、产品丰富、交叉竞争；第44页/共62页第四十五页，共62页。一级市场一级市场(shchng)：二级市场二级市场(shchng)：n土地市场供应(gngyng)不足，市场热度不大；n潜在供应(gngyng)将逐渐泛化至周边区域，开发区板块土地寸土寸金价值显现；n滨海新区设立确定价格标杆，随着政策的不断倾斜及拉力的显现，未来价格成长性存在空间；n城市豪宅的出现，全面拉升开发区市场的价值预期，城建加速及城市改造催生商品房市场需求；开发区市场整体分析综述开发区市场整体分析综述开发区市场开发区市场第45页/共62页第四十六页，共62页。总

55、价总价350400万以上典型项目客户特征：万以上典型项目客户特征：万通华府万通华府 产品总价产品总价300万以上，一期认购客户主要来源于开发区塘沽，和工作在本区域的外省万以上，一期认购客户主要来源于开发区塘沽，和工作在本区域的外省 人士及少部分外籍华人占人士及少部分外籍华人占50，投资比例较高，占，投资比例较高，占50，客户年龄主要在，客户年龄主要在3040岁之间岁之间 居住需求人群希望居住需求人群希望3年后与家人同住于此；年后与家人同住于此；滨海滨海(bn hi)湖湖 滨海滨海(bn hi)湖项目主要以双拼别墅联排别墅为主，认购客户主要以开发区及外省市、北京客户为湖项目主要以双拼别墅联排别墅

56、为主，认购客户主要以开发区及外省市、北京客户为 主，置业目的主要以居住性需求和投资保值为主，职业特征为私企业主为主主，置业目的主要以居住性需求和投资保值为主，职业特征为私企业主为主高端客群特征高端客群特征购买客户购买客户第46页/共62页第四十七页，共62页。开发区开发区20082009年客户年客户(k h)动态变化特征分析动态变化特征分析p开发区在售项目客户动态变化：开发区在售项目客户动态变化：p客户来源以开发区为主、塘沽区的逐步下降天津城区客户来源以开发区为主、塘沽区的逐步下降天津城区客户及外籍、外地客户上比例显著，大致比例为客户及外籍、外地客户上比例显著，大致比例为4 4：3 3：3 3

57、p主要职业特征为从企事业单位企业中高层管理者为主主要职业特征为从企事业单位企业中高层管理者为主力过渡到以私企业主和外资企业人群为主，外来资本力过渡到以私企业主和外资企业人群为主，外来资本移民特征显著移民特征显著p置业目的从改善置业目的从改善(gishn)(gishn)型自住为主，过渡到投资为型自住为主，过渡到投资为主主客户客户(k h)区域区域职业特征职业特征置业目的置业目的数据来源：数据来源：高端客群特征高端客群特征购买客户购买客户万通新城客户分析金域蓝湾客户分析滨海湖客户分析第47页/共62页第四十八页，共62页。市场市场(shchng)(shchng)分分析析滨海滨海(bn hi)(bn

58、 hi)市市场分析场分析竞品分析竞品分析销售速度快销售速度快价格涨幅大价格涨幅大潜在存量大潜在存量大第48页/共62页第四十九页，共62页。开发区住宅开发区住宅(zhzhi)市场市场项目名称项目名称总量总量（万）存量存量（万）产品类型产品类型面积区间面积区间产品价格产品价格元元/ /总价区间总价区间万元万元月销套数月销套数泰达MSD周边项目弘泽制造4.42多层 高层 别墅独栋500600，联排340440，洋房200-400，高层200洋房均价21000高层17000340-25002津滨滨海国际6洋房 高层洋房80-150高层80-130万通华府2218高层120-260二四室2200026

59、4-5727泰达足球场周边项目天保金海岸188100小高层 100-140二/三室11000-14000110-19659万科金域蓝湾211.1高层145-147四室16000232-23560德圣公馆5.60.7多层40-120一室1250050-15020公园六号102.3高层80-140二/三室15000120-210万通新城国际5017高层66一室/137、161三室小高11000高层13000-1500099-20055板块合计板块合计307307141.1141.1u 主要竞争(jngzhng)项目 MSD板块的稀缺性拉大城市豪宅的价格，潜在供应量大，将成为开发区价格标杆 泰达球场

60、板块则更以居住宜居为主，强化居住概念，天保金海岸将成为区域市场最大供应主体，市场存在(cnzi)强竞争因素第49页/共62页第五十页，共62页。开发区住宅开发区住宅(zhzhi)市场市场u 次要竞争(jngzhng)项目项目名称项目名称总量总量（万）（万）存量存量( (万）万）产品类型产品类型面积区间面积区间( () )产品价格产品价格（元（元/ /) )总价区间总价区间（万元）（万元）月销套月销套东海云天东海云天100.8高层61-136一三室730045-99近期集中签约169隆盛乐活源隆盛乐活源122高层65-90一/二室1280070-9080欧美风情小镇欧美风情小镇12045高层93