三维集成管理理论在南京龙湖地产公司中的应用.介绍

1、 工商管理硕士（MBA）研究生课程论文 题 目：三维集成管理理论在 南京龙湖地产公司中的应用1 导论1.1 研究背景 近年来，我国宏观经济稳健增长，居民可支配收入快速增加，伴随着城镇化进程的不断加快，大中城市人口密度激增对城市工作和生活空间需求的不断增长。在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。随着市场成交的持续上行，7家房企冲刺“千亿俱乐部”。与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展

2、的深度变革。1.2 研究目的和意义 本文从企业管理角度考虑，如何使成功三维集成管理理论更加适应企业的应用，如何建立一套针对性强、可操作可执行的成功三维集成管理理论项目实施方法论，是确保龙湖地产成功三维集成管理理论应用成功与否的关键要素之一。笔者试图通过本案例的研究，展现企业成功应用三维集成管理理论的优势。本文研究的目的和意义主要在于:(1)将“集成管理”的思想引入到龙湖地产项目实施活动之中，将整个项目实施过程项目化、管理流程具体化和具备较强的可操作性，从而达到龙湖地产实施战略目的。(2)通过对龙湖地产对成功企业三维集成管理理论的研究，熟悉龙湖地产的管理需求，从而更加科学地进行需求管理。1.3

3、研究方法成功企业三维集成管理理论的研究中经常涉及到层次维管理、领域维管理、过程维管理等多项内容，因此结合本文的研究需要，采用了理论与实践相结合、定性与定量相结合的研究方法。1.3.1 理论与实践相结合的方法本文根据有关成功企业三维集成管理理论、项目管理理论等学科知识，结合企业经营现状和问题，进一步分析了南京龙湖地产的问题成因，提出具体实施步骤，并在项目实施后，通过绩效评价，进一步证明了理论与实践相结合的重要性261.3.2 定性与定量相结合的方法本文运用定性与定量相结合的分析方法，对南京龙湖地产对成功企业三维集成管理理论进行了深入研究。首先，从定性的角度对南京龙湖地产进行了多层次的环境分析和现

4、状分析;其次，从定量的角度对项目目标和项目实施结果进行了分析。只有将定性和定量分析方法相结合，实现有效的互补，才可能对企业实施三维集成管理理的现状分析和实施绩效做出全面、有效的评估。2 理论与应用综述2.1 成功企业三维集成管理理论研究综述所谓管理，就是营造并保持一种良好的环境，使组织的不同层次（高层、中层、基层和员工等）和不同领域（如生产、营销、人事和财务等）能够协调运行，以便实现效率和效果两个目标的过程。在一个组织的管理工作中，管理者（管理主体）为实现其管理目标，需要通过某种方式对被管理对象（管理客体）施加某种作用。管理主体、管理客体、管理目标、管理活动和管理环境等构成了一个具有特定功能的

5、管理系统。其中管理主体、管理客体和管理活动是核心要素。管理主体是指从事管理活动的人员，也可以称之为管理者。管理主体的划分通常是按照层次的不同进行的，如高层管理者、中层管理者和基层管理者；管理客体是指管理作用的接受者，例如企业内部的人、财、物和信息资源等；按照管理领域的划分，管理客体能够分成生产、营销、人事和财务等不同的领域。按照主流管理过程学派的划分可将管理过程分为计划、组织、领导和控制。管理核心的三个方面分别对应着三个管理维度：管理层次、管理领域和管理过程。这三个维度在首先其范围之内存在集成，其次维度之间相互协调、集成运行，最后形成了三维集成管理结构，如图1，2。2.2 层次维集成管理理论研

6、究综述 高层管理和低层管理之间存在着相互关联和相互作用的关系。在一个的组织的管理体系中必须协调好各管理层次之间的关系，使它们相互配合，形成一个有机的整体，构成一个有效的多层次、一体化的管理系统。反之，如果高层管理和低层管理相互脱节，则该组织将无法按照既定的方向、目标和计划前进。这就好比一部车的方向盘、控制装置、动力装置、传动装置和车轮等，如果相互不协调活相互脱节，它就无法正常行驶。因此，我们必须正确认识和处理高层管理和低层管理之间的关系，这样才能使正确的战略方案通过战术管理和作业管理的层层落实，得以最终实现。管理系统的五要素管理主体管理目标管理客体管理活动管理环境管理层次管理领域管理过程管理三

7、维体系结构图1 管理系统构建思路图 计划组织领导控制业务管理人力资源管理财务管理管理领域维管理过程维图2 管理三维集成体系结构图 中层：战术基层：作业管理层次维高层：战略2.3 领域维集成管理理论研究综述战略管理视角的领域维体系一般包括经营战略和管理领域战略两大管理部分。经营方向战略是指为实现企业总体战略目标，对企业及其事业单位经营活动的方向、范围和道路作出长期性和总体性筹划战略，它是指各项管理战略的全局性的指导纲领。管理领域战略又称为职能层战略是指企业及其事业单位中的各职能部门制定的指导各管理领域活动的战略，是经营方向战略的具体化，是为经营方向战略服务的支撑体系。管理领域战略分为资源呢战略和

8、业务战略两类。2.4 过程维集成管理理论研究综述 过程维集成管理可以分为计划与实施阶段的集成管理和实施阶段各过程的集成管理。计划与实施阶段的集成管理主要包括计划与组织的集成管理、计划与领导的集成管理、计划与控制的集成管理。实施阶段各过程的集成管理包括组织与领导的集成管理、计划与组织的集成管理、控制与领导的集成管理。3 项目背景. 随着房地产市场逐渐进入平稳增长阶段，未来房地产市场的竞争更加激烈，在住宅市场逐步由卖方市场向买方市场过渡的时期，品牌与产品的竞争将是未来企业竞争的关键；同时，最终产品结构的调整和房地产市场日趋成熟，市场仍有一定发展空间，决策者在日益变化的市场环境中如何正确的管理是至关

9、重要的。3.1 南京龙湖地产简介龙湖地产1993年创建于重庆，发展于全国，是一家专注产品和服务品质的专业地产公司，业务涉及地产开发、商业运营和物业服务三大领域。2009年，龙湖地产有限公司（股份代码：960）于香港联交所主板上市。截至目前，集团拥有雇员10000余人，业务遍布中国西部、环渤海、长三角、华南和华中23个城市，累计已开发项目超过100个，建筑面积超过2000万平方米，待开发土地储备约3949余万平方米，年销售额突破481亿元人民币，经营规模和综合实力居中国房地产行业领先地位。3.2 南京龙湖地产在企业管理中存在的主要困难2014年前三季度，房地产市场呈现下行趋势，地方和中央先后通过

10、限购松绑与限贷政策改善房地产政策环境，10月份以来房地产市场有所回暖，如表所示，以南京为例，2014年10月，城市综合指数南京环比小幅上涨，其他城市下跌；住宅价格指数环比来看，十大城市中六个城市的住宅指数下跌，南京涨均在0.5%以内。但受整体市场供大于求，库存仍然有较高的影响，房地产市场快速回暖的概率不大。由此可以看出，房地产行业现在处于平缓期，同时地产老大万科降价引发一线楼市担忧，地产股承压，凤凰股份跌逾3%，招商地产、保利地产、首开股份跌逾2%，万科、苏宁环球、中粮地产、金地集团等跌逾1%。面对房子销售业绩下滑，龙湖地产应该如何解决这个问题呢？4 成功企业三维集成管理体系架构的构建4.1

11、构建成功企业三维集成管理体系架构的指导思想（1）应用成功企业三维集成管理体系之前，必须细化企业结构，对企业结构非常的了解；（2）成功企业三维集成管理体系是对企业管理的根本变革；（3）确保与企业发展战略相配套的组织架构、绩效考核体系的相对稳定；（4）企业高级管理层的角色与责任定位清晰；（5）成功企业三维集成管理体系架构的构建；为了实现本文列示的研究目标，根据项成功企业三维集成管理，首先建立南京龙湖地产的管理模型。在管理系统的五个要素中，管理主体、管理客体和管理活动三个要素构成了管理的核心体，管理目标对管理核心提出了管理的要求，而管理环境和 核心体之间是相互作用和相互影响的。管理核心体的三个方面分

12、别对应着三个管理维度：管理层次、管理领域、管理过程。这三个管理维度交织在一起，便构成额完整的管理体系。一个组织的管理体系是一个三维的立体结构，它包括管理层次维、管理领域维、管理过程维。管理层次维包括高层管理、中层管理、基层管理等职能；管理领域维包括业务管理、人力资源管理和财务管理等职能；管理过程包括决策、计划、组织、领导和控制等职能。无论是从管理人员的数量、总体工作量、工作的繁琐程度，还是从所涉及的信息量、信息处理量、信息的精细化程度 和使用频率来看，下层管理都比上层管理庞大的多，因此，管理体系呈金字塔结构。而上层管理通常具有难度大、影响面大、风险大 以及综合性和系统性强等特点。三维金字塔管理

13、体系的管理对象为执行层，它已不属于管理范畴。4.3 层次-领域维集成管理模型的构建 在经营方向战略的统领下，管理领域战略分为业务战略和资源战略两类。在这两类战略之下，战略管理层的各项分战略、战术管理层的各项战术计划和作业管理层的各项具体管理内容都相应地分为两大体系。两大体系内部的关联性较强，而它们之间的交叉关联性相对较弱。每一个分战略都与一个或若干个战术管理项目相对应，或者说指导这些战术管理项目；而每一个战术管理项目都受到一个或多个相关战略指导。同样，每一个战术计划及实施管理都对若干个作业管理项目起到指导作用；而每一个作业管理项目都受到一个或多个项目战术的指导。通过这些逐层的纵向管理，各项战略

14、管理方案逐步得到落实和执行，从而最终实现组织的总体战略目标。4.4 层次-过程维集成管理模型的构建 战略管理层根据组织使命，运用swot分析方法制定战略目标、战略方案及其实施规划，通过战略组织和战略领导过程将战略规划，通过战略组织和战略领导过程将战略规划落实到战术管理层去执行，并根据来自战术管理层的反馈信息进行战略控制；然后，战术管理层根据战略规划的要求、本部门的使命，分析本部门的现状和问题，尤其是执行上层战略、本部门上期战术和下层作业管理的情况，制定战术目标、战术方案及其实施计划；通过战术组织和战术领导讲战术计划落到作业管理层去执行，并根据来自作业管理层的反馈信息进行战术控制。而作业管理层根

15、据战术计划的要求、本作业单元的使命，分析本作业单元的现状和问题，尤其是执行上层战术和本单元上期作业计划的情况，制定作业目标、作业方案及其实施计划，通过作业管理的组织和领导过程将作业计划落实到作业执行层去完成，并根据来自作业执行层的反馈信息进行作业控制。可见，从战略管理的实施阶段开始，各层次都在为战略规划的实施而运行，并进行各自的管理控制。各管理层次不断检测和评价执行情况，并将这些情况分别与作业计划、战术计划和战略规划进行比较，发现执行过程中的问题和偏差；然后根据偏差的性质分别进行本层反馈控制和上层反馈控制。4.5 领域-过程维集成管理模型的构建 不管是什么管理领域，其管理活动都是通过计划、组织

16、、领导和控制等过程职能的协调运行完成的。在市场营销管理领域，为了完成市场营销计划，需要进行营销组织的构建和完善，对营销人员进行激励，对营销活动进行领导，并通过营销控制来保证营销额、销售成本和销售收入等目标的最终实现；在生产管理领域，为完成各类生产计划，需要进行生产系统组织结构的设计和优化，合理配备生产人员的力量，调动生产的积极性，对生产进度、产量和质量的管理目标的执行情况进行控制；在人力资源管理领域，需要制定人力资源的数量。质量和结构等方面的管理计划，建立和完善人力资源管理的组织保障，领导人力资源管理的各项活动，并对人力资源计划的执行情况进行监督和控制；在财务管理领域，要制定财务收支的各项计划

17、，进行财务管理的组织结构和制度的建设，领导财务管理的各项活动，并对成本和利润等财务目标的实现进行控制。5 成功企业三维集成管理管理体系模型在南京龙湖地产的应用5.1 明确龙湖地产的发展战略从2005年起，龙湖秉承“区域聚焦、多业态”战略，开启全国化发展由西向东、由北向南，从核心经济圈的中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。自2013年起，集团发展战略升级为“扩纵深、近城区、控规模、持商业”，标志着全国化发展迈入新阶段。未来10-15年，龙湖将坚持以成为中国房地产行业最受尊崇和信赖的全国市场领导者为愿景，继续致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为，在此过程

18、中，成为卓越的企业并创造机会。5.2 龙湖地产组织结构 龙湖地产战略管理层是以吴亚军董事长为首的董事会成员以及其直属的公司；战术管理层是各个地区的以项目经理为首的组织成员；基层管理员主要是在各个项目上的工作管理人员。涉及的部门主要有工程部部、人力资源管理部、财务管理部、营销部等部门。5.3 龙湖地产层次维集成管理 龙湖地产高层制定战略规划是制定战略决策方案的过程，它分为规定组织的使命、swot分析、建立组织的战略目标体系，拟定若干个备选的战略方案、选择及确定战略方案和制定战略规划等步骤，从而制定“区域聚焦、多业态”战略。高层管理和低层管理之间存在着相互关联和相互作用的关系。在一个的组织的管理体

19、系中必须协调好各管理层次之间的关系，使它们相互配合，形成一个有机的整体，构成一个有效的多层次、一体化的管理系统。战略是前进的指南，龙湖地产低层管理应服从高层管理的指导，当战略和战术不一致的时候，甚至出现相互矛盾的情况，我们应该以战略为准。当然，前提条件战略是正确的。战术是前进的道路，龙湖地产低层管理是实现高层管理的途径，战略的实施是一个长期的过程，要通过一系列较短期的战术和作业管理过程来实现，战术和作业计划的制定和实施都应当围绕着实现战略的要求而展开。也就是说，组织的发展仅仅有战略指南是不够的，还需要战术和作业管理层在战略的指引下找到前进的道路，找到符合战略要求的地城管理方案。5.4 龙湖地产

20、领域维集成管理龙湖地产基于ERP进行领域维集成管理，图给出了龙湖地产的ERP系统功能结构的示意图。由该ERP系统的结构图可以清楚得看出一个组织中各管理领域之间的相互关系。该系统主要包括人事管理、网络办公、房产中介、系统管理、房产检测、统计分析、直管公房、房产开发等几个部分。这些管理功能模板之间相互管理，并与组织内部的销售部门、工程部门和员工等实体，以及组织外部的客户和供应商等实体建立联系。由图可以见，组织的各管理领域需要紧密联系、相互协调，才能很好地完成组织的生产经营过程，为组织创造更高的经济效益。5.5龙湖地产过程维集成管理龙湖地产要想在南京开发一个项目，首先要制定计划，然后进行组织。组织是

21、实现计划的基本保障，通常称为组织保障。如在工地开工之前，要从人员、机械、材料、制度、环境进行分析组织，招募员工进行开工和工作、购买机械进行辅助建设、材料的购买和存储、合理制度的建立（不同地区有不同的文化习俗和环境）。组织保障主要包含以下几个方面：有一个与计划相适应的合理的组织结构，包括组织机构以及机构之间的关联；建立健全组织结构的运行机制和相应地规章制度；人力资源在各组织结构中的合理配置，充分发挥各类人员的特长和作用，做到“人尽其才，才尽其用”。 计划的实施除了需要有一个良好的组织保障，还需要其强有力的领导保障。组织过程是一个比较僵硬和刚性的管理方式，还需要另外一种比较灵活和柔性的管理方式，即

22、领导过程，来弥补其不足。如果是管理纯粹的自然系统，如无人工厂，只要把物质系统组织好饿啦，它就会自动的运行下去。例如，管理者通过描绘组织为了的没害愿景、化解下属的疑虑、构建良好的组织文化等过程来鼓舞士气，通过激励手段、沟通技巧和以身作则等方式带动员工共同奋进，通过现场指挥、工作指导和思想教育等途径塑造优良的人力资源队伍，通过关心群众疾苦、协调人际矛盾、做好服务工作等行动来感染组织成员。 制定了周密的计划，构建了良好的组织保障和领导保障体系，管理者仍然需要注意，计划可能有缺陷，组织结构及其运行机制可能不完善，领导过程也可能不到位或者出现失误，这些都会导致计划实施过程出现问题。其次，即使以上几个方面

23、都没问题，组织内部和外部的环境也会发生变化，并对计划的实施产生干扰，结果导致计划无法实现或出现执行偏差。因此，计划的实施还需要一个保障就是控制保障。控制是为了保证计划实现的管理过程，因此计划是控制的基础、依据、目标和标准；而控制除了为计划的实现提供保障，还反过来为计划的修正提供依据。5.6 龙湖地产层次-领域维集成管理 以龙湖地产战略管理和市场营销管理为例，一方面，各管理层都涉及各个领域的管理问题。战略管理不仅仅要关注组织的总体战略的制定和实施，还要分解到各个领域去，或者说，市场营销战略、人力资源战略和财务战略等都是组织战略的重要组成部分。另一方面，对于市场营销管理领域，在战略管理上，需要进行

24、长远的市场研究和预测，选定长远的目标市场，确定营销组合战略，并对市场营销战略的实施过程进行管理等。龙湖地产在市场营销管理的时候，对于战略层的管理会给出某个销售额给中层管理部门在某个时间段去完成；中层管理者接到高层的任务后，会细分目标，做过营销的人都知道，上级给下级的要求完成的业绩往往会比实际真实的给的业绩要高，同时会采取一系列的措施打广告做宣传，引进很有能力的销售人员去销售，增加外拓和电call进行陌拜；作业层会根据中层管理者的目标以及相应地激励制度努力去完成目标或者努力去赚取更多的钱。碧桂园的全民营销、恒大的广告营销都值得我们去学习。5.7 龙湖地产层次-过程维集成管理 对于每一个管理层次，

25、都需要按照计划、组织、领导和控制等管理过程进行科学管理；同样，每一个管理过程也都有战略、战术和作业管理的问题。不同层次的管理者在进行计划、组织、领导和控制时所从事的具体管理活动与管理领域有关。以龙湖地产基层营销管理和过程维为例，对于基层作业管理而言，要根据营销计划的要求制定更加详细的营销作业计划，在基层营销作业中单元的层面上进行营销计划实施的组织落实和领导保障，并对月度以内的营销进度进行作业管理控制，确保营销计划的实现，进而确保相关战术计划和战略规划的最终实现；基层营销计划包括宣传需要多少物料、人员的配备、车辆的配备、后勤的接应以及绩效考核计划等；基层营销组织过程包括各个基层部门的设立，置业顾

26、问接待客户的顺序、外拓人员上班的地点、电call人员应该拨打的电话联系人等劳动力组织和安排，相关岗位职责和制度的建立等；基层营销管理的领导过程包括营销部门等基层营销单元的管理者进行营销调度、处理营销中心案场问题、鼓励置业顾问快速完成销售额等。基层营销管理层的控制过程包括对营销进度、营销宣传效果、营销竞争处理、营销人员压力排泄等进行基层控制。5.8 龙湖地产领域-过程维集成管理 以龙湖地产市场营销和过程维为例，在市场营销管理领域，为了完成市场营销计划，需要进行营销组织的构建和完善，对营销人员进行激励，对营销活动进行领导，并通过营销控制来保证营销额、销售成本和销售收入等目标的最终实现；对于计划过程

27、来说，市场营销计划包含新产品开发计划、产品与服务计划、分销计划、促销计划、价格计划和销量计划等内容；对于组织过程来说，市场营销组织包括营销网络的合理布局，销售、促销、服务和新产品开发等营销活动的力量整合与分配等；对于领导过程来说，市场营销领导包括对营销网络的合理布局，销售、促销、服务与新产品开发等营销活动的力量整合与分配等；对于领导过程来说，市场营销领导包括对营销人员进行动员、激励、指挥和指导，协调行销活动，处理营销问题等。7 结论7.1主要研究结论 通过运用成功企业三维集成管理理论，规范了龙湖的工作和管理流程，进一步节约管理成本和提高了管理效率；优化了公司的组织架构和人员结构，减少组织架构重

28、叠或职责混淆；建立集成化的三维管理金字塔，为公司战略的实施提供一个可以操作和扩展的平台。 成功企业三维集成管理的效果不仅仅是提高企业管理效率，更重要的是能够降低决策中的不确定性和风险，有效地支持组织结构和管理模式的变革，为企业大规模运作提供有力的保障，大大提高企业的核心竞争力。 当然，成功企业三维集成管理理论的功效还不仅仅在于此，三维集成管理理论是一场管理革命。三维集成管理理论的实质是对先进管理思想的理解和应用，三维集成管理理论的建立就是观念不断变革的过程，是管理思想的解放、管理制度的创新以及业务流程的重组，系统应用只是管理变革的基础。7.2本文创新之处 (1)活用最新理论 张智光教授提出了“

29、三维金字塔管理体系”的崭新理论，本文的选题，从主题到内容不仅运用了这一理论，同时从实践角度反映了企业管理中存在的问题；内容取材有的是国内外最新资料，也有的是国内实践中的宝贵经验。 (2)体现实用价值本文除必要的理论知识外，注重以实用为主，即使涉及理论部分，也尽量做到深入浅出，强调可操作性，为同类项目的实施提供有益借鉴。譬如:大量运用三维金字塔管理理论对龙湖地产实施进行指导和设计，在实施过程中注重理论与实践相结合，用理论指导实践，用实践验证理论，相辅相成，真正将三维金字塔管理管理思想融入南京龙湖地产之中。 7.3 尚待进一步研究的问题 在三维金字塔管理体系理论运用的时候，受到企业管理基础的影响，

30、管理人员的素质和高层领导的参与程度在很大程度上决定了理论实施的成败，因此运用三维金字塔管理体系理论后，企业中存在的问题并不是绝对的“药到病除”。 随着龙湖地产的发展壮大，企业管理的重点逐步从纵向的、注重内部功能优化模式向更灵活、更专注于核心竞争力、高度集成的模式转化。所以，尽管龙湖成功运用了三维金字塔管理体系理论，但如何通过该理论的应用，推动和促进企业未来管理模式的升级，成为我们需要继续探索和研究的目标。正文（宋体小四）首行缩进2字符，段前、段后为“0”固定值为18磅。参考文献（黑体五号字）秉承“善待你一生”的经营理念，龙湖以优质的产品和服务赢得了股东、客户、合作伙伴、业内同行的尊重和赞誉，集

31、团先后获得“中国房地产开发企业综合实力十强”、“企业信用评价AAA级信用企业”等国家和行业组织权威认证，并于2012、2013年入选“福布斯亚太区最佳上市公司50强”。 自1997年开发首个住宅项目重庆龙湖花园南苑以来，龙湖逐渐形成了高周转、复合性地产开发能力，累计已销售别墅、洋房、高层、公寓、写字楼、商铺等各业态产品近20万套，发展出了“香醍”、“原著”、“滟澜”等经典产品品牌。龙湖本着“品质第一、管理精细”的理念，致力于打造客户心中的好产品，在国内外屡获业界殊荣：先后有3个项目荣获中国房地产综合开发行业最高奖项“广厦奖”，7个项目荣获中国土木工程最高奖项“詹天佑奖”；顶级别墅颐和原著项目荣获全美住宅建筑商协会（NAHB） “最佳国际建筑设计奖”，春森彼岸项目荣获美国建筑师学会（AIA）“优秀城市设计大奖”。 作为中国最早的购物中心开发商之一，龙湖从事商业地产运营已超过10年，先后发展出都市型购