二次房改：不求“居者有其产”但求“居者有其屋”(精)

1、二次房改：不求“居者有其产”但求“居者有其屋”到2030年中国基本上完成工业化的时候，在15亿人口中将有12亿城市人 口，城市化率超过80%。目前如果不算进城打工的农民，真正的城市人口只有4.5亿，因此在未来20年将有接近8亿人要进城，是目前城市人口的两倍，而 同期的经济总规模也将增长13倍，但是同期内的城市土地可供量仅能增长48%，所以在有限土地供给背景下的城市化加速与经济的持续较快增长，是导致 地价与房价加快增长的根本原因。房价上涨与地产商“捂地”行为有关，但是捂地行为是建筑在土地供给长 期短缺的基础上， 地产商正是由于清楚地看到了土地的长期稀缺性， 才敢出巨 资大量囤积土地。 未来20年

2、中国的非农土地供给只有2000多万亩，每年也就100多万亩，分配到中国的几百个大城市，每个城市每年也就数千亩，其中的 大部分还要用到工、商、医疗、文教和城市基础设施建设中去，能分配给房地 产业的还能有多少呢？土地短缺的根本原因并不是捂地造成的，长期来看,我国 房价上涨的压力还是很大的。工业化先行国家的历史经验证明，在走向现代化的过程中，房地产业从始 至终都是经济增长中的支柱产业，而且是国民最重要的财产形式。房地产在一 个现代化的国家财富形态中，一般都会占到2/3以上的比重，所以鼓励居民买 房和鼓励居民用房产形式进行财富积累，是任何国家走向现代化过程中的必要 的经济政策。如果本国的富裕居民已经创

3、造出了庞大的货币财富，又不允许他 们投资于房地产这个社会最大的财富蓄积池，那让他们把钱用到何处呢？如何 解决这个问题,将考验管理者的智慧。在发达市场经济国家也不是人人都买得起房，而是有将近一半甚至超过一 半的居民是住在政府所提供的社会保障性住房里。所以，虽然社会做不到“居 者有其产”却必须做到“居者有其屋”，就是要保障每一个公民的住房权利。 不管买房还是租房，保证人人都有房住才是好的社会制度。政府给中、低收入者提供了住房保障，就可以不再顾及房价高低而充分放 开商品房市场，在彻底市场化的房地产领域内，房价高低是由供求双方决定的 事。日本东京银座的地价，即使在地产泡沫破灭后的仍高达30万美元/平米

4、 香港前一段也出现了78万港元/平米的楼价。再过20年，在北京、上海、广 州、深圳这样的大城市或许也会出现这样高的地价，恐怕也只有这样高的地价 才能大量吸纳社会财富，让有钱人的钱有个去处。但前提就是要进行“二次房 改”，使保障性住房与市场化住房彻底分开，只有中低收入者的住房权利获得 充分保障，市场化的房地产市场才能彻底放开与正常发展。一、地价上涨压力是个长期问题“新国十条”出台后各方评论众说纷纭。本轮以打压楼市价格为目的的房 地产调控与2005年的那次会否一样以无果而终走到了尽头我们还需要拭目 以待。笔者认为,政策的有效性往往是由一个国家的要素禀赋条件决定的。并不 是政策越严厉就离政策目标越接

5、近，反而可能是南辕北辙。当代著名发展经济学家钱纳里和仙昆在其工业化和经济增长的比较研 究一书中，曾对二战后39个国家的工业化过程进行过定量研究。他们发现， 各国的消费结构随人均收入增长都出现了一致性的规律变化，但是供给结构却 由于天然禀赋的生产要素结构，即资本、土地与劳动力的构成比例不同而出现 很大差别，由此也产生了各国发展战略和政策取向的差别。比如，人多地少的 东亚地区都不约而同地采取了外向型发展战略，而资源丰裕的南美各国则都采 取了进口替代战略。这说明，战略与政策并不是可以由人们自由选择的，而是 被一个国家的要素禀赋条件决定的。所谓“国情”，就是一个国家的要素禀赋结构特征，因此顺应国情的战

6、略与政策选择就是顺势而为，就会取得好的效 果。在地产领域，人是需求因素，土地是供给因素，人多地少就是在地产领域 需求方长期大于供给方，这样就必然产生地价的长期上涨趋势。人类对土地的需求产生于农业与非农业两方面。来自农业方面的土地需求 是为了维持温饱生存，来自非农业方面的需求则是为了发展工业和建筑城市， 是人类在解决温饱需求后为追求更高层次生活享受所创造的物质条件。由于只 有在解决了温饱问题后人类才有可能推进工业化与城市化，所以农业生产效率 的提高，是一切社会发展的基础。由于农业与非农业都对土地有需求，农业又是非农业发展的基础，因此只 有在保住吃饭问题不受影响的前提下，农业劳动力与农用土地才能向

7、非农领域 转移。还必须指出的是，并非所有土地都适于发展农业与非农业，只有平原才 最适合农业、工业，尤其是城市的发展。从土地角度看，如果农业生产效率的提高受到限制，能够从农业内部转移 到非农业的土地规模就受到了限制。由于任何非农企业都必须定义在具有一定 长、宽、高的空间位置上，如果发展非农产业没有足够的土地供给，就必须提 高非农产业的土地使用效率，即必须提高单位非农业土地的产值产出率。其途 径无外乎两种，一种是通过提高土地的容积率，在原有厂房与商店面积上生产 和销售出更多的产品，比如单层厂房改建成多层厂房。另一种是通过技术升级 来提高产品的价格深度，使同等体积与重量的材料可以创造出更高的附加值。

8、经济增长是一个财富创造的过程，人类所创造出的财富可以分成商品与货 币两方面，从商品角度看就是财富的供给，从货币角度看就是财富的需求。如 果在单位土地上所能创造的财富不断增长，对单位土地的货币需求就会不断增 长，单位土地的价值也就会随其增长，这就是地价上涨的机理。由此看，是因 为在有限土地上连续的经济增长引起了地价上涨，所以单位土地产出率的增长 率，就应当是地价增长率的指数。从我国具体情况看，2000年全国城市建成区面积为2.24万平方公里，当 年现价GDP为9.92万亿元， 单位城市面积GDF产出率为4.42万亿元/万平方公 里， 到2008年，全国城市建成区面积增长到3.63万平方公里，当年

9、现价GDP为30.1万亿元，单位城市面积GDP产出率为8.29万亿元/万平方公里，这8年 平均的城市土地产出率为8.2%，而同期全国商品房价年均增长率为7.6%，两者 十分接近，由此说明了土地产出率与地价上涨率的一致性。由于房价不等于地 价，地价包含在房价中，而自2000年以来地价占房价的比重一直是上升趋势， 所以如果是计算地价增长率，应该比房价增长率更接近土地产出率的增长率。地价增长率接近单位土地产出率的增长率并非偶然现象，而是验证了我们 在前面所分析的道理，即在单位土地面积上累积的需求增长是提升地价的唯一 动力。因此，我们计算中国的长期地价增长前景就有了一个依据，即可以把单 位土地产出率的

10、增长率，大体上当作地价上涨率来看，这样就给我们推算出到2030年的中国地价找到了一条途径。我们只要能够测算出到2030年中国的城市GDP总值和未来20年内中国非农用地的可供量，据此计算出2030年的城市 单位土地产出率，并且有当前全国城市土地产出率和地价总值，就可以大体测 算出到2030年中国的地价总值了。需要说明的是，我在这里使用的GDP数据是全国数据而非全国城市数据， 主要原因是数据获得困难。由于全国城市集中了85%以上的经济产出，所以用全国GDP弋替城市GDP不会有太大出入。在计算2030年中国城市土地产出率 时，我们仍然用全国GDP增长来代替城市GDP总值，因为越接近工业化后期， 城市

11、经济集中的经济产出只会越多，不会越少。目前还没有全国城市地价总值的统计数据，我最近看到汇丰银行的一个研 究报告，其中估计2008年中国的地价总值是100万亿元人民币，如果按2008年全国城市建成区面积3.63万平方公里计算，中国城市当年每平方米的平均地 价就是2780元。前面也计算出了2008年中国城市单位土地产出率是8.29万亿 元/万平方公里。关于未来20年内中国非农土地的可供量目前还有很多争论，中国政府早就 提出了18亿亩耕地红线不能碰的原则，但很多人并不同意，认为可以通过进口 和提高耕地的产出率来释放出更多耕地。我是坚决赞成保持18亿亩耕地这个总 量目标的，因为如果到2030年中国将达

12、到15亿人口，而20年以后中国应该已 经基本上完成了工业化，在这个发展阶段，西方发达国家的人均粮食消费量是1000公斤，东亚发达经济体是500公斤，我们也按500公斤计算，15亿人口的 中国需要7.5亿吨。1998年以来， 中国人口增加了8713万人，增长了7%，但 粮食产量仅增长了3.6%，刚刚超过人口增长率的一半，如果按照目前的粮食增 长速度，到2030年中国的粮食总产量仅能增加到5.7亿吨，也就是说有1.8亿 吨需要进口，这已经相当于目前一年全球粮食贸易量的80%了，由于粮食是最 重要的民生产品，中国占有如此大的世界进口份额是不可能的。当然我们还可以指望农业科技突破和到海外开拓新的农地，

13、但这些都并非 易事，在没有确实取得中国所需粮食资源的时候，还是不要只根据某些不确定 的可能就放弃18亿亩的红线。如果18亿亩耕地的红线不能碰，由于到2008年末中国耕地总面积是18.2574亿亩，则到2030年的非农用地可供量就是2574万亩，折1.72万平方 公里。到2008年末中国的城市建成区面积是3.63万平方公里，再加这1.72万 平方公里，到2030年中国城市建成区总面积就是5.35万平方公里。我们再来计算到2030年的中国GDPS、值，这个总值是现价总值，因为地价 也是按现价计算。如果计算现价总值就必须考虑通胀因素，新世纪以来，中国GDR的平减指数年均为4.2%，由于次债危机爆发后

14、世界各国政府为了刺激经济 复苏投放出大量货币，而且至少在未来十年内世界经济可能仍处在低迷期，各国的货币政策仍然是偏松，所以未来20年内的通胀率应该大于前十年。按照这样的分析，未来20年中国的GDF平减指数可以考虑为年均4.5%，这应该是一 个偏于保守的预测。关于未来20年内的经济增长速度，由于中国到目前虽然已 经进入到工业化中后期，但是还没有完成工业化，而且由于城市化严重滞后， 其中包含了巨大的需求增长动力，因此未来20年的经济增长率仍可以考虑按8%计算，这应当又是一个偏于保守的预测。如果GDP勺年均增长率是8%平减指数是4.5%, 2008年的现价GDP是30.1万亿元，则到2030年中国的

15、现价GDP总值就是430万亿元。在5.35万平方公里面积上产出430万亿元经济总量，则到2030年中国城 市单位土地的GDP产出率就是80.6万亿元/万平方公里，是2008年的9.7倍。 如前所说，这个增长倍数也就是地价增长倍数，即到2030年中国的地价基本上 是目前的十倍。如果2008年中国地价均价是2780元/平米，则到2030年就是2.7万元/平米，这个城市土地均价乘上全国城市面积，就是到2030年中国的 地价总值，是1445万亿元。到2030年中国的地产总值是否能有超过1400万亿元那么多还有一个佐 证，即参考日本的地价总值，因为中日两国的国情很接近，都是人多地少的国 家，所以到工业化

16、完成期的地价水平应该很接近。 根据有关数据， 日本在地产 泡沫高峰时全国的城市地价总值约24万亿美元，比1985年广场协议后增长了1.4倍，如果挤掉泡沫，日本正常地价总值应在10万亿美元左右。中国的国土 规模是日本的25倍，按这个倍数计算，到工业化完成期中国的地价总值应是250万亿美元，按目前汇率折算应是1700万亿元人民币，与上面所计算的1445万亿元的地产总值相差不大。在日本等东亚国家，地价一般占房价的70%，如果也按这个水平计算，到2030年中国商品房屋的平均价格应该已经超过了3.8万元/平米。北京、上海 这样的大城市目前的房价就已经是全国均价的3倍以上，因此到2030年中国千 万人口以

17、上大城市的平均房价应该已经超过10万元/平米。20012008年，中国商品房价的年均增长率是7.6%，如果在未来20年中 国的平均房价从2008年的3800元/平米上涨到超过3.8万元/平米，则未来20年内的房价年均上涨率就会超过11%，这说明，直到2030年在未来20年中， 中国的城市地价与房价都仍将处在强劲上涨的时间段内，而且会比进入新世纪 以来的十年上涨得更强烈。到2030年中国基本上完成工业化的时候，在1 5亿人口中将有1 2亿城市人 口，城市化率超过80%。目前如果不算进城打工的农民，真正的城市人口只有4.5亿，因此在未来20年将有接近8亿人要进城，是目前城市人口的两倍，而 同期的经

18、济总规模也将增长13倍，但是同期内的城市土地可供量仅能增长48%，所以在有限土地供给背景下的城市化加速与经济的持续较快增长，是导致 地价与房价加快增长的根本原因。中国的人口高峰是在2030年，由于中国目前已经在加速进入老龄化阶段， 到2030年以后人口总数也会出现较明显减少。目前中国城市家庭中还是独生子 女多，长期以来的人口政策使目前城市大多数家庭都是由爷爷、奶奶、姥姥、 姥爷和父母亲带一个孩子，因此现在出生的孩子长大后包括自己所购买的住房 和继承的住房，将会拥有四套住房，在留下自用住房后，就会有很多房子进入 二手房市场，从而使城市住房的供给大大增加，所以只有到2030年以后中国人口开始逐步减

19、少的时候，中国城市地价强劲上升的势头才会开始转变。二、刚性和投机需求哪个是主角之前的房地产调控之所以没有达到效果，主要原因是我们无法抗衡中国人 多地少这个客观规律。毕竟宏观调控不能通过宏观调控增加土地供给，也不能 通过宏观调控减少人口，由于总供需的长期关系也不可能通过宏观调控而改 变。价格是分配资源的机制，稀缺产品价格就会上涨，反之就会下降。某种产 品价格上涨得越厉害，社会资源就会越被吸引到生产这个产品的领域。起始于2003年的上一轮经济繁荣期，在开始的时候出现了严重的基础产业瓶颈，例如 钢材价格在2003年上半年从每吨不到2千元猛涨到接近5千元，由此引起社会 资金向钢铁领域大量涌流，出现了新

20、的“大炼钢铁热”，到2004年一季度，钢 铁投资猛增了174%，并且持续了两年左右，到2007年就出现了钢铁行业的全 面过剩情况，其他如有色、电力等前期严重短缺的部门，也相继在2007年后转入过剩。这种情况说明，在中国的生产领域中靠市场来配置资源是十分有效 的。但是为什么同样在1998年房改后走上市场化道路的中国房地产业，在充分 放开市场后长达十多年的时间里，不仅出现供给过剩，反而愈加短缺，以至于 房价向脱缰野马一样飞速攀升，让普通百姓越来越可望而不可及了呢？原因就 在于中国能够转向城市化的土地极为有限，而且越往后越有限，使房地产成为 供给弹性很小的产业，并不是充分放开市场管制就可以迅速增加有

21、效供给，随 着经济增长提速和逐渐进入到大规模城市化时代，对房地产的需求又在强劲增 长，就形成了房地产供给增长会长期滞后于需求增长的格局。当然房价上涨也与地产商“捂地”行为有关，但是捂地行为是建筑在土地 供给长期短缺的基础上，反而是符合客观经济规律的行动，是“顺势而为”， 地产商正是由于清楚地看到了土地的长期稀缺性，才敢出巨资大量囤积土地。 试问，目前中国已经有20多个产能过剩部门，怎么没有见谁到那些过剩领域去 囤货居奇呢？反观房地产领域，政府用各种行政的、经济的手段打击捂地行 为，是想释放出更多的土地供给，从而降低房价。但是如果未来20年中国的非 农土地供给只有2000多万亩，每年也就100多

22、万亩，分配到中国的几百个大城 市，每个城市每年也就数千亩，即使把它们全拿出来盖商品房也不嫌多，其中 的大部分还要用到工、商、医疗、文教和城市基础设施建设中去，能分配给房 地产业的还能有多少呢？所以即便打击捂地行为在短期内的确可以增加一些土 地供给，长期内还是不能解决问题，因为土地短缺的根本原因并不是捂地造成 的，所以即使没有了捂地行为，房价还是会长期上涨。房地产调控都把打击房地产商作为了重点，这次把打击房地产的投机性需 求放在比较重要的位置。房价上涨的确和炒房人的投机行为有关，但与地产商 一样，炒房人也是因为看到了地产资源的长期稀缺性才敢放胆大量融资炒房 的。打击炒房人投机行为也的确会由于对商

23、品房的需求减少而压抑房价势头， 甚至会迫使房价下降，但是必须看到，即便在北京、上海这样的大城市，炒房 人仍不是购房人的主体，例如，最近有关北京炒房比例的调查说明，在北京房 地产市场上投机购房的比例刚超过20%。目前中国大城市已经购买过商品房的 居民比例大约在40%，如果其中的20%是炒房人，则在全部城市居民中的比重是8%。实际上，由于二、三线城市的已购房居民比例明显小于大城市，而且在 二、三线城市炒房行为明显少于大城市，因此全国城市居民中已购房人数的比 重可能还不到30%，而炒房人在全体城市居民中的比例亦不应高于5%。炒房人不是购房者的多数，已购买过商品房的人也不是城市居民的主体， 所以城市居

24、民家庭的主体部分到目前为止还没有买过房，这也是居民对房价过 高会普遍不满的原因。如果到2030年中国还将新增近8亿城市居民，加上目前 还没有买过房的城市居民，未来20年内没有买过房的城市居民就会占到全部城 市居民的85%以上。显然，购房需求主要不是来自于炒房者的投机行为，而是 中国城市居民家庭为改善居住条件而形成的正常需求，因此，通过打击投机性 购房来压抑房价，即便有效也难持久，更不可能从根本上解决房价过高的难 题。工业化先行国家的历史经验证明，在走向现代化的过程中，房地产业从始 至终都是经济增长中的支柱产业，而且是国民最重要的财产形式。房地产在一 个现代化的国家财富形态中，一般都会占到2/3

25、以上的比重，所以鼓励居民买 房和鼓励居民用房产形式进行财富积累，是任何国家走向现代化过程中的必要 的经济政策。如果本国的富裕居民已经创造出了庞大的货币财富，又不允许他 们投资于房地产这个社会最大的财富蓄积池，那让他们把钱用到何处呢？现实情况是，当政府出台了限制富人购房的政策后，炒房资金就开始流向其他领 域，把绿豆和大蒜炒成了天价。这是“按下葫芦浮起瓢”。房地产调控的目的是为了让全体居民都能买得起房，但是城市土地的稀缺 性却导致了房价的强势上涨，目前北京四环以里的房价平均已高达3.3万元/平 米，有分析说本轮房地产调控可能使北京房价下降30%，然而即使下降了60%， 降到每平米1.3万元，一套8

26、0平米的两居室住宅仍要超过100万元，仍是目前 北京城市居民家庭年均收入的12倍以上，还是大大超过了国际上一般认为是合 理的1：6的收入与房价比例。三、终极方向:“两分开”式二次房改前面的分析说明，新世纪前十年的房价上涨率是7.6%，未来20年则可能到达11%但是，20012008年中国城市居民中有60%勺中、低收入居民的年 均收入增长率却只有5.5%，其中最低收入的10%的居民收入年均增长率只有5.2%。由于居民主体的收入增长显著低于房价上涨，这些居民实际上就永远也 买不起房。中国目前的确存在着收入差距拉大的矛盾， 政府也提出了缩小收入差距的 目标和政策，但是中国既然已经走上了市场经济的道路

27、，存在收入差距就是一 个为实行市场经济体制所必须支付的制度成本，因此即使是缩小收入差距的政 策能够取得成效，也不可能回到平均分配体制，而是缩小到发达市场经济国家 普遍的收入差距水平就算是达到了目标，比如吉尼系数从目前的超过4.7缩小 到4.24.5之间。因此即便是改善了收入分配状况，还是会有占一半左右城市 居民的收入增长落后于房价增长，他们还是买不起房。在发达市场经济国家也不是人人都买得起房，而是有将近一半甚至超过一 半的居民是住在政府所提供的社会保障性住房里。所以，虽然社会做不到“居 者有其产”却必须做到“居者有其屋”，就是要保障每一个公民的住房权利。 不管买房还是租房，保证人人都有房住才是好的社会制度。所以，反思1998年以来的“房改”，的确有“过市场化”的倾向。有人说 当时的房改政策也提出了廉租屋、租房等与鼓励买房并举的政策，但是并没有提出廉租屋、公租屋应占到一半左右的数量目标，实际上则是走上了全面鼓励购买商品房的道路。所以，