北京市顺义区房地产市场分析2014-7-20

1、投资发展部2014-7-201土地市场2房地产市场3写字楼1土地市场2房地产市场3写字楼2011年 420 63 292 29 36 2012年 144 38 66 14 7 2013年 134 75 37 12 9 2014年 44 21 22 土地成交总面积住宅工业商业综合、多功能 - 50 100 150 200 250 300 350 400 450 用地面积（万平米）顺义区土地成交走势（用地面积）顺义区土地成交量分析顺义区土地成交量分析2011年 347 87 180 46 34 2012年 159 49 37 25 10 2013年 142 79 34 14 14 2014年 44

2、 26 18 土地成交建筑总面积住宅工业商业综合、多功能 - 50 100 150 200 250 300 350 400 规划建筑面（万平米）顺义区土地成交规划建筑面积顺义区土地成交量分析顺义区土地成交量分析住宅15%工业70%商业7%综合、多功能8%2011年住宅30%工业53%商业11%综合、多功能6%2012年住宅57%工业27%商业9%综合、多功能, 7%2013年住宅49%工业51%2014年上半年顺义区土地成交比例分析顺义区土地成交比例分析住宅 5,373 3,372 10,003 20,922 工业 670 720 1,981 1,595 商业 3,054 4,803 4,24

3、2 综合、多功能 5,961 2,621 11,025 2011年2012年2013年2014年 - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 土地成交均价（元/平米）顺义区土地成交均价顺义区土地成交价格分析顺义区土地成交价格分析顺义区土地成交价格分析顺义区土地成交价格分析综合、多功能 397 175 735 商业 204 320 283 工业 45 48 132 106 住宅 358 225 667 1,395 2011年2012年2013年2014年 - 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2,000 土地成

4、交均价（万元/亩）顺义区土地成交均价（万元/亩）1土地市场2房地产市场3写字楼u住宅住宅新增可售面积（万平米） 46 76 28 住宅成交面积（万平米） 37 30 5 新增库存面积（万平米） 9 46 23 去化率（%）80%39%18%2012年2013年2014年上半年80%39%18%0%20%40%60%80%100% - 10 20 30 40 50 60 70 80 去化率（%）面积（万平米）新增商品住宅（网签）供、销走势顺义区住宅成交量分析顺义区住宅成交量分析住宅新增可售数量（套） 2,922 6,652 1,910 住宅成交数量（套） 2,541 2,498 398 新增库存

5、数量（套） 381 4,154 1,512 去化率（%）87%38%21%2012年2013年2014年上半年87%38%21%0%20%40%60%80%100% - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 去化率（%）数量（套）新增商品住宅（网签）供、销走势顺义区住宅成交量分析顺义区住宅成交量分析成交均价（元/平米） 17,204 18,622 17,201 2012年2013年2014年上半年 17,204 18,622 17,201 16,000 17,000 18,000 19,000 成交均价（元/平米）新增商品住宅（网签）成交均价走势顺

6、义区住宅成交价格分析顺义区住宅成交价格分析u非住宅非住宅新增可售面积（万平米） 54 30 28 非住宅成交面积（万平米） 14 15 6 新增库存面积（万平米） 39 15 22 去化率（%）27%49%20%2012年2013年2014年上半年27%49%20%0%20%40%60%80%100% - 10 20 30 40 50 60 去化率（%）面积（万平米）新增非住宅项目（网签）供、销走势顺义区非住宅成交量分析顺义区非住宅成交量分析非住宅新增可售数量（套） 4,309 3,895 2,815 非住宅成交数量（套） 2,027 2,844 560 新增库存数量（套） 2,282 1,0

7、51 2,255 去化率（%）47%73%20%2012年2013年2014年上半年47%73%20%0%20%40%60%80% - 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 去化率（%）数量（套）新增非住宅项目（网签）供、销走势顺义区非住宅成交量分析顺义区非住宅成交量分析成交均价（元/平米） 14,729 19,220 17,201 2012年2013年2014年上半年 14,729 19,220 17,201 14,000 15,000 16,000 17,000 18,000 19,000 20,000 成交均价

8、（元/平米）新增非住宅项目（网签）成交均价走势顺义区非住宅成交价格分析顺义区非住宅成交价格分析u非住宅 办公办公项目成交面积（万平米） 13.72 9.96 4.94 成交均价（元/平米） 13,857 19,100 18,882 2012年2013年2014年上半年 13,857 19,100 18,882 12,000 13,000 14,000 15,000 16,000 17,000 18,000 19,000 20,000 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 成交均价（元/平米）成交面积（万平米）顺义区办公项目成交走势顺义区办公项目成交量、成

9、交价格分析顺义区办公项目成交量、成交价格分析u非住宅 商业商业项目成交面积（万平米） 0.68 1.23 0.69 成交均价（元/平米） 32,447 27,252 30,313 2012年2013年2014年上半年 32,447 27,252 30,313 26,000 29,000 32,000 35,000 - 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 成交面积（万平米）顺义区新增商业项目成交走势顺义区商业项目成交量、成交价格分析顺义区商业项目成交量、成交价格分析1土地市场2房地产市场3写字楼地理位置康捷空航城广场空港中心汇源宫马可汇天博中心中国海关南法信镇政

10、府南法信派出所顺平路顺于路（地铁15号线）东亚首航国际恒通大厦泰吉尔商务中心顺义顺义物流园区规划物流园区规划本案u供应量分析顺鑫国际商务中心翼之城空港科技大厦中粮祥云旭辉空港中心国翼中心东亚首航国际东亚创展国际写字楼供应量东六环泰吉尔商务中心嘉瑞国际大厦航城广场天博中心空港MAXMAX泰达科技园新国展万科城市花园马可汇写字楼写字楼供应量研究供应量研究康捷空地铁1515号线本案总建筑面积（） 入住时间写字楼供应量项目名称总建筑面积（）入住时间空港科技大厦13053 2006MAX空港企业园2000002007顺鑫国际商务写字楼660002008嘉瑞国际大厦57842010天博中心34586201

11、1泰达科技园90000 2012马可汇（二期）1300002012航城广场173320 2013翼之城1500002013东亚 创展国际102696 2014旭辉 空港中心1208642014东亚 首航国际1232532014鹭峯国际884002014本次写字楼供应量统计主要针对顺义区域2006至2014年之间入住的项目。如图所示，2006年至2010年，写字楼市场的供应量波动较大，2010年项目周边区域写字楼供应量仅为5784。但是从2011年开始，顺义区写字楼市场呈现出活跃的趋势，供应量持续升温。截止到2014年，顺义区域写字楼将达到入住高峰期，项目周边潜在供应量总建筑面积将可达到4352

12、13。写字楼写字楼供应量研究供应量研究项目图片项目图片项目名称项目名称空港科技大厦泰达科技园天博中心嘉瑞国际大厦MAX空港企业园顺鑫国际商务写字楼项目位置项目位置顺义区天竺空港工业A区顺义竺园路8号顺义区南法信镇顺于路与南焦路交汇处后沙峪镇双裕大街十字路口顺义空港工业区B区裕华路顺义站前街占地面积（）占地面积（）4517 66666 14106 6225.414000013300 总建筑面积（）总建筑面积（）13053 90000 34586578420000066000售价（元售价（元/ /）16750150001550060009565.5(交易管理所网）租金（元租金（元/ /天）天）32

13、.52.5物业费（元物业费（元/ /月）月）186.56.0 6.0 8.5522出租率出租率98%使用率使用率75%标准层面积（）标准层面积（）1000100080016002000总层数总层数地上14层，地下2层7层地上10层，地下2层地上6层，地下1层11层地上11层，地下3层层高（米）层高（米）一层：4.5； 二、三层：3.9； 其他：3.63.5 3.9电梯品牌电梯品牌西子OTIS通力电梯数量电梯数量数量3部，两部客梯，一部消防梯；速度，1.5M/秒项目由80个独栋办公楼组成，1栋1梯，客梯共80部，货梯共10部客梯2部，货梯1部客梯1部，货梯1部客梯4部，货梯1部客梯3部，货梯1部

14、车位数配比（个）车位数配比（个）地上车位30个，地下90个地上停车位160个 （租金350元 /位.月）地上车位189个地上车位40个200个地上：200，地下：300容积率（容积率（% %）1.533.49 绿化率绿化率30%38%30%总户数总户数80栋 独栋写字楼开盘时间开盘时间2006.72012.112010.12011.12007-8-282008入住时间入住时间2012.112011.12007-12-312008开发商开发商空港天瑞置业投资有限公司泰达立行置业投资有限公司北京天海顺工程公司北京鑫源顺仓储有限公司空港科技园区、空港天瑞佳宇地产写字楼写字楼供应量研究供应量研究存量供

15、应量研究存量供应量研究（信息来源：房地产交易管理网、搜房网（信息来源：房地产交易管理网、搜房网 2012.32012.3）项目图片项目名称旭辉 空港中心航城广场马可汇（二期为写字楼）东亚 首航国际东亚 创展国际项目位置首都机场北侧顺平路顺义顺平路566号航港大厦南侧顺义南法信镇顺义南法信空港物流基地后沙峪花博会主场馆西侧占地面积（）34640 39768 630006263255745 总建筑面积（）120864 173320 130000123253102696 售价（元/）11739（交易管理网）12459(交易管理网）120009988（交易管理网）13248（交易管理网）租金（元/天）

16、3.5物业费（元/月）8.9814.562.62.68办公：2.68；商业：3.5使用率70%标准层面积（）20002000/1700总层数11层8层、9层12层9层、13层地上13层，地下1层层高（米）3.5/44.05/3.63.1电梯数量客体4个，货梯1个每栋3部客梯 3部货梯2梯5户2梯19户车位数配比（个）车位比例1:1；共1195个（地上106,地下1089）共953个（地上862、地下91）共539个 (地上269、地下270)容积率（%）332.0 1.5 2绿化率30%30.10%31%30%30%总户数12991195二期办公891套总户数2036户 当期户数479户158

17、5开盘时间2012.10 A、B、C三栋：2012.11.8二期：2010.11.272012.12.25二期2013.3；一期2012.12开发商旭辉地产北京宏远航城房地产开发有限公司北京华忆园房地产开发有限公司北京东亚新华投资有限公司东亚信安国际会展中心写字楼供应量（潜在）写字楼写字楼供应量研究供应量研究潜在供应量研究潜在供应量研究（信息来源：房地产交易管理网、搜房网（信息来源：房地产交易管理网、搜房网 2012.32012.3）u需求特点项目周边写字楼租赁客户分析 此次调研以航港国际大厦、天博中心、空港科技大厦、恒通大厦、泰吉尔商务中心等10个项目为研究重点， 累积搜集客户信息134家，

18、就区域市场客户特点研究如下：区域内客户行业类型以物流公司为主，共有93家，占客户构成的70%，较大的企业如航港国际中心中敦豪全球货运（中国）有限公司北京分公司、前通国际货运代理（上海）有限公司北京分公司、北京顺丰速运有限公司等。写字楼内客户构成中，进出口贸易和服务类的客户占比14%。该区域以中小企业客户为主，平均租赁面积在100平米左右。写字楼写字楼需求特点研究需求特点研究客户特点研究客户特点研究写字楼购买客户分析 客户类型 自用类：物流、贸易等园区内企业 投资类：中小个人投资者为主 自用兼投资类客户写字楼写字楼需求特点研究需求特点研究客户特点研究客户特点研究u价格分析顺鑫国际商务中心翼之城空

19、港科技大厦中粮祥云旭辉空港中心国翼中心东亚首航国际东亚创展国际写字楼供应量东六环泰吉尔商务中心嘉瑞国际大厦航城广场天博中心空港MAXMAX泰达科技园新国展万科城市花园马可汇写字楼项目分析写字楼项目分析康捷空地铁1515号线本案写字楼售价分析2012.102012.112012.112012.1220132013p本次价格分析主要针对项目周边5个2012年之后开盘的重点项目，分别为旭辉空港中心，航城广场，泰达科技园，首航国际和东亚创展国际。p从2012至2013年开盘的项目可以看出，顺义区写字楼市场销售价格基本持续稳中有升的态势。截止到2013年，东亚创展国际开盘均价已达到13248元/。p由此

20、可见，顺义区写字楼市场的销售价格水平，已逐步进入了销售高峰期。写字楼写字楼价格研究价格研究 区域加权平均售价区域加权平均售价 12335 12335 元元项目周边写字楼租赁情况区域内写字楼的日租金以3元-4元/为主，日租金中均包含物业费（本区域写字楼物业费基本不单独计算） 。随着顺义政策扶持力度的增加和经济的不断发展。可以看出区域内写字楼租赁市场出租率相对较高，空置率较低。项目周边在租写字楼项目有限，特别是优质写字楼较少。序号序号项目名称项目名称建筑面积建筑面积出租率出租率日租金日租金 （含物业费）（含物业费）1顺捷大厦3447680%3.8元/2天博中心3258685%3元/3恒通大厦720

21、090%3元/4泰吉尔商务中心600090%2.8元/5顺鑫国际商务中心66000（写字楼）85%3元/6林吉大厦2000090%2.3元/7AMB大厦3429780%3.5元/8汇源宫酒店_90%2.5元/9航港国际大厦12150080%3.7元/10空港明豪商务中心4000085%3.2元/写字楼写字楼价格研究价格研究区域加权平均租金区域加权平均租金3.343.34元元重点项目介绍航城广场项目项目内容内容发展商北京宏远航城房地产开发有限公司地址首都机场海关大楼南侧业态写字楼、商业总建筑面积173300平方米地上总建筑面积119300平方米地下总建筑面积54000平方米楼座数量10栋楼层数地

22、上8/9层、地下2层 层高4.2米 ，5.5米，6.1米容积率3.0绿化率30%机动车停车位共1195个，其中地上106,地下1089开盘时间一期 2012年11月8日推出A、B、C三栋 入住时间一期 2013年7月典型典型项目研究项目研究航城广场航城广场航城广场总平面图典型典型项目研究项目研究航城广场航城广场p A、B、C座：项目一期工程，入住时间为2013年7月，售价相对较低； 项目概况：园区共10栋写字楼，一层为底商，二层以上为写字楼； 销售情况：全部打散销售：自用、投资各占50%；折扣：一次性付款9.8折 物业公司：第一太平维斯 物业费：4.56元/天（包空调） 租金：3.5-4.2元

23、/天 租赁客户主要类型：货代企业； 商业价格：2.5万元/ 起售A A 座座M M 座座H H 座座L L座座G G 座座B B 座座C C 座座D D 座座E E 座座F F 座座整栋出售，层高3.6米，售价最低层高3.6米，售价最低p 项目基本已 售罄，现仅剩C、G座的7-8套房源，剩余最小面积130左右。p C、G座：三梯12户，使用率70%以上；p D、E、F座：地下规划为商业，主要业态为餐饮；规划引入大型综超，沃尔玛；p B座：地下规划为园区员工餐厅典型典型项目研究项目研究航城广场航城广场典型典型项目研究项目研究航城广场航城广场典型典型项目研究项目研究航城广场航城广场航城广场企业客户

24、渠道分析通过政府渠道获得有效信息依托机场资源寻找上下游企业依托海关资源寻找目标客户群典型典型项目研究项目研究航城广场航城广场典型典型项目研究项目研究航城广场航城广场2011年11月成功拿地2012年6月多家知名公司强驻2012年8月售楼处正式开盘销售2012年9月施工阶段2013年7月写字楼10月1日交房航城广场大事记航城广场大事记办公面积规划总面积：90000，占总建设面积的53.5%配套服务面积：54000占总建设面积的30%主业态配套业态服务业态大办公空间23%小型办公席位约占36%中型企业办公空间41%商业欠缺业态总面积：29000，占总建筑面积的16.5%地下餐厅约3000地面商业约

25、11000酒店产业7000-14000商业库房2000多车位1700多个典型典型项目研究项目研究航城广场航城广场物业类型物业类型地下二层停车及设备用房商业商业商业配套商业配套地下一层职工食堂、停车等D、E、F座首层餐饮、茶社等商务商务A、B、C座首层银行、机票、自助银行等休闲娱乐休闲娱乐G、H、L首层健身娱乐休闲等酒店酒店M座整栋酒店办公办公A、B、C、D、E、F、G、H、L座2-9层独栋、整层及席位制办公；典型典型项目研究项目研究航城广场航城广场典型典型项目研究项目研究航城广场航城广场物业类型物业类型商业商业购物购物1层开敞卖场、酒店办公大堂(前台、管理办公室等）、商场门厅、卫生间、消防控制

26、室、货物运输室、公共交通等。2层超市主体、卫生间、库房、办公室、休息室、公共交通等餐饮餐饮3层中、西餐厅、大堂、包房、厨房、卫生间、公共交通等休闲娱乐休闲娱乐4层KTV、洗浴中心、休息厅、KTV大堂、洗浴大堂、卫生间、公共交通等酒店酒店512层工作间、工具间、客房、布草间、公共交通等办公办公13-27层办公室、会议室、休息室、空调机房、值班室（服务台）、会客室、资料室、卫生间、公共交通等银行、自助银行、机票、小型商超等主要集中在ABC座首层商业街区；面积需求差异非常大，从300-1000不等；商务 ：项目位于2条主要干道交汇处，周边写字楼较多，商业发展潜力巨大。酒店餐饮：设计在M座独栋，酒店不仅进一步提升项目的品质感，同时更好的提升建筑形象和商业价值；酒店为办公提供共享的服务和配套设施。也为周边地区提供服务。餐饮、茶社、酒吧，烟酒、礼品等主要集中在D、E、F座首层商业街区；面积需求较为零散，面积量也从80-300不等。需要满足库房及停车位等要求。大型餐饮、健身、娱乐等主要集中在GHL座首层商业街区；面积需求较为零散，面积量不等。需要满足库房及门前停车位等要求。典型典型项目研究项目研究航城广场航城广场航城广场成交信息典型典型项目研究项目研究航城广场航城