商业地产成功模式书之台北京华城

1、商业地产成功模式书之台北京华城京华城的 “灵性 ”之处在于将中华文化作为核心，依照中国人的生活习惯，以 “娱乐与零售互 相带动”、“21H21H 无停息服务运转”、寓教于乐”等策略的经营主轴，为消费者提供安全、便利、舒适、温暖、创新、娱乐 ”的服务；同时运用 “科学整合 ”（ telecommumicatiomtelecommumicatiom 、 mediamedia、 technolngytechnolngy 缩写 TMTTMT ）概念，规划娱乐中心、购物中心、 联合服务中心、 媒体中心四大服务功能， 强化壮大市民生活网络， 从而使京华城成为市政重 要的配套基础设施，成为整个台北第三产业蓬

2、勃发展的直接推动力。LIVINGLIVING MALLMALL 的规划要点建筑是承载商业活动的基础， 合理的室内空间布局首当其冲得让消费者在此体验到如置 家中的便利及齐全。一）室外造型京华城建筑硬件为垂直的 “都心型 ”广场， 而外观概念则来自中国 “双龙抱珠 ”的意念表现 双龙”指的是一座“ L L 型的主建筑体； 珠”的概念则以直径 5858 平的 球”型建筑体表现。这颗 大球也是全世界最大的珠体商场建筑，整栋建筑物则包括地下7 7 楼到地上 1212 楼，合计总楼地板面积为 205000205000 平方米。（二）室内分割购物中心的实体广场每隔 3 3 个楼层被设计一个主题单元， 共有具

3、绿意景观及自然采光特 色的 “休憩广场 ”； 具弧形楼中楼挑空广场特色的 “都会时尚广场 ”； 强调典雅精致质感， 展现 贵族气息的 “欧陆广场 ”；以美式风格、艺术、亲子为主 “悠闲广场 ”，以新潮饮食娱乐天堂为 主题的 “主题商场 ”等五种各具不同街景的主题区。民众搭乘跨峡谷区天梯的兴奋刺激感， 提供了新的逛街乐趣， 藉由天梯的方便性， 直接 把顾客从 1 1 楼送到 4 4 楼，从 4 4 楼送到 7 7 楼，从 7 7 楼送到 1010 楼，也使 4 4 楼、 7 7 楼、 1010 楼的楼 层店家仍有一楼店面的感觉。位于大峡谷区的大球体共有 1111 个楼层，包括 MITAMITA

4、百货公司 与一家诚品书店。 于 L L 型建筑体的地下 4 4 楼到地上 7 7 楼，总计提供 15051505 个汽车停车位与 12891289 个机车停车位，充分满足有车族的停车需求。（三）业态组合规划京华城购物中心集吃、喝、 玩、乐与购物功能于一体， 满足狂街民众一次消费的购物新 趋势，其中的四大主力核心店是大家津津乐道的快乐场所。购物中心的四大主力核心店1、主力店一CINEMARKCINEMARK 美国喜满客金华影城美国喜满客金华影城 CINEMARKCINEMARK 喜满客影城首度现身中国台北市。 五星级剧院式观赏 环境，超水准声光硬件设备，首创电影院餐饮贵宾席，电影首映会不断，为全

5、年无休的 “欢 乐据点 ”。2、 主力店二MIRAMIRA 百货公司聘请日本室内设施公司 ISTIST 设计，以大自然现象为主题，结合商品特性，创造个性化、 流行性、信息化购物空间，主导新世纪消费文化时尚。3、 主力店三GRAVITYGRAVITY FOODHALLFOODHALL 地心引力美食广场聘请英国室内设计公司CID设计、塑造冰河、石器、铜器时代主题情境，创造丰富情境空间，适合全家大小用餐、休憩，是集美食、娱乐、休闲为一体的美食广场。4、 主力店四XLAND24XLAND24 国际餐饮娱乐天堂融合异国风味、 顶级美食特色餐厅、 娱乐表演的品位空间，充满声光享受，提供都市人 士享受个性、

6、释放自我的独特空间。（四）独具匠心的复合式变形虫规划特色“满足未来人类的全生活需求 ”是京华城全生活广场的重要目标， 要做百年老店， 在规划 上就要充分考虑到未来发展变化，因而在设计中保留了一个永远可以调整的空间。1、 硬件规划预留完全依照开发地的人文景观、风俗习惯、 地利资源、 气候环境等条件做设计， 使得未来 在各地出现京华城， 虽然具有风华绝代的视觉外观， 却又各自拥有兼具当地特殊风情的外观 造型； 对于已经开幕营业的京华城， 则无论其外观视觉或内部空间， 也都事先预留了调整空 间，随时可以因应需要而调整。2、 软件规划预留在软件规划上， 要求必须具有把当地居民的生活需求不断整合到里面的

7、功能。 这是一个 地域性的变动，需要结合京华城所在地的生活水平、生活习惯灵活调整。将来， 京华城不但只是台北一家， 它将成为 LIVINGLIVING MALLMALL 的代名词遍步全中国， 深入融合到人们日常点滴生活中。由于京华志的规划具有因地制宜的特性， 又能根据地方特色、 居民需求而调整， 这一独 特的规划理念被形象定义为 “复合式变形虫 ”。“四轴”经营法的操作密码1、 主轴一：娱乐与零售互相带动理念： 从九十年代开始， 逛街购物的需求重点从最初的 “舒适性 ”、 “便利性 ”逐渐转变为 “娱乐性 ”，娱乐休闲活动成为销售行为的附加价值，让消费者感到物超所值，进而提高其消 费意愿，这就

8、是 “娱乐融入零售带动零售 ”理念的渊源。特色：因此京华城内有 3535的营业比例锁定为娱乐活动上，并且特别划分出八个大型 表演场地，作为娱乐中心开展教育、体育、文化、艺术、休闲、娱乐、展览、观光旅游等活 动使用。 京华城娱乐中心正努力发展属于 “都心型 ”的娱乐概念， 而其目标就是要以娱乐活动 带动人潮，以人潮带动业绩成长，并以人潮创造京华城的被利用价值。京华城拥有全方位表演空间， 不断以创新的变化吸引众情趣， 除了用心经营视觉与意境 氛围外，开放式的大型空中表演舞台、街道上不时举办的热闹表演，都营造出千变万化、引 人注目的视觉景观。2、 主轴二：24H24H 无停息运转娱乐中心里的八大表演

9、场地地下三楼地心引力广场表演空间占 17001700 平方米，观赏人数达 1500015000 人，具备 3CD3CD 视讯设备与专业灯光、 音响， 另有副控室串联京华城内所有表演活动的视讯画面，用以提供录像、剪辑或对外传送使用。地下一楼喜满客方面140140 平方米的宽敞空间，可规划电影首映会，歌手签唱会等活动。顶级音响设备置放其 中，将震撼逛街族的耳目。一楼户外市民广场一楼的户外表演空间，绿草如茵的广场，可举办适合全民参与的亲子试吃会、游园会、 街头艺人表演、游艺表演、休闲运动等。四楼香榭方场经常举办精品展、商品展，满足民众追求时尚乐趣。轻松的爵士乐、蓝调演奏、古典音乐、新世纪交响乐均在此

10、响起。七楼 / /十楼风中舞台 / / 象限平台从 7F/10F7F/10F 建筑主体延伸出去，专业的立体舞台灯光音响，站在各楼层民众均可观赏到 舞台上的表演节目，备有 300300 寸大型电子屏幕，可做现场节目实况转播。十一楼文化会馆 / /会议中心大型多功能文化广场，包含 10001000 平方米的文化会馆， 300300 平方米的会议中心，适合举 办各式展览，记者会、宴会、文艺活动，具备召开大型会议的功能。大峡谷高空区位于球体与L型建筑体之间，气势磅礴，二座天梯带您进入纵深7676 米的大峡谷。此区为一立体表演空间，观赏人数达 3000030000 人，可结合 4F4F、 7F7F、10

11、F10F 开放式表演舞台举办大型 跨楼层活动，诸如室内蹦极表演，空中飞人表演、 艺术作品悬吊展示、 高技巧高难度表演等 等。另有一座景观电梯，可鸟瞰全峡谷区波澜壮阔的景象。街道欢乐集市总长度 7.57.5 公里的欢乐街道，除可以配合各楼层的主题活动外，也可推出各式花车、特 卖会、街头艺人走秀，特殊造型秀与现场顾客互动活动等。至于配合娱乐活动的硬件设备， 包括可监控、录制、剪辑现场活动并直接对外传输的副控室；专门控制音响、灯光、器材、 负责营造全场气氛效果的 DJDJ 台；专供 SNGSNG 车专用的停车位置与传输设备地功能，可让京 华城内表演的节目透过电视频道、网络、公用信息服务站实时传送出去

12、。当人们从计算机、 PDAPDA 或电视机中见到京华城内热闹的表演，很可能被吸引而产生前往实体京华城的兴趣， 这是透过虚实整合概念吸引人潮的方法之一。 此外， 节目制作人员也可以在屏幕旁特别设一 个与网友互动猜谜游戏， 当客人上网看表演时， 答对的人可获得累积点数， 并可持点数到实 体金华城享受购物折扣。 这种在观赏过程中与网友互动的游戏， 可提高网奋勇当先兴趣， 也 可吸引他们到实体京华城逛街。 当然， 如果娱乐活动办得好， 未来娱乐中心的成员有可能被 聘出去代办活动，这是娱乐中心服务触角延伸到外面的方法之一。理念： 2424 小时全时间服务是京华城这样的大型 MALLMALL 比较少用的经

13、营理念。出于成本 及大多数消费习惯考虑，一般只有极小规划的便利店会采用2424 小时的营业方式，但是金华认为，现代生活习惯已经改变，一天2424 小时都会有不同的人在上、下班，尤其那些在传统营业时间内没有空间消费群体， 2424 小时服务可将可以为他们带来温暖贴心的感受。所以， 虽然 MALLMALL 推出 2424小时服务的时机尚未成熟， 但京华城就是要做行业的领跑都， 大手笔推 出“24H24H 无停息运转”。特色：在传统营业时间以外的深夜或清晨时段， 金华城在经营上有特别的规划， 不同的 营业时段顾客各取所需，获得宾至如归的感受。例如：于深夜时段推出世界首创的 “室内高 空蹦极 ”表演，

14、 当表演者从纵深 7676 米的宽敞峡谷内往下跳时， 立即吸引如雷的掌声与如痴如 醉的欣赏目光，胆量够大的人，只要身体状况良好，也可以上台大显身手。服务：除了在不同时段提供不同的消费内容， 金华城还深切地从消费者的人身安全出发， 为晚上消费的顾客提供特别的治安服务，并提出了做 “中国台北市内最安全的不夜城 ”的目 标。为此，京华城内全长 7.57.5公里的宽敞街道上始终有街灯照明，有监视器监看，有保安人 员与派出所巡逻站， 而且， 京华城又与附近治安单位保持了紧密联系， 可以随时保护逛街民 从的安全， 而馆内所提供的健康优质生活， 更可以让青少年的家长们放心、 安心让他们的子 女在里面尽情地享

15、受青春时光。对于提供 2424 小时服务所需要聘雇的人员，金华城以分时段聘雇的方式取代传统的轮班 制度，白天和晚上分属下两个服务团队管理。3、主轴三：寓教于乐理念： 以娱乐手法推动教育是京华城娱乐中心最主要的经营手法和经营目的。从娱乐中学到知识， 建构一个安全无虞、 趣味性十足的娱乐场所， 是京华城娱乐中心一直努力的方向。特色： 京华城实现这一经营理念的具体做法有： 在城内设立儿童英语教室， 小朋友学习 英语之余， 可以在老师的带领下在馆内书店用英语买书， 到餐厅内用英语点餐； 金华城内开 辟一条英语专用街道， 把英语学习环境整个融入街道中， 这种教学方式正在实验中， 如果确 实可行，将来还将

16、把类拟的模式延伸到天文、地理、物理、化学、数学、历史等学科的教学 上。E时代的 LIVINGLIVING网络 E E 时代来临了，未来人类将同时生活在两个世界当中，一个是传统的实体世界， 一个是网络的虚拟世界。 为满足未来人类的全生活需求， 中国台北京华城于规划之初即应用 TMTTMT 科技概念整合娱乐、购物、联合服务、媒体等四大中心的服务功能，成为全球第一家 虚实整合的全生活广场。TMTTMT 整合就是利用信息科技，将电信服务与媒体宣传功能结合在一起，整合实体广场 与虚拟网络服务，满足人类同活在两个世界当中的需求。 所有的服务在新科技串联下被有效 地建置起来，随后即利用各渠道解除（acces

17、saccess）民众，让消费者方便地从各种设备 （applineeapplinee） 上接收到信息， 这种从一个实体广场出发结合网络科技的应用， 主动提供所有可以满足民众 生活需求的服务，正是虚拟广场 京华生活网的服务目的。（一）网络与实体交叉整合的消费平台理念：引领网络营销新路线，经由虚拟和实体资源交叉整合方式，满足人们上网购物、 上网娱乐的需求，不但服务顾客的功能无限延伸，更让服务对象遍及全世界。服务特色：从建构虚拟广场提供在线实时服务，结合E Ewebweb 服务机制于实体、广场内设置信息站等三个方向进行。透过虚拟广场， 网友可以上网查询最新商品信息， 享受在线购物乐趣， 甚至在网络上观

18、 赏京华城内举办的各项娱乐活动；当客人驱车前往京华城时， 可以透过 WAPWAP 手机查询馆内停车现况或附近的停车场位置， 或直接从手机向金华内的餐厅预约订位、预约喜满客金华影城电影票等；已置身京华城顾客， 可以从各楼层所设置的信息服务站上查询店家位置、 打印商品折扣 券或查询馆内正在进行的各项促销活动；针对 E E 时代提供服务的虚拟广场，还会提醒网友在朋友或亲友生日时别忘了送礼物， 甚至更进一步地推荐商品或代订礼物。 这种结合实体虚拟， 随时与顾客互动的服务规划， 使 金华城成为一座科技型全生活广场。（二）36003600 万人潮打造的媒体平台36003600 万人潮只是可以统计到的每年亲

19、自前往京华城逛街的可接触人潮，而事实上，金 华城媒体中心面向的客源远不止 36003600 万。京华城是一个虚拟与实体整合的全生活广场，除 实体广场以外， 一般民众也可以透过京华城生活网或通讯工具取得相关服务。因此， 若将透过网络前来的顾客加入计算， 再加上与其往来的上千家经营伙伴， 京华城媒体中心的基本客 源基础是难以统计的庞大。媒体中心所扮演的角色是一个整合各种媒体资源的平台，透过电视、广播、平面媒体、 网络及金华城现场的多元化媒体资源， 以合作或代理方式提供更多更好的信息， 用以提升媒 体的收视率、收听率、点阅率，甚至可以透过丰富的多媒体直接传送优质的内容给顾客，进 而提升厂商刊登广告的

20、效果。软硬件支持： 这是一个不断整合资源、 不断创造被利用价值的平台， 不是媒体的竞争者 而是媒体的最佳合作伙伴。京华城宽敞时髦， 配备齐全的场地可以提供媒体朋友制作节目； 金华城内各行各业的优 质店家，可以提供媒体朋友丰富的报道题材；馆内店家可以和金华联手采购广告。同样的， 当金华城客户或店家需要媒体服务的时候， 京华城可以提供相关的支持与服务。 媒体中心的 主要任务， 是透过丰富的多媒体资源， 提供更多更好的媒体信息， 并整合运用媒体广千的最 高效率。（三 ）联合服务中心： LivngLivng 的最佳后勤平台强化服务、 深耕关系为京华城联合服务中心的服务宗旨。 该中心旨在照顾所有市民的全

21、 方位生活需要，相关的服务对象包括一般市民与企业团体。服务内容包括：为个人办理卡务、礼卷、邮购服务、快递、传真或移动数字、笔型记算机之租借；为企业提供企业活动、商务联谊、视讯会议、股东纪念品之采购发放等服务；联合服务中心在京华城内设置有专门的服务柜台， 除针对逛街的民众提供面对面的服务 外，也针对金华城内各项软件硬件设施及服务内容提供电话查询， 协助企业执行特定商品行 销、顾客满意度调查、各项代办采购等事项。协助推动京华城与政府机关、旅游业者、 金融机构及其他服务业者的合作，例如， 与电 讯业者合作发送简讯等，就是要让顾客获得更多更好的服务。联合服务中心的虚实整合概念， 主要是把传统商场的实体

22、上所受到的时间、 空间限制打 开，把外面的服务带进来，更把金华城里面的服务带到消费者家中。例如， 针对政府服务部 分，让政府服务与民众结合，将买房子、户政、地政等的全套服务搬到网络上，创造 “一站 式”的交易服务环境(onon estopestop serviceservice)。而未来也将接受政府委托，在夜间提供政府服务， 这些都是联合服务中心逐步发展的目标。打造 LIVINGLIVING MALLMALL 的社会附加值京华场面全生活广场发挥商场之外更广泛的社会功能和效益，立足在 “九加一效应 ”、“一心二链三功能 ”，根植在 “三合一发展概念 ”的整合运作。意义一：九加一效应台北京华城证实

23、了一座功能齐全的全生活广场可协助政府实现为民服务的“九加一效应”。九加一效应包括了 “加速招商引资 ”、“带动第三产业 ”、 “提升都市档次 ”、“加强观光诱 因”、“创造就业机会 ”、“增加政府税收 ”、“节省公共建设开销 ”、 “娱乐推动教育 ”、“科技融 于生活 ”等九项重大功效， 而此九大效应融合撞击之后所产生的乘数效应， 又将带动邻近方 圆十倍距离土地的巨大增值。全生活广场由各种服务功能所组成，据推估，应可增加该地区上千家厂商的投资进驻， 直接增加数亿元人民币以上的业绩，除了促进食、衣、住、行、育、乐、金融服务等第三产 业的蓬勃发展外， 还可以增加就业人口、 提升都市档次， 甚至可以

24、吸引国际人才携手带眷前 来定居，产生一个汇聚附近方圆十倍距离增值的最大效应。一旦地方繁荣了，政府税收增加了， 依照当地特色、 风土人情、环境气候所建造的金华 城内所提供的各种展览、 寓教于乐活动、 远距教学服务、 政府服务等， 可以节省政府在这方 面的公共建设开销；以娱乐推动教育的经营策略，将购物、休闲、娱乐、学习融为一体，除 建立欢乐无限的安全街头外， 同时提供当地居民尽情游戏，探索学习和乐人生； 虚实整合的经营运作方式， 除可带领民众走向科技生活的未来世界外，还可透过网络联机， 让所有市民无论在哪里都可以享有相同的高品质服务。意义二：一心二链三功能“一心二链三功能 ”是为了配合地方政府对于

25、 “生活机能 ”、 “商贸机能 ”、“经贸机能 ”等的 全方位发展， 以及快速提升城市档次与长期发展格局的要求而提出。 目的在于协助地方政府 快速达到提升城市档次，缩短城乡差距，达成小康社会，落实便民政策。1 1、一心指，启动一个带动地区经济快速发展的基础设施 成经营城市的目的， 各城市正在积极进行人才争夺战。 一座功能齐全的全生活广场， 如同区 块中的心脏，可吸引各行各业精英人才前来定居， 为地方带来 “九加一效应 “，成为扼守地区 发展脉动，汇集人潮、集合领导、流行、功能于一身，更可达到激活 “新区发展、旧城改造 的目的。京华城全生活广场。为达2 2、二链“二链 ”指的是活络地方对内、 对外交通的规划。 便利快捷的交通运输系统是城市经济快 速发展的重