TOD模式地铁上盖物业的发展

1、缘起2016-9-12的cctv新闻报道新华社：43个城市大建地铁，年投资3000多亿繁华的建设背后对建筑师来说市场孕育着哪些机会？！地铁来了地铁来了“公共交通运输导向开发”理论下的城市发展模式讨论！万科股权之争股权大战回顾万科失去第一大股东位置管理层面临被洗牌于是计划引入深圳地铁重夺控制权各家公司在二级市场抢股票股东位置大洗牌目前股权大战仍在继续但我们的问题来了深圳地铁是怎样一家公司？万科为何要收购深圳地铁呢？深圳地铁但依靠长期的“地铁运营+上盖物业开发”模式，从2013年开始，深圳地铁实现盈利，成为中国除港铁外为数不多的实现盈利的地铁运营商。仅2009年一年内，深圳地铁就以招拍挂方式成功获

2、得3块地铁上盖物业的开发权，在每一块地铁上盖地块内，深圳地铁都承建一定比重的保障房。这一“地铁+上盖物业+保障房”的模式，被深圳视为缓解地铁财政、发展保障房、稳定房价的法宝。“开发地铁上盖有技术条件的要求，相当于在一个挖空的车辆段上再建一个物业，只有地铁公司或者其认为有资质的公司才能做。”这正是吸引万科的地方，在土地资源极度稀缺的深圳，拿地已经成为困扰所有企业的现实难题。地铁上盖物业保障房拿地自建部分运营联合房企开发深圳地铁模式万科股权之争中，万科与深铁的股权合作因为华润和宝能反对而暂时搁浅，但这并不能阻止“轨道+物业”时代的到来。中国城市发展正步入“都市圈”和“城市群”的新阶段，而这些城市带

3、之间，有一个主轴，即是轨道交通。我国城市化率达到50%，发达国家的历史经验来看,未来的城镇化需要建立轨道交通连接城市群协同发展。2010年我国政府已经确立了全国的城镇化格局，在2015年中央城市工作会议上进一步确定培育城市群协同发展所有城市都在发展，都在扩张城市化以单个城市的发展为主城市之间出现了严重分化“都市圈”和“城市群”的兴起城市化第一阶段城市化第二阶段50%0%100%联合国的预测中国未来10年还会有1.7亿人口流入城市，这些人口基本都会流入到发达的都市带里，通过轨道交通扩展城市的边界来容纳他们，沿着轨道交通所发展的城市带是中国未来人口主要的流动地珠三角、长三角、京津冀武汉为核心的长江

4、中流城市带重庆和成都构成的川渝城市带房地产的二次机遇城市群和轨道的发展意味着，沿轨道交通拓展的城市新区，是未来整个房地产行业的主战场。“这样的一个机遇，可以说是一个划时代的机遇，可以和1998年的开放商品住宅市场的房改相比”。TOD的中国式复制以公共交通为导向”的城市发展理念在世界范围内，成熟的“轨道+物业”模式可分为房地产企业主导的日本模式轨道交通企业主导的香港模式日本模式地铁公司对土地整备（土地区划整理）区域规划（轨道+物业）开发建设（东急建设）销售租赁（东急不动产）物业持有运营（百货店、酒店度假等）全产业链覆盖其轨道交通业务只占集团利润39%本质上是一家城市综合开发运营商。香港模式第一政

5、府依法收回土地，批地给港铁公司，由港铁公司进行相对市场化的土地经营，同时政府本身是港铁的大股东。第二自建设地铁，然后把地铁上盖的土地通过拍卖的方式卖给开发商，港铁保留了部分上盖物业，部分物业的运营创造的收入，极大地改善了它的经营状况。同时土地招投标也继续推高了地价和房价。TOD的中国式复制以公共交通为导向 的城市发展理念万科想要的，不仅是获得一个像港铁这样的招标资格，而是和一家地铁公司建立一种更为紧密的合作关系，这个价值会远远超过获得港铁一个招标资格的模式。万科需要在中国房地产进入下半场之后，在都市圈大融合的背景之下，勇敢地迎接需求、改变模式。这才是万科的最大价值和希望所在。从这一点来看，观察

6、万科股权之争，仅仅盯在股权以及如何作价是十分局限的，如何从中国城市发展战略、城市建筑与人的关系来考量中国房地产的未来，才能打开一个全新的视界。二三线城市TOD模式背后对建筑师来说需要如何把握市场机会呢？！二三线城市大建地铁对建筑师来说地铁上盖物业将成为建筑设计市场的新增长点相关概念界定 物业 英语property或estate。该词由自20世纪80年代由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。现已形成了一个完整的概念，即物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业没有大与小的概念，一座商场、一栋住宅可以被视为一项物业。一座建筑物不意味着就是一

7、种物业，而可以按照各部分权属的不同对其进行分割。 地铁上盖物业 地铁上盖物业一般指，与地铁车站直接相连的建筑物或者车站周边500m范围内所有的物业形式，包括商场、住宅、公寓、酒店、写字楼及其它公共设施（体育场、图书馆、学校、展览馆等）以及大型居住社区等统称为地铁上盖物业。地铁上盖物业开发，是对土地资源的充分、高效、集约的利用。住宅办公园林平台行车道商场车辆段公共交通交汇处地铁站地铁商业综合体开发模式案例案例分析轨道交通对城市商业综合体建筑设计的影响地铁上盖物业商业综合体对城市交通的整合作用与地铁站点的连接关系案例分析1轨道交通对城市商业综合体建筑设计的影响五角场万达广场项目概况项目名称 万达广

8、场 开发商大连万达集团有限公司设计单位日本M.A.O建筑设计公司开业时间2006年12月23日用地面积60120平方米建筑面积地上商业：161699平方米地下：94670平方米总：333608平方米层数地上：第一食品楼4层；万达影城楼4层；HOLA家居广场楼5层；巴黎春天百货大楼7层；沃尔玛超市楼4层地下：3层容积率3.95车位总数848个项目定位通过打造轨道交通枢纽商业，将购物、娱乐、办公等需求集中在一个多功能建筑体内予以满足，这将极大的提升项目的聚客能力。 满足消费者的“一站式消费”需求 收入中等的年轻白领阶层具体位置 所选取的建筑实例均位于五角场地铁10号线江湾体育场站与五角场站之间。此

9、地段周围交通便利，由中环高架、地面交通、下沉式人行广场、地下交通及地铁构成一个立体交通网。地铁对实例总体布局影响 万达商业综合体总体布局 设计人员通过这8个不同性质、不同高度的建筑体块，营造出了一个错落有致，体型富于变化的商业综合体建筑群，并且建筑整体面向地铁10号线方向。 由于五角场环路的人流、车流量较大，故而设计人员在设计该商业综合体建筑时，没有在淞沪路与邯郸路的十字交汇路口布置高层写字楼，并且每栋写字楼在面向该路口的方向都有不同程度的切角处理。目的就是不给人们造成一种压迫感。 通过结合五个商业建筑单体，形成了纵横联系的三条商业步行街和一个商业广场。项目建筑退四周道路分别为16m和30m。

10、主要商业街宽21m，两条次要商业街宽15m，中心休闲商业广场宽度约为50米，面积为2000（40 x50m）。 项目整体通过用地红线内的环形道路及五个出口的引入，合理的形成了五个环形交织成网的广场地面交通组织。 最重要的商业广场的朝向正面对地铁10号线的贯通方向，并且在商业广场的中心位置有一具有设计感的玻璃顶棚，也是地下一层万达城中城的屋面，这一设计使人们在广场上就可以直观的看到地面以下消费者的活动情况。 顶棚两侧有两部面向地铁线路方向的自动扶梯。可见在设计之初，设计人员已经考虑到了地铁线路对于商业建筑的影响，尽量将建筑最美的一面完整的呈现在重要道路面前。并且这一居中的广场设计，可以同时有效的

11、汇集来自下沉广场（地铁10号线五角场站）与江湾体育站两个不同方向的人流。案例分析2地铁上盖物业商业综合体对城市交通的整合作用香港APM地铁上盖物业商业综合体地铁上盖物业商业综合体建筑对于自身而言很好的利用了城市轨道交通的人流资源，提高了自身经济收益。同时反过来整合城市交通。1提高换乘和集散的空间3延续城市的交通空间 2缓解城市交通的负荷良好的交通整合性香港APM地铁上盖物业商业综合体一层平面香港APM地铁上盖物业商业综合体项目，牺牲了最能够获取收益的商场一层，用以解决城市交通问题。以自身成为交通枢纽的方式引入大量人流，获得良好收益，弥补了商场一层无商铺的经营损失。通过上图可以看出，APM一层拥

12、有出租、公交、跨境公交以及尊贵访客下客区四种交通方式的停靠区域。这些区域虽然位于建筑一层，但并不直接面向城市主要道路，而是通过一条内部通道引入背离主道路方向。在面向主道路方向设置两个商场主要出入口以及7-11便利商店。精明之处在于能够最大程度利用人流，将人流迅速转化为购买力，并且不影响商场在主要道路上的展示作用，以及普通消费者由主道路进入商场的便捷性。这一类型的建筑不仅应利用地铁使自身成为地面及地铁人流的交汇场所，也应尽量使自身成为地铁与地面交通工具的换乘站。应重视自身的交通枢纽作用，而非仅仅是一座上落站。案例分析3与地铁站点的连接关系香港太古广场上海百联又一城上海五角场万达香港太古广场香港太

13、古广场香港太古广场上海百联又一城上海五角场万达以上至少有一个地铁接驳口将地铁人流引入一个面积较大的开阔区域内，或将人引入与地面通高的中庭内。好处：第一，可迅速疏散来自地铁站的人流，将密集人流分散至商场的各个角落；第二，利用这开阔的大空间，给刚刚从较为狭窄的地铁接驳通道出来的人们一个视觉的冲击，带给人们一些愉悦的心里感受。此外，在临近地铁站点接驳口附近都设有自动扶梯，这样可以将消费人群迅速导入商业综合体上部，将地铁带来的人流向上输送。小结 1.在项目选址时，尽可能与地铁站点临近，或与站点无缝连接。若建筑平面较窄长，同层设置两个地铁接驳口会更加有利。若有条件在建筑不同层设置接驳口，则能够起到对复合人流的推动作用。同时，项目整体布局应面向地铁线路或地铁站点方向。 2.地铁上盖物业商业综合体建筑不仅需要整合商业各业态，更需要利用自身对城市交通进行整合。对交通的整合主要有两种方式：A在项目周边建设交