都会100项目销售执行报告

1、都会 100 项目销售执行报告目录第一篇市场调查报告p61.1总体市场态势p71.2华强北区域市场总特征p121.3重点竞争物业分析p151.4客户群体及内外销市 场分析p202.1项目概况 - p232.2项目的 SWO 分析-p242.3项目的物业定位及目标客户群分析 -p252.4销售卖点组织 -p262.5项目的综合评价及总体进展战略 -p26第三篇 商业部分分析 - p273.1地块的商业价值分析 -p283.2 项目的 SWO 分析- p283.3商业的定位分析及商业的业态划分建议 （附：商场铺位划分图） -p293.4商业物业治理 -p343.5销售卖点的组织 -p343.6商场

2、的综合评价及总体评价 - p34第四篇 销售方案 - p354.1总体销售策略 -p364.2销售时机及销售的时期安排 - p36第二篇 项目的住宅和公寓分析p224.3现场包装及形象包装 -p384.4销售渠道选择与设计 -p474.5广告策略与销售方案及预算 - p494.6现场包装及预算 - p53第五篇 价格策略 - p555.1塔楼部分 - p565.1.1价目表制定的原则 -p565.1.2项目的实收均价与销售速度 -p565.1.3折扣率的讲明 -p585.1.4各销售时期折扣率 -p585.2商业部分 - p595.2.1市场售价比较法 -p595.2.2市场租金比较法（投资回

3、报法） - p61第六篇 销售实施 - p65第七篇 销售预备工作细节 - p673 / 60p751、物业进展建议 -p768.1 住宅部分 - p768.1.1架空层（含会所）功能设置 - p768.1.2公用部分的装修标准建议 - p778.2 商场部分 - p778.2.1装修标准建议 -p778.2.2商业物业经营治理建议 - p782、价格拟定的参考数据 - 附页8.3 竞争物业调查表（住宅物业数据表 1-8 ）8.4 与竞争物业比较打分表（都会 100 商住比较表）8.5 商业裙楼各层的平面划分图（ 1-4 层）第一篇 市场调查报告1.1 总体市场态势1.1.1总体市场态势1）住

4、宅部分 2000 年上半年深圳市共销售商品房 233.42 万平方米，同比增长 15.4%。其中住宅销售面积 217.40 万平方米，同比增长17.3%， 占总销售面积的 93%以上。讲明在商品房的销售中，住宅所占的 比重越来越重。2）商业部分2000 年上半年全市商业用地出让面积为 10.75 万平方米，同比 减少74.6%。特区内要紧分布在福田区和罗湖区，其中福田区出 让面积为6.08 万平方米，占出让面积的 57%。讲明随着都市中 心的西移，福田的商业核心地位正在形成。2000 年 1 季度末商服施工面积为 165.08 万平方米，同比增长了20.3%。特不是东门的旧城改造，使区域内商服

5、的可售面积空前 增加，区域内竞争愈演愈烈。东门的商业物业销售严峻不畅已是 不争的事实。3）办公楼市场2000 年上半年全市办公楼用地出让面积为 3.81 万平方米，比去5 / 60年同期减少了 79.2%。其中福田区出让面积仅为 0.3 万平方米， 占总量的 8%。但上半年办公楼 （含非商品房）批准报建面积 44.00 万平方米。尽管在明后两年内办公楼的市场供应量得到了有效的操纵， 但短 期内办公楼的供应量仍然呈现上升的趋势。4）公房上市7 月公房上市已进入实质运转状况，尽管从目前来看真正进入二 手买卖市场的比重专门少， 但其对市场的阻碍已特不明显： 一般 商品住宅的价格和销售速度不可幸免受到

6、冲击， 而由此可能导致 换楼欲望高涨，豪宅消费群扩大。5）个盘时代深圳房地产市场正进入个盘时代， 为了从激烈的竞争中突围， 每 个楼盘都力求在建筑本体 （含户型及建筑风格等） 和营造社区文 化方面塑造自身特色、 把握特定消费群体。 善于迎合和把握目标 客户的需求、 展示卖点的个盘跳出大市混战氛围而尽快兑现市场 价值。1.1.2近期市场热点今年的热点区域仍然与市政建设的进展、 都市中心的转移和消费 适应的改变紧密相关。1)中心区随着中心区六大市政工程的全面开工，中心区已成为市民关注的 焦点。中海华庭作为中心区第一个入伙的住宅项目，销售达到 8 成以上； 和记黄埔第二期的推出， 更是重演了 8 年

7、往常排队抢楼 的情景，仅 15天就实现了推出量 8 成的销售佳绩。去年市政府投资要紧用于环境和基础工程， 今年投资重点要紧是 地铁与中心区具体工程，如：市民广场、青青年文化宫等。年内 中心区住宅项目及地铁沿线项目将接着倍受关注。年内可能中心区推出的项目不多，只有国际商会大厦(写字楼) 推出，但其一级辐射区，如：景田片区供应量巨大。2)香蜜湖片区7 / 60与 99 年相比，香蜜湖片区市场供应量大大增加，嘉园、翠海花 园、枫丹雅苑、东海二期及万科温馨家园等项目相继推出。这些 楼盘大多具有质素较高、 开发商实力较强的特点， 加之香蜜湖片 区良好的居住环境和区位优势， 吸引了许多对环境质素要求较高 的换房一族。 从总体销售情况来看， 楼盘的销售率有较大幅度的 提高。3)龙华物业去年年中万科、 中海同时推出关外大型精品小区四季花城、 怡翠 山庄，使关外物业平添档次， 同时也拓展了购买客户的构成群体。 梅林拓关， 龙华新区定位为中心区的生活配套区， 地铁 4 号线也 将通过龙华，必将给龙华物业带来巨大的利好。 7 月 8 日物业集 团在关外最大的项目风和日丽正式推出， 销