物业早期介入与承接查验

1、物业早期介入与承接查验 陈关华陈关华第一节 物业早期介入一、早期介入定义 早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。项目 规划 建设 竣工 承接 业主 业主大会立项 设计 施工 验收 验收 入住 选聘物业阶段 阶段 阶段 阶段 阶段 阶段 管理企业 早期介入前期管理 物业管理的早期介入一般包括开发项目的可行性研、规划设计、建设施工、和竣工验收四个阶段，其中还包括销售阶段穿插其中。二、物业早期介入的作用 1、优化设计 物业管理企业可以凭借专业人员的运行管理经验对物业的整体规划和设计进行审查，对不适合之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，从而把那些

2、先天缺陷争取在物业竣工交付之前，使物业的设计更加优化、完善。 2、提高房屋建造质量 物业公司在长期的运营管理过程中对工程遗留问题积累了丰富的经验，凭借这些优势可以帮助开发商加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，使工程质量问题和遗留问题在施工过程中得到及时解决，从而避免在物业交付以后再次投入额外的人、财、物，减少浪费，提升物业品质。3、有利于物业服务企业了解物业基本情况 物业服务企业的早期介入可以对物业的建筑结构、管线走向、设备安装、设施配置等情况了如指掌，对以后的管理做到心中有数，对症下药。 4、为前期物业管理做好充分准备 物业管理企业可以利用早期介入的机会，制定相应的物业管理方案

3、以及各项规章制度、进行机构设计、人员招聘、人才储备、培训等相关工作，以便于后期物业交付以后能顺利开展各项工作。 5、有助于提高建设单位的开发效益 在物业企业早期介入的过程中，开发建设单位可以得到物业管理企业的专业性建议，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全业主满意的物业，从而促进物业的销售。二、早期介入阶段的工作内容（一）、立项决策阶段 1、根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理的模式。 2、根据规划和配套情况确定物业管理服务的基本内容。 3、根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准。 4、根据物业服务成本初步确定物业公共服务费的收费标准。（二）、规划设计阶段 1、就物业的结构布

4、局及功能定位提出合理建议。 2、就物业环境及配套设施的合理性提出意见或建议。 3、提供设施设备的设置、选型及服务方面提出合理化建议。 4、提出其它容易被设计人员所忽略的问题。 (三）、施工建设阶段 1、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同协商，及时向建设单位提出并落实整改方案。、 2、配合设备安装，确保安装质量。 3、对内外装修装饰方式、材料及工艺从物业管理的角度提出建议。 4、熟悉并记录建筑物基础、隐蔽工程、管线的敷设情况，特别要注意对工程变更引起的设计图纸与实际施工情况的不同之处的记录。 5、熟悉各种设备和线路。（四）、销售阶段 1、完成物业管理服务方案及实施进度表。 2、拟定物业管

5、理服务的公共管理制度。 3、拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续。 4、为销售人员提供必要的物业管理基础知识培训。 5、提供咨询人员，在售楼部现场为未来业主作物业管理咨询服务。 6、将物业管理重要事项配合开发建设单位将其约定在售房合同中，协助签订。 7、将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。（五）、竣工验收阶段 物业服务企业参与物业项目的竣工验收阶段，在各单位工程完工后，参与单位工程竣工验收；在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。 物业管理的早期介入工作，开发建设单位的理解和支持是非常重要的，只有当建设

6、单位变被动的接受为强烈的物业咨询需求，要求物业服务企业参与到项目的建设中时，物业管理的早期介入才能真正得到有效落实。 第二节 物业承接查验一、承接查验的基本概念 （一）、承接查验的含义 承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 承接查验分为两种情况，一时对新建物业的承接查验。二是物业服务机构更迭时的承接查验。物业承接查验必须是在工程竣工验收合格的基础上进行，其验收的重点应放在物业的使用功能和对物业资料的接收上。 （二）、承接查验与竣工验收的区别 1、验收的目的不同 2、验收的条件不同 3、

7、交接对象不同 4、性质不同 5、物业服务企业在二者中的职责不同 6、二者的内容和侧重点不同二、承接查验的准备 （一）、承接查验的准备工作 1、成立物业承接查验小组 、物业管理企业应抽调业务骨干来组成物业承接查验小组。 、承接查验小组应当由以下人员组成：行政管理部抽调档 案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；总经理办公室抽调专门负责人负责业主资料的移交；工程部抽调人员具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。2、承接查验前的准备 、与开发建设单位联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。 、派出先头技术人员前往项目现场摸底，制定好承接查验计划。 、提前参与竣工验

8、收和机电设备的最终安装、调试工作。 、准备好承接查验的记录表格。（二）、承接查验应具备的条件 根据住房和建设部颁发的物业承接查验办法第十一条规定，物业承接查验必须是在物业竣工验收合格之后进行。 （三）、承接查验的实施依据 1、物业买卖合同 2、临时管理规约 3、前期物业服务合同 4、物业规划设计方案 5、建设单位移交的图纸资料 6、建设工程质量法规、政策、标准和规范（四）、承接查验应具备的资料 1、产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁安置资料。 2、技术资料：竣工图（总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）、地质勘查报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算、图纸

9、会审记录、工程设计变更通知及技术核定单、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明书、钢材水泥等主要材料的质量保证书、新材料构配件的鉴定合格书、水电采暖卫生器具电梯等设备的检验合格证、砂浆混凝土试压报告、供水供暖的试压报告。三、承接查验的实施 （一）、承接查验的程序 1、确定物业承接查验的方案 2、移交相关图纸资料3、查验共用部位、共用设施设备 共用部位：建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层、及设备间等； 共用设备：电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等

10、； 共用设施：道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。 4、解决查验发现的问题 5、确认现场查验结果 6、签订物业承接查验协议7、办理物业交接手续（二）、承接查验的内容和标准 1、房屋建筑质量的验收：梁、柱楼板及主体、楼（地）面、墙面、顶棚、楼梯、扶手、门窗 2、房屋附属设施质量的验收：插座、接线盒、开关、照明灯具、供水系统、排污管道（含PVC管）、地漏、卫生洁具、防盗门（窗）、室内配电箱、门铃、其它（水电气表等） 3、公共设

11、施承接查验标准级验收办法：基础设施、天台、消防设施、公共天线、屋面避雷设计、小区道路、水区路灯、绿化、垃圾箱、垃圾转运站、岗亭、车库、污水井、化粪池、明暗沟、泄水孔、踏步、台阶、景观、雕塑及文化娱乐设施等 4、特殊设备的验收：电梯、中央空调、供暖系统（三）、承接查验中应注意的事项 1、物业服务企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。2、物业服务企业既要从今后物业管理的角度进行验收，又要站在业主的立场进行严格验收。 3、承接查验中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发建设单位整改。 4、落实物业保修事宜、保修期限。 5、开发建设单位应向物业服务企业移交整套

12、图纸资料。 6、小区的公共设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定清楚，避免以后引起业主投诉、争纷。 7、注意收集特殊信息。（各单位工程名称、负责人联系电话等）（四）、承接查验遗留问题的处理 1、收集整理存在的问题（书面形成问题记录清单，分项提交开发建设单位，并办理确认手续） 2、处理方法（由开发建设单位具体提出处理方法，物业管理企业可以提出自己的相关意见）3、跟踪验证（由物业管理企业对所提出的工程整改问题进行跟踪查验工作，对于整改不合格的应继续督促建设单位处理）四、物业承接查验的方式 物业承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备等情况下还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方式进行检查。附 物业管理法律法规一、物业管理法律法规一般分为国家法规和地方法规两种 国家法规 1、中华人民共和国物权法 2、国务院关于修改【物业管理条例】的决定 3、物业服务企业资质管理办法 4、物业服务定价成本监审办法（试行） 5、住宅专项维修资金管理办法 6、前期物业管理招标投标管理暂行办法 7、物业服务收费管理办法 8、住宅室内装饰装修管理办法 9、业主大会和业主委员会指导规则10、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 地方法规 1、四川省物业