万科财务报告分析

1、万科财务报告分析v重要提示：重要提示：v 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。连带责任。v王石主席、郁亮董事、孙建一董事、肖莉董事、张利平独立王石主席、郁亮董事、孙建一董事、肖莉董事、张利平独立董事、陈茂波独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波副董事、陈茂波独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波副主席、蒋伟董事因公务原因

2、未能亲自出席本次董事会会议，主席、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权郁亮董事代为出席并行使表决权；王印董事因公务原因授权郁亮董事代为出席并行使表决权；王印董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权肖莉董事代为出席并行未能亲自出席本次董事会会议，授权肖莉董事代为出席并行使表决权；齐大庆独立董事因公务原因未能亲自出席本次董使表决权；齐大庆独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权陈茂波独立董事代为出席并行使表决权；华事会会议，授权陈茂波独立董事代为出席并行使表决权；华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权生独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权

3、张利平独立董事代为出席并行使表决权。张利平独立董事代为出席并行使表决权。v董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。告中财务报告的真实、完整。审计报告万科企业股份有限公司全体股东：万科企业股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的万科企业股份有限公司我们审计了后附的万科企业股份有限公司（以下简称（以下简称“贵公司贵公司”）财务报表，包括）财务报表，包括2013年年12 月月31 日的合并资产负债表和资产负债日的合并资产负债表和资产负债表、表、2013年度的合并利

4、润表和利润表、合并年度的合并利润表和利润表、合并股东权益变动表和股东权益变动表、合并现股东权益变动表和股东权益变动表、合并现金流量表和现金流量表以及财务报表附注。金流量表和现金流量表以及财务报表附注。审计报告（续）一、管理层对财务报表的责任一、管理层对财务报表的责任v编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任，这种责任包括责任，这种责任包括: (1) 按照中华人民共和按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制财国财政部颁布的企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；务报表，并使其实现公允反映；(2)设计、执设计、执行和维护必要的内部控制

5、，以使财务报表不行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。存在由于舞弊或错误导致的重大错报。审计报告（续）二、注册会计师的责任二、注册会计师的责任v我们的责任是在执行审计工作的基础上对财我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理以对

6、财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。保证。审计报告（续） 审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审

7、计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。审计意见提供了基础。审计报告（续）三、审计意见三、审计意见v 我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照中华我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制，公允反人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制，公允反映了贵公司映了贵公

8、司2013 年年12 月月31 日的合并财务状况和财务状况日的合并财务状况和财务状况以及以及2013年度的合并经营成果和经营成果及合并现金流量年度的合并经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。和现金流量。 v毕马威华振会计师事务所毕马威华振会计师事务所 中国注册会计师中国注册会计师 中国北京中国北京 李婉薇李婉薇 温华新温华新 2013年年3 月月9 日日资产结构分析资产结构分析v总资产结构分析总资产结构分析项项 目目 20132013年年1212月月3131日日 2012年年12月月31日日 金额（万元）金额（万元） 占总资产占总资产比重（比重（%） 金额（万元）金额（万元） 占总资产占

9、总资产比重（比重（%） 资产总计资产总计 47 920 532100 100 37 880 162 37 880 162100 100 流动资产总计流动资产总计 44 204 65892.25 92.25 36 277 37495.7795.77非流动资产总非流动资产总计计 3 715 874 3 715 874 7.75 7.75 1 602 788 1 602 788 4.23 4.23 流动资产内部结构分析流动资产内部结构分析项项 目目2013年年12月月31日日2012年年12月月31日日金额（万元）金额（万元） 占总资产比重占总资产比重（%）金额（万元）金额（万元） 占总资产比重占总

10、资产比重（%）资产总计资产总计47 920 532 10037 880 16237 880 162 100货币资金货币资金 4 436 541 9.25 5 229 154 13.8应收账款应收账款 307 897 0.64 188 655 0.5预付账款预付账款 2 865 367 5.98 3 337 361 8.8其他应收款其他应收款 3 481 532 7.27 2 005 792 5.3存货存货33 113 322 69.1 25 516 411 67.36其中其中:完工开发完工开发产品产品 1 771 731 3.70 1 599 382 4.22在建开发产品在建开发产品18 86

11、8 167 39.37 16 221 878 42.82拟开发土地拟开发土地12 437 453 25.95 7 673 382 20.26负债内部结构分析负债内部结构分析项项 目目 2013年年12月月31日日 2012年年12月月31日日金额（万元）金额（万元）占总负债比重占总负债比重（%）金额（万元）金额（万元）占总负债比重占总负债比重（%）负债总计负债总计373,765,90 100296,663,42 100流动负债总计流动负债总计328,921,87 88259,833,56 87.6非流动负债总非流动负债总计计 44,844,06 12 36,829,86 12.4短期借款短期借

12、款 5,102,51 1.4 9,932,40 3.34应付账款应付账款 63,958,45 17.1 44,860,99 15.12预收账款预收账款155,518,07 41.6 131,023,97 44.17一年内到期的一年内到期的非流动负债非流动负债27,521,79 7.425,624,95 8.63长期借款长期借款 36,683,12 9.8 36,036,07 12.14应付债券应付债券 7,398,39 1.98 582 114 1.96所有者权益内部结构分析所有者权益内部结构分析项项 目目 2013年年12月月31日日 2013年年12月月31日日金额（万元）金额（万元） 占

13、总权益比占总权益比重（重（%）金额（万元）金额（万元） 占总权益比占总权益比重（重（%）权益总计权益总计6 783 254 1005 458 620 100股本股本1 099 521 16.21 1 099 521 20.14资本公积资本公积 884 346 13.04 878 934 16.1盈余公积盈余公积1 364 873 20.12 1 058 771 19.4未分配利润未分配利润1 893 461 27.91 1 347 028 24.68非经常性损益项目 项项 目目 2013 年年(元元)非流动资产处置损益非流动资产处置损益(4,474,719.05) 交易性金融负债产生的公允价值

14、变动损益，以及处置交交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益(2,111,260.86) 出售、处理部门或投资单位收益出售、处理部门或投资单位收益4,644,660.07 除上述各项之外的其他营业外收入和支出除上述各项之外的其他营业外收入和支出34,147,581.21 所得税影响所得税影响(14,677,613.30) 少数股东损益影响少数股东损益影响(12,700,827.65) 合计合计4,827,820.42 占利润总额比例占利润总额比例0.01%短期偿债能力比率分析v流动比率流动资产流动比

15、率流动资产/流动负债流动负债一般分析一般分析：一般来说，流动比率越高，说明企业的流：一般来说，流动比率越高，说明企业的流动性越强。流动负债的安全程度越高。但从企业的动性越强。流动负债的安全程度越高。但从企业的角度看，流动比率并不是越高越好。角度看，流动比率并不是越高越好。比较标准比较标准：根据经验，通常认为流动比率等于：根据经验，通常认为流动比率等于2比较比较合理。但该经验数据并不是绝对的，不同环境、不合理。但该经验数据并不是绝对的，不同环境、不同时期、不同行业，情况都不尽相同。同时期、不同行业，情况都不尽相同。应注意问题应注意问题：企业有可能对流动比率进行人为操纵。：企业有可能对流动比率进行

16、人为操纵。短期偿债能力比率分析v速动比率速动资产速动比率速动资产/流动负债流动负债v速动资产流动资产存货速动资产流动资产存货一般分析一般分析：一般来说，速动比率越高，说明企业的流：一般来说，速动比率越高，说明企业的流动性越强，流动负债的安全程度越高。但从企业的动性越强，流动负债的安全程度越高。但从企业的角度看，速动比率并不是越高越好。角度看，速动比率并不是越高越好。比较标准比较标准：根据经验，通常认为速动比率等于：根据经验，通常认为速动比率等于1比较比较合理。但该经验数据并不是绝对的，不同环境、不合理。但该经验数据并不是绝对的，不同环境、不同时期、不同行业，情况都不尽相同。同时期、不同行业，情

17、况都不尽相同。应注意问题应注意问题：企业有可能对速动比率进行人为操纵。：企业有可能对速动比率进行人为操纵。短期偿债能力比率分析v现金比率（现金交易性金融资产）现金比率（现金交易性金融资产）/流动负债流动负债v一般分析一般分析：该指标反映的是支付能力极强的：该指标反映的是支付能力极强的现金及现金等价物对流动负债的保障程度，现金及现金等价物对流动负债的保障程度，从稳健角度出发，该比率用于衡量企业偿债从稳健角度出发，该比率用于衡量企业偿债能力最为保险。能力最为保险。长期偿债能力比率分析v资产负债率负债总额资产负债率负债总额/资产总额资产总额一般分析一般分析：一般来说，资产负债率越低，企业：一般来说，

18、资产负债率越低，企业的负债越安全，财务风险越小。但从企业和的负债越安全，财务风险越小。但从企业和股东的角度出发，资产负债率并不是越低越股东的角度出发，资产负债率并不是越低越好。好。长期偿债能力比率分析v负债与股权比率负债总额负债与股权比率负债总额/股东权益总额股东权益总额一般分析：一般分析：该指标从清算角度反映了企业所有该指标从清算角度反映了企业所有者对债权人利益的保证程度。从债权人的角者对债权人利益的保证程度。从债权人的角度看，该指标越低越好。但从企业和股东的度看，该指标越低越好。但从企业和股东的角度出发，该指标并不是越低越好。角度出发，该指标并不是越低越好。长期偿债能力比率分析v利息保障倍

19、数息税前利润利息保障倍数息税前利润/利息费用利息费用 =(利润总额财务费用）利润总额财务费用）/财务费用财务费用v一般分析：一般分析：该指标反映企业所实现的经营成果支付该指标反映企业所实现的经营成果支付利息费用的能力。利息保障倍数越高，说明企业支利息费用的能力。利息保障倍数越高，说明企业支付利息的能力越强。但对于所有者和经营者来说，付利息的能力越强。但对于所有者和经营者来说，并非简单的认为该指标越高越好。并非简单的认为该指标越高越好。v比较标准比较标准：一般应大于：一般应大于3，表示公司不能偿付其利，表示公司不能偿付其利息债务的可能性不大。息债务的可能性不大。v应注意问题应注意问题：当财务费用

20、为负数时，利息保障倍数：当财务费用为负数时，利息保障倍数无意义。无意义。营运能力比率v存货周转率与存货周转期存货周转率与存货周转期存货周转率销售成本存货周转率销售成本/存货平均余额存货平均余额存货周转期存货周转期360/存货周转率存货周转率一般分析一般分析：一般来说，存货周转率越高，说明：一般来说，存货周转率越高，说明存货的流动性越强。但如果一个企业的存货存货的流动性越强。但如果一个企业的存货周转率过高，则可能是由于存货的水平太低周转率过高，则可能是由于存货的水平太低所致。所致。v应收账款周转率与应收账款周转期应收账款周转率与应收账款周转期应收账款周转率赊销净额应收账款周转率赊销净额/平均应收

21、账款余额平均应收账款余额 应收账款周转天数应收账款周转天数=360/应收账款周转率应收账款周转率一般分析一般分析：一般来说，应收账款周转率越高，：一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款的流动性越强。但如果一个企说明应收账款的流动性越强。但如果一个企业的应收账款周转率过高，则可能是由于企业的应收账款周转率过高，则可能是由于企业的信用政策过于苛刻所致。业的信用政策过于苛刻所致。v流动资产周转率主营业务收入流动资产周转率主营业务收入/流动资产平流动资产平均余额均余额v流动资产周转次数流动资产周转次数360/流动资产周转率流动资产周转率一般分析一般分析：一般来说，流动资产周转率越高，：一般来说，流

22、动资产周转率越高，说明流动资产的利用效果越好。但如果一个说明流动资产的利用效果越好。但如果一个企业的流动资产周转率过高，要结合企业的企业的流动资产周转率过高，要结合企业的具体情况分析原因，看是否由于流动资产管具体情况分析原因，看是否由于流动资产管理不合理原因造成。理不合理原因造成。v固定资产周转率固定资产周转率主营业务收入主营业务收入/固定资产平固定资产平均余额均余额v固定资产周转次数固定资产周转次数360/固定资产周转率固定资产周转率v一般分析一般分析：一般来说，固定资产周转率越高，：一般来说，固定资产周转率越高，说明固定资产的利用效果越好。但如果一个说明固定资产的利用效果越好。但如果一个企

23、业的固定资产周转率过高，要结合企业的企业的固定资产周转率过高，要结合企业的具体情况分析原因，看是否需要增加或更新具体情况分析原因，看是否需要增加或更新设备等。设备等。v总资产周转率总资产周转率主营业务收入主营业务收入/总资产平均余总资产平均余额额v总资产周转次数总资产周转次数360/总资产周转率总资产周转率v一般分析一般分析：一般来说，总资产周转率越高，：一般来说，总资产周转率越高，说明总资产的利用效果越好，资产管理水平说明总资产的利用效果越好，资产管理水平越高。越高。偿债能力分析项目项目指标指标计算依据计算依据 2013 2013年年 2012 2012年年短期短期偿债偿债能力能力流动比率流动比率流动资产流动资产/ /流流动负债动负债 1.34 1.34 1.4 1.4速动比率速动比率速动资产速动资产/ /流流动负债动负债 0.34 0.34 0.41 0.41现金比率现金比率现金现金/ /流动负流动负债债 0.13 0.13 0.2 0.2 长期长期偿债偿债能力能力负债与股权负债与股权比率比率负债负债/ /所有者所有者权益权益 257% 25