第二章_消费支出规划1剖析

1、 0 消费支出规划消费支出规划 1 20122012年个人房贷余额超过年个人房贷余额超过2 2万万6 6千亿元千亿元5454：月供占收入：月供占收入2020505032%32%：月供占收入：月供占收入50%50%以上以上“房奴房奴” 如何可以均匀地享受一生的财如何可以均匀地享受一生的财富？富？ 预期中国汽车销量每年增速至预期中国汽车销量每年增速至少少1010 2 消费支出规划学习框架消费支出规划学习框架 3 消费支出规划消费支出规划 4 1、金融市场与消费支出的关系、金融市场与消费支出的关系n 金融市场发达，才能融资或投资n 结合方式：1、融资：从金融市场借贷调整消费模式住房消费信贷、汽车消费

2、信贷和信用卡消费信贷2、投资：投资于金融产品：股票、债券和基金来获取收益，增强可消费能力 5 2、收入、支出、财务安全与财务自由n财务安全：现有财富足以应对未来的财务财务安全：现有财富足以应对未来的财务支出或其他生活目标的实现，家庭不会出支出或其他生活目标的实现，家庭不会出现大的财务危机现大的财务危机n财务自由：收入主要来自主动投资而不是财务自由：收入主要来自主动投资而不是被动工作被动工作 6 收入大于支出收入大于支出货币货币时间时间总收入总收入投资收入投资收入总支出总支出工作收入工作收入 7 收支相抵货币货币时间时间总收入总收入投资收入投资收入总支出总支出工作收入工作收入 8 货币货币时间时

3、间投资收入投资收入总收入总收入总支出总支出工作收入工作收入支出大于收入支出大于收入（不可取）（不可取） 9 10 n 住房支出的分类住房支出的分类n 购房的目的购房的目的n 购房的财务决策购房的财务决策n 住房消费信贷住房消费信贷n 租房的选择租房的选择房产消费规划内容房产消费规划内容 11 12 13 购房目标购房目标n 购房目标三要素：客户家庭计划购房时间时间n 希望的居住面积面积n 届时房价房价n 例如：我希望年后购买平米左右，价格为元每平米的房屋。n 注意：购房目标必须明确，不能模糊 14 购房面积需求和购房环境需求（即购房目标）购房面积需求和购房环境需求（即购房目标）n 1、购房面积

4、面积需求把握： 不必盲目求大：满足居住需要，太大闲置 无需一次到位：一套房住一辈子可能性很小 量力而行：面积大小取决客户资金和还贷能力n 2、购房环境需求（价格取决于区位和面积） 区位好，价格高，面积小 区位差，价格低，面积大 15 现在和未来负担能力现在和未来负担能力居住地点变迁和年限居住地点变迁和年限自己房屋的依赖性自己房屋的依赖性房租成长率房租成长率未来房屋价格的预期未来房屋价格的预期购房购房 租房租房 ? ?房屋居住需求房屋居住需求家家庭庭人人数数生生活活品品质质购房购房租房租房购房决策购房决策租房租房地段环境地段环境价格价格内部设施内部设施购房购房规划规划地段、环境地段、环境户型、类

5、别户型、类别品牌、管理品牌、管理保值增值潜力保值增值潜力首期首期付款付款偿还偿还贷款贷款购房规划的购房规划的流程流程 16 17 18 19 如何运用财务计算器或者如何运用财务计算器或者EXCELn讲解一些例题 20 21 n 提示：房价最好控制在年收入的房价最好控制在年收入的6 6倍以下倍以下 贷款年限在贷款年限在8-158-15年之间年之间 22 练习题练习题n 例：张先生想买100平米的房子，单价6000元/平米，总价60万元。按7成按揭，贷款期限20年，利率6%。n 首付款=60*30%=18n 贷款额度=60*70%=42n 每月偿还的本金和利息：即月供（年金） 42=年金*年金的现

6、值系数 系数：期数240（20*12）、利率0.5%（6%/12） 23 购房相关税费购房相关税费n 契税：普通住宅按房屋成交价.缴纳 非普通住宅按房屋成交价缴纳n 评估费：抵押品评估，各银行有自己的规定n 律师费：公积金贷款不付 商业贷款收取（各银行有自己的规定） 商业贷款二手房要办理公证，每件200元。n 保险费：额度最大费用，主要是抵押物财产保 险及贷款信用保险 公积金贷款可不买保险商业贷款：财产抵押担保时，购买房屋综合险；财产抵押和连带担保的，购买房屋险。 24 购房相关税费购房相关税费n 抵押登记费：每平米.元，二手房每间200元 n 印花税：商品房买卖合同： 个人购房贷款合同： 领

7、取房屋产权证时，每件贴花5元n 装修费用：经济型、舒适型、豪华型n 购置家具和电器费用 以上开支形成了住房规划的财务目标。 25 26 利率：利率： 5 5年以下（含年以下（含5 5年）年利率年）年利率4.77% 4.77% 5 5年以上（不含年以上（不含5 5年）年利率年）年利率5.22%5.22% 利率：利率： 3 35 5年（含年（含5 5年）年利率年）年利率7.65%7.65%，优惠利率，优惠利率6.50% 6.50% 5 5年以上（不含年以上（不含5 5年）年利率年）年利率7.83%7.83%，优惠利率，优惠利率6.66%6.66% 000 27 个人公积金贷款、个人住房商业性贷款和

8、个人住房组合贷款个人公积金贷款：按规定缴存住房公积金的借款人，在购买自住房时，以所购住房为抵押或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或第三人担保，申请以住房公积金为资金来源的住房贷款特点：期限短：最长30年，（中国银行规定不超过65岁） 需要提供担保 利率低 贷款对象有要求：当地系统公积金缴存人 不限制年龄 有贷款额度：一般70%。不超过购房合同，各地最高限额不同 28 例如：某职工已经存有公积金例如：某职工已经存有公积金20 000元，上月公积金汇元，上月公积金汇储储300元，还有元，还有10年退休。年退休。n 该职工在退休年龄内可交存的公积金总额： =20 000+300*10*12=5

9、6 000n 能够借入的总额为以下三者中最低者最低者： 1、借款人在退休年龄内可交存的公积金总额56 000元 2、住房价格的70%。设住房评估价90 000元。90 000*70%=63 000 3、该市住房公积金管理中心的最高额度。 设为30 000元。 该职工的借款额度为30 000元。 29 具有完全行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其购买的产权住房为抵押，作为还款保证向银行申请的住房商业性贷款（俗称按揭）贷款额度根据申请人的资信程度确定，同时不超过住房售价的80%，期限不超过30年。 30 n 抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵（质）押加保证n 抵押贷款：抵押人拥有的房屋或预

10、购房屋 土地使用权等n 质押贷款：动产或权力动产或权力质押作为还款保证国库券、金融债券、AAA企业债券n 保证贷款：第三人保证作为还款担保n 抵（质）押加保证：抵押物或质押物 第三人保证 31 32 n 公积金贷款个人住房商业性贷款n 借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款 33 n 例如：房产价格80万元，两部贷款的总金额为房价的70%，即56万元。n 1、公积金贷款10万元，期限15年（180个月），利率5%，计算出每月还款额，即计算准年金。n 2、商业贷款41万元，20年期限，利率6%，即计算准年金。 34 ： 35 36 等本还款法

11、n 等额本金还款法等额本金还款法: : 每月摊还的每月摊还的本金本金固定固定, ,但总额随房屋贷款余额减少但总额随房屋贷款余额减少, ,利息额也跟随着减少。利息额也跟随着减少。贷款额贷款额PVFV0123nn1n2PRNINTPMT1PMT2PMT4PMT3PMTn-1PMTnPMTn-2 37 n等额本金还款法等额本金还款法 月利率累计已还本金）（贷款本金还款期限贷款本金每月还款额-逐月递减，利息较少逐月递减，利息较少 38 例题例题n 张小姐刚买了一套房子，房价100万，首付30万元，贷款70万元，采用20年按月等本还款的方式，贷款利率为6.5%，请帮她计算一下每月需要还多少钱？每月的还款

12、额中有多少是本金？有多少是利息？n 分析：等本还款方式下：PRN=PV/n=700000/24=2916.67n 第一个月的利息偿还额为n INT=BAL*i%=700000*(6.5%/12)=3791.67n 第一个月的总还款额为 2916.67+3791.67=6708.34n 第二个月的本金偿还额是一样的n 但是第二个月的利息偿还额为 （700000-2916.67）*（6.5%、12）3775.87n 第二个月的还款总额为2916.67+3775.87=6692.54 39 40 等额(本息)还款法n 等额还款法即每期摊还相等数额贷款等额还款法即每期摊还相等数额贷款, ,但是其中但是

13、其中每期还款本金和利息是不一样的每期还款本金和利息是不一样的. .贷款额贷款额PVFV0123nn1n2PMTPMTPMTPMTPMTPMTPMTINTPRN 41 n等额本息还款法等额本息还款法 每月相同，利息较多每月相同，利息较多 42 等额(本息)还款法AMRTINTPM2PM1BALPRN贷款额贷款额PVFV1nPRNINTPMTPMT 43 n 例：小张准备买房，房价60万元，首付款3成，贷款7成，贷款20年，请问按照每月等额还款法，小张每月底需要还款多少？用EXCEL可以算出 3009运用PMT函数 rate=0.06/12，NPER=12*20，PV=420000问，小张在了解了

14、每月需要还款3009的时候，想知道偿还了多少本金，偿还了多少利息，你能帮帮他么？ 44 n 第一个月：利息=420000*0.05%=2100n 本金=909n 第二个月：利息=（420000-909）*0.05%=2095.45n 本金为913.55n 以此类推 45 n讨论讨论: : 1 1、等额本金（按月递减）、等额本金（按月递减） 每期本金相同，利息逐渐减少。每期本金相同，利息逐渐减少。 每期还款额递减。每期还款额递减。 2 2、等额还款（等额本息和）、等额还款（等额本息和） 每期本金逐渐增多，利息逐渐减少。每期本金逐渐增多，利息逐渐减少。 每期还款额相同。每期还款额相同。 3 3、两

15、种还款方式所付总利息比较：、两种还款方式所付总利息比较：比较两种还款方式 等额本金等额本金 等额还款等额还款 （按月递减）按月递减） （等额本息）（等额本息） 46 n 1、利息：等额本息还款法等额本金还款法n 2、适用情况： 教师、一般研究人员或工作平稳采用第一种方法。 高收入、收入多元化、现在资金雄厚等采用后一种方法，因为日后压力减小 47 48 49 （元）（）（）（）（每月还款额2117.22 1-0.00484510.00484510.00484530 1-125.8141125.8141125.8143024024012201220PMT CPTN xP/Y2nd 20814. 5

16、I/Y 300000PVQUIT 2nd ENTER 12 P/Y 2nd 50 月利率平均每月本金额）（还款金额月还款金额第一个月规律：第（元）（第三个月还款（元）（第二个月还款（元）第一个月还款）（月利率（元）每月还本金额1-n n2691.34.84521250-30000012502697.94.8451250-30000012502703.54.84530000012500.0048454.845125.81412502012300000000000000000 51 一般不宜超过一般不宜超过 一般不宜超过一般不宜超过。 52 案例：客户小王在一家案例：客户小王在一家ITIT公司工作

17、，年龄公司工作，年龄2525岁，月薪岁，月薪1 1万元。现有储蓄万元。现有储蓄2525万元，想要购买一套万元，想要购买一套6060万元的房屋，请规划其合适的房贷规划。（年率万元的房屋，请规划其合适的房贷规划。（年率6.046.04，月率，月率0.50330.5033）1、月收入、月收入10000元元2、可供房贷的收入、可供房贷的收入1303000元元3、房屋购买价、房屋购买价600000元元4、首付款、首付款3 30180000元元 5、需贷款额、需贷款额3-4420000元元6、其他费用、其他费用3 5 30000元元7、月供款、月供款 3019元元注：期限注：期限20年月供款年月供款 30

18、19元元 比例比例 30.19 期限期限30年月供款年月供款 2529元元 25.29首付加上其他费用合计约首付加上其他费用合计约21万元，现有储蓄完全可以满足。建议小王采用首付万元，现有储蓄完全可以满足。建议小王采用首付18万万元，贷款期限元，贷款期限20年，月供年，月供3019元的房贷方案。元的房贷方案。 53 54 55 贷款类别贷款类别特点特点适合人群适合人群优缺点优缺点等额本息等额本息把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，借款人每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。家庭收入稳定的人群，但因初期贷款本金所占的比例较低

19、，不适合有提前还贷打算的人。以及买房自住，经济条件不允许前期投入过大。优点：优点：每月还款额相等，计算简单，前期还款压力小，便于安排。缺点：缺点：还款开始阶段，先还的利息较多本金较少，总的算下来，利息总支出是所有还款方式中最高的。等额本金等额本金将本金平均分摊到每个月内，同时支付剩余本金在本期所需利息，前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低。 比较适合当前经济能力已经较强的年轻人。如借款人打算提前还款，等额本金还款法也不失为一个不错的选择。优点：优点：与等额本息相比，可以节省大量利息支出。缺点：缺点：还款开始阶段月供比较高，压力较大。

20、固定利率浮固定利率浮动利率房屋动利率房屋贷款贷款在签订购房贷款合同时，可选择固定利率还是浮动利率。也就是以后在贷款期限内是否依据银行利率而变动。一般来说，固定利率房贷的利率标准都会比现行房贷基准利率要高一些，在还贷初期，其还款金额也会比浮动利率房贷的还款金额高些，预期利率将会提高以及有频繁提前还款需求的人群可选择固定利率。而对于目前经济紧张、而未来预期收益较好的年轻人来说，浮动利率房贷产品可能会更适合。而对于房产投资者，房子未来想换手而购房初期选择浮动利率会负担少些，从而减少部分投资成本。固定利率优点：固定利率优点：可以转移利率风险，化解市场波动。对于有固定收入者来说是比较有保证。利率如进入上

21、升周期，锁定贷款利率可获得一定利益。 固定利率缺点：固定利率缺点：利率比当前普通房贷利率高、期限短。提前还款要交3%罚金，如果利率走低，投资者将被“套牢”。 56 贷款类别贷款类别特点特点适合人群适合人群优缺点优缺点双周供双周供还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。对于房贷客户来说，还款压力不变，但由于还款频率增加，贷款本金减少速度加快，同时，相应的供款期也会缩短，但每月供楼压力加大。适合一些收入较为稳定和均衡的人士，由于月收入的相对固定，客户不增加每月供款整体压力情况下，通过小额提前还款来节省利息。优点：优点：比月供减少利息支出，并且能缩短还款期限。缺点：

22、缺点：对月收入不宽裕或工资不定时的借款人，可能会带来信用风险。如果逾期，利息将按双周计算，并将被计收复利，因此罚息金额比等额还款法有所提高。气球贷气球贷全新还款方式，其贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。又称“大额尾付贷款”。贷款期限一般限制在短期(例如3-10年)内，但每期付款金额却是按照长期贷款(例如15-30年)来计算。其利率一般是固定的。考虑短期房贷，并有提前还款的需求；预期未来较短年限(最长10年)中资金实力会有较大提高，或将有大额资金进账；借款期仅偿还较少月供，将其余款运用至其他投资渠道，以获得更高回报并敢于承担风险； 优点：优点：实际贷款期限较短，其对应期限的贷款利

23、率也较低。每期付款要比一般的贷款低缺点：缺点：必备在贷款尾期支付大笔贷款余额，或将余额化作第二次贷款，继续过贷款族的生活。借款人对偿还大额尾付金额有压力。循环贷循环贷将商品住房抵押给银行或其他合法金融机构而获得的贷款额度，在规定时间和额度内可以分次提款、循环使用。收入较为稳定和丰裕，重视市场情况善于灵活调度资金的中青年白领购房阶层、小企业主、个体经营者等自雇人士和高收入人士优点优点: 期限长，最长可达30年。额度高，最高可达8成。随用随提，资金较快速到账。缺点缺点:用途较局限，利率较高。 57 循环贷 58 循环贷“循环贷循环贷”是指您以房产作抵押向我行申请一个贷款的最高是指您以房产作抵押向我

24、行申请一个贷款的最高限额，在不超过这个限额的情况下，您可以随时根据需要向限额，在不超过这个限额的情况下，您可以随时根据需要向我行借款使用，不限次数；当您资金充裕时，又可以随时还我行借款使用，不限次数；当您资金充裕时，又可以随时还款，节省利息。资金循环使用，利息最大节省。款，节省利息。资金循环使用，利息最大节省。您在我行办理以房产作抵押的个贷业务时（如一、二手房您在我行办理以房产作抵押的个贷业务时（如一、二手房按揭业务），均可同时申请办理按揭业务），均可同时申请办理“循环贷循环贷”。 59 特点想借就借，便于周转想借就借，便于周转想还就还，节省利息想还就还，节省利息多种抵押，用途广泛多种抵押，用

25、途广泛手续简便手续简便 ，方便快捷，方便快捷 60 想借就借，便于周转想借就借，便于周转在您需要用钱时，只要不超过我行给您核定的最大限额，您都可以马上向我行申请提款，随时满足您的资金使用要求。想还就还，节省利息想还就还，节省利息当您手头资金充裕时，您可以随时提前归还贷款，我行只按实际的贷款金额和时间计收利息，“循环贷”限额内没有提款或已归还部分都无须您付利息，让您花费最少。特点 61 特点多种抵押，用途广泛多种抵押，用途广泛您可以用普通住房、别墅、商铺、写字楼或标准化厂房等房产作为抵押，贷款资金可以用于个人购房、购车、装修、经营等多种用途。手续简便，方便快捷手续简便，方便快捷一次抵押，长期有效

26、，当您再次申请提款，无须再次办理抵押登记，提款手续简便、快捷。 62 案例分析2010年11月初，张先生因个人经营需要准备向我行申请一笔抵押贷款，金额100万元，期限半年，利率5.61（六个月基准利率5.1上浮10）张先生预计12月初他将会有40万元的销售回款，2011年3月初又需要向外支付采购款40万元。下面是两种不同的融资方案：（1）张先生办理一笔抵押贷款100万元，12月初将40万的销售回款放在银行账户作为活期存款，在2011年3月初对外支付货款40万元。（2）张先生办理“循环贷”，11月初初在循环贷下首次提款100万元，12月初将40万元的销售回款用于贷款的提前还款，3月初张先生再在循

27、环贷下提取第二笔贷款40万元，用于对外支付购货款。 63 利息支出对比通过对比可以看出，循环贷满足了张先生灵活的资金周转通过对比可以看出，循环贷满足了张先生灵活的资金周转需求，并且有效地节省了贷款利息支出。需求，并且有效地节省了贷款利息支出。 64 办理程序客户申请客户申请银行审批银行审批签署合同签署合同抵押登记抵押登记循环贷生效循环贷生效客户随时客户随时提还款提还款 65 66 67 68 69 70 71 72 租 房购 房优点1用较低成本，居住较大房屋。1提供属于自己的长久居住场所。2对未来收入的变化有较大承受能力2满足中国人具有定所的传统观念。3留存首期款，用作其它投资渠道和收益。3提

28、高生活品质。4不用考虑未来房屋价格的下跌风险。4强迫储蓄，累积财富。5租房有较大的迁徙自由度和新鲜感。5具有投资价值和资本增值机会。6房屋质量或损毁风险由房主承担6可以按自己意愿布置和装饰家居。缺点1别人房产，主动权在房主。1资金动用额大，缺乏流动性2无法按自己意愿装修布置房屋2维护成本较高。3有房屋租金价格不断上升的风险3需要承担房屋价格下跌和损毁的风险4有房屋上涨，未来购房成本增加的风险。购房和租房的优缺点对比购房和租房的优缺点对比: 73 租购房决策影响因素租购房决策影响因素n 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房价成长率：房价成长率越高，购房越划算n 房租成长率：房租成长率越高，购

29、房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算n 居住年数：居住时间越长，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算n 利率水平：利率水平越高，租房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算n 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算n 租房押金：押金水平越高，购房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算 74 1.2 租房或购房的决策方法租房或购房的决策方法n 年成本法年成本法n 净现值法净现值法 75 年成本法年成本法 n 租房年成本租房年成本=押金押金机会成本率机会成本率+年租金年租金n 购房年成本购房年成本=首付款首付款机会成本率机会成本

30、率+贷款余额贷款余额贷款利率贷款利率+年维修费及税金年维修费及税金+折旧折旧n 比较租房或者购房的年成本比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算成本小的更为划算n 购房后总价固定，如果贷款利率不变购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷随着每年还款，贷款余额逐渐减少款余额逐渐减少,因此因此,购房年成本逐渐降低；如果将购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升则租房年成本逐渐上升n 年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租决策时还应该考虑将来的其

31、他因素的改变，比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势 76 年成本法案例年成本法案例 汪小发看上了一套汪小发看上了一套100平米的住房，位于广州市珠江新平米的住房，位于广州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月城附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，元， 以以1个月房租作为押金。如果购房，总价个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，万元，可申请可申请60万元贷款，房贷利率为万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款，自备首付款60万万元，假定房屋的维护成本为元，假定房屋的维护成本为5000元元/年，年折旧率为年，年折旧率为2%，押

32、金与首付款机会成本均为，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？问：该房屋应该租还是购？ 77 年成本法案例年成本法案例 n 租房年成本：租房年成本：5,500元元125,500元元13% 66,165元元n 购房年成本：购房年成本：60万元万元3%60万元万元6%+ 5000元元+120 万元万元2%=83000元元n 购房的平均年成本为购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本元，比租房年成本66,165元元高高25.44%。 78 年成本法其他考虑因素年成本法其他考虑因素未来房价上涨未来房价上涨n 若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高若房价在未来看涨，那么即

33、使当前算起来购房年成本高一点，但是，未一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率。以上例而言，租房年成本率66,165元元1,200,000元元5.5%，购房年成本率，购房年成本率83,000元元1,200,000元元6.9%，差距只有，差距只有1.4%。若计。若计划住划住5年，年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房价可能在，只要房价可能在5年年内涨内涨7.2%以上，购房仍然划算。以上，购房仍然划算。n 若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿

34、购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。涨跌的主观判断也是重要因素。 79 净现值法（净现值法（NPV）n 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算。n NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的

35、租房计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。n 比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算 80 净现值法案例净现值法案例 若汪小发已确定要在该处住满若汪小发已确定要在该处住满5年，如果租房，月年，如果租房，月房租每年增加房租每年增加500元，第五年底将押金元，第五年底将押金5,500元收回；

36、元收回；如果购房，房价如果购房，房价120万，维护成本第一年万，维护成本第一年5,000元，元，以后每年提高以后每年提高5,000元，假定该住房在第元，假定该住房在第5年末能以年末能以125万价格卖出。（假定折现率为万价格卖出。（假定折现率为3%） 81 租房租房NPV的计算的计算n 租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付:n CF0=押金押金+第一年租金第一年租金=-5,500 -5,500 12=-71,500n 1 CFj=第二年租金第二年租金=(-5,500-500) 12=-72,000n 2 CFj=第三年租金第三年租金=-5,50

37、0+2 (-500) 12=-78,000n 3 CFj=第四年租金第四年租金=(-5,500+3 (-500) 12=-84,000n 4 CFj =第五年租金第五年租金=(-5,500+4 (-500) 12=-90,000n 5 CFj=取回押金取回押金=5,500n 3i， NPV=-367,017 82 83 84 买房注意事项买房注意事项n 1、项目手续法律风险n 2、房屋位置约定不清的漏洞n 3、面积约定方面的漏洞和风险n 4、关于房屋交接约定的问题n 5、关于基础设施、公共配套建筑运行约定的问题 85 n 6、关于产权证书办理的约定问题n 7、关于合同所附房屋平面图的问题n 8

38、、关于装饰、设备标准约定的问题n 9、关于合同文本备案的问题 86 讨论讨论n 房子和家？ 87 88 89 如何看待上海车牌拍卖价格连创新高？如何看待上海车牌拍卖价格连创新高？n 新华社北京3月23日新媒体专电(新华社“中国网事”记者陆文军 叶锋)近段时间来，上海私车牌照拍卖价格持续快速走高。在23日进行的最新一次拍卖中，一张上海车牌的成交价已经突破9万元大关，让不少购车者感叹“最贵铁皮”难以承受之重。针对这种情况，上海有关部门已经明确表示，将出台相关措施，抑制车牌价格过高过快上涨。 90 91 92 93 94 95 智慧型还款智慧型还款n 汽车金融公司还款方式非常灵活，与银行贷款相比，更

39、加贴近人心，例如汽车金融公司的“智慧型”还款就是一种颇受欢迎的方式，以售价为11.78万元的凯越为例，如果采取标准型贷款，首付3成，贷款3年，每月还款金融为2585元；如果采取智慧型贷款，首付2.5成，贷款三年，每月还款金额为2199元，同时在最后一月支付尾款2.314万元。汽车金融公司销售部经理李小姐介绍，智慧型还贷方式可以降低每月还款压力，比较适合年底双薪和奖金分工的消费者。 96 计算公式计算公式选项选项金额金额购车车价100000首付款现款购车价格*30%30000贷款额现款购车价格首付款70000月付款还款期限2年3094 97 贷款购车费用贷款购车费用计算公式计算公式选项选项金额金

40、额车辆保险费 240+车价*1.2%车损保费1440限额5万三者责任险第三者责任险1040车价*1.1%全车盗抢险1100（赔偿限额+车损险）*20%不计免赔496担保费欠车款*2%2年1400购置附加费 购车款*10%10000公证费100300100停车泊位费 小区内每年4800元租车位4800 98 贷款购车费用贷款购车费用计算公式计算公式选项选项金额金额车船使用税 每年1000元1000养路费轿车110*12月1320上牌费154验车费63费用总计贷款车款=首付款+月付款*贷款年限贷款购车款104277首期付款总额=首付款+保险费用+牌证费用首期付款总额50196 99 n 【案例】小

41、王毕业5年，在合资药厂担任经理助理，月收入5000元，贷款10万元买车，期限5年。n 分析：n 等额本息还款，月还款额1926元，加上每月1800元养车费用，比例过高;n 建议采用“按月等额本息年度递增”。 100 101 n （二）个人车库车位贷款n 以招商银行个人车库车位贷款为例。 102 阜新天价车库有价无市？阜新天价车库有价无市？n 30万元！n 这不是一套住宅的价格，而是一间车库的售价。n 在多数市民不知不觉间，我市城市中心区的车库价格已悄然攀上历史高位。然而，自认占有稀缺资源的卖方与怀有多种担忧的买方互不买账，催生出这一市场目前空有报价、无人接盘的尴尬。n 市民隋女士是体南小区住户

42、，前不久买回一辆总价不足7万元的私家车。按着“有车应有库”的思维，买车后她便开始搜寻自家附近的在售车库。“转了快俩月，也碰到一些，就是要价太高，二十几万一个库都够买我仨车了。”无奈，隋女士只得暂时搁置了让爱车寒冬里住“暖房”的愿望。 103 104 105 106 107 消费信贷规划总结 108 消费信贷是指金融机构为购买消费品的客户提供的一种信贷业务，它以消费者未来的购买力为放款基础，旨在通过信贷方式预支远期消费能力，来刺激或满足个人及其消费需求什么是消费信贷？什么是消费信贷？ 109 分期付款和非分期付款。分期付款一般按周、月偿还贷款。主要用途是支付购车、家电等高档耐用消费品。非分期付款

43、在规定的期限内一次还清贷款。个人消费信贷按偿还形式分两大类个人消费信贷按偿还形式分两大类 110 消费信贷的种类消费信贷的种类n 短期信用贷款n 综合消费贷款n 旅游贷款n 国家助学贷款n 汽车贷款n 住房贷款 111 短期信用贷款 是贷款人为解决由本行办理代发工资业务的借款人临时性需要而发放的 ，期限在一年以内、额度在2000元至2万元且不超过借款人月均工资性收入6倍的、毋须提供担保的人民币信用贷款。该贷款一般不能展期。 112 综合消费贷款 是贷款人向借款人发放的不限定具体消费用途、以贷款人认可的有效权利质押担保或能以合法有效房产作抵押担保，借款额在2000元至50万元、期限在六个月至三年

44、的人民币贷款。 113 旅游贷款 是贷款人向借款人发放的用于支付旅游费用、以贷款人认可的有效权利作质押担保或者有具有代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人提供保证，借款金额在2000元至5万元、期限在六个月至二年、且提供不少于旅游项目实际报价30%首期付款的人民币贷款。 114 国家助学贷款 又分为一般助学贷款和特困生贷款，是贷款人向全日制高等学校中经济困难的本、专科在校学生发放的用于支付学费和生活费并由教育部门设立“助学贷款专户资金”给予贴息的人民币专项贷款。 115 汽车贷款 是贷款人向在特约经销商处购买汽车的借款人发放的用于购买汽车、以贷款人认可的权利质押或者具有代偿

45、能力的单位或个人作为还贷本息并承担连带责任的保证人提供保证，在贷款银行存入首期车款，借款金额最高为车款的70、期限最长不超过5年的专项人民币贷款。 116 住房贷款 是贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房或者城镇居民修房、自建住房，以贷款人认可的抵押、质押或者保证，在银行存入首期房款，借款金额最高为房款的70%、期限最高为30年的人民币专项贷款。 117 贷款术语贷款术语 质押贷款是指贷款人按担保法规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利为质押物发放的贷款。 可作为质押的质物包括：国库券，国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、定期储蓄存单等优价证券、保单、股票。 118 以银行汇

46、票、银行承兑汇票、支票、本票、存款单、国库券等有价证券质押的，质押率最高不得超过90%；以动产、依法可以转让的股份（股票）、商业承兑汇票、提单等质押的，质押率最高不得超过70%；以其他动产或权利质押的，质押率最高不得超过50%。 119 存单质押贷款存单质押贷款 是指以客户未到期的定期储蓄存单为质押，从银行取得一定金额的人民币贷款，并按期偿还贷款本息的一种贷款业务。存单质押贷款是目前利率最低、手续最为简便、办理速度最快的贷款方式。 120 保单质押贷款保单质押贷款 是投保人把所持有的保单直接抵押给保险公司，按照保单现金价值的一定比例获得资金的一种融资方式。若借款人到期不能履行债务，当贷款本息积

47、累到退保现金价值时，保险公司有权终止保险合同效力。 121 国债质押贷款国债质押贷款 是指借款人以未到期的国债作为质押，从贷款银行取得人民币贷款，到期一次性归还贷款本息的一种贷款业务。国债一般指凭证式国债。(如交通银行办理记账式国债的质押贷款）。 122 抵押贷款抵押贷款 以借款人或第三人提供符合规定条件的财产作为抵押物发放的贷款。 抵押品范围：存货、客账、证券、设备、不动产、人寿保险单。 123 n 存货抵押：又称商品抵押，指用工商业掌握的各种货物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，向银行申请贷款。n 客账抵押：是客户把应收账款作为担保取得短期贷款。 124 n 证券抵押：以各种有价证券

48、如，股票、汇票、期票、存单、债券等作为抵押，取得短期贷款。 n 设备抵押：以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得定期贷款。 125 n 不动产抵押：即借款人提供如，土地、房屋等不动产抵押，取得贷款。n 人寿保险单抵押：是指在保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限额，以保险单为抵押,对被保险人发放贷款。 126 保证贷款保证贷款 借款人提供具有代为清偿债务能力的第三方作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，以此向借款人发放的贷款。保证人可以是自然人、法人或其他经济组织。 127 消费信贷的种类封闭式信贷开放式信贷：信用卡 128 封闭式信贷封闭式信贷n 汽车贷款n 商业助学贷

49、款n 大额耐用消费品贷款n 家居装修贷款n 旅游贷款n 个人综合消费贷款 129 汽车贷款汽车贷款n 贷款对象：借款人必须是贷款行所在地常住户口居民、具有完全民事行为能力。n 贷款条件：借款人具有稳定的职业和偿还贷款本息的能力，信用良好，能够提供可被认可的资产作为抵押、质押或有足够代偿能力的第三方作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。 130 n 贷款额度：最高一般不超过购买汽车售价的80%。n 贷款期限：一般为1-3年，最长不超过5年n 还贷方式：一次性还本付息和分期归还 131 商业助学贷款商业助学贷款n 根据用途分为学生学杂费贷款、教育储备金贷款、进修贷款和出国留学贷款。n 贷款对象：

50、年满18周岁的受教育者可本人申请；未满18周岁的由受教育者直系亲属、监护人等代为申请。n 贷款期限：一般3-6年，最长不超过10年。 132 n 贷款额度：不超过学杂费总管的80%，最高不超过10万元。n 贷款发放：学费贷款按年发放，生活费按月发放。 133 n 贷款条件：具有完全民事行为能力的自然人；具有当地常住户口或有效居留身份，有固定和详细的住址；有正当职业和稳定可靠的收入来源，信用良好，具备按期偿还本息的能力；有就读学校的“录取通知书”或“接收函”；有就读学校开出的学习期内需要学杂费的证明材料；提供贷款人认可的资产作抵押、质押或具有代偿能力并承担连带责任的第三方保证人；借款人已拥有受教育人所需要的一定比例的费用。 134 大额耐用消费品贷款大额耐用消费品贷款n 大额耐用消费品指单价在3000元以上、正常使用寿命在2年以上的家庭耐用商品，包括家用电器、电脑、家具、健身器材、卫生洁具、乐器等。n 贷款期限：一般1年以内，最长为3年n 贷款额度：2000-100000，贷款额不超过购物款的80% 135 家居装修贷款家居装修贷款n 贷款期限：1-3年，最长为5年n 贷款额度：不超过家居装修工程总额的80% 136 旅游贷款旅游贷款n 贷款期限：1-3年n 贷款额度：不超过度假旅游消费总额的70%，最高限额不超过10万元人民币