花都踩盘报告

1、花都楼市调研报告前言花都楼市发展年表² 2000年，花都撤市设区。同年，预算投资4.7亿元的山前旅游大道建成通车。² 2001年2002年，山前旅游大道两边云集了泰湖山庄、云梯花园、芙蓉花园、南航碧花园等多个大型楼盘，形成了花都最早的居住板块山前大道板块。² 2003年，雅居乐开发雍华廷，一炮而红，启动了花都的中高端住宅市场。² 2004年，广州白云国际机场迁入花都，提升了花都整体区域的形象。² 2005年10月，碧桂园假日半岛以“平过自己起屋”为口号火热开盘。同年，花都纳入全市土地储备系统。² 2006年3月，祈福集团高调开发花都1

2、6个项目，万科在当地拿地；4月，中房天马河项目奠基动工；同时，合景泰富、新鸿基等开发商纷纷浮出水面。花都楼市掀开了新篇章。² 2007年3月，天湖峰境开盘，点燃了花都大热的导火索。五一前后，新项目万科天景花园、马鞍山一号、朗悦君庭、中房国际公馆、美林湖国际社区、骏威项目等陆续上市，花都楼市全面开花。从这份楼市年表不难看出，2006-2007年的花都楼市发展最为抢眼。2006年是“拿地热潮年”， 2007年已进入“开盘热潮年”，不少新项目开花结果。花都楼市在不断催热中，已形成山前旅游大道和新华镇新区两大知名地产发展板块。两大板块在今年上半年都有知名开发商的项目入市。在此背景下，我们于近

3、期对这两大板块内的几个典型楼盘进行了调研，分别是位于新华镇的合景马鞍山一号、中房观湖国际、万科天景花园以及位于山前旅游大道的别墅大盘合景天湖峰境。以下结合对近2年花都楼市的整体分析，就本次花都楼市调研作以下几方面的总结：一、 土地市场分析近2年，花都区优质的土地储备和广阔的发展前景吸引了广州及其外省众多大型发展商的关注。目前花都区内的知名大型发展商数量达10个之多，开发占地面积总量超过2.3万亩。下面对比较知名的十大发展商在花都项目的土地储备作大致统计。花都主要发展商土地储备一览表发展商项目后续土地储备美林基业美林湖（收购后花园）7000亩恒大地产金碧御水山庄300亩碧桂园集团碧桂园假日半岛6

4、000亩万科地产万科天景花园100亩合生创展北兴别墅项目1000亩祈福集团16个项目6000亩中房集团中房天马河国际700亩中房观湖国际60亩合景泰富天湖峰景700亩马鞍山一号50亩镜湖路项目100亩合和集团合和新城1000亩新鸿基地产三东大道项目300亩合计23310亩2006年花都区的供应量在100万左右，根据上表土地储备量大的特点，加上花都区施工项目较多，预计2007年、2008年的供应量还有明显增加的趋势，初步估算每年供应量均有30的上升空间。因此，预计2007年花都供应量在130万左右，2008年达到170万。二、 目标客户群分析1、新华镇新区板块主要客户构成特征一览表区域特征构成比

5、例本地经商人士次主力公务员、教师、专业人士、白领主力经过长时间积累的原居民次主力外地（包括广州）经商人士及高级管理人员次主力皮具、汽车、珠宝、物流等产业的外聘中层干部补充投资客补充2、郊区板块（外围大盘）客户构成一览表区域特征构成比例本地经商人士（皮具、汽车、珠宝、物流等产业）30广州经商人士及高级管理人员（度假目的）30退休老干部（养老目的）10投资客5外地生意在花都的经商人士5度假目的购买者5投资客5其它花都工薪阶层（洋房购买群体）10从以上两图表可见，花都区市场的客户群组成因地域的差异而不同。市区（新华镇）已本地消费力为主，外地买家较少。而郊区大盘吸引了很多广州买家（占总体比例近一半）；

6、花都本地约占30；投资客比例也较市区为多。3、未来客户群置业需求分析随着花都楼市的板块化发展趋势的逐渐明朗，结合不同区域的发展特色，未来花都楼市可混群的置业需求基本可概况为以下三类：市区楼盘以自住型为目的，需求面积在120左右，属于舒适改善型住宅； 靠近产业园（汽车、珠宝、物流、皮具）的购房需求呈现“纺锤型”。经商老板对环境要求较高，基本属于二次以上置业，对别墅产品需求大；产业园员工大多首次置业，需求面积较小，一般喜爱80左右的中小户型，自住投资两相宜；郊区大盘的环境和价格优势明显，外地买家众多，绝大部分为多次置业者。需求最大的是200左右的性价比较高的别墅产品。三、 典型个案分析天景花园马鞍

7、山一号中房观湖国际天湖峰境花都区政府1. 楼盘基本档案合景·天湖峰景合景·马鞍山一号万科·天景花园中房观湖国际建筑类型独栋别墅、联排别墅、小高层公寓小高层、高层住宅小高层住宅小高层、高层洋房位置北兴山前旅游大道东段北侧新华镇凤凰北路，马鞍山公园西南面新华镇天马河西岸，风神大道转荔红南路新华镇滨湖路东侧，西临天贵路，东临新街河公园容积率首期规划约0.51.82.42.676整体规划占地67万平方米，首期占地约50万平方米，规划约2500户，首批开发用地22万。占地33672平方米 建筑面积59798平方米 。总占地6万平方米，共15栋18-25层占地7.5万平方米

8、建筑面积约24万平方米，共16栋17至28层的住宅合景·天湖峰景合景·马鞍山一号万科·天景花园中房观湖国际交通状况到广州市中心约40分钟车程，到白云机场约10分钟车程到广州市中心约40分钟车程，到白云机场约15分钟车程到广州市中心约1小时车程，到白云机场约25分钟车程距广州市区约1小时车程，距白云机场20分钟车程，距花都区政府约5分钟车程配套设施双会所、休闲风情商业街、四大主题公园、高尔夫练习场、广州国际学校、国内小学和幼儿园、喜来登度假酒店等。室外泳池、室内恒温泳池，会所、幼儿园等泳池、会所、幼儿园会所、康体中心和中英文幼儿园 开盘时间2007年3月31日200

9、7年4月中旬5月内开盘2007年2月9日入住时间2007年12月2007年12月2008年6月2007年12月在售产品A、C、D3个区别墅，共300套左右。首批200多套小高层洋房单位（产品类型有平层、复式、三错层）未售，5月推首批B1、B2、C1、C2四栋预计共约288套二期50多套尾货。三期现意向登记，预计6月份推出，约250套主力面积独立别墅：300-350平方米联排别墅：210-270平方米160平方米三房二厅、200平方米四房二厅双套房、250平方米五房三厅三套房。首批推售80140平方米左右二房、三房、四房面积区间130-210平方米，主力户型130160平方米均价独立别墅：130

10、00元/平方米联排别墅：9000元/平方米平层单位6500-7000元/平方米；错层单位7500-8500元/平方米；复式空中别墅8500-10000元/平方米4600-4800元/平方米在售二期4800元/平方米，三期预计5000元/平方米装修标准毛坯毛坯精装修，标准600-800元/平方米（按建筑面积算）毛坯销售状况（截止4月底）开盘至今已售80多套，总金额约2.5亿元3栋小高层200多套货量，开盘至今销售50多套。5月抽签选房，目前为VIP客户登记阶段，VIP客户登记已超过500个2月15日开盘至今，一期150套售罄，二期剩余50多套。五一销售状况新推明泉岛及蝶湖湾两个组团共约100套，

11、额外97折优惠，销售20多套销售情况较为一般，大约销售15套左右 物管费别墅2.8元/平方米；公寓暂定1.8元/平方米暂定2元/平方米1.8元/平方米1.45元/平方米合景·天湖峰境整体印象大手笔、大投入打造的山水别墅大盘。目前，在山前旅游大道自西向东，聚集了美林湖国际社区、碧桂园假日半岛、南航碧花园、五溪御龙湾、金碧御水山庄、天湖峰境等以休闲旅游为主题的大型别墅项目。有别于早期别墅大盘，天湖峰景高调定位为广州最具价值的顶级国际山水别墅社区，立创南中国山水第一墅。项目大胆投入，聘请名家，在规划、设计、配套、物业管理等方面的打造都尽显豪华，改变了山前大道板块一直以中、低档产品入市的局面

12、。Ø 整体规划高尔夫练习场天然水库人工岛高档别墅区配 套 区项目现阶段规划2期，因地制宜的理念在项目的整体规划设计中得以充分体现。区内大兴土木开挖占地近7万平方米的人工岛，利用低洼地势巧妙引入天然水库活水，极大丰富了小区内水资源，使整个一期50%以上都成为亲水别墅。配套先行的开发思路是项目的另一亮点。首批产品入市之前，区域主要配套设施已先行建成，包括有10000平方米水岸会所（总投入据称5000万）、商业街、国际小学、国内小学以及幼儿园等。作为大型郊区项目，在周边配套匮乏，交通相对不便的情况下，完善、高端的自身配套能带给客户充足信心。Ø 产品分析首批产品以独立别墅为主，少量

13、联排别墅，面积区间215-519平方米，全部为地上2层（首批产品一律为露天停车场，无地下室，后续推出产品也仅少量带地下室），户户带前庭后院。户型设计无特别亮点，相对实用，从5房到9房不等，全部为套房。部分临水别墅设计了私家亲水码头，进一步提升了产品附加值。9房5厅 建筑面积519平方米 一层 二层ü 活水引入小区ü 亲水别墅户户带私家码头 Ø 营销分析项目定位高端，瞄准的买家群是成功人士和社会精英。因此，在营销策略方面，采取了小众营销与大众营销相结合的策略。前期推广阶段，主要针对花都区各专业市场私营企业主、多次举办小型座谈会、高档酒会等活动，让这批高端客户率先接受

14、项目信息。在项目即将入市的时期，开始持续采用报纸、电视、广播、户外广告等媒体组合，面向大众传播项目信息。这种小众与大众结合的营销策略经过当前已成交客户的检验，被证明是行之有效的。已成交客户中，花都和广州市区的私营企业主占据绝对主力，客户范围更是涉及到珠三角地区。Ø 缺点和不足1) 由于强调户型设计的实用性和室内空间的宽敞，而相对忽视了室外花园、庭院空间的打造，花园绿化空间不足，楼宇密度相对偏大；2) 别墅缺乏自身露台、退台设计，使住户感受自然、享受“天与地”的机会减。另外，室内设计的创新性不足，个性不够鲜明；3) 建筑立面的打造相对缺乏个性，用材的色调搭配（石材、涂料、面砖之间的搭配

15、）不够协调，没有比雅居乐等别墅盘显出明显的超越。合景·马鞍山一号整体印象高调定位，敢于创新，与誉峰操盘手法如出一辙。马鞍山一号地处花都新华镇新区的中心地段，东临马鞍山公园，借雅居乐效应，享受成熟的居住氛围和商业配套。项目沿用誉峰豪华设计团队，包括许李严建筑设计、新加坡英柏建筑景观设计、梁志天设计室等，捕捉花都市场的产品空白点，研发净空5米的错层，2梯1户的空中别墅产品。高定位、高价位的操作思路将目标受众锁定在相对狭小的花都市区顶端客户层（核心客户为皮具市场、汽车城私营企业主、高级管理人员等）。Ø 整体规划 项目的整体规划已尽显奢华。占地3.3万平方米，东临马鞍山公园的新华镇

16、新区黄金地段仅规划200余套住宅。8栋1028层楼宇呈点式布局，围合2万平方米亲水主题艺术园林。一梯两户、两梯一户设计全部南北对流，考虑最大限度纳入公园景观，各户型主景观面大部分朝东。Ø 户型分析户型设计大胆创新，富于变化、包括有平层、错层、空中别墅，其中净空最高达5米的错层设计是本项目的最大的亮点与卖点，在产品设计相对保守的花都市场赚足了眼球。错层单位：ü 建筑面积298.62平方米， 4房3厅，3错层设计；ü 净空最高5米，最低3.1米，空间开阔，采光通风俱佳；ü 入户花园、大露台将景观面最大限度延伸。空中泳池空中别墅：ü 建筑面积397.

17、39平方米， 5房3厅；ü 传统别墅概念的大胆演绎，在别墅用地严格限制，别墅产品日益稀缺的现状下，不失为一种值得借鉴的产品创新思路。Ø 售楼部 ü 装饰用料高档、线条变幻丰富，充斥着强烈的现代感；Ø 样板房 出自同一设计师手笔，马鞍山一号的样板房基本是在誉峰的基础上做细部改动。相对于誉峰的内敛，这里的风格相对张扬，用料、饰品色彩更加丰富。Ø 营销分析由于项目地处花都市区热点板块，昭示性强，项目前期基本未做大型营销推广。其主力目标客户群主要锁定花都高端客户，为数不多的媒体广告基本未辐射到广州市区。3月31日开盘至今，定价6500-7000元/平方

18、米的平层单位和7500-8500元/平方米错层单位消化相对理想，目前已成交50多套。空中别墅价位在8500-10000元/平方米左右，建筑面积200-300平方米左右，单套毛坯总价超过200万，与花都区内独立别墅主力价位不相上下。因此能接受该价位产品的客户层面相对更加狭窄，目前该类型产品去货速度缓慢。Ø 缺点和不足1) 售楼部设计风格缺乏鲜明的主题；2) 样板房设计风格大路化，特点不够鲜明；3) 产品做工欠精细，品质感欠缺；4) 立面风格沿用誉峰白、灰、紫的面砖搭配，整体效果比较一般。万科·天景花园整体印象“万科牌”操作模式下相对保守的中档住宅项目。本项目所处的天马河板块相

19、对新华镇新区位置较为偏远，生活配套不足，整体居住水平较低。但规划在20102011年通车的花都轻轨将穿越该板块，加之区内土地资源充足，祈福、中房等大型开发商近2年纷纷在天马河板块囤集土地，蓄势待发，该板块楼市的发展后劲十足。万科·天景花园是板块内首个亮相的新住宅项目，占地300亩左右。该项目无论从产品设计、包装、推广等方面都较广州万科的其它项目相对保守。产品方面摒弃了其标志性产品情景洋房，设计了中规中举、并不出彩的2梯4户，80-140平方米的平层二房、三房、四房，大量的主力户型集中在100-110平方米紧凑实用的三房。定价方面，首批300余套单位带精装修均价46004800元/平方

20、米，万科的品牌效应以及较花都区同期楼盘低廉的价位已吸引了愈500位买家的关注，其中有1/3以上都为投资客户。B ong CAü 整体规划分2期，首批300余套单位位于B、C栋，定位中档，预计去货速度较快。 ü 万科一直沿用的工法样板房，意在向客户展示“万科制造”的流程化、规范化，给予客户充分的信心；ü 严谨的公示系统在对消费者信息透明的同时，也保护了企业自身，值得借鉴。中房·观湖国际整体印象力求快速去货，忽略细节打造，品质感弱。中房观湖国际地处花都城区东南边，靠近旧城区，并不属于房地产开发的热点区域。项目分三期开发，一、二期已先后入市，三期推出时间尚未最后确定。对于本项目，有以下几方面的总结：1、 产品品质方面，项目并无可圈可点之处。北派开发商与南派开发商在产品品质的把握、细节考究方面的差距在本项目表露无疑。园林粗糙、园建破损、样板房通道凹凸不平，大堂毛坯示人，样板房简单包装，缺乏主题风格。北派开发商这种相对粗旷的操盘手法在产品竞争日趋激烈的广州房地产市场基本已难寻踪迹。2、 营销方面值得