镇区控制性详细规划--局部修改论证报告

1、瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划-局部修改论证报告1、总论1.1规划修改位置及范围本次规划修改主要涉及马屿镇镇区内部道路线位及相关地块的用地面积，修改总用地面积约83.09公顷，主要包括以下二部分：1.1.1修改地块1：由江心路、三马街、镇中路、河滨路、五六省道（府前路）、皋翔路和镇前街所界定，用地面积49.24公顷。1.1.2修改地块2：由跃马大道、兴达路、镇中路、双屿北路和河滨路所界定，用地面积33.85公顷。1.2项目必要性分析1.2.1项目基本情况马屿镇作为我市中西部重镇和市域发展次中心，2004年被国家建设部等六部委确定为全国重点镇、浙江省中心镇。在瑞安市域总体规划2006-2020、

2、瑞安市马屿镇总体规划修改（2008）的指导下，马屿镇人民政府于2009年组织编制了瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划，并于2010年2月经市人民政府审批。此规划是马屿镇区旧村和团块改造及新区建设项目规划管理的重要依据，对马屿镇的城镇建设具有重要的指导意义。1.2.2项目修改的必要性随着城镇建设的不断推进和建设项目开展过程中碰到的实际情况，原控规部分地块的交通出入口、土地集约利用和道路线位等方面的问题，限制了部分地块的开发和建设。为更好地进行地块开发，推进马屿城镇建设，需对原控规范围内的二条道路（沙凰路、五六省道（府前路）进行线位的修改，增加两条城市道路，并对道路周边涉及的地块做出相应的衔接与修改，

3、以满足近期建设的需求。依据相关部门意见及对现状的调查和认识，本次规划修改的原因主要为：沙凰路：原规划考虑镇一中扩建及村界情况，经过多次协调，沙凰路西移从马岩木材市场中部穿过后与三马街对接。一年多时间过去以后，马岩村两委再次对该线位做了多次讨论，认为马岩木材市场地块分割过小，实施难度较大；规划沙凰路与三马街交叉口内新建一幢10间7层民房（2010年1月建设），迁拆难度较大且不经济。五六省道（府前路）：原控规中的五六省道线位符合马屿镇道路网规划调整；但现状五六省道中心线与道路施工图的中心线存在误差，特别是现状五六省道（府前路）与双屿北路交叉口与规划情况存在一定偏差；且规划五六省道（府前路）的道路断

4、面未考虑现状电力高压线、污水管线等情况；导致周边地块近期难以开发。兴盛路（新增）：根据原控规，E-1-3地块规划用地面积约4.44公顷，东面为街头绿地，南向为城市支路兴达路，西向为商业金融用地，北向为城市主干路五六省道（府前路），规划出入口方位设置在兴达路。由于土地指标有限和实际可操作性，E-1-3地块北向部分先进行市场公开出让，但其交通出入口问题突出。康宁路（新增西延伸段）：根据原控规，B-7-5地块规划用地面积6.14公顷，东、北向为公共绿地，西向为城市建设用地，南向为城市主干路五六省道（府前路），交通出入口设置在主干路。由于B-7-5地块建设容量较大，交通吸引量较大，仅设置一个交通出入口

5、，一是对城市主干路交通影响较大，二是不利于内部交通组织及疏散，三是不利于消防设计要求。基于以上多方面因素，马屿镇人民政府和马岩村村两委要求局部修改马屿镇镇区控制性详细规划，经报告和协调，市规划建设局原则同意按照城乡规划法的要求，对原规划进行局部修改。因此，马屿镇人民政府特委托我院进行瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划（2010年）局部修改论证报告，以适应项目建设的需要。1.3项目进程1）2010年9-10月，马屿镇人民政府、马岩村村两委向规划建设局报告要求局部修改马屿镇镇区控规，规划建设局同意进入修改程序。2）2010年11月23日，我院受瑞安市马屿镇人民政府委托，开始着手编制瑞安市马屿镇镇区控制

6、性详细规划（局部）修改论证报告。1.4规划修改依据1）中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日）2）建设部城市规划编制办法（2006年4月1日）3）浙江省城乡规划条例（2010年7月）4）城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）5）瑞安市域总体规划(2006-2020)(方案)6）瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划（2010年）7）瑞安市城市规划管理技术规定（试行）8）瑞安市马屿镇马屿工业区（马岩片、树排头片）控制性详细规划(2010年方案)9）1：500地形图2、原规划及现状建设概况2.1原规划解读瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划（2010年）由瑞安市城乡规划设计研究院编制，并由市规

7、划建设局审批。马屿城镇的功能定位为瑞安市中西部集居住、商贸和轻工业功能为一体的设施配套齐全、生态环境优美的现代化山水小城镇。总体结构：“一心二轴三区”。“一心”：城市公建服务中心，“二轴”：依托城市主干道形成两条城市发展轴，“三区”：根据城市功能和城市干道，将马屿建成区划分为三区九组团。道路结构：延续总体规划中确定的方格网格局，充分考虑现状区内的道路及拆迁，对部分道路线型予以调整，以适应城市发展的需要，构筑了“四横三纵”的主干道系统。空间景观：围绕“水轴”、“道路轴”来塑造整体空间景观特色，形成以公共建筑核心区为中心、东南部山体为背景、北部滨江景观为特色的城市空间景观，将马屿建设成为瑞安中部地

8、区的最具地域特色的代表区域之一。2.2地块现状建设修改地块1，现状周边有马岩木材市场、旧村民房、马屿镇第一中学等其他设施。修改地块2，现状包括马屿镇人民政府入口场地、五六省道、双屿路、瑞安市国土局马屿所、马屿税物分局、民房及耕地等。通过一年多的前期建设工作，地块周边的各建设工程的相关手续审批或市场出让，使本次规划修改具有较好的实际意义，且规划修改不会造成经济、社会或政治方面的矛盾；同时规划的修改，将推进马屿镇区建设的进程，加强政府与民众的和谐氛围。3、规划修改前期研究本次规划修改按照相关文件和相关技术规范要求，从用地指标、公共服务设施、道路交通组织等多个方面进行前期研究，并作为规划修改的重要依

9、据，以便于马屿城镇建设的顺利推进。根据瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划（2010年）功能结构、用地布局、道路交通和空间景观组织等方面研究，本次规划修改在不影响总体功能结构布局的情况下，提出一个可行性相对较高、对原规划相对影响较小的规划修改方案。3.1道路交通的前期研究本次规划道路修改在瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划（2010年）道路交通系统的基础上进行研究。修改地块1：沙凰路，原规划考虑镇一中扩建及村界情况，经过多次协调，沙凰路西移从马岩木材市场中部穿过后与三马街对接。但实际操作中，由于规划道路交叉口内新建了一幢10间7层民房，且规划沙凰路将马岩木材市场地块分割过小，使规划道路和市场地块改建实施

10、难度较大。道路线位修改将利于沙凰路近期实施，利于镇区与马岩工业功能区连系，也利于周边旧村的交通组织和避免较大的拆迁量。修改地块2：考虑五六省道（府前路）线位与交叉口与现状实施情况衔接，更好衔接五六省道（府前路）断面与现状电力高压线、污水管线等情况，适当修改府前路线位及断面。同时，为更利于B-7-5、E-2-7地块交通出入，减少对城市主干路（府前路）的交通影响，更利于城镇交通组织，需增加兴盛路和康宁路西延伸段。3.2用地指标的前期研究本着以人为本，创建和谐社会的设计理念，规划对地块1和地块2内部道路进行修改后，道路广场用地面积增加，居住用地减少，商业金融业用地减少，周边其他相关地块用地面积将发生

11、相应变化，其他指标按原规划要求进行控制。3.3公共服务设施的前期研究1）规划修改后人口容量分析本次规划修改后，居住用地面积减少，其他指标控制不变，其居住人口相应减少，但属控规预测的合理范围内。2）公共服务设施修改分析由于居住用地面积减少，修改后人口变化不多，本次规划修改不重新考虑公共服务设施配置。3.4综合分析通过以上分析可以看出，本次规划修改仍延续原规划的空间结构、用地布局不会对城镇的整体造成过多的负面影响。4、规划修改方案根据以上前期研究结果和相关法律、法规文件，综合考虑各方面因素，提出以下规划修改方案：（1）沙凰路在不影响马屿镇一中用地红线的基础上，依据最新的现状地形图，道路线位从马岩木

12、材市场东向穿过，保证其地块相对完整；同时应瑞安市马屿工业区(马岩片、树排头片)控制性详细规划编制的需求，将沙凰路延伸至赏江路，以便园区交通组织，修改后道路占地面积1948。为此周边涉及地块面积发生相应变化，A-4-1地块由7234分为A-4-1的2419和A-4-9的4465；A-4-2地块由4581分为A-4-2的2544和A-4-8的1695；A-4-6地块由3722减少为2918；A-4-7地块由1197减少为991；A-6-2地块由16738增加为24342；A-7-1地块由11636减少为9058；A-7-2地块由38473减少为33204；A-9-1地块由121249增加为1215

13、61；A-10-1地块由18594减少为18279，其他指标保持不变。（2）五六省道（府前路）双屿路交叉口依据最新的现状地形图，在不影响其他路段线位的基础上，对绿化隔离带、机动车道、非机动车道、人行道等做相应调整，修改后道路占地面积减少49，交叉口周边地块用地面积也发生相应的变化。原控规五六省道（府前路）横断面为3-9-7.75-8.5-2-8.5-7.75-9-3米，修改为4-9-3.25-12-2-12-3.25-9-4米。A-13-9地块由2176增加为2337；B-7-6地块由3235增加为3444；B-7-7地块由7085增加为7157；D-2-2地块由2364减少为2271；E-1

14、-1地块由2392减少为2169；E-1-2地块由32334减少为32257，其他指标保持不变。（3）兴盛路在现状机耕路的基础上向东延伸至跃马大道，道路宽度为18米，横断面形式为3-12-3米，修改后道路占地面积4872。E-1-3地块由44367分为E-1-3的24261和E-1-4的17154；E-1-4地块由4077分为E-1-7的2284和E-1-9的1523；E-1-5地块由4081分为E-1-8 的2297和E-1-10的1514；E-1-7地块由17549分为E-1-5 的7477和E-1-6的8692，其他指标保持不变。（4）康宁路（新增西延伸段）在规划康宁路的基础上向西延伸至

15、B-7-5地块，道路宽度为18米，横断面形式为3-12-3米，修改后道路占地面积1450。B-7-2地块由15672分为B-7-2的12900和B-7-13的2502；B-7-9地块由3949分为B-7-9的1173和B-7-14的2506；B-7-10地块由16978分为B-7-10的10474和B-7-12的5594，地块其他指标保持不变。综上所述，道路面积增加8221（详见表4-1：主要规划道路一览表（修改前后对比），商住用地面积增加1270，住宅用地面积减少5272，商业金融业用地面积减少77，街头绿地面积减少3172，交通广场用地面积增加54，社会停车场库用地减少206，公共交通用地

16、面积增加72，水域面积减少890。（详见附表一：规划用地平衡表（修改前后对比）表4-1：主要规划道路一览表（修改前后对比）序号道路性质道路名称道路编号断面编号长度红线宽度用地面积(m2)断面形式备注1主干道五六省道（府前路）修改前G01-G10A-A307958.51462003-9-7.75-8.5-1-1-8.5-7.75-9-3修改后G01-G10A-A307958.51461514-9-3.25-12-1-1-12-3.25-9-42次干道沙凰路修改前C02-K02C-C187624296004-8-8-4修改后S01-K02C-C196224315484-8-8-43支路康宁路修改前

17、F01-F04E-E92218160003-6-6-3延伸修改后F05-F04E-E101118174503-6-6-34支路兴盛路修改前-新增修改后R01-R02E-E2791848723-6-6-3注：道路长度、用地面积均为瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划规划范围内数值。5、规划修改的评价瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划明确了镇区的建设内容，对促进马屿城镇建设的健康、有序发展提供了科学依据。但沙凰路、五六省道（府前路）的线位与B-7-5地块和E-1-3地块的交通出入口的控制上处理欠妥。本次规划修改本着解决实际建设中存在的问题，在不影响镇区整体发展，不违反国家、地方有关法律、法规的前提下，对瑞安

18、市马屿镇镇区控制性详细规划进行局部修改。并对修改方案做如下评价：5.1规划结构的评价由于本次规划修改主要针对局部道路线位修改和进行小范围的用地整合，故不会对瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划（2010年）的功能结构产生变化。5.2用地指标修改的评价本次规划提出相应的修改方案，依据原控规要求确定各相关地块的用地指标。（详见表5-1：修改地块用地指标表）表5-1：修改地块用地指标表主要地块规划控制指标地块编号（修改前）地块编号（修改后）规定性指标指导性指标用地性质用地面积（m2)建筑密度（%）容积率 建筑限高（m）绿地率（%）停车位(辆)配套设施居住户数（户）居住人数（人）备注代码名称机动车位非机动车

19、位A-4-1E1水域7234A-4-1E1水域2419A-4-9E1水域4465A-4-2G12街头绿地458170 A-4-2G12街头绿地254470 A-4-8G12街头绿地169570 A-4-6C21/R21商住用地3722302.46015 54 161 36 114 A-4-6C21/R21商住用地2918302.46015 42 126 28 90 A-4-7S3社会停车用地1197100.2 10A-4-7S3社会停车场库用地991100.2 10A-6-2C21/R21商住用地16738302.16020 211 633 141 450 A-6-2C21/R21商住用地24

20、342302.16020 307 920 204 654 A-7-1C21/R21商住用地11636302.16015 147 440 98 313 A-7-1C21/R21商住用地9058302.16015 114 342 76 243 A-7-2R21住宅用地38473282.16025 485 404 404 1293A-7-2R21住宅用地33204282.16025 418 349 349 1116A-9-1R21住宅用地121249281.83030 1309 1091 社、开、厕1091 3492A-9-1R21住宅用地121561281.83030 1313 1094 社、开、

21、厕1094 3501A-10-1R21住宅用地18594301.62425 179 149 社、开149 476主要地块规划控制指标地块编号（修改前）地块编号（修改后）规定性指标指导性指标用地性质用地面积（m2)建筑密度（%）容积率 建筑限高（m）绿地率（%）停车位(辆)配套设施居住户数（户）居住人数（人）备注代码名称机动车位非机动车位A-10-1R21住宅用地18279301.62425 175 146 社、开146 468A-13-9S21交通广场用地217625 A-13-9S21交通广场用地233725 B-7-2E1水域15672B-7-2E1水域12900B-7-13E1水域250

22、2B-7-6S21交通广场用地323525 B-7-6S21交通广场用地344425 B-7-7U21公共交通用地7085100.51520 厕公交首末站B-7-7U21公共交通用地7157100.51520 厕公交首末站B-7-9G12街头绿地394970 B-7-9G12街头绿地117370 B-7-14G12街头绿地250670 B-7-10G12街头绿地1697870 B-7-10G12街头绿地1047470 B-7-12G12街头绿地559470 D-2-2S21交通广场用地236425 D-2-2S21交通广场用地227125 E-1-1S21交通广场用地239225 E-1-1S

23、21交通广场用地216925 主要地块规划控制指标地块编号（修改前）地块编号（修改后）规定性指标 指导性指标用地性质用地面积（m2)建筑密度（%）容积率 建筑限高（m）绿地率（%）停车位(辆)配套设施居住户数（户）居住人数（人）备注代码名称机动车位非机动车位E-1-2C2商业金融业用地32334302.58030 647 4850 E-1-2C2商业金融业用地32257302.58030 645 4839 E-1-3C21/R21商住用地44367302.48030 639 1917 开426 1363 E-1-3C21/R21商住用地24261302.48030 349 1048 开233

24、745 E-1-4C21/R21商住用地17154302.48030 247 741 开165 527 E-1-4G12街头绿地407770 E-1-7G12街头绿地228470 E-1-9G12街头绿地152370 E-1-5E1水域4081E-1-8E1水域2297E-1-10E1水域1514E-1-7G12街头绿地1754970 E-1-5G12街头绿地747770 E-1-6G12街头绿地869270 5.3公建服务设施修改的评价本次规划修改后，居住用地面积减少，其他指标控制不变，其居住人口相应减少，但属控规预测的合理范围内，对整体各项公共设施影响较小，对中小学等自身配套方面也影响微小

25、。5.5空间景观规划修改的评价由于本次规划局部修改道路线位及相关地块用地面积，并未对镇区内的主要河流、主干路和山体等特色景观造成破坏或严重干扰，故不会对马屿城镇的总体空间景观造成较大影响。5.6市政设施修改的评价由于修改后建筑容量变化幅度不大，对城镇给水、排水、电力、电信、燃气等城镇基础设施不会造成过大影响。所以本次规划修改的幅度应属于镇区各项市政设施可承受范围内，对城镇市政工程方面影响较小。5.7道路交通修改的评价规划道路与瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划（2010年）及现状实际情况衔接后，道路的线位及交叉口的设置将更加合理，更利于城镇交通及地块出入口的合理组织。5.8社会影响的评价不仅有利于

26、旧村整体改造和城镇建设的顺利进行，而且有利于社会和谐、稳定发展。同时，局部地块用地规模的调整和道路的新增，符合马屿镇政府、相关建设方和当地居住人们的意愿。6、规划修改的结论根据以上分析，本次规划修改不会对马屿镇的整体利益及远期发展造成不利的影响，同时可以促进马屿镇的城镇建设，更有利于社会的和谐、稳定。因此，对瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划进行局部修改的方案基本可行。附表一：规划用地平衡表（修改前后对比）序号用地性质用地面积（ha）比例（%）人均指标(/人)代码名称修改前修改后差额修改前修改后修改前修改后1 R居住用地252.98 252.55 -0.43 42.04 41.96 42.16 4

27、2.09 其中R21住宅用地167.67 167.14 -0.53 R22公共服务设施用地33.89 33.89 R21C21商住用地(住宅部分)51.42 51.55 0.10 2 C公共设施用地56.18 56.20 0.02 9.34 9.34 9.369.37其中C11市属办公用地3.30 3.30 C12非市属办公用地2.09 2.09 C2商业金融业用地8.55 8.54 -0.01 C21商业用地7.25 7.25 C22金融保险业用地0.71 0.71 C26市场用地4.69 4.69 C21R21商住用地(商业部分)12.85 12.88 0.03C36文化娱乐用地0.84

28、0.84 C41体育用地4.27 4.27 C51医院用地1.78 1.78 C62中等专业学校用地6.44 6.44 C63成人与业余学校用地2.56 2.56 C9其他公共设施用地0.85 0.85 3 M工业用地123.53 123.53 20.53 20.52 20.5920.59 其中M2二类工业用地123.53 123.53 4 W仓储用地2.27 2.27 0.38 0.38 0.38 0.38 其中W1普通仓库用地2.27 2.27 5 T对外交通用地8.38 8.38 1.39 1.39 1.40 1.40 其中T22公路用地7.07 7.07 T23客运站用地1.31 1.31 6 S道路广场用地98.41 99.22 0.81 16.35 16.48 16.4016.54 其中S1道路用地91.58 92.40 0.82 S21交通广场用地1.02 1.03 0.01 S22游憩集会广场用地1.38 1.38