房地产企业新旧会计制度和国际会计制度对比

1、0收入确认收入确认住宅类物业销售流程图预售预售( (签订预售合同签订预售合同) )竣工验收备案竣工验收备案( (竣工验收备案表竣工验收备案表) )办理大产证办理大产证（房产证（房产证) )交房交房( (房屋交接单房屋交接单 - -业主签字认可业主签字认可) )房屋销售收入确认房屋销售收入确认1收入确认收入确认住宅类物销售流程图审计注意问题：管理层确认视同销售收入时点是否符合预(销)售合同的相关条 款。根据具体预售合同条款根据具体预售合同条款确认收入确认收入与业主交接与业主交接开发商发出交房通知单开发商发出交房通知单业主未交接业主未交接开发商发催告函开发商发催告函视同销售确认视同销售确认2收入确

2、认收入确认住宅类物销售流程图销售与业主确认身份信息销售与业主确认身份信息审计注意问题：管理层确认视同销售收入时点是否符合预(销)售合同的相关条 款。根据具体预售合同条款根据具体预售合同条款确认收入确认收入与业主交接与业主交接销售发出交房通知单销售发出交房通知单业主未交接业主未交接开发商发催告函开发商发催告函视同销售确认视同销售确认3房产项目成本的核算和分摊房产项目成本的核算和分摊房地产开发项目的成本房地产开发项目的成本土地及其相关成本土地出让金动拆迁费用、安置费用契税及其他相关费用建造成本前期工程项目设计、咨询、工程管理、工程监理费用建安工程(包括地下结构、地上主体工程、建筑安装等)基础设施费

3、用配套设施费用政府部门、市政配套费用装修费用开发间接费用（人工成本、杂项支出等）资本化利息4收入确认收入确认房地产出租收入的确认房地产出租收入的确认房地产出租收入按租赁期限，预计租金收入能够流入时，以直线法确认房地产出租收入实现。或有租金于收到的会计期间确认收入实现。 根据租赁合同条款，免租期及装修期是否含在租赁期内。一般免租期包含在租赁期内;装修期是否包含在租赁期内，具体合同具体分析;租赁收入在整个租赁期内-包含免租期及在租期内的装修期按直线法摊销确认。出租人承担了承租人某些费用:将该费用从租金总额中扣除，按扣除后的金额在租赁期内进行分摊5收入确认收入确认房地产出租收入的确认房地产出租收入的

4、确认房地产出租收入按租赁期限，预计租金收入能够流入时，以直线法确认房地产出租收入实现。或有租金于收到的会计期间确认收入实现。 零售商场物业租金按营业额提成租金与保底固定租金孰高情形：固定保底租金按直线法确认营业额提成租金高于保底租金部分： 或有租金于收到或应收时确认。物业管理收入的确认物业管理收入的确认物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的利益能够流入企业，相关成本可以可靠计量时，确认物业管理收入。 6房产项目成本的核算和分摊房产项目成本的核算和分摊( (续续) )建造成本的核算建造成本的核算房产项目预算各成本项目预算与工程合同的审核验对合同变更在项目预算中及时反映项目预算根据工程实际进展

5、情况时时更新建造成本的完整性按照房产项目实际工程进度计提按照最更新的项目预算进行成本核算审查工程项目进度报告、监理报告7房产项目成本的核算和分摊房产项目成本的核算和分摊( (续续) )项目预算项目预算项目监理报告项目监理报告完工情况合同台账合同台账付款凭证记账工程进度工程进度/产值报告产值报告合同付款清单合同付款清单开发成本明细开发成本明细支付情况工程成本预提8房产项目成本的核算和分摊房产项目成本的核算和分摊( (续续) )建造成本的分摊建造成本的分摊在多期开发的项目之间分摊土地成本(一般按照房产可售建筑面积)基础设施、配套设施等的分摊公共设施的成本分摊，例如园林绿化、会所、车位等(建议在可售

6、的住宅/商业房产部分进行分摊)间接开发成本间接开发成本为房产开发有关间接发生的费用，例如工程管理人员工资、办公费用、差旅费等)9借款费用借款费用核心概念核心概念 企业发生的借款费用可直接归属于符合资本化条件的资产企业发生的借款费用可直接归属于符合资本化条件的资产购建或者生产的，应当予以资本化；购建或者生产的，应当予以资本化；其他借款费用应当在发生时根据其发生额确认为费用，计其他借款费用应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。入当期损益。 10借款费用借款费用应资本化的借款费用包括应资本化的借款费用包括因借款（包括专门借款和一般借款）而发生的利息、折因借款（包括专门借款和一般借款）而发

7、生的利息、折价或溢价的摊销价或溢价的摊销因借款发生的辅助费用因借款发生的辅助费用因因外币借款而发生的外币借款而发生的利息费用的利息费用的汇兑损益汇兑损益与融资租赁有关的融资费用与融资租赁有关的融资费用11借款费用借款费用利息资本化利息资本化开始资本化的时点资产支出已经发生借款费用已经发生为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建活动已经开始以上三个条件同时满足，才可开始借款费用的资本化以上三个条件同时满足，才可开始借款费用的资本化专门借款和一般借款的利息比较一般借款所产生的现金流与房产项目开发实际投入的现金流12借款费用借款费用资本化金额（续）资本化金额（续）辅助费用辅助费用资本化金额资

8、本化金额为了安排借款而发生的必要费用，包括借款手续费、佣金等。外币专门借款汇兑差额外币专门借款汇兑差额资本化金额资本化金额中国新准则：外币专门借款本金及利息的汇兑差额国际财务报告准则：允许资本化的汇兑损益只能是作为借款利息费用的调整。本金发生的汇兑差额不能资本化。GAAP差异13借款费用借款费用资本化金额（续）资本化金额（续）14资本化时点资本化时点资本支出已发生资本支出已发生借款费用已发生借款费用已发生购建活动已开始购建活动已开始停止停止继续继续暂停暂停购建活动非正常中断购建活动非正常中断但是但是 实质性实质性技术或技术或行政工作仍继续中行政工作仍继续中资产已达到资产已达到 可使用可使用状态

9、状态开始使用开始使用资金借入资金借入购建活动非正常中断购建活动非正常中断开始开始15借款费用借款费用资本化时点（续）资本化时点（续）借款费用暂停借款费用暂停资本化的时资本化的时间间在购建过程中发生非正常中断借款费用停止借款费用停止资本化的时资本化的时点点资产已达到预定可使用或者可销售状态资产的实体建造（包括安装）已经全部完成个别与设计、合同不符的地方不影响其正常使用或销售继续发生在资产上的支出金额很少或几乎不再发生16国际财务报告准则国际财务报告准则中国新会计准则中国新会计准则购入房产并自用作为固定资产购入房产并自用作为固定资产经营租赁的预付款经营租赁的预付款：外购土地及建筑物支付的价款应当在

10、固定资产之房屋建筑物与经营租赁的预付款之土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产；一般按直线法摊销无形资产无形资产外购土地及建筑物支付的价款应当在固定资产之房屋建筑物与无形资产之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产；一般按直线法摊销自建自用房产作为固定资产自建自用房产作为固定资产经营租赁的预付款经营租赁的预付款：一般按直线法摊销如果固定资产用重估法(Revaluation method), 经营租赁预付款之土地使用权不能重估无形资产无形资产一般按直线法摊销土地使用权土地使用权仍存在仍存在17国际财务报告准则国际财务报告准则中国新会计准则中国新会计准则建造对外出售

11、的住宅或商用房产建造对外出售的住宅或商用房产存货存货用于建造对外出售的住宅/商用房产的相关土地使用权计入存货-在建开发产品成本中土地成本按地上建筑面积进行合理分摊存货存货与国际财务报告准则相同；建造投资性房地产建造投资性房地产经营租赁的预付款；或者经营租赁的预付款；或者企业可选择将土地使用权分类为企业可选择将土地使用权分类为投资性房地产，但选择按投资性投资性房地产，但选择按投资性房地产核算时，必须采用房地产核算时，必须采用公允价公允价值值模式模式企业应将土地使用权确认为投资企业应将土地使用权确认为投资性房地产性房地产或在建投资性房地产：或在建投资性房地产：一般来说, 采用成本模式符合一定条件时

12、可以采用公允价值模式土地使用权土地使用权仍存在仍存在18存货存货在建开发产品在建开发产品已完工开发产品已完工开发产品( (包括待售和临时用于出租的物业包括待售和临时用于出租的物业) )存货的计量存货的计量存货以成本与可变现净值孰低计量，按单个存货项目的成本存货以成本与可变现净值孰低计量，按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备 19投资性房地产投资性房地产 国际财务报告准则核算范围国际财务报告准则核算范围为赚取租金或资本增值，或两者兼有而由业主或融资租赁的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而由业主或融资租赁的承租人持有的房地产承租人持有的房

13、地产，如，如: :为长期资本增值而持有的土地经营租赁租出的建筑物和(或)土地未确定未来用途的土地准备用于经营出租的空置建筑物符合一定条件的经营租赁下持有的房地产权益在建投资性房地产20国际财务报告准则国际财务报告准则中国新会计准则中国新会计准则核算范围核算范围为赚取租金或资本增值，或两者兼为赚取租金或资本增值，或两者兼有而由业主或融资租赁的承租人持有而由业主或融资租赁的承租人持有的房地产有的房地产，如，如为长期资本增值而持有的土地经营租赁租出的建筑物和(或)土地未确定未来用途的土地准备用于经营出租的空置建筑物符合一定条件的经营租赁下持有的房地产权益在建投资性房地产为赚取租金或资本增值，或两者兼

14、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，仅包括有而持有的房地产，仅包括已经营租赁租出的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权 已经营租赁租出的建筑物投资性房地产投资性房地产范围范围（准则差异准则差异）仍存在仍存在趋同趋同通常情况下，对企业通常情况下，对企业持有以备经营出租持有以备经营出租的的空置建筑物空置建筑物，如，如董事会或类似机构作董事会或类似机构作出书面决出书面决议，明确表明将其用于经营出议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。性房地产。21投资

15、性房地产投资性房地产 范围范围（准则差异准则差异）22投资性房地产投资性房地产 范围（续）范围（续）投资性房地产分类投资性房地产分类一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用的，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出的，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，应当确认为投资性房地产售的，应当确认为投资性房地产企业将建筑物出租，并向承租人提供辅助服务，如所提企业将建筑物出租，并向承租人提供辅助服务，如所提供的辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物供的辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产确认为投资

16、性房地产23双重目的双重目的 能够能够分开分开 固定资产准则固定资产准则自用自用投资性房地产准则投资性房地产准则出租获取租金出租获取租金24双重目的双重目的 不能不能分开分开固定资产准则固定资产准则自用自用出租获取租金出租获取租金投资性房地产准则投资性房地产准则自用自用出租获取租金出租获取租金25酒店酒店业主管理业主管理 = = 适用固定资产准则适用固定资产准则第三方管理第三方管理 = = 需判断需判断: :被动投资（一般固定现金流收益）= 投资性房地产承担经营性现金流风险 = 自用 固定资产准则披露分类标准披露分类标准26投资性房地产投资性房地产- -后续计量后续计量成本模式，或成本模式，或

17、公允价值模式公允价值模式不允许公允价值模式转换为成本模式不允许公允价值模式转换为成本模式计量模式一致性计量模式一致性: : 除在特定情况下，企业对所有的投资性房地产应采用同一计量模式27投资性房地产投资性房地产- -后续计量后续计量( (续续) )在建投资性房地产在建投资性房地产公允价值模式如果公允价值能可靠获得，则必须采用该公允价值；若公允价值现在不能可靠获得，但预期当建造完成时可获得，则按成本计量，直到公允价值能可靠获得或建造完成（两者孰早)。成本模式按历史成本计价。参照IAS 16的相关规定28投资性房地产投资性房地产- -后续计量后续计量 ( (转换转换) )29投资性房地产投资性房地

18、产- -后续计量后续计量 ( (转换转换) )30国际财务报告准则国际财务报告准则中国新会计准则中国新会计准则自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产自用房地产：自用房地产：转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益存货：存货： 差额计入当期损益差额计入当期损益同国际财务报告准则同国际财务报告准则存货：存货：转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益投资性房地产投资性房地产- -后续计量后续计量( (准则差异准则差异) )仍存在仍存在31投资性房地产投资性房地产 公允价值的确定公允价值的确定 （中国新准则特别条件）（中国新准则特别条件） 中国新中国新企业会计企业会计准则中，准则中，可以采用公允价值模式计量的条件可以采用公允价值模式计量的条件非常严格，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持非常严格，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采