房开企业所得税各个阶段所得税分析

1、房地产企业所得税一、开办期间开办期指企业被批准筹建之日起至开业之日（营业执照上的设立日期）国税函200998号第九条：开办费未明确列作长期待摊费 用的，企业可在开始经营之日的当年一次性扣除，也可按长 期待摊费用处理，但一经选定不得改变。1业务招待费、广告费和业务宣传费国税总局公告2012年第15号：企业在筹建期间，发生与 筹办活动有关的业务招待费，可按实际发生额的60%计入开办费，并在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实 际发生额计入开办费，并按有关规定在税前扣除。2.开办期间不计算为亏损年度国税函201079号第七条：企业自开始生产经营年度，为 开始计算损益的年度。筹办期发生的开办费支

2、出，不得计算 为当期的亏损。只能在开办费中归集。企业开始生产经营 的年度，是开始计算损益的年度。如果两者处于同一年度， 则应分别确认筹办费摊销及经营年度的开始。某房开企业2010年3月开始筹建，筹建期历时 15个月， 账簿资料显示：2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发 生开办费200万元、300万元，2011年6月开始生产经营。 企业在2011年6月起开始一次性或分期扣除开办费；2011年度发生了亏损，确认的亏损年度就是2011 年度。（1）该开发企业 2010年 3-12月、 2011年 1-5月筹建期分别 发生业务招费 10万元、 20万元，分别发生广告宣传费 30万 元、

3、 40万元；（ 2）2010年 6月投资方因投入资本自行筹措 款项所支付的利息支出 8万元计入了开办费； （ 3）2011年 3 月，购建营业楼所支付的设计费、 部分材料费共计 10 万元计 入了开办费；（ 4）企业在开始经营之日的当年一次性扣除 开办费。（1）业务招待费支出可按实际发生额的60%计入开办费，广告宣传费按实际发生额计入开办费；（2）投资方因投入资本自行筹款支付的利息，不计入开办费，由出资方自行负 担。（ 3）为购建固定资产所支付的设计费、部分材料费应 予资本化，不计入开办费。企业 2011 年一次性扣除开办费金额为： 200+300-（10+20 ）X（ 1-60%） -8-1

4、0=470 （万元）。二、预交期间 对房开企业来说，销售未完工开发产品取得收入时应预 交企业所得税。1.销售未完工开发产品取得收入时 房开企业的销售方式一般包括现房销售、期房销售；现房销售：房开企业现房销售业务，会计准则与税法的规定是一致的；期房销售：是指房开企业从取得商品房预售许可证开始至取 得大产证为止；将正在建设中的商品房预先出售给购买人， 并向购买人收取定金或房款的行为。期房销售的业务，会计 准则和税法的规定不同，致使房开企业的预售业务在会计处 理和税务处理上存在着很大的差异。国税发200931号第六条：企业通过签订房地产预售合同取得收入，应确认为 销售收入的实现。因此，从企业所得税的

5、角度，只要签订了 销售合同、预售合同并收取款项，不管产品是否完 工，全部确认为销售未完工开发产品取得的收入，负有企业 所得税纳税义务。国税发200931号第九条：销售未完工开发产品取得的收 入，按预计毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税 所得额。销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖 市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于 10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%(4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。国

6、税发200931号第九条：企业销售未完工开发产品取 得的收入，应先按预计毛利率计算出预计毛利额，计入当期 应纳税所得额。国家税务总局公告 2011年第64号规定：实行查账征收的企 业实际利润额计算公式为：实际利润额=利润总额+特定业务计算的应纳税所得额-不征 税收入-免税收入-弥补以前年度亏损三、汇算清缴期间企业所得税汇算清缴，指纳税人纳税年度终了之日起5个月内，自行计算本年度应纳税所得额和应纳所得税额，确定 纳税年度应补或应退税额。第一步，计算应纳税所得额应纳税所得额：会计制度核算的年度利润总额为基础，依 据税法规定，计算出纳税调整增加额、纳税调整减少额，按 下列公式计算出应纳税所得额。应纳

7、税所得额=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少 额+境外应税所得弥补境内亏损-允许弥补的以前年度亏损应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除- 允许弥补的以前年度亏损房开企业在核算企业所得税时特别政策:（1）房开经营业务包括土地开发，建造、销售住宅、商 业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品税务处理上，除土地开发之外，开发产品竣工证明材料已 报房地产管理部门备案，或开发产品已开始投入使用，或开 发产品已取得了初始产权证明，应视为已经完工。国税函I 2010201号规定：房开企业建造、开发的开发产品，无论工 程质量是否通过验收合格，否办理完工（竣工）备案手续以 及会计决

8、算手续，当开发产品交付手续（包括入住手续）、 或已开始实际投入使用时，视为开发产品已经完工。房开企 业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度 应纳税所得额。（2）房开企业代有关部门、 单位和企业收取的各种基金、 费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的， 应按规定全部确认为销售收入，其成本费用准予扣除；未纳 入开发产品价内并由企业之外的其他部门单位收取并开具 发票的，作为代收代缴款项进行管理，其成本费用不得扣除。（3）企业所得税汇算清缴时，销售未完工开发产品取得收 入可作为计算业务招待费，广告费和业务宣传费的基数。（4）可以预提成本费用的情况：出包工程未最终办理结 算而未

9、取得全额发票的，在有相关合同等证明资料前提下， 可预提合同总金额的10%，计入成本对象的开发成本中。 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可以按照预算造价合 理预提建造费用。该公共配套设施必须符合在售房合同、协 议或广告、模型中明确承诺建造并且不可撤消，或按照规定 必须配套建造的应向政府上交但尚未上交的报批报建费 用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规 定应由房开企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其他 专项基金。（5）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、 热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，属于非营利 性且产权属于全体业主的、无偿赠与地方政府及公用事业单 位的，

10、可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设 施费准予扣除。若属于营利性的，或产权归企业所有的，或 未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以 外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用按固定资 产进行处理外，其他一律按开发产品进行处理。（6）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应 单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单 位合资建设，完工后有偿移交的，给予的经济补偿可直接抵 扣该项目的建造成本。（7）国税发 200931 号第三十三条：企业单独建造的停车场 所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停 车场所，作为公共配套设施进行处理。会计核算中，对于利用地下设施建造的地下车位，利用地面道路等划定的车位，均已作为公共配套设施计入了开发成 本中；取得上述车库、车位的转让收入，均应作为销售收入 且不得重复扣除成本。对于采用长期出租并一次性收取租金方式的，根据合同 日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取租金当期 确认租金收入。（8）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、 对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位 和个人