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文档简介

1、成都复地成都复地2012年年7月月1日日成都高新区河心岛项目可研报告成都高新区河心岛项目可研报告一、项目概况基本信息一、项目概况基本信息项目名称成都河心岛地块地块区位高新区三环与绕城之间,金融商务区核心位置土地价格挂牌价1000万/亩。折合楼面价2586元/平米成交时间预计2012年7月份公告,8月成交。可建设用地约180亩规划用地性质商办兼容住宅(住宅兼容40%)容积率5.8计容建筑面积约70万平方米建筑密度不大于40%绿地率35%限高180米 南部南部新城新城本案本案绕城高速绕城高速三环路三环路2二、项目定位概念方案二、项目定位概念方案前期概念设计图前期概念设计图地块一地块一 地块二地块二

2、 3三、项目定位规划指标三、项目定位规划指标项 目数量(平米)一期二期 三期 住宅住宅279500279500124000124000155500155500 - - 高层住宅1526007000082600精装高层1269005400072900非住宅非住宅4163184163188527085270119224119224 211,824 211,824 高端品味风情街554003000025400商务公寓8922489224超高层甲级写字楼9720097,200 甲级写字楼1744948527089224地下建筑面积地下建筑面积273842273842819268192610413210

3、4132 87,784 87,784 地下可售车库243842719269413277784其它30000100001000010,000 合计合计9696609696602911962911963788563788562996082996084四、项目定位住宅四、项目定位住宅产品初步定位:产品初步定位:平层豪宅;户型面积在160-260平米左右;客群属性定位:客群属性定位:成都富裕阶层、外地在蓉企业高管、公务员等清水:清水:20132013年入市价格为年入市价格为1350013500元元/ /平米平米精装:精装:20132013年入市价格为年入市价格为1800018000元元/ /平米。(精

4、装成本平米。(精装成本30003000元元/ /平米,参照誉峰)平米,参照誉峰)入市后年增长率:入市后年增长率:6%6%年度去化量:年度去化量:6.56.5万方(第一年开盘去化量万方(第一年开盘去化量7 7 万方)万方)销售策略:低开高走销售策略:低开高走先将各户型产品清水房作为入市产品,随后联合推出精装房与清水房产品,逐步抬高楼盘整体品质与均价。参考主要竞标楼盘誉峰产品面积段在220-360,价格16000-26000元/,年销售量约为7万平米。我们预计在2013年-2017年间河心岛项目住宅产品的年平均去化量在6.5万平米左右,并且价格逐年递增。关于住宅价格的推导:项目的初步定为户型160

5、-260平米左右的平层豪宅,目前的竞品主要是誉峰及中海城南1号。泰悦湾由于产品定位稍低(150平米为其主力户型)、项目规模较小且成都对其品牌认可度一般等诸多因素,没有实质的可比价值。与誉峰及中海城南1号相对,河心岛的位置更好(临红星路南延线,金融城核心位置)、景观资源更好(誉峰及城南1号主要依靠小区自身景观)。5四、项目定位精装商务公寓四、项目定位精装商务公寓面积定位:面积定位:平均每套100平米产品定位:产品定位:类住宅精装商务公寓客群属性定位:客群属性定位:投资客户、高端商务人士。价格定位:现时点价格价格定位:现时点价格1400014000元元/ /平米含平米含20002000元元/ /平

6、米精装成本。(对标项目海洋中心,平米精装成本。(对标项目海洋中心,销售均价销售均价13000-1400013000-14000元元/ /,含,含15001500元元/ /精装成本。)精装成本。)年度增长率年度增长率: : 4%年度去化量年度去化量: : 万方关于精装商务公寓价格的推导:项目的初步定为户型100平米左右的类住宅精装公寓,目前的对标项目为雅诗阁服务式公寓,精装成本为2000元/平米。销售策略:弥补市场空缺销售策略:弥补市场空缺l 在河心岛项目一期奠定了宜居、商务、精品等形象后,在二期推出精装公寓,以满足因总价受限而无法入驻河心岛的客户群体,已达到快速制胜的效果。l 产品主要借鉴雅诗

7、阁等国际一流服务式公寓风格与管理模式,使精装公寓项目更能符合河心岛商务宜居的特点。l 城南片区100平米精装公寓属于市场空缺产品,对比类似面积和单价的住宅产品,我们认为精装公寓每季度销量在13000方左右。6四、项目定位办公四、项目定位办公产品定位:产品定位:甲级写字楼,及超高层的超甲级写字楼。客群属性定位:客群属性定位:面向大中企业,国际国内知名企业在川总部。价格定位:价格定位:现时点价格超甲超甲1600016000元/平米,甲级写字楼甲级写字楼1350013500元/平米,增长率年涨幅从4%开始,待整体商务氛围呈现后逐步上涨为6%,最高至8%。年度去化:年度去化:超甲年去化4.84.8万方

8、万方;甲级年去化万方万方。产品对标项目开盘时间售价(元/)整盘年去化量超甲级写字楼棕榈泉国际2011.913500-190004.8万方时代8号2010.816000-180004.3万方成都3392012.415000-180005.2万方甲级写字楼奥克斯广场2011.512500-135004万方新世纪环球中心2010.1010000-1500023万方(甲级约占12万方)东方希望广场2011.113000-150002.5万方销售策略:一期推一栋甲级写字楼,二期推超甲级写字楼和另一栋甲级写字楼销售策略:一期推一栋甲级写字楼,二期推超甲级写字楼和另一栋甲级写字楼推出的1号甲级写字楼和超甲级写字楼采用整层销售策略,以提高项目整体品质,最后推出的2号甲级写字楼将会采用整层结合拆分销售的策略,最小可售面积定位150,将进入门槛定在200万元以上。参照全成都最近三年超甲级写字楼年去化量的TOP3,建议河心岛超甲级写字楼年去化量为4.8万方。参照金融城三个主要的甲级写字楼最近三年年去化量,建议河心岛甲级写字楼年去化量为6万方。7四、项目定位商业街四、项目定位商业街p 商业街商业街产品定位:产品定位:55400平米风情艺术及文化商业街业态定位

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