小区设施设备维修运行控制规程

1、小区设施设备维修运行控制规程 设施设备修理运行掌握规程 1 目的 对设备的修理及维护保养进行掌握，确保其处于良好的运行状态，满意正常的运行需要。 2 适用范围 适用于小区/大厦公用设施设备的保养、修理及事故处理过程的掌握。 3 引用文件 设施设备综合掌握程序 4 术语和定义 应急修理：设备在使用过程中发生故障或损坏，为尽快恢复其功能而实行即时的非方案预定的修理活动。 返修：对于不合格的产品所实行的措施，使其能满意预期的使用要求。 返工：为使不合格产品满意规定所要求而实行的措施。 5 职责 5.1 工程技术部负责设施设备维护、修理的掌握和管理。 5.2 修理中心、各小区修理组负责责任范围内设施设

2、备的维护、修理与管理。 5.3 常务副总经理负责"年度设施设备修理、保养方案'的审核与批准。 6 程序要求 6.1 修理流程图(附后) 6.2 修理方案的制定 6.2.1 修理中心、小区修理组负责制定本小区"年度设施设备修理、保养方案'。 6.2.2 工程技术部负责对小区"年度设施设备修理、保养方案'进行审核，并在此基础上编制公司"年度设施设备修理、保养方案'。 6.2.3 常务副总经理负责公司"年度修理、保养方案'的审核和批准。 6.2.4 修理、保养方案有多项内容 详细内容包括： a) 依据每台设备的

3、使用性能和工作特点分别制定大、中、小修期限，维护保养内容及质量标准; b) 依据公用设施的性质特点分别制定定期维护保养的期限，维护保养内容及质量标准; c) 依据公司现有技术力气和操作力量，确定公司自行检修及托付外单位检修的设施设备清单; d) 年度方案分解，工时测算，及维护保养的时间支配。 6.3 设备维护保养工作的实施 6.3.1 设备的日常维护 6.3.1.1 设备的日常维护保养由操作人员负责，应做到：整齐、清洁、润滑和平安。 6.3.1.2 设备应加强日常维护保养 修理保养内容包括： a) 擦拭、清洁机器外表; b) 紧固外表易松动部位; c) 检查外部零件及电气部分的完整性。 6.4

4、.2 设备的定期维护 6.4.2.1 设备的定期维护由修理人员负责完成。设备维护保养规范中应包括设备定期维护的内容。 6.4.2.2 定期维护包括多项内容 定期维护的主要内容有： a) 彻底清洗、擦拭机器内外; b) 检查、调整各部件协作间隙，紧固摇摆部位，更换个别易损件; c) 清扫、检查、调整电器线路及装置; d) 疏通油路，添加润滑剂。 6.4.2.3 定期维护分多个类别 详细分类有: a) 一级保养 "一保'的作业内容就是对设备进行内部清洗，沟通油路，调整协作间隙，紧固有关部位及对有关部位进行必要的检查，一保工作具有肯定的技术要求，其保养工作应在修理工的指导下，由操作

5、员完成。 b) 二级保养 "二保'的作业内容除了一保的全部作业外，还要对设备进行局部解体检查，清洗换油，修理或更换磨损零件，排解特别状况和故障，恢复局部工作，检查并修理电气系统等。 6.4.3 重要设备的维护 6.4.3.1 配电房、冷水机组、燃油锅炉、电梯机房、水泵房是小区的重要设备。 6.4.3.2 重要设备应由工程技术部制定具体的维护保养规程。 6.4.2.3 重要设备的维护内容除包括定期维护的内容外还应包括其它内容 详细内容包括: a) 重要设备长期停用，应定期进行擦拭、润滑及空运转; b) 重要设备的润滑油料、擦拭材料和清洁剂必需严格规定使用，不得随便代用; c)

6、重要设备需用的备件要依据供应状况优先预备。 6.4.4 设备封存和启封前的维护 6.4.4.1 设备封存前由使用部门通知工程部，工程部会同该设备操作工对设备进行清洁、润滑、防锈和性能检查。 6.4.4.2 设备启封时应由工程部会同该设备操作工进行启封检查并试车。 6.5 设施设备修理工作的实施 6.5.1 日常报修. 6.5.1.1 设施、设备发生故障，小区管理处应准时填写报修单向修理组、修理中心进行报修。依据管理处的报修单，修理组派员修理，详细工作程序详见日常报修规程。 6.5.1.2 留意事项 设施设备在修理过程中应留意多个事项包括: a) 设备无法修复时，修理组应准时与报修部门联系，并提

7、出处理看法; b) 修理人员对急修的赴修反应时间(接到通知到进入现场时间)不超过10分钟。 6.5.2 巡查修理 修理组应支配人员对公共区域的公共设施设备进行日常巡查检修。在巡检过程中发觉的一般故障由巡检人员现场修复，较大故障由巡检人员填写报修单向班组汇报，另行支配检修。 6.5.3 设备的项修 6.5.3.1 工程技术部应依据设备的实际状况，对劣化状态已达不到技术要求的项目，按实际需要派员进行针对性的修理。 6.5.3.2 项修时，一般要进行部分拆卸、检查，更换或修复失效的零部件，从而恢复所修部分的性能和精度。 6.5.4 设备的大修 6.5.4.1 设备大修应当仔细考虑，并列入年度修理方案

8、。 6.5.4.1 大修可由工程技术部或修理中心担当，也可托付专业单位进行。 6.5.4.2 大修时要对设备进行全部解体，修整全部基准件，修复或更换磨损、腐蚀、老化及丢失精度的零部件，使之达到规定的技术要求。 6.5.5 方案修理 方案修理按"年度设施设备修理、保养方案'实施。 6.5.7 托付修理 对于托付修理的实施，小区的责任修理部门应派技术人员进行监督、检查。各有关部门应做好协作帮助工作。修理完成后，应由责任修理部门和修理方共同进行验收，并填写"修理保养单'。修理方应在保质期内担当相应责任。 6.6 设备的事故管理 6.6.1 凡各种设备因非正常缘由造

9、成损坏，使精度、性能、功率降低甚至造 成不能使用，以及表面虽未损坏而内伤严峻者，均称为设备事故。 6.6.2 设备事故的性质 依据引发缘由的不同设备事故分不同性质： a) 责任事故：因人为缘由(如违反操作规程)而造成的事故; b) 质量事故：因设备设计、制造、安装等缘由而造成的事故; c) 自然事故：因患病自然灾难而造成的事故; d) 其他事故：凡不属于上述三类缘由的事故。 6.6.3 事故的处理 6.6.3.1 公司发生设备事故后，由使用部门报告工程技术部。由工程技术部负责进行处理并修复。 6.6.3.2 工程技术部会同使用部门对事故进行分析，填写"设备事故报告书'，做出处理看法。 6.6.3.3 "设备事故报告书'经由使用部门和工程技术部经理签字后送总经理 批示、处理。 6.6.3.4 设备事故经分析、处理并修复后，工程技术部应计算出实际损失，报送财务部。 6.6.3.5 公司发生的各种事故，应由工程技术部在"设备事故登记表'内予以 登记。 7 相关文件 锅炉修理保养规范 电梯修理保养规范 空调修理保养规范 给排水设备修理保养规范 供配电设备修理保养规范