北路项目及周边房地产投资价值分析

1、连江北路项目及周边房地产投资价值分析目录一、福州社会经济概况二、福州房地产业现状综述三、今后福州楼市大势判断四、地块区域特色及规划前景五、本区域土地价格走势六、区域房地产市场调查七、结论和建议一、 福州社会经济概况福州是福建省的省会城市，全省的政治、经济、文化、教育中心。下辖13个县市区，全市总面积11968平方公里，其中市区面积106.3平方公里，全市常住人口达656万人，市区常住人口224万人，加上流动人口和八县的城镇人口，城市化程度接近50。从1978年改革开放以来，福州经济快速增长，GDP年平均增长约16%。2004年福州达到1548.5亿元，同比增长13；财政总收入从74.89亿元发

2、展到167.6亿元，2004年的地方财政收入更是超过百亿大关，达到创纪录的107亿元；城镇居民人均可支配收入目前福州人均GDP已达到3000美元，城镇居民人均可支配收入达到11360元，同比增长13。据预计，2005年福州市经济主要预期目标是，增长13.2；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入扣除物价因素实际分别增长78和45。二、 福州房地产业现状综述据统计，2004年福州商品房平均交易价格每平方米3262元，涨幅6.08（住宅涨幅为9.5%），低于全国平均水平4.7个百分点，在全国35个大中城市中，福州房价涨幅列第24位。最新统计数字表明，2005年第一季度，福州市区商品房合同登记平均价

3、格是元平方米，比去年均价元平方米上涨元平方米，增幅为5.61。住宅价格，今年一季度的合同登记平均价格是为元平方米，每平方米上涨元（去年均价元平方米），增幅为4.29。4月13日福州市第12届住交会开幕当日逛展的市民就达到了5万人，从开馆到闭馆，场内始终人潮涌动，人气旺盛。由此可见，作为我国房地产发展的二线城市，福州的房地产市场仍然方兴未艾。作为国民经济的支柱产业，福州的房地产业投资从2000年的发展到2004年的223.8亿元，年平均增长速度达到31.6，其中，2004年的同比增幅达到35.38，房地产开发投资占全社会固定投资规模的42，相当于的14。在市场经济条件下，考察一个行业的发展是否健

4、康正常，关键是看它的产品供给与市场需求之间是否平衡，房地产行业也不例外。1、福州房地产市场供需在总量上基本均衡。2004年福州全市共批准上市预售商品房563万平方米，其中市区批准上市商品房539万平方米。2004年需求大于供给约90万平方米，是5年间供求差距最大的一年；而这一年商品房和住宅单价都出现超历史水平的涨幅，分别达到6.08和9.5。但是也要看到，从2000年至2004年的5年间，市区共批准商品房预售2051.19万平方米，共办理商品房合同登记2085.2万平方米。这说明近年来福州房地产市场呈现供销两旺的良好状态，总供给和总需求是基本平衡、求略大于供的；2000年、2001年和2003

5、年供大于求的积压房，被2002年和2004的求大于供给消化了，说明福州房地产的仍保持着供求的均衡态。2、福州房地产市场在供需结构上大体协调。考察房地产形势除了分析总供给和总需求之间的均衡态之外，由于房地产商品的多样性，我们还必须考察商品房的供给结构与需求结构的协调性问题。商品房的供给与需求结构主要包括住宅、商业物业、办公楼及等大型综合产品的比例，具体到区域房地产供给与需求结构，也可以从区位、价位、面积、建材和技术功能等角度来分析。2004年福州市区新批准预售的各类商品房供给面积分别为住宅415.54万平方米、商场店面62.95万平方米、写字楼3.73万平方米、车库车位22.94万平方米、其它（

6、工业等）34.1万平方米，结构比例分别为77.06、11.68、0.69、4.25和6.32。从大的比例来看，福州房地产市场商品房的供给结构与需求结构是相适应的，但从中也应看到住宅的求大于供和商场店面的供大于求；其中住宅供小于求159万平方米和11.33个百分点，商场店面供过于求36.37万平方米和7.6个百分点。三、 今后福州楼市大势判断根据福建省委、省政府提出的“建设海峡西岸经济区” 的战略构想，福州市委、市政府提出了“做大做强省会中心城市”的发展战略。 在城市发展方面，福州市闽江口城镇群发展规划提出，到2020年福州城市发展将实现“三个跨越”：第一个跨越是从“三山一水”到“五山二水”，即

7、在“三山一水”的基础上，福州城市空间又扩大到鼓山、旗山和乌龙江。第二个跨越是从“闽江时代”走向“滨海时代”，使福州从滨江城市变成滨海城市，把浩瀚东海揽入福州城市怀中。第三个跨越是城市规模和布局空间从“一城三组团”到“一城七组团”。即中心城区和马尾快安、长安、大学城、甘蔗荆溪、青口、琅岐、长乐七个组团组成。届时，福州用地规模将达到350平方公里。“大福州”格局的形成，将极大地拓展福州城市发展空间，进一步促进人口的聚集，从而形成更大的空间，随着居住升级换代和二、三级市场的繁荣发展，商品房一级市场的交易也将不断扩大国民经济的强劲发展和城市版图的扩张为房地产带来了可以预见的新的发展空间。从经济形势看，

8、福州房地产市场发展的有利条件仍然很多。今后5年内全市工业总产值将突破5000亿元，全市GDP将超过3000亿元。2005年预计全市GDP增长13.2%，工业总产值增长20%，财政总收入增长15.2%，其中地方财政增长15.8%，城镇居民人均可支配收入增长7-8%。居民收入的不断提高，使得住房消费能力得到增强。 同时，2005年我市房地产开发投资增长率预计在25-30%之间，房地产市场将延续供需两旺的局面，按照房地产运作的周期，今年市场的供应量有望保持去年的总体水平；房价将保持稳步小幅增长的态势，涨幅可能保持在5%-8%之间。从以上数字和分析来看，福州市的房地产市场总体是供需基本平衡，环境基本协

9、调，定价基本合理，发展仍有后劲，在和平时期，在政策和经济环境没有出现剧烈波动的大环境下，由于中国经济状况和房地产业实际发展水平造就的长期、巨大的市场需求，从事房地产业仍然是有利可图的。四、 地块区域特色及规划前景地块处于连江路（北环东路南端起）与三八路交汇处。因此我们重点阐述连江路及三八路区域特色。从整条连江路大区域看，作为福州市“12纵13横”的交通网络中的一条重要干道，连江路拥有全省最大的以生产资料为主的专业市场。如南方装饰家具城、水泥批发市场、钢材市场、灯饰市场、建材市场等。本地块东侧的三八路，临福州东站，为东西走向，周边定位仍以货运及专业批发市场等产业为主，基本没有居民住房，近几年也没

10、有新开发的房地产项目。本地块西侧的三八路，为南北走向，三八路西侧，全部为一大片的民房；三八路东侧尤其是靠南部一段，近几年陆续开发了不少商品房，已成为中档次的居住聚集区。但由于其规模与开发商实力的限制，所以这一带的楼盘都没有很大的知名度（除丽景东方及九龙城外），对整个地段的带动不大。综上，我们可以看出本地块的一些特点：优势：（1）从周边土地不断升值的先例看，从市区日渐稀缺的资源状况来看，从三八路南段已建成初具规模的居住区现状看，本地块今后必有升值空间；（2）交通便捷，位于干道十字路口附近，也成为房地产发展的有利因素之一；（3）地处二环以内，离市中心较近，一旦开发房地产项目，其相对低价在周边尤显突

11、出；（4）距金鸡山不远，其景观也可作为今后提升附加值的一个卖点。劣势：（1）本地块目前的现状是，周边环境较差，居住条件不佳，这是不争的事实，尤其地块距离二化不远，其潜在的空气、土壤、水源污染，也必将成为人们考虑的因素之一；（2）连江北路东侧的二化所造成的空气质量问题今后也是楼盘销售的一大障碍。（3）地块距连江路一侧没有大规模的房地产开发带动，人气缺乏；（4）商业不发达，经营业态档次较低，没有上规模，上档次的商业业态。（5）缺乏政府的引导支持，及媒体的炒作，这对吸引此区域外的购买力有一定困难。为进一步了解本地块的今后规划及可能发展方向，我们走访了市规划局及市土地发展中心。据了解，福州市近期内暂无

12、大规模改造本区域的城市规划，也尚无大量的土地收储行为。由此可见，从房地产发展的大势看，本地块暂无可以借力的东风，必须依靠区域自身市场的发展及房地产商独力造势。从市场角度看，距离本地块最近的专业市场主要有：福州粮食批发交易市场、南北果品交易市场（据了解将改建为汽配市场）。福州粮食批发交易市场：2004年曾有媒体报道，目前位于晋安区三八路号的福州市粮食批发交易市场，建于年，现占地面积亩，年交易量万吨、交易额亿元。由于我省是沿海缺粮的省份，全省每年约一半的粮食靠外省引进和进口，为此福州市计划投资亿元，在晋安区三八路号建设华东地区最大的粮食批发市场。项目原定2004年5月动工，2005年底建成，占地面

13、积286.57亩，建筑面积10.2万平方米。然而我们前往现场实地调查时，却发现当地并无任何在建工程迹象，询问市场有关人员，得知华东最大的粮油批发市场，已定址闽侯县；而本市场也将于不久后搬迁，至于此地今后作何用途，尚无法知晓。据我们判断，由于此地紧邻东站，周边完全没有新建住宅集聚，连民房也几乎没有（只在东站过铁轨后才有部分十分陈旧的住宅建筑），近期内改作房地产用地的可能性不大。福州南北果品批发市场：该市场属晋安岳峰镇鹤林村村属集体企业，曾于2003年改扩建为今天的规模（约数十亩），但由于福州台江区鳌峰路18号规模更大的“福州瓜果城”专业市场的冲击，本市场生意廖落，人气惨淡；加上当初批发市场改扩建

14、时曾发生过批发商与村委会因规划审批文件和产权证是否齐全引起的争执问题，更使得不少承租者去意彷徨。内交外困之下，导致南北果品批发市场经营难以为继，如今已经挂出招商的广告牌，准备将果品批发市场改为经营汽配。我们认为，这一转型，昭示着本区域的业态定位，仍然是围绕并强化着东站货运及汽配维修的主题，对于以居住为目的房地产开发，也不是利好消息。五、 本区域土地价格走势从整条连江路的大区域范围看，根据福州市制定的2004年度城市土地级别和基准地价，连江路两侧属于三级居住用地和三级一类商服用地，基准地价居住用地为130万元/亩，商业用地为170万元/亩。但实际上，随着近年福州房地产业的迅猛发展，许多开发商纷纷

15、以大手笔投资竞拍土地，连江路地块屡屡拍出高价。如：2004年9月6日，位于晋安区,连江路以东凤坂河北侧的99.84亩地块，成交价达16000万元，平均每亩单价160.3万元；当日，位于连江路西侧，周边配套设施齐全，总出让面积62.52亩的福兴医药有限公司地块，拍得了17600万元的价格，平均每亩单价281.5万元。从连江路土地升值的示范和辐射作用看，假以时日，位于连江路最北端的本地块也当有一定的升值空间。具体到本项目地块的现状，因近几年都没有大规模房产开发，因此没有现成的、可资精确类比的土地价格数据。六、 区域房地产市场调查如前所述，因为地理位置相对偏僻和市场定位于货运原因，本地块周边已经连续

16、数年没有大规模的新开发楼盘，居住环境仍然未成气候。近年本区域边缘新开发楼盘，主要是集中三八路及其附近的塔头路沿线一带（见下图）。从1999年的华庆花园1期开始，起价仅为1818元，到后来的九龙城、怡景佳源、嘉源欣苑、东方嘉景、汇杰公寓、三利嘉园、丽景东方，均价多为2200-3000元左右，去年塔头路的永兴洋房，均价甚至达到了3600元。现将周边可类比项目的市场调研数据罗列如下：n 丽景东方投资商：福建三钢房地产开发有限公司企划/营销：自销；位置：晋安区三八路占地：27.1亩开盘时间：2003.11交房时间：2004.12开盘栋数：9均价：2800规划：商住主力面积： 110-130M2建筑密度

17、：26%绿化率：40%规划户数：365户公摊：16建筑层数：9层n 九龙城投资商：福州龙事达房地产开发有限公司企划/营销：自销占地：28亩销售面积：44256平方米位置：三八路6号开盘时间：2002.8交房时间：2003.10开盘栋数： 9均价：2700 元/平方米规划：商住绿化率： 40%容积率：2.36规划户数：400多户建筑层数：4幢多层住宅，5幢高层n 华庆花园投资商： 福建省华林房地产开发有限公司占地：30余亩位置： 晋安区塔头路与三八路交汇处开盘时间：一期1999年；二期2001年交房时间：一期1999年；二期2001年开盘栋数： 共12栋（一、二期各6栋）均价：一期起价1818元

18、，二期均价2300元规划：商住规划户数：户建筑层数：7-8层n 怡景佳源投资商：（香港）福州中设房地产有限公司企划/营销：汉唐置业位置：福州市三八路8号占地：26.92亩销售面积：43127平方米开盘时间：2003.5交房时间：2004.02.28开盘栋数：8 均价：2600规划：商住绿化率：25%容积率：2.4规划户数：369户建筑层数：多层、小高层n 嘉源欣苑投资商： 福建福滕房地产企划/营销：自销位置： 晋安区塔头路海军招待所后面占地：17亩开盘时间：2002年初交房时间：2003年开盘栋数：3均价：2360规划：商住主力面积：124M2绿化率：25 %容积率：3.4规划户数：250多户建筑层数：9层七、 结论和建议连江路的地段价值已日渐得到市场认可，土地价格也朝着应有的价值方向回归，加上如今的房地产住宅市场仍然处于求略大于供的局面，位于福州二环以内的本地块，作为市区日