房地产市场分析——理解上海（顺驰集团）

1、房地产市场分析房地产市场分析理理 解解 上上 海海上海的实力上海的实力一、上海的地位一、上海的地位正在向现代化国际大都市目标迈进的上海，肩负着面向世界、服正在向现代化国际大都市目标迈进的上海，肩负着面向世界、服务全国的重任，在全国经济建设和社会发展中具有十分重要的地务全国的重任，在全国经济建设和社会发展中具有十分重要的地位和作用。位和作用。人口占全国人口占全国1%土地面积占全国土地面积占全国0.06%全国九分之一的财政收入全国九分之一的财政收入全国四分之一的口岸进出口商品总额全国四分之一的口岸进出口商品总额全国十分之一的港口货物吞吐量全国十分之一的港口货物吞吐量同时，上海在改革开放、产业升级、

2、科技创新等方面一直发挥同时，上海在改革开放、产业升级、科技创新等方面一直发挥着示范、辐射和带动作用着示范、辐射和带动作用 资料来源：上海市政府网站资料来源：上海市政府网站 上海的实力上海的实力二、经济实力二、经济实力上海地区的上海地区的 GDP 连续十几年呈两位数增长连续十几年呈两位数增长 经济的高速健康发展和经济的高速健康发展和人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有利保证利保证 数据来源：上海统计局及市政府网站数据来源：上海统计局及市政府网站 上海的魅力上海的魅力一、城市建设一、城市建设1.1、 基础设施建

3、设投入基础设施建设投入对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设，对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设，极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境 1991-2002年，全市用于城市基础设施建设的投资累计超过年，全市用于城市基础设施建设的投资累计超过4100亿元，平均每年增长亿元，平均每年增长28.8%城市基础设施建设在同期固定资产投资中占重要比重：城市基础设施建设在同期固定资产投资中占重要比重：其他固定资产投资：76%城市基础设施建设投资：24%数据来源：上海统计数据来源：上海统计上海的魅力上海的魅力1.2、城市建设交通、城

4、市建设交通目标：目标：建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、捷运化、信息化和生态化的巨型交通空间捷运化、信息化和生态化的巨型交通空间20042004年将投资年将投资200200亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道路状况路状况 数据来源：数据来源：上海市城市交通白皮书上海市城市交通白皮书 1.21 持续建设道路系统持续建设道路系统整合道路使用功能整合道路使用功能中心区加快次干道系统建设，实现主次干道功能互补，中心区加快次干道系统建设，实现主次干道功能互补，提高道路容量；提高道路容量；中心城范围内

5、继续完善快速路系统，加强内外环之间的中心城范围内继续完善快速路系统，加强内外环之间的道路建设，适应城市发展；道路建设，适应城市发展；郊区则建成郊区则建成540540公里高速公路网，提高干线公路等级，加公里高速公路网，提高干线公路等级，加强对外辐射能力强对外辐射能力1.22 、 轨道交通轨道交通加快形成轨道网络加快形成轨道网络 “十五十五”新新建建 200200公里轨道公里轨道浦江两岸连为一体浦江两岸连为一体 “十五十五”新建新建“一桥三隧一桥三隧”1.23 、 越江工程越江工程改善对外交通与市内交通的衔接条件改善对外交通与市内交通的衔接条件加强综合枢纽建设加强综合枢纽建设上海的魅力上海的魅力1

6、.24、对外交通建设、对外交通建设重点工程：重点工程：上海南客站上海南客站：建成铁路、地铁、地面公交和长途客运融为一：建成铁路、地铁、地面公交和长途客运融为一体综合性枢纽体综合性枢纽铁路新客站、铁路西站铁路新客站、铁路西站：改造，极大改善铁路与市内交通的：改造，极大改善铁路与市内交通的换乘条件换乘条件虹桥机场虹桥机场：对外省市的辐射能力要求增强：对外省市的辐射能力要求增强浦东机场浦东机场：国际航班主要任务，要求与市区能够有更方便的：国际航班主要任务，要求与市区能够有更方便的交通联系交通联系 在地铁在地铁2 2号线延伸至虹桥机场，建成连接浦东机场的磁悬浮之后，号线延伸至虹桥机场，建成连接浦东机场

7、的磁悬浮之后，机场与城市交通的衔接将变得更加紧密。机场与城市交通的衔接将变得更加紧密。资料来源：资料来源：上海市城市交通白皮书上海市城市交通白皮书 上海的魅力上海的魅力1.3、城市建设绿化、城市建设绿化上海市在上海市在2000200020022002年共投入年共投入340340亿元资金用于环境保护，使城市生态亿元资金用于环境保护，使城市生态环境得到持续改善。今后十年内，上海每年将支取同期环境得到持续改善。今后十年内，上海每年将支取同期GDPGDP的的3 3用于城用于城市环境保护项目市环境保护项目 至至20022002年末，上海城市园林绿地面积年末，上海城市园林绿地面积1.881.88万公顷，其

8、中，公共绿地面积万公顷，其中，公共绿地面积78107810公顷。城市人均公共绿地面积达到公顷。城市人均公共绿地面积达到7.767.76平方米，绿化覆盖率达到平方米，绿化覆盖率达到30%30%。近年来相继建成。近年来相继建成 160160多块多块30003000平方米以上的大型开放式生态景观平方米以上的大型开放式生态景观绿地绿地 ，市民的生活和创业环境得到显著改善。，市民的生活和创业环境得到显著改善。到到20052005年，上海的总体环境质量将处于全国大城市先进水平，建成国家年，上海的总体环境质量将处于全国大城市先进水平，建成国家园林城市，成为适宜国内外人士生活居住的城市之一，并逐步建立起与园林

9、城市，成为适宜国内外人士生活居住的城市之一，并逐步建立起与现代化国际大都市相适应的环境管理体系。现代化国际大都市相适应的环境管理体系。 资料来源：上海绿化网资料来源：上海绿化网 上海的魅力上海的魅力二、城市的拓展二、城市的拓展上海将努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系。上海将努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系。经济：经济：重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，构筑上海现代城镇体系，形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都市经济圈。人口：人口：促进人口的有序集中，明确市中心城人口迁入试点城镇的引入政策，提出符合城镇发展需要的外省市人员迁入试点城镇的准入条件。对本市农民实行向试点城镇集

10、中的导入政策。目标：目标：到2020年，基本完成现代城镇体系建设，建成11个新城、22个左右的中心镇，形成沿江、沿海和沿沪宁、沪杭等高速公路组团式发展的新兴城镇群，使城镇化水平达到75%以上。规划到规划到20052005年，上海郊区将出现人口与城镇规模基本合理，基础设施和年，上海郊区将出现人口与城镇规模基本合理，基础设施和公共设施建设基本完善，特色经济与特色风貌基本形成，初步建成若干公共设施建设基本完善，特色经济与特色风貌基本形成，初步建成若干个规划科学、结构合理、功能健全、环境良好，并与国际大都市相匹配个规划科学、结构合理、功能健全、环境良好，并与国际大都市相匹配的国内一流的现代化城镇。的国

11、内一流的现代化城镇。资料来源：上海市建设和管理委员会资料来源：上海市建设和管理委员会上海的魅力上海的魅力2.1、一城九镇的规划、一城九镇的规划上海郊区城镇化水平上海郊区城镇化水平正逐年提高，预计正逐年提高，预计20032003年上海郊区的城年上海郊区的城镇化水平将达镇化水平将达54%以以上。上。到到2005年，上海城镇年，上海城镇化水平将达化水平将达60%；2010年，城镇化水平年，城镇化水平将达将达70%。 资料来源：上海市建设和管理委员会资料来源：上海市建设和管理委员会 由仲量联行及旗下拉塞尔投资管理公司共同开展的由仲量联行及旗下拉塞尔投资管理公司共同开展的“全球最全球最具优势城市调研具优

12、势城市调研”中，上海被评为最具潜力的大型城市。中，上海被评为最具潜力的大型城市。 在在120个全球新兴城市中，上海在个全球新兴城市中，上海在经济增长经济增长基础设施建设基础设施建设外商直接投资外商直接投资成本优势成本优势 等传统评估指标中均取得了高分，房地产发展的活跃态等传统评估指标中均取得了高分，房地产发展的活跃态势引起国际投资者的广泛关注势引起国际投资者的广泛关注 上海的魅力上海的魅力三、优秀的投资环境三、优秀的投资环境资料来源：上海市政府网站资料来源：上海市政府网站上海的魅力上海的魅力三、优秀的投资环境三、优秀的投资环境世界各国的投资者都认可上海优越的投资环境和未来的良好发展空世界各国的

13、投资者都认可上海优越的投资环境和未来的良好发展空间，上海魅力正吸引着越来越多的目光和人气间，上海魅力正吸引着越来越多的目光和人气目前，在世界目前，在世界500强企业中，已有近强企业中，已有近400家在中国大陆投资，其中进家在中国大陆投资，其中进入上海的有入上海的有300多家。多家。统计数据还显示，现已有统计数据还显示，现已有184家跨国公司地区总部和中国总部进驻家跨国公司地区总部和中国总部进驻上海，其中属于世界上海，其中属于世界500强企业的有强企业的有62家，占全国总数的家，占全国总数的40%，预，预计计2005年进驻总数可达年进驻总数可达250家左右。家左右。 据据财富财富杂志的一项问卷调

14、查表明：杂志的一项问卷调查表明：92以上的跨国公司若干年以上的跨国公司若干年内将考虑在中国设立地区总部，内将考虑在中国设立地区总部，30的跨国公司表示首选地将会是的跨国公司表示首选地将会是上海。上海。 资料来源：上海市政府网站资料来源：上海市政府网站上海的潜力上海的潜力按按2000年价格计算的国内生产总值达到年价格计算的国内生产总值达到7300亿元左右，年均增长亿元左右，年均增长9-11%；人均国内生产总值达到人均国内生产总值达到54000元左右；元左右；三、二、一产业结构比例为三、二、一产业结构比例为55：43.8：1.2；外贸进出口总额外贸进出口总额850亿美元，其中出口超过亿美元，其中出

15、口超过400亿美元；亿美元；社会消费品零售总额达到社会消费品零售总额达到2500亿元，平均每年增长亿元，平均每年增长7.8%；国际标准集装箱吞吐量国际标准集装箱吞吐量1000万标箱，平均每年增长万标箱，平均每年增长9-13%；城市居民和农村居民家庭人均年可支配收入分别达到城市居民和农村居民家庭人均年可支配收入分别达到15000元和元和7100元；元；新增劳动力平均受教育年限达到新增劳动力平均受教育年限达到14年，高等教育毛入学率达到年，高等教育毛入学率达到55%；城镇居民住房人均使用面积城镇居民住房人均使用面积18-20平方米，市区绿化覆盖率平方米，市区绿化覆盖率28-30%。一、上海的近期目

16、标一、上海的近期目标 到到2005年年资料来源：上海市政府网站资料来源：上海市政府网站面对充满机遇而又富有挑战的面对充满机遇而又富有挑战的21世纪，上海已经确定世纪，上海已经确定了新的中长期发展目标：把上海基本建成国际经济、了新的中长期发展目标：把上海基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，初步确立社会主义现代金融、贸易、航运中心之一，初步确立社会主义现代化国际大都市的地位。化国际大都市的地位。 二、二、上海中长期发展目标上海中长期发展目标 上海的潜力上海的潜力资料来源：上海市政府公报资料来源：上海市政府公报上海的潜力上海的潜力三、世博会效应三、世博会效应举办举办2010年上海世博会，是上

17、海建设国际经济、金融、贸易年上海世博会，是上海建设国际经济、金融、贸易、航运中心进程中的一件大事，必将进一步提高上海城市综合、航运中心进程中的一件大事，必将进一步提高上海城市综合竞争力，加强与世界各国及国内各地区的交流与合作。竞争力，加强与世界各国及国内各地区的交流与合作。据测算，到据测算，到2010年，预计有：年，预计有：1.4亿人次的国内外游客到上海旅游；亿人次的国内外游客到上海旅游；7000万人次光临世博会场馆万人次光临世博会场馆届时上海将成为继香港、东京之后亚洲又一旅游中心和国际会届时上海将成为继香港、东京之后亚洲又一旅游中心和国际会展中心。展中心。资料来源：上海市政府网站资料来源：上

18、海市政府网站理解上海理解上海结结 论：论：v 一个城市房地产的价值一个城市房地产的价值很大程度上是这个城市很大程度上是这个城市价值的体现价值的体现 v 上海的城市价值提升必然会导致其物业价值的上海的城市价值提升必然会导致其物业价值的不断提升和房地产市场的继续升温不断提升和房地产市场的继续升温理理 解解 行行 业业房地产业增加值占房地产业增加值占GDP比重：比重： 2000年年5.2 2001年年6.4 2002年年6.9 2003年预计超过年预计超过7据预测，在今年上海据预测，在今年上海GDPGDP两位数增长中，约有一个百两位数增长中，约有一个百分点是房地产业直接贡献的。分点是房地产业直接贡献

19、的。 一、行业地位一、行业地位资料来源：上海统计信息网资料来源：上海统计信息网理理 解解 行行 业业上海市房地产投资情况上海市房地产投资情况0.00200.00400.00600.00800.001000.00房地产投资总额（亿元）514.83 566.17 630.73 720.23 769.40 住宅投资（亿元）324.49 408.82 439.17 555.60 605.15 19992000200120022003（1-10月）理理 解解 行行 业业二、房地产市场投资力度不断加大二、房地产市场投资力度不断加大资料来源：上海统计信息网资料来源：上海统计信息网经过近几年的投资和培育，上海

20、房地产市场得到了快速的发展，市经过近几年的投资和培育，上海房地产市场得到了快速的发展，市场已经形成了一定的规模场已经形成了一定的规模 0.00500.001000.001500.002000.002500.000.001000.002000.003000.004000.005000.006000.007000.00销售面积（万平方米）617.02 1056.77 1243.33 1445.87 1879.00 1960.60 1956.29 竣工面积（万平方米）1176.17 1241.94 1229.19 1387.99 1743.90 1983.92 1876.31 平均价格（元/平方米）

21、 2890.50 3025.80 3101.70 3326.50 4296.00 4700.00 6316.00 1997199819992000200120022003（1-10月）理理 解解 行行 业业资料来源：房地产时报、上海统计信息网资料来源：房地产时报、上海统计信息网三、上海房地产市场在供需两旺中持续升温三、上海房地产市场在供需两旺中持续升温商品房的空置面积大幅度减少商品房的空置面积大幅度减少 ，销售价格呈持续上升态势，整个房地销售价格呈持续上升态势，整个房地产市场呈现出供求基本平衡，需求略大于供给的现象产市场呈现出供求基本平衡，需求略大于供给的现象 理理 解解 行行 业业四、上海房

22、地产市场消费群体构成四、上海房地产市场消费群体构成上海上海日益展露的城市日益展露的城市魅力，正吸引着全球魅力，正吸引着全球的眼光的眼光上海不在只是上海人上海不在只是上海人的上海。上海房地产的上海。上海房地产市场的消费群体逐渐市场的消费群体逐渐扩展到国内外。海内扩展到国内外。海内外人士对上海的认同外人士对上海的认同和对上海未来的信心和对上海未来的信心支撑着上海房地产持支撑着上海房地产持续强劲发展。续强劲发展。 资料来源：房地产时报资料来源：房地产时报理理 解解 行行 业业四、上海房地产市场消费群体构成四、上海房地产市场消费群体构成参照全球经济发达城市经验，房地产市场供应中必有参照全球经济发达城市

23、经验，房地产市场供应中必有10%15%的比重是面向世界各地的客户，上海自然也不会例外的比重是面向世界各地的客户，上海自然也不会例外 预计未来预计未来3年，来沪购房年，来沪购房的境外人士比例将增至的境外人士比例将增至8%10%，境外与外地人士，境外与外地人士在沪购房的比例将达到在沪购房的比例将达到30% 高档楼盘的消费群体构成高档楼盘的消费群体构成更加明显更加明显资料来源：房地产时报资料来源：房地产时报理理 解解 行行 业业五、土地价值和出让方式五、土地价值和出让方式 由于近年来上海房价的飞速上涨，土地成本迅速由于近年来上海房价的飞速上涨，土地成本迅速增加。随着招投标工作的展开，吸引更多的外来开

24、发增加。随着招投标工作的展开，吸引更多的外来开发商，土地价值进一步提升。商，土地价值进一步提升。 目前，在上海住宅土地出让方式以招投标为主。目前，在上海住宅土地出让方式以招投标为主。 今年年中之前，上海土地交易主要通过协议进行，今年年中之前，上海土地交易主要通过协议进行， 1995年至年至2002年年11月，上海共出让土地面积月，上海共出让土地面积14246.46万平方米。从下半年开始，则基本上是招标，其中包万平方米。从下半年开始，则基本上是招标，其中包括一些原来已经协议好的土地。至括一些原来已经协议好的土地。至10月底，今年公开月底，今年公开招标共推出招标共推出164幅、幅、1400公顷土地

25、，数量较前两年大公顷土地，数量较前两年大幅上升。幅上升。竞竞 争争 对对 手手上海本地开发商：上海本地开发商：1、绿地 成立于19921992年，一级资质，至至20022002年底年底, ,集团资产规模已达集团资产规模已达71.171.1亿亿元。元。战略目标为 “立足上海、发展全国”，先后进军南昌、合肥、长春、天津等重点城市。2、复地 19931993年涉及房产，复地共有25个独资与合资分期开发项目同时运作，分布在上海八个行政区域和部分外地中心城市。 复地的未来战略规划将以长三角都市群为核心，不断拓展，分享长三角繁荣。3、大华 以开发大华社区为基础，是上海房地产行业中唯一一家连续七年商品住宅销售量进入全市前五名的企业。共性：共性： 在上海经过多年发展，有一定的实力和知名度。立足上海发展；战略选择要地以上海周边经济中心城市（如：南京、苏州等）为主；积极开拓内地市场。竞竞 争争 对对 手手上海外资（港资