宜宾市房地产市场年度报告

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。20102010年宜宾市房地产市场年度报告年宜宾市房地产市场年度报告2011年年1月月 尺度地产尺度地产 本报告是严格保密的。2开篇首语开篇首语u2010年市场是一个辉煌的年度，但是2011年在这个市场上我们将站在另一个高度u2008年世界经济危机后，国家提供的救市政策让房地产行业再2009年达到一定的巅峰，更让该行业成为了关注的焦点 ，也让该行业在2010年经受着国家多次的宏观政策调控，但年终的业绩再一次证明了该行业的繁荣；而宜宾作为三线城市，受其影响不同，各房地产企业均完成各自的年度计划，甚至是超额完成，销售业绩极佳；但是2011年行业的竞争、发展趋

2、势、环境变迁更值得关注；u2011年作为调控效果不佳后的一年，同时也是社会舆论强烈要求对房地产市场进行强有力监管的一年，市场会有怎样的变化、政策重点将偏向哪方都将是我们值得关注与预测的重点；本报告是严格保密的。3 目目 录录2010年宏观政策回顾政策解析以及2011年政策展望PART2 20102010年宜宾房地年宜宾房地产市场篇产市场篇PART3PART320112011年宜宾房地产年宜宾房地产市场发展概述市场发展概述 土地市场分析宜宾主城区销售情况统计分析宜宾主城区各个区域成交统计分析宜宾主城区供需分析宜宾房地产竞争企业分析新增楼盘分析市场预测分析PART1 宏观政策篇宏观政策篇PART4

3、PART4宜宾房地产市场预宜宾房地产市场预测总结测总结市场总结本报告是严格保密的。4第一部分第一部分 宏观政策篇宏观政策篇20102010年宏观政策回顾年宏观政策回顾u国家宏观政策：国家宏观政策： 1月 财政部 5年内住房转让全额征收营业税 1月 国务院办公厅 国十一条3月 国资委清退令 4月 国务院新国十条 5月 地方政府（一线城市）限购令 9月 相关部委新国五条u宜宾地方政策：宜宾地方政策：9月 宜宾住房公积金首付款比例调整政策 12月 宜宾公积金贷款新政 二套首付五成三套停贷2010年1月3月5月9月12月宜宾住房公积金首付款比例调整政策国十条及营业税调整新国五条国务院出台新国十条一线城

4、市限购令国资委清退令宜宾公积金贷款新政回顾2010年政府宏观政策调控，基本上的调控以行政政策为主，货币政策和金融政策为辅的调控策略，但纵观2010年全年调控对市场的影响而言，效果不明显，房地产市场价格仍在较大的涨幅，尤其是二、三线城市；本报告是严格保密的。5第一部分第一部分 宏观政策篇宏观政策篇政策解析以及政策解析以及20112011年政策展望年政策展望u周期性的政策调控和房地产市场发展周期高度重合，政府通过财政政策、货币政策以及专业针对房地产的政策，从土地、银行贷款、利率、保障房供应等各个方面，对房地产市场进行调控；u政府调控房地产市场的目的并且不是要打压房地产行业，而是减少过度投机和过快增

5、长，希望房地产行业能健康发展；根据2010年房地产市场过快发展情况以及政策调控周期可预知，2011年将会面临新的一轮宏观调控，尤其是在两会召开后又将是一个调整政策出台的密集阶段；本报告是严格保密的。6第一部分第一部分 宏观政策偏宏观政策偏政策解析以及政策解析以及2011年政策展望年政策展望 虽然虽然2010年国家针对房地产出台了不少政策进行控制甚至打压，但强劲的供年国家针对房地产出台了不少政策进行控制甚至打压，但强劲的供需关系，和地方保护及地方建设的需要，使得本年度的政策在沿海地区以及一线城需关系，和地方保护及地方建设的需要，使得本年度的政策在沿海地区以及一线城市影响较大，但对于内陆的二线城市

6、和一些正处于开发中的三线城市影响较小，整市影响较大，但对于内陆的二线城市和一些正处于开发中的三线城市影响较小，整体上以体上以“中央强猛，地方窘迫中央强猛，地方窘迫”而收场。针对这样的现象收场，再加上民生和舆论的而收场。针对这样的现象收场，再加上民生和舆论的影响，上年度相关政策如限购令、限贷令等将延续执行至两会期间，预计在两会期影响，上年度相关政策如限购令、限贷令等将延续执行至两会期间，预计在两会期间中央政府将出台间中央政府将出台2011年针对房地产市场的调控政策，基本调控方向在于：年针对房地产市场的调控政策，基本调控方向在于： 一、加强中央与地方的联系，实施问责机制一、加强中央与地方的联系，实

7、施问责机制 二、加大保障性住房建设，缓和市场的供需关系二、加大保障性住房建设，缓和市场的供需关系 三、加大金融方面的管制，严控房地产炒投家的进入三、加大金融方面的管制，严控房地产炒投家的进入 四、加强对房地产企业的监管，提高资金的透明度（可能取消预售制）四、加强对房地产企业的监管，提高资金的透明度（可能取消预售制） 五、税收政策如房产税或者物业税出台与调整方面五、税收政策如房产税或者物业税出台与调整方面趋向本报告是严格保密的。7土地市场概括土地市场概括u根据统计分析，2010年主城区土地市场成交了548亩，连续3年土地不足的情况下，土地成交竞拍十分激烈，土地的供应量小幅度的攀升，而地价上涨幅度

8、较大，近一年时间地价上涨60%，但依然没有减弱竞拍现场的激烈程度，无论企业还是自然人对未来市场有信心、市场期望值很高，将助推房价上涨 ;第二部分第二部分 20102010年宜宾房地产市场篇年宜宾房地产市场篇宜宾市土地市场分析宜宾市土地市场分析主城区土地供应量未增加，成交单价同比却是大幅增长！ 2010年主城区土地供应量为548亩，同比仅增长了4.51%，但成交土地的价格为1821元/平米，同比涨幅增长了59.7%；本报告是严格保密的。8第二部分第二部分 20102010年宜宾房地产市场篇年宜宾房地产市场篇宜宾市土地成交区域分析宜宾市土地成交区域分析土地成交区域分析土地成交区域分析u根据2010

9、年宜宾主城区成交土地的区域分析，主要是以旧州组团和天柏组团为主，分别占了41.39%和30.35%的比例，目前宜宾主城区楼市主要供应区域南岸和白沙以及中坝这三个区域供地还是相对不足，预计2011年宜宾主城区楼市供应量将还是相对偏紧，但天柏组团和旧州组团供应将相对放量，市场竞争加剧；主城区土地供应区域不平衡，预计2011年宜宾主城区房地产市场供应将继续偏紧，而天柏和旧州组团土地市场相对放量，区域房地产市场竞争将加剧！本报告是严格保密的。9第二部分第二部分 20102010年宜宾房地产市场篇年宜宾房地产市场篇宜宾市成交土地宜宾市成交土地用途类型分析用途类型分析成交土地用途类型分析成交土地用途类型分

10、析u根据2010年宜宾主城区成交土地的用地类型分析，主要是以居住用地和专业市场用地为主，其中居住用地占了45.14%和专业市场用地占了41.55%的比例；目前宜宾主城区商贸相对落后，尤其是大型商业连锁卖场，随着2010年政府开始加大商业土地供应和大型连锁商业的招商力度，预计在未来几年内宜宾主城区的商业格局将发生明显变革！2010年宜宾主城区加大了专业市场和商业用地的供地力度，同时结合南岸东区和西区大型商业的启动，预计未来几年内宜宾主城区的商业格局将会有很大的变革！本报告是严格保密的。10第二部分第二部分 20102010年宜宾房地产市场篇年宜宾房地产市场篇宜宾房产市场整体分析宜宾房产市场整体分

11、析科目科目套数套数面积（万面积（万）平均面积平均面积（/套数）套数）2009年新增948081.7486.23销售11306113.75100.612010年新增604757.6395.3销售754473.1997.03注：注：09年与年与10年房产供应情况表年房产供应情况表宜宾房产市场整体分析宜宾房产市场整体分析u根据2009年和2010年宜宾主城区新增供应面积分别为81.74万平米、57.63万平米；销售面积的数据分别为113.75万平米、73.19万平米，连续两年宜宾市主城区连续两年宜宾市主城区新增供应量少于销售量，新增供应量少于销售量，尤其在土地市场连续三尤其在土地市场连续三年供地不足

12、的大背景，年供地不足的大背景，使得使得20102010年宜宾房地产年宜宾房地产市场供需矛盾更加突出；市场供需矛盾更加突出；本报告是严格保密的。11第二部分第二部分 20102010年宜宾房地产市场篇年宜宾房地产市场篇各月销售情况及价格走势分析各月销售情况及价格走势分析u虽然宜宾房地产市场整体处于供不应求的状况，但2010年宜宾主城区各月住宅销售还是2010年有历以来最严厉的宏观调控下，受到了一定的影响，尤其是在5月和10月宏观调控政策密集出台阶段，销售量都有一定程度下滑；u在市场的供不应求和通胀预期的压力下，截止2010年12月宜宾主城区整体价格达到了4461元/平米，宜宾主城区住宅整体价格全

13、年涨幅超过了30%，创了近几年价格涨幅之最； 由于供应量的关系的影响，由于供应量的关系的影响，20102010年宜宾市主城区整体交易量同比年宜宾市主城区整体交易量同比0909年下滑了年下滑了35.6%35.6%，但整体价格却是上涨超过了，但整体价格却是上涨超过了30%30%，创了近几年价，创了近几年价格涨幅之最；预计格涨幅之最；预计20112011年宜宾主城区整体价格将会破年宜宾主城区整体价格将会破50005000元元/ /平米的平米的大关！大关！本报告是严格保密的。12第二部分第二部分 20102010年宜宾房地产市场篇年宜宾房地产市场篇各区域销售情况分析各区域销售情况分析u根据相关数据统计

14、分析：2010年宜宾主城区销售面积7455套房源，其中白沙其中白沙组团的销售了组团的销售了41084108套房源，套房源，占了总销售量的占了总销售量的54.45%54.45%；除了白沙组团，其他区域除了白沙组团，其他区域销售量同比销售量同比20092009年都有比年都有比较大的降幅；随着较大的降幅；随着20102010年年宜宾主城区供地主要集中宜宾主城区供地主要集中在天柏组团，在天柏组团，20112011年天柏年天柏组团能否扛起宜宾主城区组团能否扛起宜宾主城区销售大旗，这将还需要市销售大旗，这将还需要市场的检验！场的检验！本报告是严格保密的。13第二部分第二部分 20102010年宜宾房地产市

15、场篇年宜宾房地产市场篇各区域销售价格走势分析各区域销售价格走势分析u根据相关数据统计分析2010年宜宾主城区整体价格涨幅超过了30%，但各区域价格涨幅不一，但各区域价格涨幅不一，其中白沙组团其中白沙组团20092009年整年整体价格起点低，价格涨体价格起点低，价格涨幅居最大，同比幅居最大，同比20092009年年整体价格涨幅了整体价格涨幅了42.4%42.4%，旧州组团居之其次，涨旧州组团居之其次，涨幅也超过了幅也超过了40%40%，中坝，中坝组团整体价格涨幅最小，组团整体价格涨幅最小，仅为仅为15.3%15.3%；本报告是严格保密的。14第二部分第二部分 2010年宜宾房地产市场篇年宜宾房地

16、产市场篇宜宾市各区域供应预测情况宜宾市各区域供应预测情况板块套数均价2010年2009年同比（%)2010年2009年同比（%）白沙组团41081649145.53373236042.4南岸东区7931707-432南岸西区9692919-69.84028307731旧城组团95266-64.33784341019.7旧州组团7921755-61.43538252440.2中坝组团6032027-67.33660317715.3天柏组团184685-73.12850227223.9注：注：09年与年与10年宜宾市各区域商品房销售情况统计表年宜宾市各区域商品房销售情况统

17、计表注：注：09年与年与10年宜宾市各区域商品房成交情况对比图年宜宾市各区域商品房成交情况对比图板块所剩项目套数面积（万）白沙组团地中海蓝湾蓝湾二期和凯旋城，2700套约29.4南岸西区鑫岭寓约700套约6.6南岸东区莱茵河畔36、37、38、41、42、43#楼等约1500套约14.3旧城组团都市名园约300套约2.7白沙组团太阳岛1、2#楼约300套约2.9注：注：10年各板块所剩房源信息年各板块所剩房源信息虽然就目前各板块所剩项目房源总虽然就目前各板块所剩项目房源总面积近面积近2010年的一半，年的一半，2011年上半年年上半年房源看似并不紧缺，但由于各盘的房源看似并不紧缺，但由于各盘的

18、工程进度与推盘速度在一定程度上工程进度与推盘速度在一定程度上还是会影响上半年的供应，难以缓还是会影响上半年的供应，难以缓解供应紧张局面；解供应紧张局面；本报告是严格保密的。15第二部分第二部分 2010年宜宾市房地产市场篇年宜宾市房地产市场篇媒体推广分析媒体推广分析注：注：2010年各月媒体投放次数统计图年各月媒体投放次数统计图注：主要刊物投放统计分析图注：主要刊物投放统计分析图 宜宾媒体的推广主要依据网络、短信、三江周刊、宜宾日报、宜宾晚报、广播电视宜宾媒体的推广主要依据网络、短信、三江周刊、宜宾日报、宜宾晚报、广播电视宣传，但由于广播电视的推广成本较大不适宜多次投放，则主要依据三江周刊、宜

19、宣传，但由于广播电视的推广成本较大不适宜多次投放，则主要依据三江周刊、宜宾日报、宜宾晚报，但是由于市场未形成健全的广告体系，和大众关注期刊，其主宾日报、宜宾晚报，但是由于市场未形成健全的广告体系，和大众关注期刊，其主要为朋友推荐和客户口碑的宣传作用，则要为朋友推荐和客户口碑的宣传作用，则2011年应注重企业品牌形象的维护，和客年应注重企业品牌形象的维护，和客户关系的维持户关系的维持；媒体营销推广分析媒体营销推广分析本报告是严格保密的。16第三部分第三部分 2011年宜宾房地产市场发展概述年宜宾房地产市场发展概述宜宾主要竞争房产企业分析宜宾主要竞争房产企业分析 企业名称企业名称企业资质企业资质正

20、和房地产投资集团一级成中房产开发集团一级鲁能开发集团二级树高房产开发公司二级丽雅置地二级裕川房产开发公司二级鼎立置地暂二级融信房产开发公司三级新建房产开发公司三级三级注：宜宾重点房企目录注：宜宾重点房企目录 主要竞争房企分析主要竞争房企分析1、正和集团、正和集团简介：简介：成立于2000年6月，注册资本5000万元，公司累计开发房地产面积50多万平米,公司被授予“诚信企业”、“中国AAA级诚信房地产企业”竞争模式：品牌竞争模式：品牌+规模规模+项目科技优势项目科技优势 2、成中集团、成中集团简介：简介：创建于1992年，无行政区划企业名称，属国家房屋建筑总承包壹级资质企业、房地产开发壹级资质企

21、业，是全国“重合同守信用企业”、全国企业文化建设系统“先进单位”，获得“中国AAA级诚信房地产企业”称号。 竞争模式：建筑质量口碑竞争模式：建筑质量口碑+品牌品牌+规模规模3、树高集团、树高集团简介：简介：宜宾树高房地产开发集团有限公司，下属：四川宜宾树高房地产开发有限公司，房地开发资质二级；四川宜宾树高建筑有限公司，建筑资质二级；宜宾树高建材有限公司和宜宾树高物业管理有限公司。竞争模式：专业竞争模式：专业+品牌品牌+服务服务 4、鲁能集团、鲁能集团简介：简介：山东鲁能于2000年在宜宾注册成立的有限责任公司，注册资本2亿。房地产开发二级与工程承包二级资质。竞争模式：品牌竞争模式：品牌+资金资

22、金+规模规模企业竞争模式建议：品牌企业竞争模式建议：品牌+规模规模+服务服务项目规模化项目规模化本报告是严格保密的。17第三部分第三部分 2011年宜宾房地产发展概述年宜宾房地产发展概述2010年新增楼盘分析年新增楼盘分析项目特点项目特点 新增项目注重规模效益，建设新增项目注重规模效益，建设城市综合体城市综合体新增项目都集中以高楼为新增项目都集中以高楼为主，开发电梯公寓，提倡主，开发电梯公寓，提倡现代主义现代主义新增项目开始注重能源和科新增项目开始注重能源和科技含量的投入，注重节能环技含量的投入，注重节能环保，科技提高物业服务质量保，科技提高物业服务质量123新趋势：节能环保新趋势：节能环保+

23、 +科技科技+ +高质量物业服务高质量物业服务本报告是严格保密的。18第三部分第三部分 2011年宜宾房地产发展概述年宜宾房地产发展概述新增楼盘分析新增楼盘分析户型特点户型特点 1231 1号为城中央典型户型，注重空间的合理利用，各功能区的衔接紧密，提高面积利用，注重实用号为城中央典型户型，注重空间的合理利用，各功能区的衔接紧密，提高面积利用，注重实用2 2号为金沙首座典型户型，注重可变空间利用，各功能区的舒适，以及观景运用，注重私人的享号为金沙首座典型户型，注重可变空间利用，各功能区的舒适，以及观景运用，注重私人的享受作用受作用3 3号为金帝号为金帝莊莊园典型户型，注重空间宽敞，大面积观景阳

24、台，尊享舒适和私人空间感园典型户型，注重空间宽敞，大面积观景阳台，尊享舒适和私人空间感小结：加剧市场刚性需求和二次改善性需求的竞争小结：加剧市场刚性需求和二次改善性需求的竞争本报告是严格保密的。19建筑风格赏析建筑风格赏析 现代简约欧式风格，融入超宽观景阳台特有现代简约欧式风格，融入超宽观景阳台特有属性，形成现代、尊贵、典雅的建筑效果。属性，形成现代、尊贵、典雅的建筑效果。第三部分第三部分 2011年宜宾房地产发展概述年宜宾房地产发展概述新增楼盘分析新增楼盘分析建筑以欧洲大陆的建筑风格为主调，户户建筑以欧洲大陆的建筑风格为主调，户户融入观景露台，体现私人空间和个人的尊融入观景露台，体现私人空间和个人的尊贵贵注重：美感注重：美感+ +建筑质感建筑质感+ +艺术性艺术性本报告是严格保密的。20第三部分第三部分 2011年宜宾房地产发展概述年宜宾房地产发展概述市场预测分析市场预测分析一、土地市场一、土地市场 土地市场由于供需关系和社会舆论的影响，再加上2011年国家对地产行业的调控，无疑使得宜宾土地市场将在原有基础上适当的放量，用于城区的商业建设和城乡结合