合同法案例7-9

1、陈长明陈长明合同法案例合同法案例案例案例7 格式合同的解释规则格式合同的解释规则戴某诉某公司商品房订购协议定金纠纷案戴某诉某公司商品房订购协议定金纠纷案案例7 格式合同的解释规则 戴某诉某公司商品房订购协议定金纠纷案 2004年4月18日，戴某以本人及其夫丘某的名义作为乙方，与作为甲方的江苏省苏州工业园区某城市发展有限公司（以下简称城市发展公司）签订了一份订购协议。协议约定：乙方向甲方支付定金5万元，订购甲方的苏州工业园区星汉街189号都市花园某住宅一套，面积约为248.26平方米，销售单价7720元/平方米；乙方若在甲方通知的签约日前放弃已取得的物业购买权，或者到期不签约，5万元定金不退还；

2、甲方若在签约日前将房屋转售他人，应当向乙方双倍返还定金。当日，城市发展公司开具收据，言明收到戴某、丘某定金5万元，并通知戴某于4月25日至城市发展公司处签订正式商品房预售合同。 收到城市发展公司的签订合同通知后，戴某于4月25日至城市发展公司处与其洽谈。在案件审理过程中，对这次洽谈内容，双方当事人的陈述不一致。戴某指出，因其丈夫外出，故4月25日与城市发展公司商定，希望待其丈夫5月7日从香港回来后再签合同，但在该延期请求是否得到城市发展公司同意一事上，前后陈述不一样。城市发展公司则主张，戴某此日前来是要求降低房价，因遭到拒绝故未订约。对各自的主张，双方当事人均不能以证据证实。基本案情：基本案情

3、：案例7 格式合同的解释规则 戴某诉某公司商品房订购协议定金纠纷案 2004年5月7日，双方就商品房预售合同的签订再次协商。由于城市发展公司出具的商品房预售格式合同中有“样板房仅供参考”的条款，戴某对此持有异议，认为这个格式条款违背了平等协商的原则，要求删除。由于城市发展公司的工作人员表示不能立即给予明确答复，戴某向城市发展公司提交了一份书面意见，内容大致为：本人于2004年5月7日与城市发展公司签约时，要求所购房屋的装修标准与样板房一致，删除合同附件二中“样板房仅供参考，城市发展公司保留最终解释权”字样，城市发展公司不能给予明确答复，需另择日签约。城市发展公司销售部副经理廖某在该书面意见上注

4、明：“该客户意见已收到”。 2004年5月9日，城市发展公司通知戴某，因其未按约于4月25日到城市发展公司签订商品房预售合同，已违反订购协议之约定，特将原协议项下的定金没收。双方为此发生纠纷后协商未果，戴某提起诉讼。基本案情：基本案情：案例7 格式合同的解释规则 戴某诉某公司商品房订购协议定金纠纷案 本案中，无论是订购协议还是双方当事人拟订立的商品房预售合同，本案中，无论是订购协议还是双方当事人拟订立的商品房预售合同，都是城市发展公司提供的格式合同。对格式条款的解释，都是城市发展公司提供的格式合同。对格式条款的解释，合同法合同法第第4141条规定：条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照

5、通常理解予以解对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”第第125125条第条第1 1款规定：款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原则，

6、确定该条款的真实意思。” 就本案来说，当对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于城就本案来说，当对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于城市发展公司的解释，预约合同的作用，只是为在公平、诚信原则下订立市发展公司的解释，预约合同的作用，只是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件。本约创造条件。法理评析：法理评析：案例7 格式合同的解释规则 戴某诉某公司商品房订购协议定金纠纷案中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法（自1999年10月1日起施行）第三十九条第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其

7、责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。法条链接：法条链接：案例7 格式合同的解释规则 戴某诉某公司商品房订购协议定金纠纷案最高人民法院关于适用最高人民法院关于适用中华人民共和国合同

8、法中华人民共和国合同法若干问题的解释若干问题的解释（二）（二）（自2009年5月13日起施行）第六条第六条 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的 要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条 所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第九条第九条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条第十条 提供格式条款的一方当

9、事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。法条链接：法条链接：案例7 格式合同的解释规则 戴某诉某公司商品房订购协议定金纠纷案最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释释（自2003年6月1日其施行）第四条第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买

10、受人。法条链接：法条链接：案例8 缔约过失责任的成立要件 吴某诉上海花旗银行储蓄合同纠纷案基本案情基本案情2002年3月29日，经中国人民银行及国家工商行政管理总局批准，上海花旗银行开始经营吸收公众存款的外汇业务。上海花旗银行规定，对日平均总存款额低于5000美元的客户，每月收取6美元或者50元的服务费；对日平均总存款额等于或高于5000美元的客户，免收此项服务费。4月4日，上海花旗银行向中国人民银行上海分行上报了花旗银行个人银行服务报告，其中含有上述收费内容，中国人民银行上海分行办公室于4月28日确认收到该报告。由于上海花旗银行此项规定与内资银行的传统做法不同，众多媒体相继进行了报道，引起广

11、泛关注，包括2002年3月22日北京青年报、2002年3月23日文汇报和经济日报以及2002年4月1日新民周刊等。2002年4月8日下午，吴某乘出租车到达上海花旗银行的浦西支行支付车费20元，进入浦西支行大门后，吴某在营业厅内获取了上海花旗银行介绍上述收费内容的“货币理财组合”宣传资料，并于上海花旗银行的理财顾问邵某洽谈了个人外汇存款事项。吴某表示只办储蓄，不要个人理财服务，不愿支付服务费，但被浦西支行拒绝，随后，吴某未办理存款手续即离开浦西支行，由他处乘出租车返回，支付车费14元。案例8 缔约过失责任的成立要件 吴某诉上海花旗银行储蓄合同纠纷案基本案情基本案情 其后，吴某向人民法院起诉称，为

12、不特定社会公众提供储蓄服务，是商业银行的法定义务，银行没有限制储户必须存款多少的权利。上海花旗银行以5000美元划线，剥夺自己对金融服务的选择权，并以服务费方式变相剥夺储户获取利息的权力，有位诚实信用原则。这种行为是对小额储户的歧视，已给自身造成了一定的心理伤害。依照合同法第42条有关缔约过失责任的规定，上海花旗银行在缔约过程中的这一行为，侵犯了自身的合法权利，应对给自身造成的损害承担赔偿责任。故请求判令上海花旗银行赔礼道歉，赔偿自身为此次储蓄而支出的往返路费34元。案例案例8 8 缔约过失责任的成立要件缔约过失责任的成立要件 吴某诉上海花旗银行储蓄合同纠纷案吴某诉上海花旗银行储蓄合同纠纷案法

13、理评析法理评析 本案中，在缔结外币储蓄合同一事上，上海花旗银行与吴某的法律地位平等，该行为显然不存在恶意进行磋商、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况等行为。此为，上海花旗银行的收费行为也很难构成对小额储户的歧视。上海花旗银行没有垄断外币储蓄业务，办理外币储蓄业务不是只此一家银行。吴某对该银行收取服务费的办法不满意，完全可以选择到其他金融机构办理，没必要非与该行缔结外币储蓄合同，也不得将自己的意志强加给该行。综上，吴某关于上海花旗银行违背诚实信用原则及具有缔约过失的诉讼主张，缺乏事实与法律根据。案例案例8 8 缔约过失责任的成立要件缔约过失责任的成立要件 吴某诉上海花旗银行储蓄合同

14、纠纷案吴某诉上海花旗银行储蓄合同纠纷案法条链接法条链接1.中华人民共和国合同法（自1999年10月1日起施行）第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第四十三条 当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或者不正当地使用。泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。2.中华人民共和国外资金融机构管理条例（2002年2月1日实施，已被2006年12月11日实施的中华人民共和国

15、外资银行管理条例废止）第二十二条 外资金融机构的存款、贷款利率及各种手续费率，由外资金融机构按照中国人民银行的有关规定确定。第二部分：第二部分： 合同的生效合同的生效案例9 合同的有效和生效 于某诉董某房屋买卖纠纷案案例9 合同的有效和生效 于某诉董某房屋买卖纠纷案基本案情：基本案情：1997年12月11日，于某与董某签订了一份房屋买卖协议，约定：坐落在四川广汉市某城镇桂花街的某门面营业房一间，是于某私有财产，现由杨某租用；在征求杨某同意后，于某现将此房作价12.2万元卖给董某；房屋买卖中发生的土地使用权出让金，由于某负担；税金及过户费，由董某负担；公证费双方各负担一半；房屋出卖后，原租赁协议

16、继续有效；双方应当遵守协议，如一方违约，应向对方交付违约金5000元。12月11日，双方办理了房屋买卖协议的公证手续。同日，董某付给于某现金12.2万元，于某出具收条后将房屋交给董某。董某以出租人身份，继续出租该房。案例9 合同的有效和生效 于某诉董某房屋买卖纠纷案涉案房屋是1999年9月于某从广汉市建设开发总公司购买的商品房。该房屋占用的土地，是划拨取得。广汉市土地管理部门证实，广汉市人民政府允许在办理了土地使用权出让手续后，转让该土地上的房产。在于某和董某办理房屋买卖协议的公证时，于某尚未取得该房屋占用土地的使用权证。办理公证手续10日后，于某以自己的名义取得了面积为8.30平方米的划拨土

17、地使用权证。由于双方当事人在签订房屋买卖协议后都搬过家，而且互不通知，以致失去联系，该房屋的产权和土地使用权变更登记手续未能按约定办理。1999年3月2日，董某单方到房屋行政管理部门申请办理房屋产权变更登记手续时，因于某阻止，未能办成。其后，于某以无法联系为由向人民法院起诉，于某诉称，按照双方签订的房屋买卖协议，于某在收到董某交付的房价款并由董某占用房屋后，曾依约多次找过董某未找到，致使至今仍未办理房屋产权转移变更登记手续。鉴于该房屋占用的土地是划拨土地，依法不能转让，且房屋产权仍未变更，请求确认双方房屋买卖协议无效，判令董某返还房屋和占用该房屋期间收取的租金3.3万元。案例9 合同的有效和生

18、效 于某诉董某房屋买卖纠纷案法理评析：法理评析： 就本案来说，于某与董某签订的房屋买卖协议显然已经依法成立并生效，但在办理法律规定的手续之前，不具有将协议指向的房产权属变更的效力，即涉案房产的所有权并未发生转移。为此，双方当事人应当按照法律的规定和协议的约定，就办理权属变更手续履行各自的义务。案例9 合同的有效和生效 于某诉董某房屋买卖纠纷案法条链接：法条链接：1.中华人民共和国合同法（自1999年10月1日起施行）第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2.最高人民法院关于中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）（自1999年12月29日 起施行）第九条 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记