房地产全成本管理讲义_图文

1、房地产全成本管理讲座 2006/12/10声明:本节涉及到的项目管理理论知识,源自戚安邦主编南开大学出版社出版的项目管理学。谢谢大家 (E-mail：jiangxilwd Tel：138* 项目开发阶段与成本控制的能动关系 项目开发阶段与成本控制的能动关系图，说明详见链接。 造价调整机会 开发阶段 可研 设计 招标 施工 结算 项目开发阶段与成本控制的能动关系 可研阶段：项目尚处于模糊状态，可调整余地最大，通过科 学选择项目方案如建设规模、市场定位等可大幅 度调整造价。 设计阶段：通过设计方案比选、优化、限额设计、材料设备 档次选型等，可以较大幅度地调整造价。 招标阶段：合理的招标方式、评标方

2、法、付款方式等对造价 控制的影响较大。 施工阶段：设计已定型，只能通过优化施工技术及组织（包 括设计变更和现场签证的控制），适当降低施工 成本，造价调整的幅度较小。 结算阶段：图纸、合同已定，只是如何正确地将这些已定的 造价揭示出来，造价调整的幅度最小。 提升价值的五种途径 提升价值的五种途径 价值工程的基本公式： V=F/C V-value ,性价比 F-function ,产品、功能/性 能、服务、收益 C-cost, 费用/成本 C下降，F上升 C不变，F上升 C下降，F不变 C小幅上升，F大幅上升 C大幅下降，F小幅下降 -具 体 选 择 哪 种 途径，与 市场环境、公司经营理 念、产

3、品方针有关。 - 价 值 的 评 估 ： 有 显 性 的，有隐性的，有眼前 的有长远的，需要综合 平衡与决策。 工程成本控制的投资理念 设计管理人员选用技术方案的标准是 什么呢？ 进行项目设计时，首先要明确项目的档次 定位，这是超越技术本身的问题。 设计管理人员选用技术标准的依据是产品 营销定位。 营销决定技术标准，投资决定技术标准， 技术标准决定工程成本。 房地产成本管理 不等于省钱！ 承建单位的成本控制和房地产企业的 成本控制的区别：承建单位追求合同 利润，地产商追求产品市场利润。 工程量清单的威力 为什么采用工程量清单可以有效控制成本呢？ 为什么事后算帐房地产企业的工程师算不过施工单位的

4、 工程师呢？ 这是信息对称与不对称的问题。 相对于在建筑市场一线摔打滚爬的承建单位，房地产企 业对建筑市场成本把握，永远都是外行。 房地产企业控制工程成本最有效的方式就是采取外行控 制内行的方法货比三家、事前控制。 中海合同管理经验： 工程范围划分得很细、很严谨； 采用工程清单招标，合同管理简洁； 工程技术标准和质量标准明确； 合约交底很到位。 工程成本动态控制的思路 房地产工程成本管理流程图，详见链接。 工程成本动态控制的思路： 其一，工程成本控制标准的定位。 其二，各分部工程的成本测算。 其三，招标控制和签证、设计变更迅速反馈。 工程成本动态案例，详见动态控制表 选材用料程序化 营销提出项

5、目的竞争对手楼盘或楼盘所在地的同档 次楼盘，分析客户敏感点选材用料档次，案例详见 链接1。 与营销、设计一起，制订项目选材用料标准，案例 详见链接1、链接2。 根据项目选材用料标准，确定项目各分部分项的技 术标准，案例详见链接1。 按各分部分项的技术标准，组织招标，确定各部品 质量档次。 招标管理的关键环节 招标的意义：优选供应商，成本控制货比三家。 招标的主要阶段：招标准备阶段、发标阶段、投标阶段、评定标阶段、 授标与签约阶段、后续工作。 招标管理工作的几个关键环节： 供方管理，详见链接。 招标书的准备：范围管理、招标清单、技术措施与质量标准。 招标管控模式。 中海地产深圳地区的工程管理经验

6、，详见链接。 还谈现场签证 控制现场签证的原则：避免签证，减少签证，规范签证。 影响现场签证的罪魁祸首： 合同出现漏洞。 设计变更。 目前房地产工程合同存在的主要问题： 工程范围划分不清楚、不具体，为承建单位索赔提供了机 会，导致工程签证难以控制。 工程量清单说明不够详细，容易引起签证。 工程技术要求或工程质量要求不具体明确，无法保证差异 化产品的品质。 现场签证讲座，详见专门PPT。 工程成本与财务的关系 房地产工程管理是房地产企业公司经营指导下的专业运 作。工程成本管理应该并入财务资金运作一起考虑。 如果有些房地产企业的融资水平较高，可以拿到利息较低 的资金，那最好出优惠的付款条件，只要施

7、工单位报价优惠 部分比资金财务成本多，就合算，也就是房地产企业的资金 本身也在赚钱。如果房地产企业的融资能力较弱，硬是要借 用资金实力强的施工企业的力量，核实给施工企业的利润， 就要考虑增加资金成本部分，增加的额度以社会平均资金成 本为度。 现金流管理。作为工程成本管理，一项重要而又关键的工 作是要配合财务部门分析现金流，特别是融资能力不强的企 业，甚至是要利用工程规律，尽量降低项目对现金流要求。 现金流分析案例，详见链接。 项目总成本案例，详见链接。 工程成本控制体系中最难的是什么？ 工程成本控制体系中最关键的和最难的工作应该是对社 会工程资源、市场工程成本资源的把握。 在我们目前不规范的建

8、筑市场中从事房地产工程管理， 工程成本也好，工程质量也好，最重要和最核心的是对 社会工程资源的把握与配置。 对社会工程资源把握不清楚，源头上都有问题，谈流程 管理，谈质量控制，谈成本控制，都可能是事倍功半的 事情。 坐在办公室研究定额是控制不了成本的。 社会工程资源的考察、选用、评估与管理。 中海地产做法介绍：中海供应商选择的“一票否决制”； 中海地产的“执行、决策、审计”三权分立的供应商选择 法；中海招投标委员会的“桌面”制度；中海地产的供应 商分级管理制度。 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 房地产工程管理是房地产企业经营路线指导下的专业运作。工程成本管 理应该并入财务资金运作一起考虑。 房地产企业的工程成本控制，需要突破传统定额计价方式，实现市场定 价，反映市场的工程成本是科学的成本。 房地产企业的工程成本控制，需要突破承建市场的成本控制观念，建立 投资控制的理念。 房地产企业的工程成本控制，需要建立、完善以项目营销定位和技术管 理为依托的成本控制体系，实现工程成本的全程控制。 房地产企业的工程成本控制，要坚持技术、质量标准和商务条件统一下 的工程招标低价中标的原则。 对于低价