房地产项目投资分析实施报告

1、.房地产工程投资分析报告一、说明：1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进展XX商住综合开发。2、报告中有关本钱的明细换算科目根本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经历确定。工程面积参数表 表1-1工程总占地(m2)6655.85 总建筑面积(m2)47922.12沿街商业建筑(m2)住宅面积(m2)配套设施面积(m2)地下停车场(m2)二、工程开发本钱费用的估算：本工程开发由土地本钱购置款，前期开发费用，建安工程本钱费，根底设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建立周期较长，本案采用动态分析法进展估算，各项费用详见以以下表

2、：(一)土地费用表2-2序号工程单价元/m2备注1土地使用权出让金3455.6元/m22征地费3拆迁安置补偿费(二)前期开发费用估算表表3-3序号工程金额万元取费标准(元/m2)1规划、设计、可研费47.001.1规划费20.001.2设计费25.001.3可研费2.002水文、地质勘察费3.502.1测绘费1.502.2勘探费2.003筹划费合计三建安工程费用表4-4序号建安工程单方造价元/m2)总造价(万元1沿街商业建筑土建2民用建筑3地下车库4水电设备5内部装修6合计四根底设施费表4-5序号工程单方造价(元/m2)总造价(万元)根底设施(含道路、绿化、配电房、化粪池、室外管网)130五开

3、发期税费估算表表4-6序号项目金额(万元)估算说明(元/m2)1固定资产投资方向调节税5%2配套费803质检费34建筑管理费1.25卫评费1.46环评费1.27墙改基金128绿化费0.19白蚁防治费2.310土地使用费411再就业基金1012教育专项基金1013编标费214招标费115规划许可工本费0.516土地证工本费0.517施工许可证0.5合计六不可预见费表4-7序号工程金额(万元)说明1土地费2建安工程费3前期工程费(一)+(二)+(三)+(四)*3%4根底设施费总计七管理销售费用表4-8序号项 目金额(万元)估算说明(元/m2)1广告2售楼处3售楼许可6监理费7物业管理基金8公用设施

4、维修基金9管理费合计八投资与本钱费用估算汇总表表4-9工程单方本钱(元/m2)金额(万元)占总投资比例(%)土地费用前期费用建安费用根底设施费开发间税费不可预见费管理销售费财务费合计三、投资方案与资金筹措：本工程开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的局部。本案开发商自有资金*万元作为启动资金，需贷款*万元，总投资*万元，将工程投资进程分为前期、中期和后期，投资方案与资金筹措详见表5-10。投资方案与资金筹措表4-10序号工程合计(万元)前中后1开发投资2资金筹措2.1自有资金2.2借贷资金2.3预售资金再投入四、工程销收入的测算本工程以*市同类*房

5、可比案例，参照*市房地产物业平均价格水平运用市场比拟分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价*元/m2,三层建议售价*元/m2,均价*元/m2。地下停车场，建议售价*万元/车位。表4-11工程面积(m2)建议单位平均售价元/m2)销售收入万元沿街商铺 住宅停车场 个车位合计说明：以上销售收入都是在工程进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以到达预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。五、工程投资收益分析：根据

6、估算的开发本钱费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：一销售税金及附加估算表4-12序号类别计算依据金额万元1营业税销售总收入*5.68%2教育费附加营业税额 *11%3城建税4印花税销售总收入*0.05%5交易管理税销售总收入*0.5%合计二土地增值税计算表表4-13序号工程计算依据金额(万元)1销售收入2扣除工程金额以下4项和2.1开发费用2.2开发本钱2.3销售税及附加2.4其他开发本钱*20%3增值额(1)-(2)4增值率(3)/(2)5增值税率(4)<50%6土地增值税增值额X30%三损益表表4-14序号工程计算金额(万元)1销售收入2总本钱费用3销售

7、税金及附加4土地增值税5利润总额(1)(2)(3)(4)6所得税(5)*33%7税后利润(5)(6)8公积金(7)*10%9可分配利润(7)(8)四全部投资的投资利润率利润总额/投资总额*100%=自有资金的投资利润率利润总额/自有资金总额*100%=六、不确定因素分析：有重点地加强对投资风险的防X和控制，保证工程的决策成功是开发商所追求的目标。房地产工程不确定因素较多，本案主要从本钱、收入、单价等几个方面，运用平衡分析法和敏感性分析法进展了不确定因素的分析，详见下表：一盈亏平衡分析表4-15序号工程面积本钱收入平衡点销售面积经营平安率(%)1沿街商业建筑2住宅3地下停车场二平安性判别标准表4

8、-16平安率>30%2530%1525%1015%<10%平安状态平安较平安有危险较危险危险说明：地下停车场由于存在人防工程的要求，所以财务上看本钱高于收入，但为近邻的*节约了*元/的人防配套费，并产生了一定的社会效益。三投资利润率敏感性分析表表4-17工程变 幅敏感度-10%-5%05%10%单价投资额投资利润率(图4-1) 单价变动 *% 目标利润率 投资变动 因素变化率 -10% -5% 0 5% 10%说明：从敏感性分析表中看出，当销售单价提高5%时，投资利润率增长*%，即* X *%=*万元，当投资本钱降低5%是，投资利润率提高*%，即* X *%=*万元，可见销售单价与投资额在本案中对投资效益的影响还是较为明显的。在本工程实施过程中，控制本钱和制定适宜的价格策略较为关键。七、结论与建议：1、本工程是*，按本工程的测算依据和方法、静态分