(房地产管理)房地产开发各环节税收政策详解之拿地阶段

1、房地产开发各环节税收政策详解之拿地阶段从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）。同时房地产开发存在土地取得、前期规划、施工、销售、竣工等环节，各个环节的税收问题存在不同的侧重点，笔者以房地产开的各环节为线索，详解房地产企业的税收政策，以供纳税人参考。一、拿地阶段房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。（一）契税1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人契税的纳税义务人是境内转移土

2、地、房屋权属，承受单位和个人。即境内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人。因此，房地产企业在项目开发前，通过各种方式直接取得国有土地使用权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人。2、征税范围中华人民共和国契税暂行条例（国务院令第224 号）第二条规定可知，国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土地权属的范畴。中华人民共和国契税暂行条例细则第八条规定，下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；以获奖、预购、预付

3、集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；建设工程转让时发生土地使用权转移的；以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。因此，房地产企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，就属于契税的征税范围。3、计税依据财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复（财税字199896 号）第一条关于计税价格问题规定，根据中华人民共和国契税暂行条例（以下简称条例）第四条第（一）款及中华人民共和国契税暂行条例细则（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或

4、者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税 2004134 号） 规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资

5、产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（国税函2009603 号）对北京市

6、地方税务局关于国有土地使用权出让契税计税依据确定问题的请示（京地税地2009124 号）的批复如下：根据财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134 号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。因此，从上述文件来看，房地产企业取得土地的契税政策应关注以下几点：第一，以为取得该土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征税依据。全部经济利息包括货币、实物、无形资产和其他经济利息，如国税函20021094 号规定，以

7、项目换取等方式承受土地使用权，属于契税征收范围。又如国税函2004322 号规定，以土地出资，属于契税征收范围，即投资方以土地出资，受让方以自身股权作为支付对价，计税依据则为作价出资额。第二，不得因减免土地出让金，而减免契税。国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复（国税函2005436 号）对北京市地方税务局关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题的请示（京地税地2005166 号）的批复规定，根据中华人民共和国契税暂行条例及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。4、间接取得土地的契税问题房

8、地产企业实务中，通过企业股权转让、企业合并、企业分立等方式间接取得土地使用权。上述方式中，通常土地权属没有发生变更，一般不征收或享受免征契税的待遇。如财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175 号）规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税；两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税；企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。因此，房地产企业通过

9、重组方式取得土地，存在契税的筹划空间。（二）耕地占用税1、占用耕地建房成为纳税义务人占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，成为耕地占用税纳税人。因此，房地产企业通过出让、受让方式直接占用耕地用于开发房产，自然成为耕地占用税纳税人。但在原 中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国发 198727 号） 不适用外商投资企业，因此， 中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第511 号） 2008 年 1 月 1 日实施前，外商投资房地产企业占用耕地不是耕地占用税纳税人。国务院令第511 号实施后，耕地占用税纳税人包括单位和个人，单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、

10、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。2、征税范围中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第511 号）第二条规定，耕地主要指种植农作物的土地。3、计税依据中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第511 号）第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。4、纳税义务时间经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通 知的当天。（三）印花税1、土地使用权出让、转让合同按产权转移书据征收印花税房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签订土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。

11、根据 财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知（财税2006162 号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。2、开发廉租住房、经济适用住房可减免印花税财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税 200824号）规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。（四）城镇土地税1、使用城镇土地成为纳税义务人中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第17

12、号）第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。因此，房地产企业取得的土地位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内，自然成为城镇土地使用税纳税人。正如国家税务总局关于受让土地使用权者应征收土地使用税问题的批复（国税函发1993501 号）对成都市税务局关于对国内受让土地者是否征收土地使用税的请示（成税函1992463 号）批复规定，中华人民共和国城

13、镇土地使用税暂行条例第二条规定：“在城市，县城，建制镇，工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税纳税义务人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十九条也明确规定：“土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。”因此，凡在土地使用税开征区范围内使用土地的单位和个人，不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴纳土地使用税。2、征税范围房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。3、计税依据土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的

14、通知（国税发200389 号）第二条第一款规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。4、纳税义务时间房地产企业城镇土地使用纳税义务时间，主要分以下三种情况：第一，根据城镇土地使用税暂行条例第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1 年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非

15、耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。第二，根据财政部、国家税务总局关关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税 2006186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。第三，根据国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复（国税函2007596 号）规定，外商投资企业和外国企业，应从2007 年 1 月 1 日开始缴纳城镇土地使用税，其纳税义务时间的产生与前述相同，故内外资房地产开发企业缴纳城镇土地使用税缴纳时间一致。5、开发廉

16、租住房、经济适用住房可减免财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税 200824号）规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。设计施工阶段是开发商委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。该阶段主要涉及印花税、对外支付劳务代

17、扣代缴、计税成本的核算、城镇土地使用税等税务事项。（一）印花税房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。甲供材料应按购销合同税目，按按购销金额，万分之三税率贴花；建筑安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率贴花；建设工程勘察设计合同，按按收取的费用金额，万分之五的税率贴花；借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花；财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同，按收取的保险费收入金额的千分之一税率贴花。（二）代扣代缴涉税事项房地产设计，施工期间涉及的营业税事项，主要包括：对外支付款项时营业税、企业所得税代扣

18、代缴问题。一、营业税根据 国家税务总局关于执行税收协定特许权使用费条款有关问题的通知 （国税函2009507 号）规定， “专门从事工程、管理、咨询等专业服务的机构或个人提供的相关服务所取得的款项”应为劳务活动所得，不应是特许权使用费。对外支付款项的营业税代扣代缴问题，主要发生与接受境外上述劳务时的涉税事项。1、接受境外建筑设计劳务属于营业税应税范围中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540 号）第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局第52 号令）

19、第四条规定：条例第一条所称在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务，是指提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内。因此，境内房地产企业接受境外建筑设计劳务，属于应发生营业税纳税义务的劳务。2、代扣代缴义务的判断暂行条例第十一条规定：中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。因此，企业发生对外支付建筑设计劳务款项时，要判断企业是否负有代扣代缴义务，应向发生业务的境外单位或者个人确认其境内是否存在经营机构或境内代理人，如果不存在，则确认自身负有代扣代缴义务

20、。3、代扣代缴义务发生时间暂行条例第十二条规定：营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。暂行条例第十二条规定还规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务，并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。4、代扣代缴营业税税款的计算纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=营业额明率。因此，企业计算代扣代缴应该额时，也按上述公式确认，准确确认应税行为的营业额以及税率。营业额以及税率的确认与境内企业和单位发生应税行为是一致的。二、企业所得税根据 企业所得税

21、法实施条例第三十八条“对非居民企业在中国境内取得工程作业和劳务所得应缴纳的所得税，税务机关可以指定工程价款或者劳务费的支付人为扣缴义务人”的规定， 境内房地产企业还应履行扣缴义务代扣代缴该境外劳务的企业所得税。（三）甲供材料的营业税事项实施细则第七条规定，“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。”第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的

22、，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 ”实施细则没有明确规定装饰工程中甲供材要不要不并入营业额征收营业税。而根据2006 年 8 月17 日 财政部、国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知财税 2006114号文的规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额”。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。因

23、此，除了装饰劳务以外的“建筑业 ”的甲供材料（包括甲方提供设备的情形）需要并入施工方的计税营业额征收营业税。从上述法规可以看到，施工企业应按含甲供材料金额开具建筑施工发票给建设方（房地产开发企业），建设方归集为开发成本。但甲供材料是建设方购买了，建设方应注意重复入在开发成本的问题。（四）计税成本的核算计税成本是指企业在开发、建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。1、计税成本对象的确定原则房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931 号）规定：成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。其确认原则包括以

24、下六项：（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现

25、较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。此外，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。2、计税成本的内容国税发 200931 号为房地产企业的计税成本主要归类为以下六类：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费

26、、危房补偿费等。（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为直接组

27、织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。3、计税成本核算的一般步骤计税成本核算一般分以下五个步骤：（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成

28、本对象、在建成本对象和未建成本对象。（三） 对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完

29、工后再予结算。4、共同成本和不能分清负担对象的间接成本的分配方法共同成本和不能分清负担对象的间接成本应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配 方法有以下几种：（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。1 .一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。2 .分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一 成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地 面积。（二）建筑面积法。

30、指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。3 .一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。4 .分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某 一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例 进行分配。（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。5、特定成本的分配方法（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同 意

31、。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。6、以非货币交易方式取得土地使用权情况下计税成本的确定（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1 .换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本