关于御景装饰城策划方案

1、 广东伟丰建设集团有限公司策划方案关于御景装饰城招商策划方案（讨论稿）一、市场分析1、背景分析1.1 项目地理位置1.1.1 项目地处茂名市电白区水东镇迎宾大道388号，于迎宾大道与325国道（电白大道）交汇处，东临电白第一大道迎宾大道，电白长途汽车客运中心，地理位置十分优越。车行至沈海高速公路10分钟路程，至茂名市区15分钟路程，至新建的电白高铁车站8分钟路程，是通向大多数乡镇的主要通道，交通四通八达，十分便捷。1.1.2 项目周邻电白长途汽车客运中心、祥和装饰市场、水塔厂、东百城、御湖国际、嘉和豪庭、电海中学、杨梅小学、实验中学等大中型楼盘、市场和学校，是目前电白区人居较多和不断聚集居民的

2、区域，市场前景看好。1.2 商业价值分析1.2.1 祥和装饰市场情况调查目前正在经营的祥和装饰市场位于项目北侧100米，是目前较大的装饰材料市场，已入驻的装饰品牌企业有旺家门业、永成木业、海利不锈钢、广铝铝材、广亚铝材、广州铝材等，经营涵盖有装饰板材、铝材、卫浴、陶瓷、灯饰、门窗、玻璃、家具、五金等行业。 祥和装饰装饰市场经营主要产品分析表（不完全统计）：经营类别经营产品数 量备 注加工铝合金9加工木材7加工玻璃2成品瓷砖3成品卫浴1成品灯饰3成品油漆2成品墙纸1成品家具3成品门业5成品五金杂店3从以上表可以看出，祥和装饰市场，主要产品集中在加工产品方面，而家居装饰配套产品，尤其是中高端产品基

3、本没有。1.2.2 水东人民路建材一条街市场情况调查水东人民路建材一条街虽有大全宾馆装饰市场、陶瓷产品市场，但规模不大，80%的建材店主要是人民路、厂前路和忠良街一带的市民住宅出租铺面中经营，这一带有较长经营建材的历史，其优点是电白人熟知度高，缺点是分散分布，消费者对比选购产品比较麻烦。 人民路、站前路一带经营主要产品分析表（不完全统计）：经营类别经营产品数 量备 注加工铝合金3加工石材5加工玻璃2成品瓷砖45成品卫浴25成品灯饰13成品油漆8成品墙纸1成品门业22成品家具2成品橱柜15成品五金杂店81.2.3 前二周，我们请茂名大唐公司对祥和装饰市场周边2公里内做了300份市场调查，其中20

4、0份针对普通市民街边商铺店主。调查显示：其中超过50%的人不知道祥和市场，超过30%的人在茂名集中市场购买家居建材产品，30%的人在电白的零散店购买家居建材产品，超过60%的人会选择在电白的相对集中的家居建材市场购买。其中100份是针对现有家居家居建材零散店的市场调查，调查显示：20%不知道祥和市场，30%会选择进驻大的经营市场经营，40%表示还不确定是否选择进驻大的经营市场进行经营。2、 招商对象分析2.1 本项目建成投入使用后，属于电白区目前较大的建材装饰城，是电白建材市场的补充。一是由于经营环境、交通环境比较优越，是消费者有集中选购的首选；二是可以给消费者提供更多新产品、中高端产品的选购

5、机会；三是项目地址处于电白区未来五至十年发展的商业区域，给有识的经营者提供了良好的发展机遇。2.2 本项目消费群体主要是水东和周边乡镇，属于地区性市场招商，招商主要目标集中本市。2.2.1 招商对象定位：周边经营家居装修材料的商铺主，包括祥和市场的经营户以及人民路、厂前路、忠良街一带的零散经营户；茂名市经营的家居建材品牌商户；从业于家居建材行业和有意发展装饰材料经营的准创业者。2.2.2 招商对象经营品类定位：装饰板材类、陶瓷制品（瓷砖、卫浴洁具)、灯饰、玻璃制品、不锈钢制品、门窗制品、窗帘制品、木业制品、PU制品、油漆制品、家具制品、电缆电线、五金制品等等。2、 成立招商工作办公室人员从市场

6、部临时调配，办公室设在御景豪庭现项目部。负责御景装饰城的策划、广告宣传、市场调研、招商活动、办理驻场经营户的招商登记、合同签订、铺位安排。3、 成立御景装饰城管理处工作机构御景装饰城管理处受茂名市温馨家园物业管理公司领导。管理处设经理1人、管理员2人、保安员4人、清洁员2人。其工作职责另定。4、 招商策略1、招商的铺面的总面积及铺面（位）1.1御景装饰城使用面积约8000多，铺面（位）约100间（个)，其中铺面35间，铺位约40个。具体数据如下： 1.1.1西面临街商铺共11间，合计面积：800.84 其中：A1栋一层A1-1#A1-4#商铺面积：282.21 A3栋一层A3-1#A1-7#商

7、铺面积：518.63 1.1.2南面临街商铺共24间，合计面积：2212.16 其中：A1栋一层A1-5#A1-9#商铺面积：436.74 B1栋一层B1-1#B1-9#商铺面积：836.24 B2栋一层B2-1#B1-9#商铺面积：751.47 A2栋一层A2-1#A2-2#商铺面积：187.71 1.1.3东面临街共三层商铺约40间，合计面积：5772.39 其中：一层商场面积(铺位约15个）：2053.35。 二层商场面积(铺位约15个）：2244.17。 负一层商场面积(铺位约10个）：1474.87。 注：西、南、东临街商铺或商场面积总合计：8785.39。 1.1.4已售或预定商铺

8、面积：844.94。其中： A1栋5#、6#、7#商铺面积：83.46+85.33+77.36=246.15。 A3栋6#商铺面积：86.80。 B1栋4#、5#商铺面积：49.71+77.53=127.24。 B2栋5#、6#商铺面积：81.41+81.41=162.82。 A2栋3#、4#商铺面积：115.51+106.42=221.93。 1.2经营区域划分：御景装饰城经营区域划分表序号经营区域铺面数量经营范围1御景城负一层10油漆、涂料、硅藻泥、五金类、工艺饰品、装饰门2御景城一层15服务前台、电缆电线类、灯饰制品、品牌家电、厨房电器、净水器、水龙头类、橱柜类3御景城二层15高等家私、

9、办公台椅、床上用品、窗帘类、墙纸4东面铺面1银行5南面铺面24铝合金类、瓷砖、卫浴、不锈钢制品、木地板、地毯、装饰公司6西面铺面11合板材类、木线条、PU产品类、玻璃类、石膏制品类、吊顶材料类 2、广告宣传推广方式方法2.1广告宣传主要以传统的宣传推广与网络推广和新闻媒体的宣传推广相结合，适时调整宣传推广的时间。大体分为三个阶段，第一阶段（2014.112015.2）以运用我们的现场广告、派发宣传单张为主；第二阶段（2015.32015.4）以运用横幅、短信、元旦、春节推广活动为主；第三阶段（2015.42.15.5）是招商宣传推广的关键阶段，以多形式、多方法，全面履盖。2.2广告宣传推广方案

10、表序号推广方式推广的内容及范围推广时间备 注1户外广告1、 御景豪庭小区东、南、西面T牌广告； 2、在高水路选择12个T牌广告。2014.112印发宣传单张1、 发放给水东现在祥和装饰市场和人民、厂前路、忠良街一带经营户； 2、发放给茂名市区的经营户； 3、到有关乡镇经营户中派送； 4、夹报（茂名日报等）； 5、利用集会、圩日等人流集中的机会派送。2014.112015.3在派送宣传单张时，向经营户了解是否驻场的意向，实行一对一走访。3横幅在水东和有关乡镇拉宣传推广横幅。2015.4.204网络宣传1、 选择23个网络广告和软文宣传； 2、短信发送。2015.45宣传车巡游组织46台宣传车到水

11、东和各乡镇巡游。2015.46电视广告茂名、电白电视台广告2015.4.207报纸广告茂名日报刊登广告或软文宣传2015.4.208推广酒会或营销活动在电白区或茂名市举办一场推广酒会2015.4方案另定9节日促销在御景装饰城门前举办2015春节方案另定10开幕仪式在御景装饰城门前举办2015.5.1方案另定3、招商政策预设：3.1租金均价及相关费用第一次合同签订期为三年。铺面（位）根据所处位置，实行差异性定价：3.1.1外围商铺租金东面铺面租金均价88元月，南面、西面铺面租金均价68元月；装饰城内铺位租金均价48元月；仓库20元月；3.1.2广告位（6m×1.7m)：一级（东面）均价

12、360元个月，二级（南、西面）均价230元个月。3.13物业管理费：铺面5元月；铺位3元月。3.2 2. 租金优惠政策：3.2.1给予入驻商户赠送3个月的装修期，免收租金；时间初定从2015年5月1日起至2015年7月30日止（具体安排根据招商情况而定）；3.2.2对一次性缴纳一年租金的商户赠送三个月的租金；对一次性缴纳二年租金的商户赠送六个月的租金；对一次性缴纳三年租金的商户赠送十二个月的租金；3.2.3 给前20名签订经营租赁合同的商户，公司赠送在御景豪庭约（6m×1.7m)的广告牌位一个，时间为三个月刊登本经营产品免费广告牌的使用权。3.2. 4 积极引导和争取大品牌商户驻场经

13、营并给予更多的优惠，具体可商谈。4、 费用收取方式4.1铺面（位）、仓库租金：按季度收取。即商户在签订租赁合同的同时缴纳三个月的租金，在满三个月的前10日续缴纳第二季度的租金，以此类推；逾期缴纳，按应缴纳总款的3天收取滞纳金。4.2 物业管理费：按半年收取。即商户在签订租赁合同的同时缴纳第一个半年（6个月）的物业管理费，在满六个月的前10日内续缴纳第二半年（6个月）的物业管理费，以此类推；逾期缴纳，按应缴纳总款的3天收取滞纳金。4.3 电费：电费按月收取，当月缴纳上月的月费。5、 保证金5.1 商户在签订租赁合同时按规定缴纳商品质量保证金及合同履约保证金。5.1.1 商品质量保证金及合同履约保

14、证金的收取标准：5.1.1.1 履约保证金：按租赁铺面（位）、仓库的二个月租金标准收取，期满续约的转入下期合同期，如期满不再续签合同的在解除合同的10日内（不计利息）退还。5.1.1.2 商品质量保证金：按每个租赁铺面（位）、10000元的标准收取，按租赁铺面（位）的二个月租金标准收取，到期续约后转入下期合同期。如期满不再续签合同的在解除合同的10日内（不计利息）退还。6、 其他费用6.1 商户需按国家政策自行缴纳税务等费用。6.2 商场办公区域用水、电由物业管理处承担，商场公共区域用水、电费用由商铺分摊。公摊水、电费计算方式为：商铺公摊水、电费公共用水、电总度数÷商场总建筑面积&#

15、215;水、电价×商铺建筑面积6.3商铺内用水、电由商场安装一铺面（位）一表，商铺每月按铺面（位）内实际用电数额和分推公共区域的水、电费交纳费用，水、电价按电白区规定商业用水、电标准（含损耗）由商场代收代付。7、 商户入驻手续办理流程7.1 商场依据整体规划，确定意向商户所登记品牌的具体铺面（位）双方对确定的铺面（位）无异议提供合同签订人身份证原件、工商执照、产品代理授权书、产品质量证书等资料签订租赁合同缴纳第一期租金和履约保证金、产品质量保证金办理经营铺面（位）使用移交手续。7.2 如租户需停止租赁或续租，都需提前6个月向物业管理处提出申请，以便安排好各项服务工作。8、服务承诺 无假劣产品承诺（与驻场商户签订合同时明确），一旦发现，以一赔十。 5、 装饰城整体工作安排御景装饰城工作安排表序号工作内容完成时间负责部门负责人分管领导备 注1装饰城铺位设置及划分2014.10工程部王伙军崔海林2提供装饰城全部铺面（位）设置图纸2014.10工程部王伙军崔海林3装饰城电梯、货梯、内部分隔等施工2015.4工程部王伙军崔海林4装饰城外立面施工2015.4工程部王伙军崔海林5御景豪庭外围广告位设置、安装2014.10工程部王伙军崔海林6装饰城车辆停放区域设定2015.4工程部王伙军崔海林7装饰城策划方案2014.10市场部马俊萍李国坤8组建