浅析房地产开发项目的服务采购_工程管理

1、浅析房地产开发项目的服务采购术语：选购管理是项目管理的一个子集，包括用以从执行组织外获得物资和服务所需要的过程，由选购方案编制、寻价方案编制、寻价、供方选择、合同管理和合同收尾构成。这是一个广义的选购概念，一般传统的选购管理大部分表现为物资选购，按现代项目管理的选购定义，物资选购属于选购范围，服务也属于选购的范畴。在房地产开发项目中，选购二字伴随项目开发的各个阶段。房地产开发项目的阶段划分，从开发商的决策层次分：为投资意向、项目定义、项目实施、项目交验、物业管理。上述每一个阶段都有一个或几个可交付的成果，对应于每个需交付的成果，执行组织就会有不同的选购需求。在众多的选购需求中，如何进行选购管理

2、，是现代项目管理特地解决的问题。服务的选购管理是大多数房地产开发商都将面临的问题，不论它的机构设置多大功能多全，都不能完全不要从公司外猎取服务而自行解决在房地产开发中所面临的众多服务问题。但如何能得到满足的服务。这个则是依据需求的服务不同，区分对待。1、可行性讨论服务的选购，其过程如下：1）、预备资料房产商必需对有投资意向的地块位置、规模，拟开发的业态有一个初步意向，在意向书中描述拟开发项目的初步设想、将要开发的产品业态、需要作可行性讨论的询问公司将要提交的成果和开发本地块的经营目标；是公司对拟开发地块的产品简要描述；同时，还要对公司开发该地块假设条件进行描述，如资金等进行介绍以及开发的挨次、

3、时间时段的掌握状况进行描述。2）进行询问市场摸底是对询问市场的资源状况进行调研，对本开发地块作可行性讨论的单位的提出相关资质要求；3）进行是公司组织人员或是托付询问公司作可行性讨论报告的分析了解公司的战略，分析自己组织内部有无资源能否完成可行性讨论报告，是自己作培育自己的力气做可行性讨论报告，还是托付面询问公司作可行性讨论报告；可行性讨论报告牵头人组织公司相关专家进行讨论，分析利弊，并得出结论；若是托付外部供应服务，并在会上初步提出合约事项，确定合约形式。4）提出可行讨论服务的管理方案本方案主要解决怎样托付、何时托付。5）编制本开发项目的可行讨论工作说明书在说明书中描述可行性讨论的工作范围、工

4、作程序、步骤和可行讨论报告质量、进度要求2、编制可行讨论的寻价方案1）依据可行讨论的管理方案、可行性报告的工作说明书以及拟开发项目的执行组织的相关政策，对作可行性讨论的市场进行调查，收集适合作本项目可行性讨论的合格的合作伙伴名录、相应项目的相关可行讨论询问费用和国家规定的相关费用标准。2）查询或制定本项目可行性讨论报告的相关标准；组织相关专家对可行性工作说明书、可行性讨论报告标准进行争论，制定可行性讨论报告的可行性报告的邀请建议书和评价标准。在可行性报告的邀请建议书里，具体描述将要进行可行性讨论服务的要求，评价标准的要求详细明确，严格以确保各可行性讨论询问机构供应的建议书相对全都，利于对建议书

5、的评价；又要足够敏捷，以确保各供应可行性讨论服务的合作伙伴其好的建议能反映在建议书中。评价标准从以下几方面入手：可行性讨论合作伙伴对需求的理解、总成本或全寿命周期成本、技术实力、管理力量、财务力量。项目团队在制定上述相关可行性要求文档和评价标准时时，必需认真讨论项目发起人的相关政策和约束条件。3）由于开发项目产品描述是一个渐进明晰的过程，因此经过几次专家会议，对项目可行性 讨论有了进一步的熟悉，在项目可行性讨论服务的管理过程编制的项目可行性工作说明书有必要进行一次更新。3、项目开发可行性讨论的寻价1）依据寻价方案编制过程得出的可行性报告邀请建议书和评价标准以及更新的可行性报告工作说明书，向拟定

6、可行讨论的合格合作伙伴发放邀请建议书。组织合格的可行讨论服务单位（三家以上）进行标前会议，在会上以书面文档形式说明本开发项目可行性讨论的工作范围、工作进度、工作程序、报告质量的要求。2）收取合格合作伙伴的可行性讨论建议书和报价书。4、可行性讨论的合作伙伴选择本文转自项目管理者联盟 在收到了各家合格合作伙伴的可行性讨论建议书和报价书后，在适当的时间、适当的地点、适当的参加人员进行公开的开标会。会上严格根据在寻价方案编制过程编制的建议书邀请和评定标准，评定各家提交的技术建议书和报价，选出合同洽谈单位。在与合同洽谈单位就主要合同条款进行谈判，以确定合同的结构、双方的职责和权利、义务等相关事项，以确定

7、可行性讨论的合作伙伴及相应合同文本。5、合同管理依据双方所订合同和服务供应商的工作结果以及合同执行过程中发生的合同变更状况，执行合同中的付款条款。随时监控、监督合同的执行绩效。将双方来往书面函件、合同变更文、支付财务记录随时进行归档。6、合同收尾可行性报告讨论单位已按合同供应可行性讨论报告或服务，买方已按合同进行了付款，合同终止。或可行性讨论单位不能供应可行讨论报告或服务，合同终止，合同终止的通知权利由合同管理人员发出。在合同终止以前，必需进行合同审计（主要审核可行性讨论单位是否按合同供应了可行性讨论报告和服务，它审核选购的全过程），经过合同审计以后，才能进行合同收尾和管理收尾。上述过程是可行性讨论服务选购的全过程，由于房地产开发项目的独特性、唯一性和暂态性，它在服务的需求上也是唯一的，没有一个标准的可行性讨论报告、项目策划案、规划方案设计图适用于任何一个房地产开发项目。正是由于这种服务的唯一性需求，就导致了房地产开发项目服务需求的简单性。因此，开发项目的服务选购能真正发挥其效果，其关键的就是开发商本身对需要什么样的询问服务有一个清晰而明确的定义。它的评价标准是以技术建议书为主，相对而言报价在选择砝码上要