浅谈房地产工程造价控制的重要的策略分析_工程管理

1、浅谈房地产工程造价控制的重要的策略分析1.前言房地产的价格由很多因素打算，如地价、房地产的建设成本、销售费用、开发单位的利润、拆迁费用、国家的税收等等。其中房地产的造价影响到了整个房地产项目的房价和开发商的利润，作为房地产企业生存的基础对房地产价格有着打算性的影响。2.当前房地产造价掌握存在的问题(1)招标方式不合理目前我国房地产公司招标的方式一般为邀请招标，没有经过充分的竞争。许多房地产公司由于工期和进度的因素，采纳费率招标的方式来对施工单位进行选择。还有某些公司采纳的是“议标”的方式，即投标人报价结束之后用讨价还价的方式和投标人议价，这样的招标方式的缺点显而易见，比如投标人在报价时有意将报

2、价抬高，留出还价的余地来和公司进行谈判。(2)决策盲目对项目的决策失误，体现在项目在进行建设之前没有对市场进行充分的调研，对市场的定位不精确，或者是对项目建设地点选择不当、投资方案的不合理等，这是造成各种烂尾工程的主要缘由之一。(3)没有考虑运营维护成本根据现在的做法，开发商在工程符合验收的前提之下，一般只对工程建设的成本和质量进行关注和掌握，没有在工程设计阶段就考虑到工程在全生命周期内的性能和造价，对工程后期运营维护成本方案不周全。(4)合同管理意识不足在现实中，许多开发商和承包商之间签订的合同没有采纳标准的合同文本形式，造成了合同的不够严谨和精确，致使工程的造价以及其它相关费用的计算争议较

3、大。施工单位在进场施工后通常会以各种理由来要求增加工程的造价，假如在合同签订的时候考虑周全，对风险有着精确的估量，强调好各种事项的应对措施，写明防范的条款，就能够有效地防止工程造价增长。3.房地产造价的掌握过程(1)决策阶段做好项目投资的猜测，需要各种各样的资料，比如工程施工地点的水文、地质、气候、道路、通讯、管道等状况、材料的价格、市场的分布等状况资料。在对项目进行可行性分析的阶段，应当保证资料的精确和详实，造价人员应当对资料的牢靠性和真实性做好具体的分析。以此保证经济猜测和分析的精确性。对建筑方案的优化是重要的一环，讨论表明在项目前期对方案进行优化，可以使节省投资的可能性达到80%。因此要

4、想做到对工程造价进行有效的掌握，就应当以工程的前期工作为重点，在对市场讨论后结合自身状况，遵循效益至上的原则来进行多方案的对比选择。(2)设计阶段房地产的工程项目的设计，对整个工程造价的影响占75%95%以上。在项目的设计阶段，应当推行设计的招标，以对设计单位择优选择。开发单位应当乐观推行经济方案和建筑方案相结合的招标方法，将建筑的结构主体、景观绿化、配套设施放在一起招标，并组织邀请专家来进行设计单位的综合评比。这样既可以选择素养较高的设计单位，又能够促使设计单位在项目的质量上开拓创新，尽量降低工程的造价。设计人员应当对建筑工程的预算与费用定额娴熟把握，明确建筑材料的价格，依据项目的投资进行估

5、算，来对设计概算进行掌握。开发单位的各个专业应当在保证建筑工程的各项指标和功能的前提之下，制定双赢的设计策略，对投资限额实现合理的使用，将经济和技术有效融合在一起。(3)招投标阶段工程的招标和投标，包含了设备材料的供应商和施工的承建商这两个方面的选择。在这个过程中，开发单位首先应当留意遵循公正公正、诚恳守信的原则，在招标之前对施工单位的资质进行严格的审查，还要进行实地的考察，以了解第一手的资料。其次应当对招标文件做好编制工作，开发单位的造价管理人员应当对数据资料进行收集、筛选、分析、总结等工作，对影响工程造价的因素进行猜测、鉴别、分析和评价，然后在此基础上对招标文件进行编制，编制过程中对文件中

6、涉及到费用的条款应当进行反复的推敲，做到无漏洞，这样有利于之后的造价掌握。最终开发单位应当杜绝一味的低价中标，这样能够避开投标单位的恶意竞争，在保证工期和质量的前提下掌握工程的造价。(4)施工阶段做好施工合同管理。对现场签证和工程设计的变更进行有效地掌握，是施工阶段进行成本掌握的关键所在。开发单位的管理人员首先应当对现场管理进行严格的掌握，有很多的工程对这个问题没有足够的重视，致使最终在工程的结算过程中产生了麻烦，给开发单位带来了经济上的损失。其次应当做到对施工现场的主动监控、事前把关，从多个角度确 定设计是否需要变更，始终把握投资的可控性，以削减不必要的费用开支。对于工程设计的变更应当进行严

7、格的审计，对各项变更会给整个工程投资的影响做出计算。技术层面上掌握项目投资。技术上的措施是一个项目投资必要的保证，开发单位肯定要做好主要施工技术的论证工作，结合行业进展的现状，采纳新式的工艺和材料来进行工程建设。经济措施中掌握项目投资。开发单位应当加强材料选购工作的监督管理，对材料价格进行周密的调查和严格的掌握。在一般的建筑工程的造价中，材料的选购费用占到总费用的60%70%，因此建筑材料的选购是否合理，对工程造价的降低将有着打算性的影响。开发单位首先应当做到对材料的选购程序严格掌握，对产品的性能和数量要求、型号规格等准时把握，其次应当加强材料进场的质量验收工作。开发单位应当督促承建单位对施工

8、进度进行定时的反馈，对于材料选购应当提前作出方案，还应当加强和供应商之间的联系，做好接货、卸货、搬运等工作的协调，削减承包单位在施工阶段对费用的索赔机会。(5)竣工结算阶段审核工程竣工结算。开发单位的造价管理人员在工程验收合格且各项资料齐备之后，应当根据合同中规定的有关条款进行工程的结算，一方面要对合同中商定好的清单价格严格的执行，另一方面应当核对设计变更之后与原设计的清单内容之间的关系，以避开发生重复的计价。竣工结算的分析及评估。开发单位的造价掌握部门应当对竣工结算进行具体的数据分析，在计算机中建立工程指标的各项系统，比如单位材料消耗指标系统、单位造价系统等。然后将预算的指标和竣工结算的指标进行对比分析，在分析结果的基础上进行项目竣工造价评估报告的编制，对各个单项工程的造价与项目总造价之间的差异作出反应，找出缘由，以便于下次施工的改进。4.结语综上所述，对房地产项目工程造价的掌握，应当从工程的决策阶段就