马鞍山当涂县农贸批发市场

1、马鞍山当涂县石桥镇农产品批发市场可行性分析报告 浙江三农置业2011-5 前 言民以食为天，农产品流通问题一直以来是中央一号文件重点关注的问题之一。如何让居民购买到安全放心、价廉物美的农副产品？如何让农产品生产方式升级换代？如何促进农产品走品牌化发展之路？如何疏通优化农产品供应链，让农产品流通环节更少、效率更高、成本更低？ 但目前我们整体农产品生产、流通和消费等环节存在非常严重的问题。农产质量不高、安全性差，农贸市场脏、乱、杂，等等，严重制约农副产品产业的发展、农民收入的提高和居民的消费安全。农产品消费环境的变革源自消费者的实际需求，体现在以农贸市场为主的流通和零售终端的变革上。流通领域变革将

2、直接和间接推动产业和消费环境的变革。顺应我国产业整体发展趋势，在针对马鞍上市当涂县石桥镇的农贸流通及农业发展现状的调研之后，经多方研究制定了“当涂县石桥镇农产品批发市场的可行性报告”，以期建立先进的符合但那个地实际需求的农副产品物流批发中心，以逐渐取代目前的落后的脏乱杂式的农贸市场交易模式，树立行业标竿。立足三农、促进农民增产增收，繁荣天下、促马鞍山和谐发展目 录37一、项目背景综合分析1.中央一号文件和相关流通政策2.三农问题的症结及十二五农产品流通政策3.“长三角一体化”历史机遇4.全球视野下看马鞍山农产品流通发展趋势二、马鞍山农贸流通问题的思考1.市场空间小、布局不合理2.交易方式落后3

3、信息化手段不能适应需求，流通不畅4.农产品金融服务缺位5.产业需求，空白以待6农产品还没大胆走出去，品牌意识差7农产集成度低、物流成本过高三、马鞍山农贸流通问题解决之道四、当涂县项目之定位五、项目功能之规划六、项目综合优势分析1.农产品特色及产业优势2.项目区位优势3.需求优势 4集群优势5.政策优势 6发展优势七、项目总体规划八、项目实施计划九、项目收益分析十、项目实施所须有的政府支持十一、浙江三农置业的优势一、项 目 背 景 分 析1.中央一号文件和相关流通政策2004年至2010年连续七年发布以“三农”（农业、农村、农民）为主题的中央一号文件，强调了“三农”问题在中国的社会主义现代化时期

4、“重中之重”的地位。在国家计委等六部委联合发表的关于进一步加快农产品流通设施建设的若干意见计经贸20022668号中，今后相当时期，我国农产品流通要适应建立畅通高效、安全卫生、交易方式先进的农产品流通体系，完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场；逐步形成以全国骨干批发市场为核心，以连锁超市等其它流通方式为补充，以现代物流服务体系为依托，以现代交易、结算、信息、检测、储藏、物流等技术为支撑，降低流通成本，提高我国农产品的市场竞争力，促进农业结构调整和农民增收，保证居民的消费质量和安全。2.三农问题

5、的症结及十二五农产品流通政策中国是农业大国，农业人口占社会总人口的极大比重，解决“农业农民农村”三农问题是中国社会主义现代化建设成功的关键。当前，三农问题的突出表现就是农业市场化产业化水平不高，缺乏一个完善畅通的农贸流通体系，农产品的供应信息不对称，从而直接导致了农民收入低增收慢。农产品流通不仅是三农问题的核心问题，也是关系全体居民菜篮子的重大民生问题。进入十二五以来，由商务部牵头的国内贸易发展“十二五”规划框架和农产品流通标准等相继对农产品等内贸流通领域的发展提出了许多规划，对农产品流通渠道和标准等提出了更科学严格的要求。3.“长三角一体化”历史机遇2011年3月31日至4月1日，长三角城市

6、经济协调会第11次市长联席会议在江苏镇江召开，包括合肥、马鞍山在内的长三角22个城市签署合作协议，拟建立长三角农业合作机制，并将率先构建蔬菜数字化农产品交易平台，完善交易价格形成机制，并逐步实现蔬菜交易的品牌化和质量可追溯。加入这一合作机制，对安徽省建设长三角优质农副产品供应基地至关重要。近年来，马鞍山顺应区域经济一体化加速发展的新态势，充分发挥紧邻长三角的地缘优势，坚持以观念对接为先导、以规划对接为引导、以产业对接为主题、以体制对接为根本、以要素对接为关键、以利益共赢为核心的思路，从融入南京都市圈切入，主动对接，积极探索，加快推进与长三角城市的交流和合作，逐步形成了与长三角地区经济联合加强、

7、产业互动发展、体制趋于融合、要素流动增多的良好态势。4.全球视野下看马鞍山农产品流通发展趋势在中国融入全球一体化的进程中，发展农产品现代流通方式已是不可逆转的趋势。在欧美发达国家，采用农超对接的市场模式，具有农产品经营主体组织化程度高、物流配送系统和服务体系完善、营销渠道结构短化、物流效率高的特点。与发达国家相比，中国农产品在发展中未形成一个有效、统一的农产品流通市场，农产品物流成本偏高，严重制约了农副产业的发展、农民收入的提高和居民的消费安全。由于中国农业现代化水平与发达国家相比还存在一定程度的差距，在农产品超市化模式已成为未来农产品流通方式发展必然的前提下，必须结合马鞍山当地农产品特色及产

8、业优势，改变农产品落后的、粗放式的营销方式，建设专业规范完善的大型农产品批发市场、农产品仓储中心或物流配送中心，发展现代农产品物流业。二、马鞍山农贸流通存在问题 产业需求 空白以待信息不通畅产品附加值低产生大量污染供应链集成度品牌意识差专业农产品批发市场交易渠道长交易成本高物流成本高交易方式不先进农民被动收益少布局不合理1.市场空间小、布局不合理从硬件上看项目所在地区的农贸市场交易面积过小，脏、乱、杂现象严重，而从软件上看，当地的农产品没有有效打开通往长三角乃至国内的的销售渠道，市场交易空间封闭。2.交易方式落后 马鞍山农贸市场长期停留在出租摊位的简单的物业管理层次上，农产品的交易多采取对手交

9、易的方式，代理结算还不普遍。这样的交易模式不利于节约交易时间，不利于提高流通效率，也不利于提高农产的规格化、标准化合档次。3信息化手段不能适应需求，流通不畅马鞍上农贸交易主要以小商贩或个体经营为主，主要实行摊位形式。由于农产品流通有分散的成员各自进行物业运作，缺乏统一的信息网络平台，整个农产品的物流过程信息链不畅甚至断裂，渠道不透明，物流缓慢。4.农产品金融服务缺位金融服务的缺位表现在资金风险难以分散、融资渠道狭窄两个方面。在风险分散方面，分散风险的措施比较缺乏，保险业务涉及面非常狭窄；在融资渠道方面，相关企业和农户面临贷款难的问题，尤其是针对农产品供应链上钟小企业与农户的金融服务不足。5农产

10、集成度低、物流成本过高物流成本过高是我国农产流通存在的普遍性问题，在马鞍山市由于物流技术装备、包装、存储方式和农产集成度低等原因，一样导致物流成本居高不下。6农产品还没大胆走出去，品牌意识差马鞍山有许多的特色农产品，但由于各方面的原因导致农产品走出去的还不强，农产品的品牌化意识差。7.产业需求，空白以待7.1马鞍山市尚无农产品和水产品的专业批发市场项目所在地马鞍山市，目前缺乏规范的大型农副产品批发交易市场同时，另一方面，因产品流通不畅，蔬菜供应环节增多，零售商采购成本加大，石桥镇部分蔬菜价格，尤其外地品种蔬菜一直居高不下，导致菜价较高，且品种不全，影响到当地群众消费水平以及生活质量。因此，需要

11、通过形成大流通体系，协助政府建立有效的农副产品价格调控机制，引导周边地区农副产品的健康供应。7.2现有的农贸市场规模小、管理混乱市场规模小，管理混乱等导致季节性蔬菜交易失衡严重，农民食用的蔬菜农副产品中农残中毒事件时有发生。随着农副产品准入制度工作和食品安全监管工作的不断深入，农产品食用安全性、健康性日益被人们所认可，农副产品交易市场规范化建设也显得更加紧迫。三、问 题 解 决 之 道建立适应产业发展需要，政府政策引导得力，社会资本渴望进驻，运营专业科学，种植基地和经营主体引导得力的全方位体系是解决问题的根本之道。而其中最核心的承载是建立专业的农产品流通批发市场。该农贸批发市场建立，将达到以下

12、目标。符合居民对农产品消费特点和趋势符合国家对农产品生产和流通的相关政策 符合农产品生产企业和生产基地状况符合农产品流通链现状、并顺应趋势；（合作社、批发市场、经纪人、分销站等）符合农产品经营户特点和需求（包括批发商、菜贩、鱼贩、肉贩等）符合产业和消费者对农产品零售环境的需求 借鉴国外发达国家农产品交易经验 真正解决农超对接的历史性课题农户等经营主体产业政府种植基地专业运营社会资本专业农贸批发市场四项 目 定 位本项目将打造成为皖东近“长三角”地区功能先进、品种齐全、特色明显、交易量大的现代化农产品批发市场。市场以当涂县特色农副产品为主导，开展名特优农产品深加工，并依靠长江中下游丰富的水产资源

13、优势，开辟名特优水产交易区。市场业态范围将涵盖：粮油交易区、蔬菜交易区、水果交易区、畜禽肉类交易区、水产品交易区、副食品交易区、农机、配件交易区、农资交易区、综合服务区等农产品交易区，实现年总交易额50亿元，推动地方农业经济的。五项 目 实 现 功 能会展经纪人金融绿通质量追溯冷链物流电子商务生鲜量贩运输配载净菜加工批发交易订单农业为农产品提供金融服务建立从产地到餐桌的追溯制度视促进培训培养信箱信息等网络交易市场直批现代化运输降低成本物流保鲜，净菜配送订单使产供销一体化先进的系统打造农博会提升单位面积交易额批发交易生鲜量贩金融绿通质量追溯冷链物流会展服务经纪服务电子商务 订单农业净菜加工物流仓

14、储功 能定 位六项 目 综 合 优 势1.农产品特色及产业优势本项目所在地石桥镇位于安徽省马鞍山市当涂县东南部区域，境内良田密布、可养水面广阔，是全省重要的商品粮油、蔬菜和水产品生产基地，具有丰富的农业资源和多元化的发展前景。全镇耕地4172公顷，可养水面2660公顷，主产优质绿色无公害水稻、油菜以及鱼、虾、蟹、鳖等优质水产品。2009年之前，该地区农业以水稻、油菜和棉花种植为主，养殖业为辅，现今，石桥镇现有的水资源已经被当地群众有效的利用起来，并且随着养殖业的飞速发展，可利用水产养殖面积正在逐步的增加中，水产养殖面积年增加率在6以上，2010年水产产值突破2亿元。当涂县政府十分重视发展绿色农

15、业。目前，全县拥有无公害水产养殖基地29.5万亩，无公害农副产品26个，3家企业共10万亩养殖面积在申报绿色水产品，注册农产品商标有“石臼湖”牌、“双潭湖”牌、“绿永康”牌，所注册的粮油及名优水产品在江、浙、沪等地区具较高的影响力。境内牧牛湖水域2004年被确定为国家无公害水产品养殖基地，水域所产“贤进”牌河蟹获得安徽省名牌农产品称号。长期以来，本地产螃蟹多数被“阳澄湖大闸蟹”经销商所收购贴牌出售，水产养殖产业已经在江浙沪皖拉开帷幕，本地水产养殖产业化状态已经初步形成。 2.项目区位优势：项目建设地马鞍山市是安徽省东大门，南邻芜湖、通达南京的宁马高速将其与长江三角洲高速公路网联成一体，是皖江地

16、区乃至皖南地区通向经济发达的长江三角洲的咽喉，交通便捷，可大大缩短农副产品的运输时间。根据规划，马鞍山市将建成面积100平方公里、人口超百万的现代化的南京都市圈的核心城市。而拟建的拟建的石桥农副产品批发交易中心位于当涂县东南部，离马鞍山市仅30分钟车程，可充分发挥其区位优势。同时，该区域属长三角区域延伸地带，周边200公里内有合肥、南京、铜陵、芜湖、黄山等中等城市，交通条件进一步改善后3个小时内便达上海、南京、杭州、合肥、苏州等省会城市，而长江以南地区又是农产品和水产品的营销的集中区域，这些外地人流为本项目特种水产品和高档农副产品提供了消费市场。3.需求优势石桥新农村建设势头发展良好，经济基础

17、较强，本地区人均收入水平环比增长迅速。随着石桥经济的飞跃发展，居民人均消费能力随之攀升，本土农副产品消费能力也随之上升，“民以食为天”，富裕起来的农民更充满对于新鲜事物的渴望，衣食住行更将丰富多彩，对于食品的需求将不再满足于“解决温饱”，而是追求丰富、营养、健康、多元化潮流，农副产品批发市场将作为一个良好的平台提高石桥及其周边地区民生质量。4.发展优势石桥镇属马鞍山“卫星中心镇”，项目建成后，内销农副产品将覆盖石桥镇以及周边区域近20万消费人群，农特产品领域外销将囊括芜湖、南京、江浙沪一代，乃至全国各地，电子商务品牌建立后，销售范围将迈向全国、走向世界5.政策优势国家惠农扶植力度高，当地政府规

18、划力度长远，引导有措施、发展有决心。石桥镇是全国文明城镇、安徽省中心建制镇、可持续发展试点镇、当涂县工业重点镇，也是马鞍山市“1255”城市发展战略重点建设的5个中心镇之一，是马鞍山为构建城乡一体化、加快大公圩地区发展、实施“扩权强镇”战略先行区，政策扶持优惠，发展潜力巨大.6集群优势本案周边同时上马的商贸项目多个，业态形成互补，尤其本案旁商贸项目的立项，更为本案创造了得天独厚的优势。今后，各商贸项目星罗密布在本案附近，利于快速形成商业氛围，通过各市场集群化包装宣传，将扩大本案区域知名度，稳固了石桥镇在大公圩地区核心商贸地位.七、项 目 总 体 规 划安徽省马鞍山市石桥农副产品交易中心项目和农

19、资批发大市场总投资5500万元，占地150亩，新建农副产品批发交易大棚20000平方米、交易门面15000平方米，共形成交易摊位1200个，并配套15000平方米仓库。项目全年总交易量88万吨，年交易6万吨水产品、10万吨蔬菜、2万吨棉花、40万吨粮油、8万吨种子、20万吨复合肥、2万吨的农药。项目建设室外停车场、道路15000平方米，农药残留检测中心、信息电算服务中心及办公物流服务中心6000平方米，并购置农产品检测、制冷、运输及信息发布等机械设备30套（辆）。 项目总体分为交易区、加工配送区、生活服务区三大部分。其中，交易区分为蔬菜交易区、果品交易区、水产交易区、畜禽交易区、棉花交易区、农

20、资交易区和干货交易区七大交易区。配送中心分为净菜配送和农贸产品配送两大部分。八、项 目 实 施 方 案1. 资金投入项目总投资：项目总投资5500万元，共分二期完成。其中土建3800万元，设备560万元，建设工程其它费用280万元，基本预备费100万元，铺底流动资金400万元。项目资金来源：项目单位自筹资金4500万元，申请项目贷款1000万元。资金使用计划： 项目资金于2010年-2012年3年到位并全额投入使用，其中2010年投入50%，2011年投入30%，2012年投入30%。项目一期投资2200万，计划用地40亩，建设交易用房15000平方米，交易大棚5800平方米，后勤及仓储用房5

21、000平方米，道路计停车场11000平方米。土建工程投资2434万元，占总投资的48.6%，设备投资561.35万元，占总投资的11.2%，建设工程其他费用430万元，占总投资的7.8%，基本预备费300万元，占总投资的6%。投资估算表 序号建设内容单位工程量单价(元)金额(万元)备注一土建24341农产品交易大棚平方米20000380760单层轻钢结构2交易门面平方米12000650780三层砖混结构3低温冷库、制冰间平方米2600700182单层框架结构4综仓库平方米8000550440单层砖混结构5检测、信息综合服务中心平方米120060072三层框架结构6停车广场、道路平方米80002

22、50200二设备561.351办公设备套25550013.752制冷机械设备套245903农产品检测设备套140404冷藏车辆10101005运输车辆512606其它车辆辆5840(接上表)序号建设内容单位工程量单价(元)金额(万元)备注7地磅套210208电子结算系统组124.624.69信息采集发布系统组1666610电子监控系统组1323211检测检验系统组1636312污水处理设施套13030三建设工程其他费用430按固定资产投资的4%计1咨询调查费402筹建费503勘测设计费604其它280四基本预备费300按固定资产投资的5%计八合计3575.35各子项目资金使用情况表单位：万元项

23、目投资其 中自有资金贷款资金一、土建24342034400二、设备561.35461.35100三、其它费用2802800四、预备费3003000五、合计3575.3512005002. 土建设备投入项目建设总面积近150亩，新建农副产品批发交易大棚20000平方米，交易门面共15000平方米，并配套15000平方米仓库。建设室外停车场、道路15000平方米，农药残留检测中心、信息电算服务中心及办公物流服务中心6000平方米。详细建筑内容如下：序号项目名称项 目 内 容面积平方米备 注一主要建筑1交易大棚水产、家禽、蔬果交易200002交易用房干货、粮油、农资交易120003门面房各类商业用房

24、130004配送中心净菜、粮油、农资配送3005加工用房各类产品加工、包装、检验8006水产品交易房2000二辅助建筑1综合库包装材料库、农资储存80002冷藏库肉类、鱼类、水产品类5003高温冷库蔬果储存8004保温库果品、净菜的存储8005油库燃料油的存放206车库车辆的停放1807制冰库300三公用工程1给排水场区给排水管网、水井2电气变配电站、场区供电网1203供气、供热水锅炉房、供热管网1004污水处理站污水处理池、管网50处理池5道路、绿化、围 墙四行政办公1办 公 楼办公室、监控中心、信息中心、中心结算、检测中心等12002综合服务楼商务中心、酒店、商场43003食 堂5004浴

25、 池10005门 卫1004处6厕 所1502处7水 井10眼8地 磅 房502处总 计66480项目建设50吨地磅房2座，制冷机械设备4套，农产品检疫检测设备1套，冷藏车5辆，运输车辆5辆，电子信息设备1套，污水处理设施1套。详细设备内容如下：序号设备名称数量1燃油锅炉32水 泵103电子地中衡24磅 秤505供电系统16空调器107空调器108制冷机组4组9信息系统1组10电子结算1组11信息系统发布系统1组12电子监控1组13检疫检测1组14运输设备2015办公设备1套16家 具17污水处理1套3. 人员投入本公司运行管理人员共156人，其中综合部5人，质检部3人，办公室6人，财务部4人

26、，其它现场生产管理共36人，全年管理费用支出约260万元。人员配置如下：九项目经济效益分析1. 项目经济效益本项目摊位采取公开竞标方式对外招标，一般每个摊位平均市场价在1.5万元，测算年收入600万元，房屋租赁收入400万元，公司运营成本220万元，上交税金180万元，预计6年可收回投资。经济效益数据与指标如下：总 成 本万元13130销 售 收 入万元15573利 润 总 额万元1606投 资 利 润 率%26.78财务内部收益率%29.3投资回收周期年4.94包括建设期1.5年贷 款 偿 还 期年2.77包括建设期1.5年盈 亏 平 衡 点%55.282. 项目社会效益马鞍山市石桥农副产品交易中心和石桥农贸批发的市场的建设为当地农副产品的流通提供了很好的交易平台，将彻底改变马鞍山市、皖江及皖南地区农资产品和农副产品流通建设的落后局面。由于销售成本的降低，通过市场这一窗口的信息优势，该区域农副产品在长江三角洲的市场的占有率和知名度将得到极大提高，这对加强调整该地区农业产业结构、促进农（渔）民增收、推动该地区小康社会建设具有重要意义。本项目的实施可共计提供1400多个就业岗位，其中直接就业岗位550个，间接就业岗位800多个，将有效缓解地方的就业压