中心涛答辩后修改稿

1、分类号 密级 编号 UDC 题目：养老地产融资分析以A 养老地产为例姓学学名号院 夏超 2011211210 学位类别：学术专业同等学力 学科专业指导教师第二导师 工商管理(MBA) 张晓涛 提交日期：二一四年三月十七日独创性本人郑重：所呈交的是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，中不包含其他人已经或撰写过的研究成果，也不包含为获得财经大学或其他教育机构的学位或所使用过的材料。与我一同工作的同志对本做的任何贡献均已在中作了明确的说明并表示了谢意。作者签名：二一四年三月十七日使用书本的规定。特作者完全了解财经大学有关保留、使用学位财经大学

2、可以将的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校按规定向有关部门或机构送交和磁盘。在（的后适用本说明）作者签名：二一四年三月十七日导师签名：二一四年三月十七日养老地产融资分析以 A 养老地产为例夏超摘 要应对严峻的人口化形势，已经成为摆在面前的课题。老年人的幸福晚年，与和谐的建设关。“老有所养”是所有人都无法回避的课题。企业家参与养老产业的积极性空前高涨。然而，养老地产项目投资大，回报期长，配套设施、服务善等因素，影响了许多投资者的信心，养老地产的融资陷入困境。在养老地产开发过程中，采取何种方式或组合方式进行融资，如何防范风险？也成为众多

3、热心养老事业人群最关心的问题。通过对省成都市 A养老地产项目这一案例，结合国外成养老地产融资模式，对 A 项目现有融资模式提出改进建议的同时，深入寻找我国养老地产融资的可行性模式，为我国养老地产的又好又快发展，提供建议。另外，本文还对 A 养老地产项目的成本和收益进行分析，增加投资者参与养老地产项目建设的信心和决心。关键字：化养老地产A 养老项目融资模式成本和AbstractIt's a big task to deal with aging population. The elder who can have a happy life is closely related to th

4、e construction of harmonious society. A lot of entrepreneurs have already taken part in it. However the aging real estate project usually has some factors to impact the investors, such as large investment, a long return period, and the defective of supporting facilities and service, making them lose

5、 confidence, and making financial problems. In the process of endowment real estate development, how to financing how to combine them, and how to prevent the risk became the most concerned issue. In the case of A endowment real estate project in Chengdu City, Sichuan province, we combine it with the

6、 Maturity mode of foreign endowment real estate, and put forward suggestions to improve it develop soundly and rapidly, meanwhile, we are finding the mode which is practicable to domestic. In addition, we have analyzed cost and benefit about A endowment real estate, in order to increaseinvestors con

7、fidence and determination.Key words: Aging；Endowment real estate；A endowment real estate project;Financing mode；The costs and benefits目录第一章绪论1第一节研究的背景1第二节研究的主要内容与意义4第二章商业房地产与养老地产的融资研究与分析6第一节第二节第三节商业房地产与养老地产的比较6养老地产融资的国际经验12养老地产市场前景分析15第三章A 养老地产项目投融资模式分析21第一节第二节第三节第四节A 养老地产项目的概况 .21273134养老地产.A 养老地产项

8、目融资的分析 .对 A 养老地产项目建设的深入思考.第四章政策建议38第一节养老地产的进一步发展建议38第二节加大对金融机构投资养老地产的支持力度40参考文献47致谢48财经大学第一章绪论第一节研究的背景一、我国人口化形势的不断来了人口化，人口化也是一个全球性的问题。与其他不同的是，我国的人口化有自身的特点，不但老年人口的总数大，而且发展的速度非常快。2013 年，中龄事业发展报告中指出1：“截至 2012 年底，我年人口数量达到 1.94 亿，比上年增加 891 万，占总人口的14.3。”2013 年，我国的老年人口数已经达到了 2.02 亿，化水平接近 15%。目前，我年人口占亚洲老年人口

9、的二分之一，占世界老年人口的五分之一。直到本世纪中叶，我国都是世界上老年人口最多的。到 2020 年，我国 60 岁将于 2030 年左右到来，以上老年人将达到 2.45 亿，占人口的 17%；化并将持续 20 余年。到本世纪中叶达到最，60 岁以上的老年人可能达到 4 亿，占总人口的 25%；80 岁以上的老人将超过 1 亿，是现在高龄老人的 10 倍左右。届时，中国每四个人中就有一个老年人。国际上通常用老年人口比例从 7%（65 岁及以上）提高到 14%翻一番的时间（化倍增时间）来衡量人口化速度。预计中年人口比例翻一番的时间需要 25 年，同样的过程，法国用了 115 年，瑞典 85 年，

10、英国和德国用了 45年。人口一。由于中化是文明进步的标志，也是世界遇到的问题之年人口数量的日益加大，特别是 80 岁以上的高龄老人还将以较快的速度增长，这对于中国政治、等诸方面的可持续发展将产生而深远的影响。1来源中龄事业发展报告，2013 年，工作委员会办公室1财经大学70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%年份0.00%19531964198219902000202020402050图 1.1: 中龄人口及发展二、我国养老地产发展现状目前，我国养老机构存在形式主要有：综合性的老年社区（包括老年公寓、老年活动中心、老年康复医院等），还有人们常见的敬

11、老院、爱心护理院、养老院等。据资料显示2，截至 2011 年底，提供的养老床位达 353.2 万张。共有各类养老服务机构 40868 万多个，近年来，随着人口化形势的不断加剧，政策的大力扶持，养老地产的蓬勃发展，在构建养老服务体系建设中，显得格外醒目。目前，我国很多大型房地产企业，如保利、万科、复星、远洋等众多房企已经陆续进入养老地产领域。各大金融机构，如泰康、平安、人寿等公司，也都进入了养老地产。根据中国指数对 2011 中地牌企业进行统计显示，仅 2010 年一年，就有 21.74%的品牌企业进入养老地产领域。的进入，促进了养老地产的大力发展，各大企业也逐渐探索适合自身的理念和模式。如保利

12、地产提出的“全产业链切入，打造由机构养老、社区养老和居家养老组成的三位一体”养老模式；泰康人寿则是通过金融与养老相结合，投资建设高档养老地产，直接满足泰康保险高端客户的需求，同时，提供护理险、健康险等；复星欲打造融合“养老地产、养老保险、医疗和康复护理”的养老行业全产业链，目前，复星在上海建设的一个大型的综合性养老社区已经开始营业。虽然，养老需求潜力巨大，大力鼓励，各大企业积极参与，但由于我国2来源2011 年服务发展统计公报，2012 年 6 月 21 日，20-14岁15-59岁60岁财经大学保障体系和有关法律制度善，事业基础薄弱，养老地产在发展的过程中，也受到了很大的限制，存在着一些问题

13、。一是机构布局和分配不合理。我国部分养老机构的布局和不能与老年人的入住需求匹配，有的地方发展水平较高，老年人对高端的养老机构需求大，有些相对落后的地方，对低的养老机构比较欢迎。公办和民办养老机构待遇也不同，公办由于得到的福利和多，费用可以降低，其他不得不通过提高来支撑，但也带来了巨大的经营，这也是我国目前有的机构一床难求，有的机构床位闲置的重要。我国对不同养老机构也缺乏有效的监督管理制度和行业评估制度，在养老机构的发展中，很难对其质量、效率进行有效的评估。另外，开发养老地产项目，投入资金巨大，相对其他商业性地产来说，回收周期较长，也影响着投资养老的积极性。这些都严重制约着我国养老地产的进一步发

14、展壮大。三、养老地产有关政策中龄事业发展“十二五”中提到：统筹发展机构养老服务。按照统筹、合理布局的原则，加大财政投入和筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。积极推进养老机构运营机制与完善，探索多元化、化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实政策，鼓励力量参与公办养老机构建设和运行管理3。关于加快发展养老服务业的国发201335 号，指出大力加强养老机构建设。在金、场地、等方面，进一步降低力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、，行政和登记机关要核定其经营和活动范围，为力量举办养老机构提供便捷服务。鼓励投资养老服务业。鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，力量举办规模化、连锁化

15、的养老机构。鼓励民间对企业厂房、商业设施及其他可利用的资源进行整合和改造，用于养老服务4。北京市关于加快本市养老机构建设的实施办法中提到：对投资建设的非性养老机构给予建设资金支持。对新建、扩建具有护养功能的养老机构，由市固定资产投资给予每张新增床位 2.5 万元的支持；对新建、3中龄事业发展“十二五”4关于加快发展养老服务业的国发【2013-35 号】3财经大学扩建普通功能的养老机构，由市固定资产投资给予每张新增床位 2 万元的支持。区（县）固定资产投资按 1:1 比例配套。对投资建设的非性养老机构接收生活能够自理老年人的，补贴标准由原来的 200 元/人/月提高至300 元/人/月；接收生活

16、不能完全自理老年人的，补贴标准由原来的 300 元/人/月提高至 500 元/人/月5。在省成都市加快化养老机构发展的意见中提到:成都市对投资建设养老机构，给予项目土地、财政补贴和税费减免方面，给予全方位的政策扶持。对化养老机构建设项目用地，采取优先或低成本供应地。对新建养老机构每张床位补贴 10000 元，对改扩建给予补贴 5000 元。对养老机构中入住者拥有成都市户籍的老人，给予每人每月 100 元的服务性床位补贴6。第二节研究的主要内容与意义一、研究的主要内容随着人口化形势的不断严峻，不断发展的结果，也给、也越来越关注。人口化的出现，是、的来了新的机遇。越来越阶段，房地产的多的企业参与到

17、事业中来，特别是我国现在正处于，制造业成本的不断上升，造成了许多靠低廉劳动力、物料的企业举步维艰， 也促使了许多大型企业投身到老年产业。养老地产是老年产业的一个重要的内容，也是符合我国实际需求，应该大力发展的行业。本的研究侧重于养老地产的融资模式分析。主要内容有四个方面：一是养老地产和商业房地产的区别，特别是养老地产由于其开发运营模式、受众等方面的特别，也使其在融资方面存在困境。二是对发达的、人口在养老地产发展方面的一些分析介绍，如人口化最严重的化严重，养老地产发展最成美国等等，这些在应对人口化方面有着丰富的经验，特别是在养老地产建设上，在结合其本身特点基础上，开发了多层次，多类别的养老地产，

18、每类都辅以相应的服务管理体制。三是以我国省成都市天府新区的一个养老项目开发为例，通过对其的项目设计、资金需求、融资、收入以及有关风险，进行深入分析，探讨我国在大力发展养老地产的过程中，5北京市关于加快本市养老机构建设的实施办法6省成都市加快养老机构发展的意见4财经大学可采取的融资模式以及降低风险的措施。四是对未来养老地产发展的建议。养老地产应该是一个综合的“服务”行业，的利润应该来源于服务，是一个持续的、长期的过程。这也是一个朝阳行业，基础薄弱，无论是政策、资金，还是人才和管理方面，都需要不断发展和完善。二、研究的意义在中龄事业发展“十二五”中提到：积极推进养老机构运营机制的与完善，探索多元化

19、、化的投资建设和管理模式。“十二五”期间，新增各类养老床位 342 万张。一时间，各大企业吹响了进军养老地产的号角。根据，目前万科、保利、泰康、平安、幸福人寿等企业，已经着手养老地产。根据同策咨询研究中心数据显示，预计 2015 年城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数 174 万-185 万张左右，需要护理老人床位数 30 万-32万张左右。按照一个项目最优床位数为 400 张计算，未来三年市场上将需要至少4500 个项目的建设。我国由于长期的计划政策，导致“四二一”家庭的大量出现，特别是随着人类的不断提高，一对夫妇赡养四个老人，八个老人的情况也越来越多，这也就意味着机构养老的需求也越

20、来越强。也正是这样，养老地产成为各个企业的投资热点，一些实力强大的企业抢先进入养老地产，获得先机。大力发展养老地产，也是的迫切需要。但毕竟养老整个产业都是朝阳产业，很多和老年相关的政策、服务、技术都比较薄弱。在养老地产方面，如设计的理念、养老地产的运营管理、项目融资和模式、配套设施和服务、管理以及护理等，在国内很少有可以借鉴的案例。当然，这些随着时间的推进，可以不断解决。而目前来说，要想发展养老地产，最急需解决的就是“资金”的问题，而养老地产由于其自身特点，对传统的投资者来说，往往不青睐，疑问重重。没有“资金”，养老地产就如无米之炊，无论前景再好，需求再大，也没法建设。为此，对我国养老地产的融

21、资模式进行深入的分析，引进发达、地区的经验，结合我年事业的独特情况，提出适合的融资模式和风险防范措施，为越来越多有意进入养老地产的投资者提供一些有用的参考，鼓舞投资者的信心，也促进的、学者研究我国养老地产的发展，解决养老地产发展过程中的一些难题，为养老地产的又好又快发展提出有价值的建议。5财经大学第二章商业房地产与养老地产的融资研究与分析第一节商业房地产与养老地产的比较一、商业房地产与养老地产的区别（一）概念的区别。商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、休闲等经营用途的房地产形式，狭义的商业地泛指用于零售业的地产形式。商业地产的形式非常丰富，如

22、我们常见的购物中心、百货、超市、商场、酒店、写字楼等等。关于养老地产的概念，目前没有形成共识，更没有准确的界定。参考商业地产定义，养老地产是指作为养老用途的地产。养老地产拥有住宅地产的住宅，但其的要求更高，比如符合老年人特点的和装修，为老年人提供服务的附属设施等。养老地产也拥有商业地产的开发模式，养老地产会建设一些休闲养生中心，医疗康复中心，酒店，超市等，为老年人提供便捷服务或为老年人亲属提供服务的设施。养老地产也是一种服务业，根据老年人的需求，养老地产需要为老年人提供从衣食住行、医疗、康复护理、等多个层次的服务。总的来所，养老地产应该是住宅地产、商业地产和服务的有机结合体，是房地产的一种混合

23、开发模式。养老地产的形式比较常见的有：养老院、护理院、康复医院、临终医院、老年公寓、老年社区等等。（二）运营模式的区别。商业房地产的运营模式，按照“租”和“售”的不同结合，可以分为四类： “只售不租”、“只租不售”、“不售不租”、“租售结合”四种模式。“只售不租” 模式是旧的房地产开发普遍采用的经营方式，及开发商只销售、出让产权，销售完成后不再进行干预。“只租不售”是指开发商进行市场，对项目进行经营，自行承担经营风险，获取经营的同时，提升房地产的商业价值。“不售不租”是指一些开发商经营，既是所有者，同时也是经营者，如开发商自主经营的百货大楼、超市等。“租售结合”就是将房地产分为两部分，一部分出

24、租，另一部分出售。养老地产的运营模式主要有：租售模式、会员制模式、出售使用权模式、反按揭入住模式等。养老地产运营模式的构建，需要着重考虑市场、方式6财经大学和服务体系的建立。养老地产的客户群体主要是老年群体，其附属的一些商业设施也应以老年人为中心。因此，其方式更应体现出“养老+服务”的内涵，要兼顾效益和效益。养老地产可以说是一种特别的服务行业，房子无论以何种形式租售出去后，养老地产开发商更是一家服务提供商，需要为提供一系列的延伸服务，如老年医疗、老年康复护理、老年、老年金融缴纳费用，保险、临终及心理关爱等服务。在会员制模式中，老年人得到老年公寓的使用权，并在每年单独缴纳各项服务费。这种方式在老

25、人后，由于房屋所和使用权的归属问题，会存在争议。部分养老机构通过签订合同，给予继承人一定的权利，比如“售使用权，一般是老年人租赁权”，形成了“以租”的模式。出10 年或 20 年使用权的模式，部分养老地产还推出固定年限的使用权，给予，的年限越长，折扣越高。“反按揭模式”也是目前关注的热点，“反按揭”就是指老人将的产权房抵押出去，以定期取得一定数额或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人后，或保险公司收回住房使用权。通过“反按揭”，可以让部分拥有高价值不动产，缺少现金的老年人，能入住老年公寓。老年人可将的房屋出售住养老公寓。老年人也可将交由中介公司经营管理，老年人用每月获得的支付养老公寓的和服

26、务费。老年人直接把抵押给银行、保险公司货其他金融机构，由这些机构负责老年人的养老，老年所转交金融机构。在重庆，还出现一种新的“以房养老”，老年人将后的抵押给投资公司，公司每年给老年人“ 的，老年人每月可得 3000 多元的现金，（三）发展程度的区别。价值*4%”的现金，一套 100 万的所仍属老人。商业房地产在我国发展的时间较长，涌现出了许多有实力的大企业，如万达、万科、保利等大型房地产企业。我们在发展发展商业房地产的时候，有许多的案例，优秀的经验可以吸取，在运营过程中，有现成的模式可以学习。有关商业房地产的配套政策、资金支持、市场非常成熟，完善。养老地产在我国出现时间较短，以及先关配套服务，

27、设施在国内发展是一种朝阳产业。虽然参与养老地产的大型企业越来越多，但可以借鉴的经验和案例非常少，很多企业只是进入该行业，对以后的运营并没有清晰的思路和方式。有关养老地产的配套政策在执行过程中也有些模糊不清，资金配套也经常不到位，和养老地产有关的护理服务、7财经大学支持、设计规范、老年住宅建设标准等，更是奇缺无比。二、商业房地产融资模式的分析伴随着我国的快速发展，商业房地产也逐渐成为投资的热点。对于商业房地产来说，土地和资金是最重要的两个要素。从我国商业房地产发展的整个历程来说，资金是目前房地产开发企业的最大问题。在我国商业房地产发展过程中，根据项目开发模式的不同，也出现了多种融资模式，归纳起来

28、，主要有以下二大类：（一）传统融资模式表 2.1：传统融资模式比较方式优势劣势资金量有限，对开发商资金要求高降低费用，效率高，自有资金能吸引额金节省融资成本，为以后销售打下基础管控严格，资金所占比例小预收款项发展最为成熟，资金量大而且成本低需要抵押成本低，偿还期长，风险可控对公司要求极高，一般开发商不选择债券上市门槛高且有额度限制，融资成本高，削弱原提高声誉，完善内部治理结构，分散风险上市融资有股东权1.企业自有资金。运用企业自有资金融资，促进了资金需求方和提供方的信息交流，降低了双方的费用，提高双方的效率。对于投资者来说，能增加其信心，对于开发商来说，能通过自有资金的注入，接受的资金支持。2

29、.预收款项。主要包括开发商业在项目开发前，收取的预租预售款或定金。很多商业地产开发商，前期对项目进行大势宣传炒作，提供项目的形象，向目标客户收取定金。通过这种方式，能为以后销售打下良好基础，节省融资的成本。但随着政策管控的越来越严格，这种融资方式会逐步受到限制，而且，预收款项融资在整个资金需求中，所占比例较小。即使如此，这种融资方式仍是众多开发商青睐的式。8财经大学3.。这也是开放式融资最主要的方式。目前，我国发展比较迅速，在和众多房地产合作过程中，已经有了丰富的经验和模式。开发商能从得到大量的、低成本的资金，因此，在目前乃至今后一段时期内，仍将是商业地产开发融资中最重要的方式之一。融资4.企

30、业债券。根据公司定，只有、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的，为筹集生产经营资金，才可以公司债券。另外，公司债券需要等多个部门的严格审批、公司本身需要达到一定规模并连续三年以及所募资金用途必须符合产业政策等。这种融资方式适用范围小，审批非常严格，限制条件非常多，一般的商业房地产选择这种融资。5、上市融资。开发公司上市主要有国内或 B 股上市，国内借壳上市和海外上市，无论采取何种方式上市，都可以实现其融资。这种方式融资能力强，而且资金的使用年限更长，同时对提高公司的知名度，公司治理机构都有好处，另外还能分散风险。上市融资也会削弱公司原有股东的高的融资成本。权

31、，具有较（二）新兴融资。表 2.2：新兴融资方式及特点方式特点房地产基金注重对项目的经营的分析以股权投资进入，不参与具体管理，对项目进行培育房地产信用型、股权型、商业抵押担保资产化，表外融资，灵活，本低性强，成1.房地产基金融资。对于商业地产来说，后期的经营是项目的重点，而项目前期往往需要大量的资金，这给房地产基金进入商业地产开发提供了机会。一般来说，房地产基金以股权投资方式参与商业地产开发，但其对项目公司控股，也不参与项目的具体管理经营，其会利用自身优势对项目进行培育，使其发展壮大，从而保证基金的保值增值，实现。2.REITs（房地产投资）融资。当前房地产的方式主要有三种：一是信用型。这种形

32、式与商业相似，公司用其掌握的资9财经大学金，包括受托资金，为房地产开发商进行。二是股权型。公司出资，房地产商的部分股权，并享受房地产开发的。房地产开发完成之后，开发商回购产委托给公司拥有的股权。三是。这是指开发商将的物业、房”的模公司经营，从而获得融资。目前，国内提出了“+式。这种模式主要目的是为了帮助开发商达到的信贷要求，比如担保、抵押等，往往是需要什么，开发商缺少什么，兴讬公司补充什么。随着房地产信托业的不断发展，地产将逐渐渗透到房地产开发设计、兼并重组、出售出租、经营管理等各个环节，并为房地产提供更广泛、更全面的金融服务、更有效的资金融通、更严密的风险管控。目前，国内也有少数企业开始尝试

33、商业抵押担保（CMBS）等一些新型的融资。三、养老地产的融资困境虽然养老地产受到了越来越多大企业的关注，养老地产的融资宽，但由于养老地产其自身的特点，在融资上，仍存在着许多的不断拓。(一)和 待。这种的竞争环境。投资兴办的公办养老机构相比，很多民办养老机构受到待遇体现在资金和政策上。的对1.资金的。公办的财政拿钱，民办的掏腰包。能用的甚至的，为公办养老机构进行宣传，而民办的即使出钱，宣传的范围也有限。民办的养老机构不但要和优质的公办养老机构进行市场竞争，还要提高自身或服务的价格。这对民办养老机构的经营产生了巨大的。2.政策的。的待遇还体现在政策上：公办的政策多，落实容易；民办的养老机构进入门槛

34、高，资格审批严格，后期保障少。这种争的存在，使得很多投资者对民办养老机构不信任，不放心。（二）土地的性质。竞我国很多养老地产拿到土地都是通过划拨或出让取得。划拨形式得到的土地，虽然能抵押，但其在分割上难以处理，而出让形式得到的土地，无法办理。即使部分养老地产通过招拍挂拿到土地，这种方式为养老地产带来了的资金投入和更长的投资回收期，对这种项目往往非常谨慎。对于拿到土地的养老地产开发商，时候还需要承担很多公益性的，不性的义10财经大学务，这也让养老地产的后期经营收入偏低，投资的回报率下降，很多投资者也望而却步。目前，我国有部分养老地产是民办非企业性质，这种性质的机构“利润不能分红”、“不享有权利”

35、，这也直接影响了投资者的利益和积极性。（三）起步晚，基础薄弱。我国养老地产刚起步，很多养老地产的政策善，服务。，但长期未受到1.政策滞后，落实难。我国早在 1999 年就进入了重视。如中民老年益保障法自 1996 年通过后，2009 年才第一次修正，2012 年才进行修订。在 2013 年上，人力与保障部副部长胡晓义说7：双轨制等一系列问题正在进行综合研究和顶层设计，会在适当的时候和大家进行更进一步讨论。有的已经做出了决策原则和方向，有的还在深入研究。这也表明了：双轨制的到目前为止，仍没有时间表和具体措施。各地都出台了养老机构的建设补贴和按床位的运营补贴，但往往落实的时候比较，或者落实的时候承

36、担了很多义务，比如对入住老年人地区的限制，2.养老地产管理的限制等。和服务缺乏专业知识、而且技能水平不高。我国很多养老机构的管理者都没有专业的管理知识，很多护理都是从农村来的中年妇女，他们经过简单培训就上岗，无论关于老年人的知识还是技术能力，都很难过关。而很多中高档的养老公寓，对专业的管理和服务，需求非常旺盛，得不到满足，这都制约着养老公寓的进一步发展壮大。3.养老地产缺乏清晰的商业模式，很多企业仍在变相的做房地产，只不过是打着“老年”的幌子。目前，越来越多的养老地产开发企业：养老地产最终应该是“服务业”，但国内还没有足够多的成熟模式能够借鉴。而在引入国外的模式时，由于国外养老事业的发展比较成

37、熟，很多基础设施、福利保障等方面非常齐备、具体，国内还达不到这一水平，完全照搬国外模式，难以匹配。4.养老地产投资者缺乏老年学背景。除了养老地产管理和护理的培养，养老地产清晰的商业模式等等，让很多投资基金望而却步之外，很多投资者不具备老年学的背景，也是投资者不青睐养老地产的之一。他们本身对养老地产也没有很清晰地了解，进行过深入地理解。有时候对养老地产的，离不开传统的商业房地产。所以，在投资养老地产过程中，提出的回报要求过高。7人社部：双轨制正在进行顶层设计，网-时政，2013 年 3 月 5 日11财经大学还有投资者对老年人的消费心理、行为习惯不了解，因此，对涉及老年人的项目， 异常谨慎，甚至

38、直接放弃。由于投资者缺乏相关背景知识，这让他们在选择投资项目过程中，对养老地产的投资积极性不高。虽然最近以来，投资基金进入养老地产的积极性提高，但和我国发展养老地产所需的庞大资金相比，杯水车薪。（四）1.对于、民间融资。来说，投资者希望是获得股票的分红和价值地提升。对于养老地产来说，前期的资金投入非常多，建设期比较长，只有形成了一定的规模后，才能获取稳定的、持续的，这让很多投资者失去耐心和信心。到目前为止，我国还没有出现依靠养老地产上市的企业。2.民间融资追求的是短期的高利息收入。这对原本融资就比较，经营成本高的养老地产来说，过多的民间融资，对其未来的后期经营加霜。，无疑是雪上第二节 养老地产

39、融资的国际经验一、美国养老地产的融资概况美国的养老地产已经形成了非常成体系。在美国，养老地产的开发商、运营商、房地产投资基金（REITs）和私募基金，共同组成了养老地产的一个完整的金融圈。养老地产的投资商主要有三类，REITs、私募基金和非性组织。三种投资商投资养老地产的关注点也有所区别，REITs 作为上市公司更关注的稳定性，强调资产的长期持有；而私募基金则主要面向机构投资人，更关注资产升值的，强调物业资产的低买高卖；至于非性组织，主要利用捐赠资金和补贴为低收入群体提供社区养老。REITs 在养老地产的开发、经营过程中，起到了非常重要的作用，也是美国养老地产融资最主要的。REITs公司主要通

40、过两种方式来运营旗下物业，一是净出租模式，二是委托经营模式。在净出租模式下，REITs 公司把养老、医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用，而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。因此，在净出租模式下，REITs 公司的毛利润率很高，而且几乎不承担任何经营风险，业绩也较少受到金融营商）获取全部经营收入及剔除部分经营风险。的影响（除非租户）；与之相对，租户（运费用、运营成本后的剩余，并承担绝大12财经大学在委托经营模式下，REITs 公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取一定的都归 REITs司获取，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余；所有的经营收入，所有的经营

41、成本也由 REITs 公司负担，相应的，REITs 公及经营剩余，承担大部分经营风险。图 2.1 美国养老地产金融中风险的分解与匹配二、养老地产融资概况是全球人口化程度最高的。早在 2012 年 10 月份，养老地产的发展，从 70 年65 岁始以上老年人口已经占到总人口的 24.1%。至今，经历了三个时期：草创期、成长期和全盛期。表 2.3：养老地产发展期间时间时期特点70 年代草创期养老地产服务品质不好，消费者抵触非常大，虽然少数高端养老地产硬件不错，但软件很缺乏80-90年代成长期消费者的接受程度逐渐提高，中端养老地产开始出现，、保险公司等资金大量进入，但由于缺少经验，失败的概率特别高各

42、个档次的养老地产出现，面向全地区满足不同老人的需00 年代以后全盛期求，养老行业培育和资格制度完善，强制性的介护保险开始实施，推动了养老服务业的大力发展养老要分为“机构设施”和“住宅”两大类。所谓“机构设施”，13财经大学是指就是养老地产开发商建设的一种适合老年人居住的设施，并配备养老护理服务、康复医疗等和老年人相关的服务；“住宅”指的是开发商通过收取租户的，从而得到其应有的回报。这两种模式，都不进行产权出售，开发商始终拥有产权。养老地产的资金来源主要有企业自有资金、风险投资和海本等。日本投资者在投资养老地产之前，会做大量的调研工作，做科学的投资回报预算、策划、设计，以保证项目在运营后，既能获

43、得良好的以扩大再投资，还能形成品牌，在后续的融资中，继续获得循环。另外，由于强制性介护保险的实施。风投、的青睐，形成一种良性出现了很多外带服务型老年公寓，这些老年公寓更注重一些很小的老年护工培训公司，护工派遣公司、咨询公司等， 迅速发展，几年内就可做成连锁。这种养老服务业前期进入成本低，受到了一些资金有限的投资者的欢迎。图 2.2介护保险外服务三、其他和地区养老地产概况在德国，很多老年人选择进入能提供非常专业服务的老人院，这种老人院不但拥有全世界最先进的技术、设备和管理模式，其的护理服务水平、管理水平也是非常顶尖。近年来，在德国出现了一种叫做“老人之家”的养老方式，这是一种互助式的养老，这种养

44、老模式的出现主要是为了服务一些不愿意去养老14财经大学院，但又害怕孤独的老年人。他们共同组织成立“老人之家”，各自负担家务，互相帮助。他们一起参加各类活动，比如音乐会、比赛、油画或者旅游等。这样老人既觉得孤单，同时又能有家的温馨感觉。德国的一些组织和政府，也在推出一种“互助养老模式”，比如“多代屋”、里德林根的“乐龄合作社”。这种方式，各个阶段的人都可参与，年轻人可以，老年人也可以。这也是一种“时间”的概念，年轻人加入进来，可以按小时领取工资，也可以将服务的时间存入合作社，等到年轻人进入老年后，可以获得同样时间的服务。这是一种创新的模式，既鼓励了老人之间的互帮互助，更让年轻人参加进来，并通过为

45、老年人提供服务，为未来的养老做好“储蓄”。的“反按揭”发展的比较成熟。在，老年人超过 62 岁以后，可以将的抵押给，能得到 1.5 万到 30 万加元的。得到这笔贷款后，老年人可以用于旅游、装修房屋等，也可以为购房支付首付款。只要老人不将房子变卖或者搬家，房子的主权仍归老年人所有，老年人可以一直住到。之后，由后人处理，折还。的“反按揭”还非常个性化，有可以根据老年人的不同需要和特点，制定不同的备选方案，让老年人选择。这也是“反按揭”在发展的一个重要因素。在新加坡，比较成是“住房养老”模式。新加坡大部分人的住所叫做“组屋”，“组屋”是指组合房屋，是新加坡建屋发展局承担的楼房。“住房养老”模式主要

46、有三种。第一种是组屋所有者可以通过全部出租或者部分出租，用得到的 的住投资支付的养老消费。第二种是组屋所有者将现有的住房置换成面积较小间形成的用来支付用来支付老人的养老消费，的养老消费。这种模式适合也可以用来进行投资， 不和老人一起居住的人或分步骤的完成住群。新加坡老年人根据自身的状况，选择房的以大换小。第三种,是反按揭。老人将的抵押给金融机构，金融机构每月将的，返还老年人，老年人可以一直住在住房里，直至离世。之后，由金融机构对、利息进行结算，利用住房进行弥补。第三节养老地产市场前景分析一、养老观念的改变养老观念，其实就是以后希望为养老的问题。几千年以来，我国固15财经大学有的观念就是“养儿防

47、老”。过去，我国敬老院里入住的都是一些孤寡、五保或低保户、三无老人。有亲戚，有来源的老年人都在家里养老。久而久之，很多人产生了送老年人进养老院就是不孝的观念。随着的发展，人们的观念也在潜移默化的转变着，传统的家庭养老观念也逐渐受到了现实的冲击。家庭结构的变化迫使养老观念逐渐改变。1.“四二一家庭结构”。我国实行计划政策已经 20 多年，目前第一代子女已陆续进入婚育，四个老人，一对夫妻，一个孩子的“四二一”家庭模式已经非常普遍。两个独生组建的家庭要承担四位甚至老人的照护。这个现实问题，加重了很多家庭的负担，很多年青根本无法承担。现实的不得不让大家停下脚步进行思考，传统的“家庭养老”观念必须要改变

48、。2.年青人性。随着的发展, 年青人的职业、工作地点频繁更换，性越来越强。老年人与年青人的距离逐步加大。特别是我国分配的不合理性，北京、上海、广州、等特大城市，集中了教育、商业等多种优势，使得很多年青人作为学习、工作甚至生活的理想场所。这更加剧了其他城市年青人的流失，让的家庭越发小型化，空巢老人家庭数量急剧上升。3.老人对晚年生活品质的追求。的发展，让老年人对生活品质的追求也越来越多，比如高质量的服务，丰富的精神生活等。而在家庭中，还存在着的代际、问题，很多时候，老年人得不到理想的生活。随着老年公寓的不断兴起，很多老年公寓提供了老人们一起唱歌、打球、聊天的机会，特别是老年公寓里专业的护理服务，

49、组织的各种活动，受到了越来越多老年人的欢迎。一方面是现实的家庭养老，另一方面是老年人日益增长的养老服务需求，让我国传统的养儿防老，家庭养老的观念受到巨大冲击，机构养老逐渐成为所有人能接受的观念，老年人养老也逐渐从家庭化服务。根据华东师范大学在上海市静安区、长宁区、普陀区做的老年人的养老观念和养老模式8一份抽样显示，老年人不再认为一定要与住在一起安度晚年才能幸福，居家养老的老人对社区服务的需求比较高，而养老院老人还是倾向于选择养老院养老。8崔丽娟等老年人的养老观念与养老模式第 1 期16财经大学表 2.4：老年人对“养儿防老”养老观念的看法对象同意较同意较不同意不同意不知道没回答居家老人养老院老

50、人1516121706表 2.5：老年人与养老模式的选择养老模式养老院街道与家庭与家庭保姆与家庭其他没回答566060707075大于 7517105006230146201035171130120二、老年人居住以及状况随着人口化的不断发展、住房条件的和人们家庭观念的改变，老年人的居住方式也发生着巨大变化。据资料9显示，2010 年4.01 亿个家庭中，有 60 岁及以上老年人口的家庭户为 1.23 亿户，占 30.6%。其中有一个老年人的家庭占 58.91%，有两个老年人的家庭户占 40.13%，有 3 个 60 岁及以上老年人的家庭户占 0.96%。2010 年我国 60 岁及以上老年人有

51、 1824.4 万人生活在单身家庭户中，生活在只有夫妇两个老年人的户数为 2189.1 户。也就是说，通常所说的老年空巢家庭共有 4013.5 万户，总体上看我国有 4000 万老年空巢家庭，生活在空巢家庭中的老年人口总数至少有 6200 万人，占老年人口总数的 1/3。我年人主要生活来源主要包括三个方面，第一是家庭其他成员的供养，第二是劳动收入，第三是离退休金。随着的发展，老年人的收入将呈不断增长之势。据资料10显示，扣除物价上涨因素，与 2000 年比较，城镇老年人年均收入增加了 1.1 倍；领取退休金的比例从 69.1%上升到 84.7%；连续提高企业退休职工，城镇老年人得到基本养老保障。城乡老年人认为收入大致够用的比例分别由 58.5