锦光花园A座一、二层商铺营销招标书

1、锦光花苑A 座一、二层商铺营销招标书宝资通地产综合效劳机构二OO四年八月目录一、工程定位二、工程形象营销策略三、媒体广告营销策略四、销售实战营销策略五、营销推广效果的监控、评估及修正方案六、销售组织及管理七、合作方式八、关于本招标书工程定位1.1 根据南宁市现有的商业调查分析，大局部铺面都是经营者租 用的，消费群的购置行为是以投资为主，自用经营为辅。因此消 费群的购置行为将取决于本工程的商业价值和投资价值。1.2 南宁市商业消费群的购置偏好普遍是一些地段好、价格低、 回报高的商铺。本工程的地段位置较好，销售价格和投资回报可 以通过营销、筹划等手段满足消费群的购置偏好。目标客户群定位1.3.1

2、群众投资者1.3.2 工程业态规划范围内的品牌专卖店1.3.3 个体经营者2.1 工程名称工程名称拟定为“锦光花苑女人世界2.2 工程的经营主题和功能定位工程将为女性消费群建立一个集购物、休闲、美容、健身于 一体的商业空间。工程一层将经营女性的精品、首饰、化装品、女性品牌服装、 服饰等，工程二层局部将经营品牌服装，局部将经营美容、美发、 健身、美体、浴足等效劳业。商场内设有一定的休闲和餐饮空间。4工程的经营主题、功能定位和结构设计的可行性评估4.1经营的市场前景看好据市场调查分析，“女性消费市场的购置潜力巨大，工程经 营定位为女性消费品和效劳业的商业业态，市场前景看好。4.2工程的地段区位优势

3、工程附近的七星路、新民路一带是南宁市新兴的商业中心之 一，该地段以经营高档的女性服装为主，市民对该地区的市场定 位已形成一种共识，有利于工程开展相关的商业业态。4.3 一站式购物商业空间七星路一带缺乏“一站式购物的女性消费空间，工程可以 表达其在女性消费市场的专业性与集中性，能吸引更多的女性消 费者到工程消费。根据之前的评估分析，可以认为工程的经营定位有较好的发 展空间。但考虑到南宁市商业楼盘的竞争将日趋剧烈，建议工程 采用受市场欢迎的销售形式产权式+返租回报较为稳妥工程形象营销策略工程识别系统主要是工程的LOGO标志，LOGO将以比赛的形式向全社会征集，具体内容将在后面的章节介绍。围绕“女人

4、世界的经营主题 ，以“粉红色为基调，售场将 充分表现时尚、前卫、现代的女性风格。形象识别系统和售场包装费用大概在 5 万元左右三、媒体广告营销策略1. 广告定位、广告主题根据前面对目标消费群的分析，广告定位和主题备选如下： 锦光花苑女人世界 一站式购物的商业空间首付 4 万多 返租抵月供 轻松拥有产权商铺 锁定“女人世界 抢占龙头旺铺 小户型产权商铺 轻松投资轻松赚本工程将运用以下的媒体进行宣传推广：南国早报、广西电视台房产街节目、 公交车车体、 播送电台、 网络广告、户外广告牌、楼书和海报等印刷品。广揭发布频率各媒介在广揭发布的时间和频率上互为补充； 在引导期，采取试探性发布策略； 公开出售

5、期和强销期，那么采取集中发布策略，在各媒介上持续发 布广告，迅速占领市场； 持销期阶段，采取间歇发布的策略，节省广告费用，保持广告的 延续性。2.2.4 尾盘期应用集中促销的策略，争取尽快完成销售。3 各阶段划分 市场引导期新闻炒作为主，配合报纸广告 , 并发布广告向全社会征集工程 的LOG标志。公开出售期以报纸为主，事件行销为辅，针对主要卖点做硬性广告，与现 场销售有力配合，同时发挥软性文章与新闻炒作的理性诉求配合 宣传，到达购楼热潮之目的。持销期以报纸广告为主，以形象广告、卖点广告、催促式广告配合 短程促销活动，解决销售中存在的问题与矛盾。尾盘期禾U用报纸做清盘促销广告，同时利用工程形象进

6、度的收尾阶 段，增强置业者的购铺信心，消化存量。销售宣传费用方案万元备 注一、媒体投放费140. 00力兀1 报纸90按1年销售周期分配投放2 .电视/播送202个月投放3、其它媒体30|二、楼书等宣传品10. 00万元三、其他费用30. 00万元合计180. 00力兀备注媒体投放将根据实际效果随时修正，本钱控制在销售额的1.5%以内四、销售实战营销策略1.营销策略工程将米取低开高走的价格策略。拿出一定数量面积较大的 产权商铺，用低价以内部认购的方式，试探市场能够接受的价格 范围，有利于其他营销措施的执行。1.2招商策略工程的招商可以邀请几个经营管理公司进行招标，中标的单位将负责商场的招商和经

7、营管理。1.3销售策略本工程的销售策略是将商场的一至二层分割成产权式销售，并承诺一定的返租回报，返租期为 10年，每年返还租金率为6%, 第1年由开展商返租，之后9年寻找适宜的运营管理公司，负责统 一招商、经营、返租回报。1.4销售收入测算工程的销售期将分为三期，预计销售额如下表：销售单价元/川销售面积销售总价万元一层280002900 m28120二层180003100 m25580工程228336000 m213700工程LOGO将以比赛的方式向全社会征集，并在工程开始销 售前公布比赛结果，配合工程各个阶段的宣传和推广。2.2 工程的开盘活动开盘活动考虑以模特走秀或人体彩绘的表演形式，可以

8、展现当代女性的风采，符合工程的主题，并能迅速的聚集人气。2.3 工程的调查活动城市商业开展有奖调查将在报纸上发布，通过非硬性广告强调工程的商业价值和投资价值，吸引市民对工程的关注。首先允许客户预约认购，待认购人数积聚到一定数量后，项 目即可以开盘销售。根据产品的销售情况，灵活调整可销售产权面积的大小，即 调整产品的销售价格，促进工程的销售节奏。销售费用控制在 50 万以内。五、营销推广效果的监控、评估及修正方案1.营销推广效果的监控方式包括监控、客户来访登记表、预约客户登记等方式。2. 通过以上监控方式，运用科学的方法进行量化处理，得出统计 和调查数据，评估营销推广的效果。3. 在通过媒体评估

9、分析后，有必要迅速作出修正方案，增加有效 媒体的投入，剔除无效媒体的投入。六、销售组织及管理如果本公司中标，将有筹划部、销售部等部门对工程销售 提供全程的销售管理和效劳， 全面负责销售执行、 筹划推广和招 商招标等工作。2 销售人员的培训销售人员必须经过专业的培训，包括职业道德培训，根本 素质培训，专业知识培训，综合素质培训，效劳标准培训。3.销售管理本案实施全程销售代理后， 销售将由具有丰富经验的宝资通 高层管理人员负责， 随时监控工程的销售和管理， 及时发现销售 及管理中的偏差并立即做出调整决策， 并始终与开展商保持良好 的沟通和对接，共同完成既定的方案目标和任务。七、合作方式1. 宝资通

10、公司简介见附件一工程的全程营销筹划代理效劳， 效劳内容如下 具体内容见附件二：营销推广筹划2.2工程市场推广整体营销费用预算及本钱控制销售工作3收费标准工程营销筹划代理的收费为根本佣金加超值奖励两局部。根本佣金按工程代理所实现销售总额的1.5%收费。超值奖励在工程方案完成后，由开展商核定工程全部开发经营本钱， 并按总本钱的30%40%左右确定为工程的利润目标。假设销 售实现超出利润目标，业主将超出局部的20%作为奖励。八关于本招标书本招标书只是初步的营销方案， 预计工程的销售总额将到达 13700万元.营销费用将控制在销售额的 3.5%以下含代理费。 工程的工作内容可根据楼盘营销的实际情况，进

11、行适当的弹性调整。待合作关系确定后，双方再制定具体工作环节和时间安排表。宝资通地产综合效劳机构 二OO四年八月附件一 宝资通公司简介宝资通公司自一九九八年创立以来，立足于广西区域，与本土房地产市场共同开展，从单项效劳到综合全程效劳，从南宁到广西各地市取得了令业界视为奇迹的成就。宝资通地产综合效劳机构，是目前广西首家效劳内容最全、专业化水准最高的地产服务机构，公司正向地产业效劳管理集团快步迈进，业务开展居全国领先水平，具有较强的跨专业综合效劳能力。目前拥有经验丰 富专业技术人员、筹划人员、管理人员、销售人员总数达 400 多 人。至今为止，宝资通已向近五十个工程个案提供不同类型的服 务，这些工程

12、包括城区开发、住宅社区、商业物业、特色街区等 不同领域，取得极高的成功率。所效劳工程总计建筑面积 200 万 平方米，完成的代理销售额约为 35 亿元，居广西房地产筹划代理 同行之首，在南宁市的市场份额占到 1/4 强。附件 2 营销筹划代理效劳内容和双方合作内容营销推广筹划市场调研及工程市场定位分析目标客户群定位分析价格定位及策略工程系列案名确实定工程卖点的挖掘及提炼 工程营销阶段性划分 工程分期推盘的战术部署及促销建议 市场反应信息的收集、营销策略修正 市场切入点及方法分析建议工程市场推广一 工程视觉识别系统 1工程 VI 设计 2卖场展示筹划售楼部形象定位 售楼部路牌引导 售楼部外观展示

13、设计建议 售楼部内部展示设计建议 售楼部功能分区规划 售楼部形象墙设计建议 售楼部展板设计建议 销售用品系列设计建议 销售人员服装建议 各类标志牌及 P O P 彩旗3工地现场环境视觉包装 建筑主体视觉形象 施工围墙形象墙设计 施工现场参观路线视觉引导以上各项由宝资通提出要求， 文本性建议或草图， 交由开展商实施或开展商委托的协作的机构实施二 广告宣传推广筹划1广告总体策略及广告阶段性划分广告目标市场策略广告内容更新策略广告心理策略广告错位竞争策略2广告媒体组合策略3广告定位及创意分析广告诉求目标广告诉求理念广告主题口号广告内容、表现手法报纸广告思路及创意户外广告思路及创意电台广告思路及创意楼书、宣传海报创意、设计新闻类软文思路与创意4广告效果监控、评估及修正5系列促销活动以上由宝资通与开展商委托的市场推广协作机构进行双向 的互动沟通，引导协作机构向开展商提交各类策略方案，由开展 商委托协作机构执行， 宝资通承当在市场推广实施过程中的协调整体营销费用预算及本钱控制根据具体营销方案做出费用预算，并提出工程本钱控制策略销售阶段工作一 销售物料设计、制作售楼书、折页客户意向表售楼合同及相关文件格式价目表、付款方式单页设计销售人员的名片办公事务用品具体工程待定物业商业管理收费表户型图按揭方法付款方式以上局部由宝资通提交样稿，交开展商审定，由开展商交委托机构制作销控表统计表周报表月