房地产中介的诚信缺失及其原因

1、房地产中介的诚信缺失及其原因杨丽（西南交通大学经济管理学院 管理科学与工程 四川）摘要：房地产中介在房地产交易中具有沟通、服务和桥梁的职能。现实中，房地产中介存在提供虚假信息、不依法收取中介费等不诚信行为，这是信息不对称及制度不完备下房地产中介的理性选择。本文对房地产中介诚信缺失的原因进行了分析并提出解决对策。 关键词：房地产中介；信息不对称；诚信缺失 中介组织是市场行为下信息不对称的必然结果。中介服务不仅能将孤立的、信息不灵畅的买卖双方联系起来，促进交易达成，减少信息非对称的影响，而且能够及时披露信息，使交易中有机会主义的一方受到约束，促进交易行为规范化，保证市场秩序稳定，建立良好的市场秩序

2、，各地中介服务将本地零散的市场联系起来，通过中介服务网络的联系进一步串联成更大区域的市场。可见，一个强大成熟的中介体系对改变买卖双方“信息非对称”的状况有重要的作用1。市场中介组织是指在市场经济条件下，沟通、协调和调整市场主体之间、市场主体与各类市场之间的经济关系，使市场体系的功能得到整合，是一种以向客户提供中间代理服务的机构，它本身并不能直接提供相应的服务和物品，但是它能够替消费者寻找并安排这些服务和物品，供消费者选择。与一般企业的不同之处在于其经营的是特殊的商品信息。本文讨论的是提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易，促使房地产交易形成为目的而进行的房地产租售活动。房地产中介提供的是房地

3、产租售信息。一、 信息非对称下产生市场中介组织在市场运行过程中生产者与消费者之间的信息往往是不完整和不对称的，这样会影响资源的最优配置和市场运行效率的提高。消费者是非专业的购买者，不可能对所消费的产品知识都掌握。人的认知能力是有限的，消费者的时间、精力以及对事物的认识都是有限的，即使获得了某一产品的全面信息，对信息的甄别和认识也使得处于信息劣势。在与消费者的交易中，为了促使交易的达成，卖方会隐藏或提供一些虚假信息。信息搜寻成本的限制。在消费品市场上，同一类产品有众多的品牌和规格，而且在质量、性能、外观以及价格等方面存在较大差异，消费者发现和搜集这些信息，进而加以评价和选择，需要花费大量的时间和

4、精力12，这就形成了信息搜寻成本。只要在收益一定的情况下，如果信息劣势方自主进行信息收集或分析的费用高于支付给中介的酬金或手续费，他们就愿意向中介购买相应的信息或服务；同时，只要信息劣势方支付给中介的酬金或手续费高于中介进行信息收集或分析的成本时，中介就有利可图。二、 房地产市场中介的特点1、以房地产信息作为经营的商品信息对于所有经济活动都是必需的，作为追求利润最大化的厂商自然会投资于信息资源的开发和管理。对于进行交易的个人来说，信息同样在其生活的机遇、福利方面具有决定作用。商品生产、消费等信息一旦被有目的地收集、整理、调查积累后，就可以转化为有一定价格的商品。市场中介正是有目的地收集、积累和

5、分析信息的生产者，信息正是其经营的商品。3房地产中介通过有计划的收集、整理房地产信息，可以快、准、全地传播信息，从而有效降低房地产交易成本，提高交易效率。 2、以人力资本为主要的资源投入市场中介组织与一般厂商不同。一般厂商投入的主要是资本、技术和人力，而中介组织投入的主要是人力资本。相对来说，市场中介组织投入资金数量一般都较少，只有极少数的市场中介组织才需要投入大量的资金。房地产中介业是人力资源占优先地位的产业，因为房地产中介组织经营的是信息这类特殊商品，主要由具备信息处理能力的人员来进行业务活动，无需太多的资金就可以开展业务。三、 房地产中介的诚信缺失现象房地产中介提供虚假信息，欺骗交易方的

6、情况是房地产中介面临最大的也是最多的一个问题。房地产中介本来是为了解决买卖双方信息不对称而出现的，但结果却产生了更多的信息不对称。房地产中介在现实中开展业务时存在诚信缺失的情况。1、发布虚假信息、进行虚假宣传在利益的驱动下，提供虚假信息如果能为房地产市场中介带来额外的收益，同时没有一个有效执行的制度来惩罚房地产市场中介承担生产虚假信息的行为，即收益和风险不对称时，市场中介组织就有生产虚假信息的动机。不少房地产中介机构发布大量虚假优质房源信息来吸引消费者；没有将该房产真实情况一一核实，甚至隐瞒重大关键信息；有的中介为了达成交易，提供不实承诺给消费者。2、不依法收取服务费，骗取或克扣定金原国家计委

7、、建设部发布了关于房地产中介服务收费的通知，明确规定“买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%2.5%计收；有些中介收取的费用比例高于此规定，还另外收取所谓的看房费。有些中介人员在收取买方定金后，买方联系不到中介人员，给买方造成损失；有些中介以可以跟卖方协调降价为由收取买方所谓的意向金，最后价格没降下来，意向金也不退还。3、“低吸高抛”赚取差价房地产中介公司经常利用买卖双方信息不对称，故意压低卖价，抬高买价，从中赚取差价。在一个案例中，一位业主与厦门一家中介对簿公堂。中介要以260万元的价格帮高小姐卖掉父亲留下的一处房产，但事后业主了解到，这一房产价值400万元。打官司后她才发现，中介可能串通人

8、伪装买家企图挣取上百万的差价。一些房地产中介公司或从业人员在实际房产交易过程中因为暴利诱惑和侥幸心理，凭借掌控双方信息优势，利用居间代理特殊身份，通过多种手段隐瞒交易双方真实出价或要价，伺机赚取差额，牟取暴利。这类现象是非常普遍的。四、 房地产中介诚信缺失的原因分析1、 什么会导致房地产中介诚信缺失假设：(1) 房地产中介是理性经济人，追求自身利益最大化；(2) 房地产中介组织不诚信情况下提供的信息量为x。假设不诚信情况下单位信息所能带来的收益不变，设为常数a，不诚信情况下的收益即为，ax(a>0，x>0)提供的信息量越多，收益就越大；(3)由于房地产中介的客户对其没有直接约束力，

9、只能在发现上当后向主管部门检举，由主管部门加以惩处。假设处罚力度与中介在不诚信行为下提供的信息量相关，对每单位信息的处罚为b(b>0)，处罚总量为bx，提供的信息越多，处罚力度越大。(4)假设房地产中介因为不诚信行为被处罚的概率为P。3房地产中介不诚信行为下的期望收益为：E(x)=(1-P)ax-pbx，a>0，b>0，x>0如果P<a/(a+b)，则E(X)>0，房地产中介将会选择不讲诚信。如果P>a/(a+b)，则E(x)<0，房地产中介则会选择讲诚信。如果P越大，b越大，a越小，则房地产中介组织被查获的可能性越大，受到的处罚越大，不诚信的可

10、能性也就越小。若不诚信行为的单位收益越小，房地产中介不诚信的可能性也越小。 假设b、a一定的情况下，讨论P。P是房地产中介被处罚的概率，表示房地产中介在有不诚信行为时被发现和检举后受到主管部门惩罚的概率。假设：(1)t是房地产中介不诚信行为持续的时间；(2)h是市场上的信息透明度，也就是信息流动和反馈渠道畅通状况；(3)w是消费者的认知状况；(4) k是主管部门对待不诚信行为态度的严厉程度。则概率P大小可以表示为：P=f(t，h，w，k)，其中P与t，h，w，k都成正相关关系，房地产中介不诚信行为持续的时间越长，其行为越容易被发觉和揭发；如果信息透明度较好，受害者的认知度较高，了解信息越快，也

11、就越容易发现房地产中介的不诚信行为和进行投诉。最后还取决于主管部门的态度和法规完善的程度，管理越严格、法规越完备，则房地产中介被惩处的可能性也就越大。2、现实原因在现实中，由于房地产中介不诚信行为带来的实际收益大而成本低，并且被查处的概率也非常低。因此，房地产市场中介不诚信行为在现实中屡见不鲜。在现实中导致房地产中介诚信缺失的原因有：信息不透明，消费者认知不足。由于缺乏畅通的信息渠道，买卖双方无法或没有精力对比多家中介所提供的信息商品，也没有有效的渠道来了解相关信息，消费者缺乏足够的知识储备，在很长的时间内，消费者甚至不知道自己已经上当受骗，当然也就无法揭穿房地产中介的行为和进行投诉。这样，模

12、型中的h和w数值相对较小。房地产中介准入门槛低。注册资金很低，一间房，少量中介人员，张贴部分周边房源信息即可开展业务的中介随处可见。如果是合伙出资最低是3万元，如果一人出资最低是10万元，个体工商户没有限制，一般是1万元就可开办房地产中介。我国房地产中介还处于培育的幼稚期，准入门槛低、投入少，沉没成本低，因此，房地产中介即使因提供虚假信息而被发现，但由于投入很少，极容易抽身离开，丢失名誉或卷款逃跑的成本都很小，退出的门槛也很低，这使得房地产中介的存续时间非常随意，即使被勒令停业，损失也非常小。房地产中介可以自己决定组织存在的时间长短。管理、监督和惩罚缺位。其一，从国家到地方都没有制定出系统的房

13、地产中介管理法，市场活动和行业管理缺乏统一、权威的法律依据。我国建设部、工商局以及房地产管理局三个部门都对房地产中介有管理权，权限交错，造成三个部门各自制定的规章、内部条文规定不一致问题的产生。4在城市房地产中介服务管理规定中规定“直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚”，未明确具体的处理机构，而消费者在房地产中介活动中属于相对弱势一方，即使消费者想通过相关部门来解决纠纷，最终也可能会因为投诉无门和维权成本过高而放弃。这更助长了房地产中介的违约行为。其二，面对数量庞大的中介机构和纠纷，政府难以完全直接监管，面面俱到。行业的自律性监管也同样存在诸多问题。其三，对房地产中

14、介进行惩罚的力度小。根据城市房地产中介服务管理规定对一些违规、违约行为只处罚万元以上万元以下的罚款，远远低于其收益，致使中介无所忌惮。可见，模型中的b和k数值都比较小。房地产中介不诚信行为受到处罚的可能性即概率P极小(受t，h，W，k影响)，但收益a极高，而且即使受到处罚，其成本b也大大低于其收益，因此，缺乏行业自律与诚信约束的房地产中介的诚信缺失就极其自然了。五、 解决对策强化监管，规范执业行为。明确政府监管职责，政府有关部门要按照各自的职能分工，切实承担起对系统行业内的房地产中介的管理和监督职责，要明确中介机构、中介人员和买卖双方之间的纠纷具体由哪个部门解决。工商行政管理部门要通过市场巡查

15、、年检督查、价格管理与监督，公开举报电话等多种途径，对消费者反映的问题要及时调查解决，加强对房地产中介执业情况的监督检查，对弄虚作假的行为要追究责任，依法惩处。监察和其他行政执法部门要加强监督检查，及时查处违纪违法行为，取缔无照经营。建立信用平台和中介组织的诚信档案，建立起监管部门的信息沟通制度，逐步实现监管信息的互联互通，开展执业机构和执业人员诚信档案的建设工作，要把诚信档案与行业的监管和资格管理结合起来，将诚档案记录作为业务考核和资格管理的重要依据。建立执业者失信、处罚披露制度和黑名单制度，对房地产中介从业过程中出现的违纪违法问题及时向社会披露，屡教不改或者性质特别严重的列入黑名单。这样，

16、当一个企业或个人一直诚实守信，良好的信誉就会建立起来，他的市场前景就会越来越大；反过来，当一个企业或个人在以前的交易中出现过失信现象，愿意与他交往的其他市场主体就会越来越少，他的市场前景就会缩小，甚至不得不退出市场。一些地方已建立了市场中介组织信用信息网，上面对一些房地产中介的违规行为进行了曝光、对中介的处罚结果在网上进行了公示并开通了网上投诉等功能。在行业准入制度上，建立统一的执业资格审批制度，对于专业性较强的中介业务从业人员，实行全国统一的资格审核或考核办法，并推行执业公示制，同时加强对房地产中介人员的道德建设。 参考文献：1田华伟.基于信息非对称的消费者行为研究J. 安徽理工大学学报，2

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