花园物业管理投标书

1、目录1、 四川蒲江方圆置业公司简介2、 服务项目3、 “蒲江花园”招标文件4、 “蒲江花园”物业服务标准5、 蒲江花园前期工作安排及开办费用测算（1）6、 蒲江花园前期工作安排及开办费用测算（2）7、 蒲江花园前期工作安排及开办费用测算（3）8、 “蒲江花园”物业管理委托合同9、 “蒲江花园”前期物业管理服务协议十、蒲江花园住宅、商铺验收交接表十一、蒲江花园业主领取钥匙清单十二、物业使用守则十三、总经理致辞十四、物业管理公司服务承诺十五、服务电话一览表十六、业主公约十七、住户行为道德公约十八、住宅室内装饰装修管理办法十九、装饰装修管理公约二十、施工队装修人员管理公约二十一、消防管理公约二十二、

2、治安防范管理公约二十三、安全用水、用电、燃气管理公约二十四、环境卫生管理公约二十五、招牌、广告管理公约二十六、机动车停放管理公约二十七、营业场所管理公约二十八、自行车、摩托车管理公约二十九、小区物业管理服务指南三十、突发事件应急指引三十一、住户入住办理手续流程图三十二、住户入住收费一览表三十三、住户报修流程图三十四、住户缴纳物业管理服务费指引三十五、物业管理处家居特约代理服务三十六、物业管理处家居特约环境绿化与环境清洁服务三十七、物业管理处家居美化怀装饰服务三十八、小区商务配套服务三十九、公共设施附件四十、装饰装修办理程序四H一、装饰装修申请书四十二、装饰装修承诺书四川蒲江方圆置业公司简介四川

3、蒲江方圆置业有限公司成立于二。四年四月二日，是集物业管理、建筑装饰、园林绿化、广告设计制作、销售建筑材料为一体的综合性企业。公司组织机构健全，管理制度完善、规范。公司秉承“没有规矩、不成（方圆）；以人为本、诚信求实、追求卓越、持续发展”的经营宗旨，鼎新革故，迅速适应市场变化，确立了自身品牌。公司在开业初期即与四川省邛崃方圆房地产开发有限公司联手，率先在蒲江开发打造了精典园林小区，具有纯山水社区美誉的“蒲江花园”，开创了蒲江无优质商品房先列。该社区有不仅以其美观造型、完善的整体布局、先进齐全的配套设施、成熟精湛的技术应用，为成都市蒲江县增添了亮丽风景，使县内房屋建设整体水平跃升了新的台阶，而且更

4、以其优秀售后物业服务，让入住者享受到“和谐、自然、舒适”，的人、住宅与自然环境的和谐统一。公司在发展进程中，还不断抓住商机，于二OO五年新增设了房地产咨询及中介代理项目，想以最完善、周到的服务回馈信任、支持我们的新老客户。公司在以后的发展中，会继续发扬“没有最好、只有更好；勇于拼搏、开拓创新、永不言败”的企业精神，积极进行资本运作，逐步实现跨区域、多元化发展战略，创造新的利润增长点，热情服务，回报社会，以坚实的步伐迈向新的征程！四川蒲江方圆置业有限公司二OO五年十月三十日服务项目常规服务O物业区域内共用设施设备的日常养护和管理。O物业区域内花木、绿地的日常养护和管理。O对小区实施全方位监控，保

5、安24小时巡逻。O维护小区公共秩序和消防安全，协助相关职能部门维护小区安全。O维护小区车辆正常出入及有序停放。O维护区域内公共环境，卫生的管理。O受相关单位委托的水电等费用的代收代缴，平时报刊、邮件、杂志的收发。O物业档案资料的管理。O多功能技防系统的运行管理。特约服务日常生活衣物方面：为住户收洗衣物、被褥；提供补衣、制衣服务等。居住方面：为住户进行室内卫生保洁、室内装饰装修、搬家、管道疏通、更换门锁心、网络维护、空调移机、安装家庭报警装置、屋顶及私家花园的设计施工养护、租摆室内植物，扶老托幼等。出行方面：代购代订车票、飞机票、火车票、国内旅游、机动车保养、清洗、维修、装饰等。商务服务打印、复

6、印、传真、电了邮件、商务会议、产品展示、网页广告等。金融服务代办各种保险；设立银行代办点。经济代理中介服务房屋代售代销、二手房买卖、租赁、室内装饰装修、建筑材料代购代销、广告设计制作发布、置业咨询等。委托性的特约特色服务根据业主所需，依据协议提供特色服务。如家庭医疗保健、各种培训服务、个人网页制作、美容健身咨询、婚庆礼仪等。物业管理招标文件第一部份投票邀请按照国务院物业管理条例和成都市物业管理招标投票暂行办法的规定，现决定对“蒲江花园”（项目名称）的物业管理服务进行邀请（公开/邀请）招标，兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。一、招标项目的简要说明本项目位于成都市蒲江县区（县）了翁路98号

7、附6号，四到范围；东至干锅厂西至规划路，南至了翁路，北至唐蒲路。本项目规划设计的物业类型为：80%住宅，商业20%。本项目总用地面积13674.5平方米。用地构成为：建筑用地4254.4平方米（其中公建用地260平方米），道路用地2153平方米，绿化用地6697.1平方米。本项目总建筑面积24000平方米。其中地下总建筑面积2平方米，地上建筑面积24000平方米（住宅建筑面积18156.8平方米,商业用房建筑面积4598.3平方米，办公用房建筑面积2平方米，其他物业建筑面积1244.9平方米）。本项目共计建筑物7幢（其中住宅5幢110套，非住宅5843.2平方米）；建筑结构为混合、底框、全框。

8、本项目的建筑密度为_%;综合容积率绿化率为40%。本项目规划建设机动停车位98个，其中室内停车位28个，露天停（车库）车位型个；按照规划设计建造了非机动车停车场所120平方米。二、本项目于2004年12月开工建设,共分二期开发建设。第一期工程计划于2006年2月全部建成竣工交付使用。三、物业管理企业办公等用房；、1、物业管理企业办公等用房；建筑面积为50平方米；坐落位置：唐蒲路一号幢则。2、业主委员会活动用房；建筑面积为平方米；坐落位置;。3、会所：建筑面积为730平方米;坐落位置：唐蒲路一号幢则。四、房屋专项维修资金建立情况开发建设单位按标准，计元；购房人按标准缴存，计元；专项维修资金的补充

9、来源有,建立的住房专项维修资金现在于。五、招标书的发售投标单位应于2006年5月20日10时30分前至成都市邛味市区（县）南环路路35号B（寸5号，108室（领取/购买）招标书。（出售的招标书每套标书收取成本费路200元整）。,六、保证金的缴纳1、投票人在（领取/购买）招标书的同时缴纳投票保证金10000元整。未中标者在招标人与中标人签订“蒲江花园”物业服务合同后5日内退还保证金，利息（不计/计），并给予100元的投标书编制补偿金。2、未按规定提交保证金的投票，将被视为投票无效。七、投标地点成都市邛睐市区（县）南环路路35号附5号，108室。八、投标截止时间八06年6月20日10时30分,逾期

10、收到的或不符合规定的投标文件不接受。九、招投标说明会2006年5月30日9时30分约请投标人共同中勘招标物业现场并举行说明会。十、开标时间、地点1、开标时间：2006年6月22日10时0分。2、开标地点：成都市邛味市区（县）南环路路35号附5号，108室十一、对本次招标提出询问的，请于2006年6月15日前与卢大庆联系（技术方面的询问请以信函或传真的形式）。地址：邛市临邛镇南环路35号附5号108室邮编：611530电话：035传真：058联系人：卢大庆招标人：四川省邛昧市方圆房地产开发有限公司2006年5月18日第二部分技术规范及要求本物业的环境设施设备按照成都市住宅物业环境设施设备项目等指

11、导标准乙等标准，物业服务按照成都市住宅物业服务等级指导标准二级标准,具体技术规范与要求部分差异如下：一、物业管理服务的内容1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理养护；2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；3、物业管理区域内的绿化养护和管理；4、物业管理区域内车辆（机动车的非机动车）行驶，停放及场所管理；5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的直协调和管理。6、物业管理区域的日常安全巡查服务；7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的幡管理；8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；9、/二、物业管理服务的要求1、按专业

12、化的要求配置管理服务人员；2、物业管理服务与收费质价相符；3、住宅区域物业服务费用每月按元/平方米收取；4、非住宅区域物业服务费用每月按元/间收取。三、物业管理服务标准1、物业共用部位要的养护和管理服务标准1）物业共用部位要保持良好的状态2）/2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准1）设施设备运行良好，维修及时、养护良好。2） /3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通服务标准1）保证公共场地垃圾日产是清。2）/4、公共绿化的养护和管理标准1）公共绿化保持常年表绿。2） /5、车辆停放管理服务标准1）露天车位按元/个、月收取2）车库车位按元/个、月

13、收取（甲方产权）6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准1）小区内公共秩序井然，无重特大安全事故发生；2）严格盘查非小区内售货员的进出。7、装饰装修管理服务标准1）按成都市装饰装修管理暂行办法执行。2）/8、物业档案资料管理标准1）规范有序，便于查找。2）/9、其他服务标准1）另议。2）/四、物业服务费的结算形式：。五、主要设施设备的配置的说明（详风附件1）。六、公建配套设施及说明（详内附件2）。七、/。八、/。第三部分投标人须知1、 总则说明一）适用范围1、本招标文件公适用于本项目的物业管理服务。二）定义1、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。2、“投标方”系指向招

14、标提交投标文件的物业管理企业。三)合格的投标方1、 经过本次招标的资格预审认为合格的投标人称为合格的投标方。2、 /3、 /四)投标费用1、 无论投标过程中的做法结果如何，投标主自行承担所有与参加投标有关的全部费用。2、 /3、 /2、 投标文件的编写一)投标文件的格式1、 投标方应按招标文件提供的投票文件格式填写。2、 管理服务理念和目标结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。3、 项目管理机构动作方法及管理制度编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

15、4、 管理服务售货员配置根据牧业管理服务的内容、标准和本项目实际财政部似配置各岗位售货员的具体情况。5、 根据物业业管理服务的内容、标准制定的特定管理服务方案1) 对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；2) 物业管理区域内共用设施设备的维修方案；3) 业主、使用人装饰装修室内的服务方案；4) 住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时势工作预案5) 物业管理区域内环境清洁保洁方案；6) 物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；7) 绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；8) /9) /6、 物业维修和管理的应急措施1 )业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气应急措

16、施；2 )本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；3 )业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；4 )雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；5 )电梯故障的应急措施；6 )消防应急措施；7 )/8 )/7、 丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。8、 智能化设施的管理与维修方案。9、 施工噪声控制等与业主生活密切相关的应对预案。10、 提供业主临时公约（业主临时公约/业主公约）的建议稿。11、 /12、 /二）投标报价1、投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投票方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择报价；报价计价单位按建筑面

17、积元/每平方米/月计算。2、/3、/三）投标文件的份数和签署1、投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共/套，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本副本有差异，以正本为准。2、投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。三、投标文件递交的要求和无效1、投标文件的密封投标主应将投标文件密封，并标明投标主的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。2、投标文件的修改和撤销1）投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充的内容为投标文件的组成部分。2）投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封

18、、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。3、投标文件夹有下列情形之一的投标文件夹无效；1）未密封的；2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；3）未能按照招标文件要求编制的；4）逾期送达的；5）附有投标人不能接受的条件的。四、开标和评标1、开标的方法与程序2、评标标准和评标办法1）招标方根据有关规定组建秤标委员会，本项目的评标委员会成员共设3人。其中，招标人指派人，由招标人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员N人。2）评标标准3）评标办法五、中标人的确定及物业服务合同的签订（一）中标人的确定1、招标主在投标截止之日起10日内（最长不超过30日）确定中标人

19、。2、招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书，中标通知书一经发出既发生法律效力。3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。(二)悔标责任1、中标人接到中标通知此日后(最长不超过30日)，无正当理由不与招标人按照招标和中标人的投标文件签订而的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。超过投标保证金数额的，对超过部分按按1000元赔偿；未提交投标保证金的，对招标人的损失按予以赔偿责任。2、招标人在发出中标通知书10日后(最长不超过30日)，无正当理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应物业服务合同的，给中标人

20、造成损失的，招标人按1000元给予赔偿。(三)物业服务合同的签订说明1、最低报价不是被授予合同的保证2、/3、/4、/(四)物业服务合同的签订1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。2、招标文件，中标通知书，中村主的投标文件夹及其文件，均为签订物业服务合同的依据。第四部份其他事项1、本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。2、招标人根据成都市物业管理招标暂行办法发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，投标人有权要求赔偿。3、招标费用的

21、承担，按以下第(1)种方式解决；(1) 由招标人全额承担(2) 由中标人全额承担；(3) 由招标人、中标人各承担一半；(4) 1。但由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订物业服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。4、投标人应表明投标人在投标邀请书刊、招标文件中所提出的规定和要求表明对招标人在投标邀请、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力；应表明投标报价的有效期自至。5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理企业资质证书、法人代表的授权委托书和等证明文件，并概要介绍本公司的基本状况、管理业绩等情况。6、附件1第五部分

22、件、物业构成明细旧幢数套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅多层住宅别墅商业用房工业用房清洁卫生费用办公楼车库会所学校幼儿园用房合计备注“蒲江花园”物业服务标准（一）其本要求：1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利议务关系明确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检查，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员佩戴统一标志，行为规范，服务主动、热情。6、按有关规定和合同约定规范使用专项维修资金。7、按有关规定和合同约定公布物业服

23、务费用或物业服务资金的收支情况。8、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率80蛆上。（二）房屋管理1、 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、 根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、 按照成都市房屋装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装饰装修方案，告知装饰装修人有有装饰装修的禁止行为和注意事项。每日至少两次巡查装饰装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线下水道等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主

24、委员会和有关主管部门。4、 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。5、 各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。共用设施设备维修养护：1、 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查及回访记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；中修范围或需要新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。3、 对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。协助维护公共秩序：1、 小区24小时

25、保安值勤。2、 车辆停放有序。3、 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时报告业主委员会和有关部门，并协助相关部门采取相应的应急措施。保洁服务：1、 小区内设有垃圾集中清运点，生活垃圾日产日清。2、 小区公共场所每日清扫1次。绿化养护管理：1、 对公共区域草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。2、 定期对花草、树木病虫害进行预防。蒲江花园前期工作安排及开办费用测算（1）一、物业管理整体设想该小区座落于蒲江县鹤山镇马朝滩老城区，川西旅游环线上蒲江了翁路与清江路交叉处，临蒲江河600米，距蒲江县政府、县委、工行、蒲江重点中学、北街小学、农贸市场、医院不到一公里，两面临山，交通便利，

26、环境优美，不管是上班、上学、购物、就医都十分方便快捷。占地面积13674.5平方米，建筑面积24000平方米,其中住宅18156.8平方米,小区的定位为中高档住宅物业。物业管理企业接管该小区后，将吸收国际上先进的管理思想，结合本地人文特点，制定出该管理目标，力争达到县、市级优秀住宅小区的标准，使居住小区的居民享受到高品位的服务，使物业保值增值。二、物业管理处机构设置及人员配置根据该小区物业管理的要求，我们采用较为简单的直线型组织结构。它的特点是：组织中各种职务按垂直系统直线排列，体现管理结构简单，权为集中，责任分明，命令统一，联系简捷，适合量化管理的要求。物业管理处在财务上实行独立核算。1、物

27、业管理处机构设置物业管理处下设综合部、调控部、家政部、安全管理部、工程维修部五个部门。各部门职责如下：（1）综合部负责物业管理处行政、总务、车辆管理工作；负责物业管理处人事、劳资、培训工作：负责物业管理处的财务管理工作：负责业主（住户）装修及其它档案管理：负责物料采购、供应及库房管理；负责小区内社区文化活动的策划、组织和开展：负责社区间文化交流活动的组织开展；负责区内文化宣传和精神文明建设工作；负责对外界的公共关系的协调。（2）调控部负责智能系统的运行操作和维护：负责小区物业管理各类信息的记录、汇集、整理统计、分析和及时传递，定期形成日、月统计报表，为管理决策、质量分析提供依据；负责业主、住户

28、以及各岗位提出的服务申请，受理投诉与处理，并定期进行住户意见调查，回访统计分析工作；负责组织物业管理处内部质量审核、安全、质量大检查，提出质量改进建议，负责纠正措施的贯彻落实。（3）家政部负责清洁卫生和绿化养护；负责公共设施和道路的巡视检查；负责小区内所有绿化栽培、养植、造型设计、修剪；负责小区内商业网点和居家服务摊点的统一管理；负责小区内家政服务和便民服务项目的制订、协调和组织开展；负责小区内家政服务人员的统一管理和培训；负责小区内文化设施场所的运行、经营管理和日常维护保养；(4) 工程维修部 负责室内装修审批，负责区内公共设施及场所(地)的维修和定期保养； 负责小区内公共设备(消防设备除外

29、)的运行管理、维修和维护保养； 负责房屋本体的维修和定期保养； 负责智能系统末端设备的设施维修和定期保养。(5) 安全管理部 负责辖区内治安保卫工作； 对辖区内发生的刑事案件和违法事件，按照治安管理处罚条例实施权限内的处罚,并配合公安机关调查，侦破案件； 负责辖区内消防组织和防火监督管理； 负责消防设施、设备、器材的巡视检查和日常保养工作； 负责辖区内房屋二次装修管理； 负责辖区内交通组织和停车场的经营管理； 参与辖区内义务劳动和便民服务活动； 负责消防设备的运行管理。2、物业管理处工作流程人员定岗定编建立机构规定规盘制度I岗位培圳I房屋、公用设施验收接管I住户入住室内装修管理日常管理与维修养

30、护人事财务档案消防治安物业智能绿化交通客户信息环保家政物料社区商业行管管管管设系保车投采管事供文网政理理理理备统洁辆诉集理务应化占八、管设管管管管处服理施替理理理理理务目理完善配套及各部门工作关系的协调和控制3、物业管理处人员编制（合计20人）（1）物业管理处主任1人。（2）综合部2人，其中部长（兼）1人、行政管理员、出纳文员兼社区文体员、兼楼管理仓管采购1人。（3）安全管理部9人，其中部长（兼）1人、门岗4人、巡逻车管4人（三班四倒）（4）监控中心3人（5）家政部3人，其中园艺师1人、保洁员2人（6）工程维修部2人三、管理措施1、实地考察（1）由物业管理企业在该物业竣工前组织经营、管理、工程

31、、安全管理和清洁等部门有关人员前往物业现场，围绕接管验收后管理工作的涉及的有关问题进行考察（必要时可多次进行实地考察），在此基础上，提交董事会或总经理办公会讨论确认，制定业主入住工作方案。（2）成立物业管理处物业管理处应于已确定入住日期前三个月成立，并开始运作，根据需要，采取人员分步到位的办法。到入住时，按定编人数配齐物业管理处各类人员。物业处各类人员按以下程序进入物业现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整。 入住前三个月，组建管理处。确定管理处主任人选，配备各部门员工等。 同时调派工程技术人员若干名进驻施工现场，参与物业设备设施安装调试的监理工作，填写工作记录，全面掌握小区物业设备设施安装

32、调试的第一手资料。 入住前一个月，管理层人员配齐，物业管理处挂牌办公。 入住前一个月，组建护卫班进驻现场，负责对所接管物业的守卫工作。 入住前一个月，炊事人员到位，食堂开伙。 入住前25天，配齐清洁人员，开始对已接管验收的房屋进行卫生清洁和环境整治工作。 入住前20天，安全管理人员配齐、上岗。 入住前半个月，配齐工程技术和水电维修人员。 3）物业管理处进驻小区前的工作 物业管理处应要求上级提前派出两个工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与物业设备设施的安装调试，了解整个物业内所有装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能、熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为业主入住后的管理

33、、维修养护打下基础。 由建设单位为物业管理处提供临时办公场所（如有可能，最好一次确定。物业管理入根据实际需要，拟定办公用品采购计划，报上级审批后购置）。 在上级的指导下，印制收楼、入住所必须的文件资料和表格，如业主（用户）手册、业主公约、管理规定等。 根据入住工作方案，编制物业管理处员工生活用品采购计划，报上级审批后订购。2物业接管中的工作在物业接管中，要积极稳妥做好以下工作。（1）成立开发、承建、物业管理企业三方联合交接小组管理处要主动与建设单位施工单位联系，协商楼宇交接问题，及时将协商情况汇报给上级，并在上级领导下成立验收小组。则开发、承建单位和物业管理企业三方共同组成联合交接小组，制订验

34、收方案统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。（2）印制验收项目表格物业管理企业对所接受的建筑物、设备设施要分别列项印制验收记录表格。（3）全面验收交接验收时需有开发、承建单位和物业管理企业（包括物业管理处指派人员）三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改。整改项目须经复检。合格后方可接管验收。物业管理企业将接管验收清单原件存档，同时将清单复印件交物业管理处保存。（4）接管管理对于已接管验收的项目，物业管

35、理处从接管理验收签字起，即组织人力对建筑物和物业设备设施进行保护，防止被盗和破坏，同时组织人员对已接管验收项目进行清洁和环境整理。（6）搞好公关工作由物业管理处派专人代业主联系电话安装，液化石油气开户点火，确定街区门牌号码以及通邮等工作。 物业管理处应于入住前三个月与电话公司联系，确定物业管理处安装电话和业主入住后申请电话办法。 物业管理处应于入住前半个月与液化石油气公司联系，输住户使用液化气开户点火手续。 于入住前100天，从物业管理处主任任命之日起，即向辖区派出所申请接管理物业的街区门牌号号码。 物业管理处在接管理物业的街区门牌号码确定后，即办理与当地邮局联系通邮手续。（7）代为业主安装常

36、规防盗防火设施物业管理处从坚固美观、价格合理的原则出发，为每户业主配备市消防局规定型号的手提灭火器，并于入住前安装完毕。3、入住前的工作（1）向业主发入住通知通过登报和寄发通知书的形式，提前一个月（至少提前十天）向业主发出入住通知。向业主寄发通知应包括以下资料： 入住通知书； 楼须知； 入住手续； 入住收费表。（ 2）规划环境，统一人、物标识规划小区环境，设置必要的物业管理设施、标识，所有员工统一着装。（ 3）小区楼宇彻底清洁逐栋、逐层、逐户全面彻底地进行卫生清理，并注意保洁，其项目和标准如下： 单元房a大小房间：玻璃擦净，地板洁净，窗台、地脚线干净，灯具洁净。b客厅：清洁内容和房间相同，对讲

37、干净无尘。c洗手间：镜面光洁，台面洁净，浴缸干净，抽水马桶洁净无污物痕迹，下水道、地漏通畅，地面洁净无积水。d厨房：壁橱干净，木橱里外擦净，水管及液化气管擦拭无灰，内阳台擦拖干净，地漏通畅，地面洁净无积水。e阳台：墙面、在面、玻璃擦净，护栏干净，地漏盖水泥清除，排水畅通。f木门：所有木门的门框、门板擦净。 标准层走廊、后楼梯a四壁洁净，地面光洁。b防火门干净，并按要求紧闭。c后楼梯扶手、台阶干净无尘土。d门灯及一切能附着灰尘的附属设施擦拭干净。e每层后楼梯消防通道摆放两个垃圾桶，分放生活垃圾和工业垃圾。（ 4）小区道路彻底清洁对小区内所有道路（包括住户的入户路）、地下停车场和其它场地进行卫生整

38、治。（ 5）制定统一入住期接待工作研究制定集中入住时的接待工作方案，围绕完成接待任务对人员进行合理分工，并在物资上做好充分准备。4、入住工作程序及工作标准5、日常管理因而必须有较先进的 才能使其各种功能得 在充分发挥物业管理四、物业管理处收支预算小区作为智能化、园林化社区，硬件各方面配置相对比较高档、先进，物业管理设备予以搭配，同时必须有熟练的技术工人予以维护和保养，以完好运行。物业管理企业在制定物资装备计划时应考虑到物业特点，企业强大的人、财、物等资源的支持作用前提下，投入足以保障各方面工作良好运行的财力、物力，并根据实际工作需要，随时增添物资装备。1 管理用房及生活用房为配合物业管理处和建

39、设单位形象工程的实施，建议按50平方米的标准提供正规管理用房（含基本装修），由物业管理处合理使用分配。2 装备预算品种/规格数量单价总价（元）办公家私（含空调等电器）15000住宿家私10000办公室宿舍装修15000会所装修及设施75000办公设备物业管理软件1套400400电脑P586-2331台25002500打印机1台600600通讯设备手提电话1台800800电话1部152152对讲机MOTROLA9台150013500清洁绿化设备吸尘器1台35003500手推垃圾车2台350700不锈钢烟灰筒8只1501200垃圾筒5只3001500绿化工具1批1600清洁工具1批5000保安装备

40、巡逻自行车2台350700保安公用警械9套4504050保安员个人装具11套6006600工程机械电气焊设备1套2500电动工具1套32003200疏通机(大小规格)2套18003600公用工量具1批200200小计1673023成本和项目预算(1)折旧/摊销递延资产合计万元按五年经营期内分摊，每年摊销管理费万元。(2)人工成本费万元保安12人，600元/人；保洁3人，450元/人，主管1人；500元/人，维修工2人,400元/人，后勤人员2人，400元/人。年工资总额：20人X元/人均、月X12月二万元社会保险：按国家有关标准单位缴纳160元/月/人X12月X20人=万元每年按规定提取的福利

41、费：万元X8%=f元(3)公共水电费万元公共设备设施用电估算：(公共照明、智能系统设备等)(X15X12+X12X8X5+1X24+X8X24)X30X12XX=元公共水费估算万元。日总耗电量按小区格主要物业设备设施的功率乘日耗系数所得。(4)行政办公费小计万元文具办公万元、服装费万元、交通费万元、交际及广告万元、培训费万元、通讯费万元(5)公共设施的日常维护费(除去人工和折旧费之外的消耗)万元。 工程材料费，包括修保养材料/日常易耗及工具消耗，万元； 环卫清洁费，包括化粪池/水池清理、垃圾清运及垃圾袋等万元； 绿化费，包括除草剂、灭虫剂等材料费万元； 消防保安费，包括设施维修材料费及低值易耗

42、品的消耗万元。(6) 险费及其他万元；物业管理对物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费。(7) 酬金：按标书规定可提取营业收入10%(8) 税金,4年度收支预算和管理费测算标准(9) 度成本支出合计：万元(10) 场年收入：万元70辆X50元/车位、月X12月=42000元(11) 有偿服务经营收入：万元(12) 费测算标准商业与住宅按同标准计算：X10000+24000+12X110烬凯/M2屋业管理费为：元/平方米、月五、前三年按实际交付情况收入测算（1） 、本项目三年总收入（ 1）3年物业费收入：第一年：24000平方米X元/平方米、月X6个月X20%+24000平方米X元/平方米、

43、月X6个月X70%=110160元第二年：24000平方米X元/平方米、月X12个月X85%=208080元第三年：24000平方米X元/平方米、月X12个月X95%=232560元3年累计收：110160元+208080元+232560元=550800元（ 2）3年停车位收入（估算）第一年：70辆X50元/车位、月X12月X55%=23100元第二年：70辆X50元/车位、月X12月X75%=31500元第三年：70辆X50元/车位、月X12月X85%=35700元3年累计收：23100元+31500元+35700元=90300元（ 3）有偿服务收入第一年：50000元X95%=47500元

44、第二年：50000元X75%=37500元第三年：50000元X90%=45000元3年累计收：47500元+37500元+45000元=130000元（4）项目三年总收入：三年项目总收入：（1）+（2）+（3）=771100元（2） 、前三年平均收入年均收：771100元+3年=257033元/年（3） 、前三年均支出万元+万元+万元+万元X75%班元+万元X65%坊元+X10%+X%=348120元六、年每平方应贴补开办费用：（项目总收入-项目总支出）+建筑总面积=（257033元X3年-348120元X3年）+24000平方米=-273261元+24000平方米=元/平方米蒲江花园前期工

45、作安排及开办费用测算（2）一、物业管理整体设想该小区座落于蒲江县鹤山镇马朝滩老城区，川西旅游环线上蒲江了翁路与清江路交叉处，临蒲江河600米，距蒲江县政府、县委、工行、蒲江重点中学、北街小学、农贸市场、医院不到一公里，两面临山，交通便利，环境优美，不管是上班、上学、购物、就医都十分方便快捷。占地面积13674.5平方米，建筑面积24000平方米,其中住宅18156.8平方米,小区的定位为中高档住宅物业。二、业管理处机构设置及人员配置根据该小区物业管理的要求，我们采用较为简单的直线型组织结构。它的特点是：组织中各种职务按垂直系统直线排列，体现管理结构简单，权为集中，责任分明，命令统一，联系简捷，

46、适合量化管理的要求。物业管理处在财务上实行独立核算。1、物业管理处机构设置物业管理处下设综合部、调控部、家政部、安全管理部、工程维修部五个部门。各部门职责如下：（ 8）综合部负责物业管理处行政、总务、车辆管理工作；负责物业管理处人事、劳资、培训工作：负责物业管理处的财务管理工作：负责业主（住户）装修及其它档案管理：负责物料采购、供应及库房管理；负责小区内社区文化活动的策划、组织和开展：负责社区间文化交流活动的组织开展；负责区内文化宣传和精神文明建设工作；负责对外界的公共关系的协调。（ 9）调控部负责智能系统的运行操作和维护：负责小区物业管理各类信息的记录、汇集、整理统计、分析和及时传递，定期形

47、成日、月统计报表，为管理决策、质量分析提供依据；负责业主、住户以及各岗位提出的服务申请，受理投诉与处理，并定期进行住户意见调查，回访统计分析工作；负责组织物业管理处内部质量审核、安全、质量大检查，提出质量改进建议，负责纠正措施的贯彻落实。（ 10）家政部负责清洁卫生和绿化养护；负责公共设施和道路的巡视检查；负责小区内所有绿化栽培、养植、造型设计、修剪；负责小区内商业网点和居家服务摊点的统一管理；负责小区内家政服务和便民服务项目的制订、协调和组织开展；负责小区内家政服务人员的统一管理和培训；负责小区内文化设施场所的运行、经营管理和日常维护保养；（ 11）工程维修部负责室内装修审批，负责区内公共设

48、施及场所（地）的维修和定期保养；负责小区内公共设备（消防设备除外）的运行管理、维修和维护保养；负责房屋本体的维修和定期保养；负责智能系统末端设备的设施维修和定期保养。（ 12）安全管理部负责辖区内治安保卫工作；对辖区内发生的刑事案件和违法事件，按照治安管理处罚条例实施权限内的处罚,并配合公安机关调查，侦破案件； 负责辖区内消防组织和防火监督管理； 负责消防设施、设备、器材的巡视检查和日常保养工作; 负责辖区内房屋二次装修管理； 负责辖区内交通组织和停车场的经营管理; 参与辖区内义务劳动和便民服务活动； 负责消防设备的运行管理。2、物业管理处工作流程人员定岗定编建立机构规定规阜制度岗位培圳房屋、

49、公用设施验收接管人事财务档案消防治安物业智能绿化交通客户信息环保家政物料社区商业行管管管管设系保车投采管事供文网政理理理理备统洁辆诉集理务应化占八、管设管管管管处服理施智理理理理理务目理完善配套及各部门工作关系的协调和控制3、物业管理处人员编制（合计13人）（1）综合部2人，物业管理处主任（兼）部长、（兼）行政管理员1人、出纳文员兼社区文体员、兼楼管理仓管采购1人。（2）安全管理部8人，其中部长（兼）1人、门岗4人、巡逻车管3人（三班四倒）（3）监控中心1人（4）家政部人，其中园艺师人、保洁员1人（5）工程维修部人三、管理措施1、实地考察（1）由物业管理企业在该物业竣工前组织经营、管理、工程、

50、安全管理和清洁等部门有关人员前往物业现场，围绕接管验收后管理工作的涉及的有关问题进行考察（必要时可多次进行实地考察），在此基础上，提交董事会或总经理办公会讨论确认，制定业主入住工作方案。（2）成立物业管理处物业管理处应于已确定入住日期前三个月成立，并开始运作，根据需要，采取人员分步到位的办法。到入住时，按定编人数配齐物业管理处各类人员。物业处各类人员按以下程序进入物业现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整。入住前三个月，组建管理处。确定管理处主任人选，配备各部门员工等。同时调派工程技术人员若干名进驻施工现场，参与物业设备设施安装调试的监理工作，填写工作记录，全面掌握小区物业设备设施安装调试的

51、第一手资料。?入住前一个月，管理层人员配齐，物业管理处挂牌办公。?入住前一个月，组建护卫班进驻现场，负责对所接管物业的守卫工作。?入住前一个月，炊事人员到位，食堂开伙。?入住前25天，配齐清洁人员，开始对已接管验收的房屋进行卫生清洁和环境整治工作。?入住前20天，安全管理人员配齐、上岗。?入住前半个月，配齐工程技术和水电维修人员。（3）物业管理处进驻小区前的工作物业管理处应要求上级提前派出两个工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与物业设备设施的安装调试，了解整个物业内所有装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能、熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为业主入住后的管理、维修养护打下基础。由建设单位为物业管理处提供临时办公场所（如有可能，最好一次确定。物业管理入根据实际需要，拟定办公用品采购计划，报上级审批后购置）。在上级的指导下，印制收楼、入住所必须的文件资料和表格，如业主（用户）手册、业主公约、管理规定等。根据入住工作方案，编制物业管理处员工生活用品采购计划，报上级审批后订购。2物业接管中的工作在物业接管中，要积极稳妥做好以下工作。（1）成立开发、承建、物业管理企业三方联合交接小组管理处要主动与建设单位施工单位联系，协商楼宇交接问题，及时将协商情况汇报给上级，并在上级领导下成立验收小组。则开发、承建单位和物业管理企业三方共同组成联合交接小组，