房地产基础知识1

1、房地产基础知识11、房地产的概念房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：房地产权利a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、相邻权、典当权等。2、房地产的特征性（1）不可移动性（又称位置固定性）（2）独一无二性（3）寿命长久些（4）供给有限性（5）用途多样性（空地所具有，一旦建有建筑物，用途即被限定）（6）相互影响性（外部对其的正负影响）（7）易受限制性（易受政府规划及政策限制）（8）

2、价值量大性（单价高，总价高，属于大宗交易）（9）流动性差（10）增值保值性3、房屋建筑结构分类（1）按层数分房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±000以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在220m以上(不含220m)的，计算自然层数。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。民用建筑按层数分五类： a、低层建筑：主要指13层的住宅建筑。 b、多层建筑：主要指46层的住宅建筑。 c、中高层建筑：主要指79层的住宅建筑。 d、高层建筑：主要指10至30层的住宅建筑或总高度超过2

3、4米的公共建筑及综合性建筑（不包括高度超过24米的单层主体建筑）。 e、超高层建筑：高度超过100米的建筑。（2）按承重结构分a、砖墙承重，叫做砖混结构 常用于7层以下的普通多层住宅 优点：造价低，施工简单快捷。 缺点：不适合复杂的建筑形式，层高、房间大小等构造要求严格，抗震能力稍弱。 b、混凝土梁柱承重，叫做框架结构 常用于10层以下的多层公共建筑，比如办公楼，商场等。在非地震区也用于高层建筑。 优点：室内空间大，可以满足复杂的建筑形式，抗震能力稍强。房间隔墙可以随意拆改。 缺点：框架柱尺寸过大，不适合民用住宅。在地震区很难超过7层。 c、混凝土梁和混凝土墙承重，叫做剪力墙结构 是用钢筋混凝

4、土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。优点：承重结构为片状的混凝土墙体，房间不见柱子的棱角，比框架结构更适合用于住宅。混凝土墙体的抗震能力最强，房屋安全度很高。 缺点：混凝土用量多，自重大，总高度通常无法超过150m。混凝土墙体为高强度承重墙体，房间不能拆改。d、框架结构掺加部分混凝土墙，叫做框架剪力墙结构 常用于高层的办公楼、商场和酒店。 优点：室内空间的使用以及房间隔墙的拆改，和框架结构一样灵活多变。抗震性能与纯剪力墙结构一样坚固。 缺点：混凝土用量多，自重大，总高度通常无法超过150m

5、。（3）按建筑物主要承重结构材料分类编号名称类型1钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的6其它结构凡不属于上述结构的房匿

6、都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等（4）按照住宅的平面布局分类a、板楼是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每单元一般为一梯两户或一梯三户。板式住宅可分为板式多层住宅和板式高层住宅。其特点是面宽较大，南向房间多，采光好；进深度较小，一般为南北通透格局，通风状况良好。b、塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。比较角度板楼塔楼备注建筑密度低高 建筑平均高度低*高*不直接构成优劣势；但高层建筑有利于观景、不容易受遮挡，间接有利。出入空间大小 容积率低高

7、 通风好不畅 朝向户户朝阳常有无采居室 采光户户朝阳，南北通透存在灰色空间同层分布不同的户型单位，单位之间互为遮挡对采光有负面影响；户型难以全面照顾每间居室的采光设置。高度问题较容易受遮挡高度问题较不容易受遮挡户型灵活程度低高塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。使用率板楼户型的使用率平均达到80%；最高可达90%塔楼户型的使用率常不足70%；受不规则空间局限很难设计高使用率使用率越高，空间使用程度越高，价格成本越低。销售分摊低高塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成公摊面积高单价高低牺牲了建筑密度与容积率的塔楼，建筑成本远远低于板楼

8、4、土地的使用年限：凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。5、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为5070年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限

9、届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地6、房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。（房屋的占有权：通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况；房屋的使用权：是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权；房屋的收益权：是指房主收取房屋财产所产生的各种收益；房屋的处分权：是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。）7、房地产市场分级（1）房地产市场：主要包括地

10、产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；（2）一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；（3）二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；（4）三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；8、房地产的类型（1）按用途来划分的类型 ¨ 居住房地产：普通住宅，高档公寓，别墅等。 ¨ 商业房地产

11、：百货商场、购物中心，商业店铺、超级市场、批发市场。 ¨ 办公房地产：商务办公楼、政府办公楼。 ¨ 旅馆房地产：饭店、酒店、宾馆、度假村、招待等。 ¨ 餐馆房地产：酒楼、美食城，餐馆、快餐厅 ¨ 娱乐房地产：游乐场、娱乐城、康乐中心，俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。 ¨ 工业和仓储房地产：工业厂房、仓库 ¨ 农业房地产：农地、农场、林场、牧场、果园 ¨ 特殊用途房地产：车站、机场、医院、学院、寺庙、基地等。 ¨ 综合房地产：指具有两种或两种以上用途的房地产。 （2 ）按开发程序中划分的类型 生地：只指不具有城

12、市基础设施的土地如:荒地、农地。 毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地。 熟地：是指具有完善的城市基础设施，土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地。 在建工程：是指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工多年了。 现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。可能是新的，也可能是旧的。 （3 ）按是否产生收益来划分 收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产。包括商店、公寓、旅馆等。 非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产如：未开发的土地、教堂等。 （4 ）按经营使用方式来划分 出售型房地产 出租型

13、房地产 营业型房地产：商店、餐馆等 自用型房地产9、房地产销售时期（1）期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。（2）准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。（3）现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现