上半年房地产市场经济分析报告(完整版)

1、上半年房地产市场经济分析报告上半年房地产市场经济分析报告一、房地产开发情况1、房地产开发投资201X年1-6月，在国家宏观经济政策调控和市场监管的双重作用下，我县房地产市场有所波动，增速放缓，但总的态势平稳。1-6月房地产开发投资3.67 亿元，同比增长36%新开工面积14.32 万平米，同比增长32%。2、商品房竣工面积1-6月，我县商品房竣工面积3.827万平米，同比增长10%其中住宅竣工面积3.6743万平米，同比增长10%二、商品房市场成交情况1、商品房面积分析1-6月商品房销售面积为10.14万平米，其中商品住宅9.05万平米（755套），同比增长28%户均套型面积为107.4平米；

2、住宅成交面积为9.05万平米，占商品房成交面积的89%。2、购买房屋的类型、群体（1）据销售统计：选择小高层住宅的占15% ,选择多层住宅的占83 , 选择高档别墅的占2。根据以上数字可以看出, 市民因为受传统住房观念的影响, 选择的还是多层住宅的居多。（2）客群：以本地购房者为主，外地购房者为辅，分别占销售量84、16 , 自住兼具投资需求;（3）房价:1-6月份，商品住宅平均价为3460元平方米，同比上涨 4%;（4 ）供应量：楼市供需基本平衡；（5）户型：以90-130平方米左右户型为主打。89平方米以下面积需求量较少，一般为老人看管孙辈读书人群购买；140 平方米以上面积，由于房价因素

3、购买人较少。3、二手房交易情况1-6 月 , 我县二手房交易360 宗 , 交易面积4.9 万平米。交易金额为3263.28 万元 , 同比分别增长221%、 252%、 17%。三、土地竞拍情况据县国土资源局土地供应统计显示：从成交结构看,1-6 月经营性土地成交主要以商住用地为主, 成交面积 36.89 亩 , 成交价为155万元亩。从今年上半年几次土地拍卖情况看 , 可以看出当前开发商的拿地热情比去年要高。四、影响房地产市场的因素1、政策因素受国家一系列房地产调控政策的影响, 我县房价也呈现增长放缓趋 势。2、经济因素房地产市场与宏观经济发展密切相关, 预计未来几年我县房地市场将继续保持

4、稳步上涨趋势, 但增幅会进一步放缓。3、社会因素房地产市场与人口数量关系非常密切。当人口数量增加时, 对房地产的需求就会增加, 房地产市场发展也就会上涨; 而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少, 房地产市场发展也就会下落。人口素质、文化素养、教育水平、生活质量和文明程度, 可以引起房地产市场的变化。我县正处于城市化进程加速阶段, 大量农村人口进入县城, 对我县商品房需求的增加, 促进了我县房地产市场的发展。4、其他因素购房者心理预期变化左右房价走势。心理预期是人们对市场走势的综合判断, 在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。我们认为,在今后一段时期, 由于受各方面因素的影响, 人们对未

5、来房价上涨的预期不断上升, 购房意向仍然看好。五、对我县房地产市场的现状分析预计我县房地产市场形势在未来一段时间内将持续看好, 价格也将继续稳中有升, 但增幅速度会放缓。一是我县的现有房价比周边县、市低。很多县外人, 看好发展前景,在买房、投资置业, 促进了房地产市场的发展。二是房屋建设成本增加推动了房价上涨。近年来, 土地成本、拆迁费用、建安成本、配套费第 3 页 共 11 页用、税费等有较大增长，对房价上涨起到了一定推动作用。三是消费者 对住房刚性需求的增加促进房价上涨。如教育资源整合、学校撤并、 城市化进程加快、婚房需求进入县城购房的比例明显增加，加大了住房 需求。四是投资和投机性购房的

6、进一步增加也带动房价上涨。由于潜 在的通货膨胀，使不动产成为居民的首选保值商品，去年以来房价的不 断上涨吸引了投资者购买房产进行投资增值，进而带动价格上涨。五是 由于开发商越来越重视住宅小区的品质和档次，房屋建设标准的提升也 提高了房价。六、当前房地产市场存在的问题房地产开发企业存在不合理负担。水、电、气等供应单位的垄断 经营，增加了房地开发企业不合理的负担。特别是小区外的配套工程均 要由开发企业负担（10千伏输电线、变压器、输水管），而且这些工程 均要由水、电垄断企业来施工，其工程费用一般都高于市场行情的 2-5 倍,直接增加了房地产开发成本，也不符合相关规定。附送:上半年招商引资和外经贸总

7、结上半年招商引资和外经贸总结201X年上半年，在市委、市政府的正确领导下，在全市各部门的 大力支持下，外经贸局和市经济合作局紧紧围绕市委市政府提出的争 当“三个发展”排头兵的发展要求和“一个目标、五个领先”的总体 思路，以深入落实开展新一轮解放思想活动为契机，拓宽发展思路，创新招商措施，强抓机遇，攻坚克难，保持了全市招商引资和对外经贸工作又好又快发展势头。一、全市招商引资和对外经贸工作运行情况一是招商引资整体提升。 1-6 月份，全市共完成到帐外资9363万美元，同比增长28.3%，其中，到位资金100万美元以上的企业11 家，过千万元的企业 2 家 : 三星重工业3200 万美元、安赛乐米塔

8、尔2126 万美元。1-6 月份，全市共引进国内招商项目114个，项目总投资 445 亿元，实际利用内资28.67 亿元，同比增长10.7%，其中在建过亿元的大项目20个，实际到位资金11 亿元，占实际利用内资总额的38.4%，国内招商综合考核指标列威海三市之首。（一）研发项目实现突破。为完善研发、生产、销售整体产业链条，我们立足已投资企业在我市取得的既得优势，不断加大对其总部和科研机构的引进力度。今年，我市第一家外资研发机构总投资2990 万美元的三星造船船舶研发中心于3 月份获得批准，目前已到位外资 1200万美元，它将对提高我市造船产业技术水平、承建国内外大型高功能船舶产生积极推动作用。

9、（二）重点项目顺利推进。为确保在谈、在建重点内外资大项目得到顺利推进，我们采取定期会谈、跟踪服务等措施，不断完善大项目聚焦服务机制。上半年，总投资2700万美元的成山钢丝帘线项目已到位资金2122万美元，已经开始生产；总投资1100亿元的石岛湾核电站项目，正式开始厂区“五通一平”建设；总投资 50 亿元的建龙造船项目已经开始场地爆破工作。此外，欧洲某公司投资7000 万美元的产品生产及研发、总投资60 亿元的鸡鸣岛综合开发等重点在谈项目也得到快速推进。（三）节会招商务实高效。上半年我们共组织了西洽会、上海松江区、韩国招商月等8 次大型招商推介活动，精心论证汇编了12 个重点对外招商项目，并通过

10、市领导带队登门对客商决策层进行拜访，促动了三星二期增资、石岛新港开辟至韩国群山港新航线、先进精密特种车等项目的推进步伐，促进了好当家集团与西北大学合作、盛泉集团与深圳好口味合作开发海洋食品等合作项目。二是对外贸易多点增长。201X年，我们着眼于加快转变外贸增长方式，着力推动转型促动、品牌拉动、龙头带动战略，积极引导企业参加广交会、中国国际食品和饮料展、中日韩产业交流会等国内外展会31 次，展会现场成交6000万美元。组织企业参加了 “国际市场开拓培训班”、“201X输日食品质量安全培训班”等开拓国际市场和应对国际贸易新形势专业知识讲座，提升了企业开拓国际市场能力，促进了我市对外贸易的健康发展。

11、 1-6 月份，全市完成进出口总额101752万美元，同比增长21.8%。其中，完成出口总额63543 万美元，同比增长25.5%，高出威海市平均增幅9.3 个百分点。加工贸易高位增长，1-6 月份全市加工贸易出口44774万美元，同比增长43.8%；工业品出口44831 万美元，占全市出口总值的70.6%，同比增长40.8%，其中，机电产品出口25622万美元，占全市出口总值的40.3%，同比增长55.8%，成为拉动我市进出口高速增长的引擎；龙头企业带动作用明显， 1-6 月份，全市出口过500 万元的企业19 家，出口总额43212万美元，占全市出口总额的68%。三是国际合作亮点不断：1-

12、6 月份，全市对外签订劳务合同额826 万美元，同比增长5.6，完成营业额792万美元，同比增长3 , 外派劳务人数358 人，同比增长68。立足于加快我市企业开拓国际市场步伐，积极参与全球资源竞争，并有效规避贸易壁垒，我们认真筛选有条件的企业，鼓励、指导企业到境外投资设厂，实现重大突破：1-6 月份，全市有5 家企业境外投资项目获得审批，分别为石岛新港港务股份有限公司投资1000万美元开通至韩国群山客货轮运输新航线项目、荣成美辰装饰有限公司在乌克兰投资100 万美元从事室内装饰工程承包项目、成山集团投资50万美元在香港设立中仁信有限公司项目、好当家集团在韩国投资10 万美元设立办事处项目、荣

13、成市永进水产有限公司在菲律宾投资200 万美元的海洋商业捕捞及加工项目。另外，成山集团对老挝增资1793万美元的橡胶种植园增资项目正在积极推进当中。四是争跑资金成效显著。1-6 月份，我们积极协助指导了我市泰祥水产、梅林食品、荣东食品等28 家企业争取了农产品扶持资金 134.6 万元；协助指导了荣远渔业、华海渔业、王岛渔业三家远洋渔业公司争取了资源回运专项资金173 万元；在我们积极申报我市为省首批出口创新基地，并获得审批的基础上，我们又认真研究相关政策，申请了出口创新基地专项资金40 万元，目前这三项资金已全部落实到位。另外，围绕提升品牌建设和自主创新能力，我们组织了黄海造船、荣佳电机、华

14、鹏玻璃等9 家企业上报了高新技术产业结构调整资金 300 万元；组织了好当家、库珀轮胎、波德隆食品等6 家企业申报了 201X-201X年度山东省重点培育和发展出口名牌及专项资金30万元。落实国家对“走出去”企业的扶持政策，认真组织成山集团、汇成国际等6 家企业上报了对外经济合作专项资金1172万元。二、我市招商引资和外经贸工作面临的形势随着“两税合并”、出口退税率下调、人民币持续升值等宏观调控政策的实施，以及受美国次贷危机影响带来的全球经济增长放缓、通货膨胀压力加大，国际投资区域转移等因素的叠加，我市招商引资和外经贸工作已进入了一个全新的阶段，可以说是机遇与挑战共存。（一）产业“磁场”效应明

15、显。随着我市三大产业规模的扩张，在国内外享有较高的知名度，自去年我市被确定为首批出口创新基地之后，今年6 月份我市又被命名为船舶工业聚集区，这将对我市重点产业的发展起到极大的助推作用。（二）审批“瓶颈”制约加大。受土地政策、审批程序严格等宏观调控因素的影响，大项目推进难度加大，特别是涉及到既有海域又有陆地的造船项目实施起来更加艰难。（三）企业“破壁”压力重重。受人民币升值、原材料物价上涨、国际贸易壁垒等多种因素综合影响，我市农副产品、服装纺织等行业进出口企业面临压力越来越大，直接导致了我市相关领域对外贸易指标的下滑。三、下半年招商引资和外经贸工作措施一是以科学谋划招商方式为举措，膨胀产业集群。

16、总结反思我市已引进的三星造船、库珀轮胎、中外运物流等国内外33家知名大企业的成功经验，可以看出，我们遵循的基本思路就是“优势对接，主动推介”，一方面依靠优势条件吸引外商，另一方面依靠主动推介跟踪外商。下一阶段我们将突出做好三项工作：（一）拉伸三大产业链条。我市三大产业集群已初具规模，具备了承接配套企业的能力，我们将围绕已落户的三星造船、建龙造船、华泰汽车等产业龙头项目的辐射作用，认真筹备组织在日本、韩国、江浙举办的食品推介、船舶配套等专题招商活动，力争在引进三大产业配套企业方面形成更大突破。（二）推介一批重点项目。围绕我市潜力广阔的港口、海带、海洋制药、旅游开发等领域，精心策划包装一批重点招商

17、项目，灵活采用网上查阅资料、电话沟通联络、主动登门拜访等多种方式，紧盯世界 500 强、行业龙头，积极靠上去主动推介，争取引进更多的产业大项目。（三）拓展三产招商领域。以第三产业招商为突破，着力加快推进服务外包、物流、文化、教育、餐饮娱乐、商业批发零售等领域对外招商，重点做好大润发卖场、振华商场、如家酒店、外交学院荣成校区等项目的对接招商，以第三产业的整体提升优化我市投资环境，促进更多、更好、更高层次外商入驻。公务员之家: 二是以调整优化外贸方式为举措，打破贸易制约。（一）强练内功，提高检测能力。将积极引导企业加大产品检测投入力度，充分发挥骨干企业的资金优势和管理优势，引导好当家、泰祥两家检测

18、中心进一步扩大出口检测能力，鼓励其他骨干企业加快建立检测中心，进一步加强我市出口产品自我检测能力。（二）多元发展，开拓更广市场。由于花生仁出口日本市场受阻，今年1-6 月份我市花生出口同比下降88.3%。以此为警示，我们将不断拓宽信息渠道，积极引导企业加大产品开发力度，精心包装，高密度宣传，打开欧、美、大洋洲及国内新市场，获得更大市场份额。（三）争跑政策，提升企业实力。抢抓国家出台多类外经贸扶持政策的机遇，进一步加大跑省进京力度，认真协助企业整理相关资料，帮助企业争取农产品出口扶持资金、中小企业国际市场开拓资金、对外经济合作专项资金等政策扶持基金，增强企业在国际市场竞争力。（四）引导创新，促进贸易升级。充分利用我市被确定为海洋食品出口创新基地、船舶工业聚集区这两个重要平台，从源头上提高自主创新能力，实现外贸向产业延伸，打造临港产业和海洋食品精深加工产业新优势。三是以完善项目服务机制为举措，优化投资环境。外来投资项目尤其是大项目涉及的立项