高校周边商务环境的现状调研与特征探讨首都经济贸易大学教务处

1、高校周边商务环境的现状调研与特征探讨以首都经济贸易大学为例作者：杨柳 梅如笛 叶子 孙默涵摘 要：本文主要通过问卷调查的方式，结合案例分析法、对比分析法、文献阅读法，对首都经济贸易大学校园周边商务环境进行了详细的探究。并以餐饮业为例，运用经济预测方法模糊分析法建立数学模型，对适合发展的店铺类型进行具体预测分析，最后根据模型结果归纳出该环境中学生消费行为以及商户、商家经营行为的几个显著特点，提出具体建议。关键词：商圈 消费 投资 高校周边地区 首都经济贸易大学一、 研究背景与目的随着我国经济的发展，人民生活水平的提升，居民的购买力以及消费水平也较以前有了显著提高。高校的校园周边环境及学生消费模式

2、也随之产生了很大变化：一日三餐早已不是学生们唯一的日常花费，大到下馆子、买衣服，小到逛超市、买文具，学生们的消费对象逐渐趋于多元化。这一变化吸引了无数商家，他们如雨后春笋般不断涌现，并扎根于高校周边，提供给学生们更多样化的选择。无疑，他们的到来给学生带来了很多便利，但同时也带来了不少隐患。近年来，我国高校周边商圈无秩序化问题日益突出。许多学校周边脏、乱、差问题尤其严重，餐馆、娱乐场所、理发店鱼龙混杂，路边流动摊贩更是无法绝迹。这不仅严重影响了学生们的学习和生活，更阻塞交通、有损市容。如首都经济贸易大学附近的商圈街道，每到夜晚就人声鼎沸，严重影响了学生们的休息；附近超市与商家通过串谋提升商品价格

3、，最终损害了学生的利益；路边摊贩随地丢弃垃圾，破坏环境，严重影响市容市貌等。这些迹象表明，学校周边商圈的繁荣给社会带来了越来越多的负面影响，其整体环境亟待提高。因此，本研究在首都经济贸易大学周边商务环境的调研资料基础上，运用数据与图表分析的方式，探讨和总结高校周边商务环境的特征，并在此基础上提出了改善的建议，旨在加强学校与经济建设的联系，提高高校周边商务环境的整体水平。二、调研方法与数据采集1、实例选择与调研方法在对北京及国内高校周边进行比较分析之后，本文以首都经济贸易大学及其周边为研究对象，进行实地考察，收集相关数据与资料，为进行商务环境分析提供准确可信息。选取首都经济贸易大学为研究对象，主

4、要考虑到以下几点：1.1地处花乡地区的首都经贸大学，毗邻南三环、南四环，拥有在籍学生两万多人，其中在花乡西校区居住学习的学生超过一万人。这影响着周边商圈的建设，对各种商品市场、服务市场的形成提供了必要的消费基础，其力量不容小觑。1.2首都经贸大学周边环境具有代表性，也具有自身特点。学校三面环绕着高密度社区，商圈围绕着居民生活消费，并有着较高的消费基础。环路的使用以及地铁的规划使校园周边交通便利。这与北京众多大学周围环境相似：交通较为便利，周围环境以居住为主，远离大型商务区。但与发展较为成熟的学院路地区，新兴的良乡大学城、沙河大学城相比，又有着自身的独特之处。首都经贸大学周边商务环境已有一定基础

5、，但是商圈的结构发展不完善，层次与发展水平亟待改善与提高。这为创业者、投资者提供了较好的机会。1.3商圈发展的不完善使得其在带来便利的同时，也干扰着周围的学生与居民的正常学习与生活。因此对首都经济贸易大学周边商圈的调研与探究，对于提高学生及周围居民生活、消费环境，有着积极作用。笔者走访调查了学校周边商铺及学生消费者，收集一手资料，以问卷调查资料的方式为主，结合案例分析法、对比分析法、文献阅读法系统归纳对校园周边商务环境进行详细的探究。图 首都经济贸易大学交通状况图2、商圈环境数据采集本文以首经贸学生消费活动的主要区域为商圈研究范围：北起丰台东路，南至首经贸南路，左右分别以樊羊路，芳菲路为界，形

6、成一个矩形区域。除此之外，还包括赛欧公寓及其南面一条东西走向的路。故本商圈地理位置以首经贸为中心， 包含四条主要商业街道：芳菲路、樊羊路、丰台北路、首经贸北路（由于地铁施工，暂时封闭）。在此区域内，除各种商铺以外，还包括万年花城一期二期、北京小学万年花城分校等社区机构。具体范围可见下图：图2.2 研究范围示意图以上划定的研究范围，已形成一定的商务环境，也是学生出行消费，居民消费的常去之处。对此范围内的商铺，我们进行实地观察并记录每条商业街两侧零售店铺的数量、业态业种及营业面积。并按其商铺经营方式分类（连锁或者个体），按其经营内容分类。之后根据分层抽样原则，对每类商铺选取特定的数量，进行随机抽样

7、，对选定的商铺进行问卷调查。主要针对其经营状况，经营条件，经营主管感受进行调查统计。除了对商圈进行调查分析，我们还对主要消费者学生群体进行调查与数据采集。内容主要包括对消费者的性别，消费对象，消费程度，消费满意度等相关内容。同样，我们按照消费者的不同年龄进行分层，对处于不同年级的学生选取特定的数量，使被调查者结构合理，去除由于不熟悉周围环境或其他因素对于消费的干扰。最后根据调查结果，进行数据信息分析。三调查结果分析在经过数据采集以及分析后，根据调查问卷的设计及结构，我们得到关于高校周边商务环境的初步分析结果，现总结如下：1、 当代大学生生活费的变化学校周边商务圈的繁荣侧面反映了学生消费水平的变

8、化。随着经济的发展，家长的收入越来越高，因此大部分学生生活费相比以前也有了显著的提高。调研数据显示，75%的首都经济贸易大学调研对象月均生活费在500-1000元左右。就目前的物价水平而言，拥有这一档生活费的大学生除了负担日常的餐饮费以外还有一部分结余。这说明，生活费的结余使得大学生的购买力增加了，他们可以根据个人偏好购买其他商品。例如出外就餐，购买书籍、杂志等。另外，调查结果显示，74%的大学生在学校周边的月平均消费额超过100元，这也证实了上述对大学生生活费的分析，说明了高校周围商圈的市场需求很大。图3.1 大学生每个月学校周边消费情况2、 多样的消费选择随着经济的发展，全球化进程的推进，

9、越来越多的消费选择呈现在消费者眼前。当代大学生的消费对象也不仅限于书籍和文具，娱乐需求、爱美需求逐渐成为主导，例如首经贸校区附近美容美发机构就有好几家，服饰店、化妆品店也开了好几家，说明大学生越来越重视自己的外表，在这一方面的需求也增加了。另外，各色餐馆快餐店近年来也受到学生热捧，这主要是由于大学食堂的菜品种类和味道相对单一，并且饭点固定。因此对于想改善伙食和没赶上供应时间的学生而言，多样的校外餐馆无疑是最好的选择。除此之外，大学生的传统消费对象，如生活用品，复印打印等依旧保持着相当大的需求。图3.2 首都经济贸易大学大学生主要消费项目情况3、选择在学校周边消费的其他原因除了以上两个主要因素以

10、外，调查问卷结果还表明，有相当大的一部分大学生认为校外的商品种类丰富，物美价廉，这是校内所无法提供的。究其原因，主要因为校内超市提供的商品很有限，甚至小品牌或者市场需求小的商品都不予供应。然而校外超市因为面对更多元的消费者而提供丰富的产品。另外，校内超市因为拥有垄断地位，因而对部分商品定以高于一般超市的价格，而校外超市由于要与同类超市竞争，一般都将价格定在相对合理的价位，这对生活费固定的大学生而言具有相当大的诱惑力。例如，首经贸校内的经贸超市的商品价格普遍偏高，许多大学生选择到附近的华润万家、新时特、乐购等超市进行购物。另外也有一些学生反映校内和校外购物没有区别，持有这种观点的大学生多为男性学

11、生，他们要么很少消费，要么不在乎商品的价差。而根据调查问卷所反馈的信息进行数据分析，我们又得到了更进一步的结果。1、通过对店铺商户的调查问卷进行分析，可以发现：1.1首经贸大学附近的营业店铺主要以规模较小的个体户为主，其约占总体比例的65%，而剩下的35%的店铺则主要是麦当劳、屈臣氏等占地面积较小的连锁店，大型商场、高档饭店数量极为有限。从商家经营的项目来看，超市、服装店、小型餐馆、美容美发店、房产交易机构为投资重点，同时书店、药店、打印复印、宾馆住宿等类型的商家也可以寻到。但这些店铺基本都有一个共同的特点，那即是“小”。图.1 首经贸商圈的创业资金量分布1.2从创业资金来看，由于店铺的规模一

12、般都不大，因而需要的启动资金也不多。从上图可以看出，创业资金所占比例最多的一档是“五万以下”（42%），它与创业资金为“五万到十五”这一项的总和占所有商家的比例已达到了64%，也就是说，大部分商家不需要太多的投资就可以在首经贸附近创建起自己的事业。1.3从经营成果来看，近50%的商家对自己的经营持基本满意态度，紧随其后的约占29%的店主对自己的投资回报比较满意，再加上对经营非常满意的16%的商家，可以算得在首经贸附近投资的效果优良，仅有6%的投资者认为自己的经营差强人意。根据问卷中对商户的短期经营计划来看，超过一半的商家（54%）有计划扩大自己的店铺规模，有23%的人选择维持现状，目前计划另谋

13、出路的商家仅占6%。因此，从以上对于首经贸附近的商家的营业经营分析来看，首经贸的创业环境还是比较令人满意的。2、在以学生为主的调查问卷中，通过统计数据发现：2.1有55%的消费者对商圈的评价在基本满意水平之上，其中绝大部分的消费者（45%）持基本满意态度，而还有45%的人对商圈环境不甚满意，其中包括6%的对商圈非常不满意的消费者。在拓宽改良学校周边商圈的必要性的问题上，91%的学生消费者认为，学校周围商业环境需要进行拓展优化，55%的学生对其展现了更为急切的愿望，他们认为学校周围的商业环境必须马上得以调整。通过以上的分析，可以得出结论：消费者对学校周边商圈的环境的评分为将将及格，对提高商业环境

14、还有较为迫切的需求。图.1 学生对学校周边商圈满意程度饼图2.2通过调查数据可以看出，影响消费者消费的主要因素从影响强到弱依次排序为：距离、价格、卫生状况、商品种类、实用性和品牌。在主要的六个影响因素中，距离为消费者最为看重的消费因素，同时在对商家的调查中也可发现，商家也将靠近学校、靠近居民这两项作为店铺选址的重要决定因素之一；其次，商家将“物美价廉”做为主打卖点，进行针对于收入有限的学生进行定向营销，得到了较好的宣传成果；再次，卫生条件得到越来越多消费者的关注，良好的消费环境更能吸引到消费者的光顾。而可能是受首经贸附近商家普遍为小型个体商户的影响，消费者对商品品牌的要求并不强烈，反而对商品实

15、用性更为重视。图.2 影响学生学校周边消费的主要因素柱状图四、运用模糊分析法分析商业项目以餐饮业为例通过调查统计，我们发现餐饮业为校园周边主要的商业项目为一，其数目繁多，种类层次齐全，并且有大量的消费需求。其消费主体高校学生的主要消费对象就是餐饮业，另一大消费主体社区居民和经过此地的人，或者冲着品牌口味而来的食客也是主要的消费大军。通过我们对消费者的调查，发现餐饮市场目前尚未饱和，仍有较大的消费需求尚未得到满足。因此，校园周边餐饮业前景一片大好。而餐饮业规模、档次可大可小，小至街边早点铺，大至高档餐厅。但是在校园周边，受学生消费者及其他社区居民欢迎的餐饮店铺应该如何定位呢？下面我们将对已有的，

16、不同档次的，较成功餐厅进行分析，运用模糊评价法比较出消费者更喜爱那一档次的餐馆，对未来进行创业的餐馆定位进行定位指导。首先，将餐馆分为高中低三档。高档餐馆定位为价格偏高，装修较好，通常为正式聚会所选之地，比如芳菲路的大鸭梨等；中档餐馆定位为连锁快餐，价钱适中，方便卫生，如肯德基，南城香等；低档为个体商户所开的餐馆，营业面积较小，方便快捷，价格便宜，如首经贸东西门小饭馆等。下面我们将运用模糊分析法对以上三类餐馆进行比较。根据消费者就餐考虑的因素，我们按价格、档次、卫生、快捷四个方面向消费者发放调查问卷，对餐馆进行评价，评价也分为四档：很满意、满意、不太满意、不满意。即对餐馆的评价因素集为价格，档

17、次，卫生，快捷，评价集为很满意，满意，不太满意，很不满意。根据调查结果列出评价矩阵。结果如下：1、对高档餐馆的调查结果如矩阵A矩阵A的第一行表示，分别有10%，30%，50%，10%的消费者，对于高档餐馆的价格，给出很满意，满意，不太满意，很不满意使我评价。第二行表示对于高档餐馆的档次，给予不同评价分消费者的比例。以此类推，第三行表示对高档餐馆的卫生评价，第四行表示的是对高档餐馆的快捷评价。2、对中档餐馆的调查结果如矩阵B矩阵B的意义同矩阵A，是对中档餐馆的价格，档次，卫生，快捷的评价。3、对低档餐馆的调查结果如矩阵C矩阵C的意义是消费者对低档餐馆的价格，档次，卫生，快捷的评价。4、 对于这四

18、种评价餐厅的标准，给出相应的权重表4.4 各因素权重表因素价格档次卫生快捷权重0.30.20.30.2即，5、根据以上调查所得矩阵和权重分配算出消费者对于高、中、低档餐厅的综合评价。由此便可得到消费者的最终评价，其中，。这表示，有70%（28%+42%）的消费者对于高档餐厅较为满意，71%（35%+36%）的消费者对于中档餐厅较为满意，且只有一半的消费者对低档餐厅比较满意。由此观之，首都经济贸易大学周边的中高档餐厅经营比较成功，在消费者中有较好口碑。五政策和建议以上分析结果表明，与校内消费相比，校外消费存在许多优势，并且高校周边商业化也是经济发展的必然趋势。对于学生而言，增长的购买力意味着增长

19、的需求；对周边商贩而言，增长的需求意味着有潜力的市场。因此，无论是对哪一方而言，高校周边商务环境的提升与改善都将是一个双赢的结果。由此，本文拟提出以下几点建议，旨在改善高校周边商务环境，提高商业机构整体层次，加强高校与经济建设的联系。1、 整治小摊小贩，提高商铺层次从之前的数据分析可以看出，目前首都经贸大学校园周围的商业结构漏洞较多，缺乏整体规划和科学管理。众所周知，无照经营的小摊小贩不仅不能在食品卫生上提供保障，更严重影响了高校周边的商务秩序。一方面，他们的存在有碍于交通，造成行人出行与车辆行驶不便。另一方面，由于不缴纳租金，无照小贩可以将商品的价格压低，损害了正规渠道的经营者的利益。这种不

20、正当竞争扰乱了市场正常运行的秩序。更深一步，在问卷调查征集意见时，不仅仅是个体经营的商户，连学生都对学校周边较为混乱的商务环境表述出或多或少的不满。这主要是因为学校及周边自发形成的小吃摊点、副食百货店、甚至小型商业街等，大多属于一种混乱的生长状态，没有合理的规划安排，整体看来店铺档次普遍偏低，卫生条件不能保证，经营规模较小，所获利润有限，消费者对于高档品的消费，在此难以得到满足。因此，有关部门应该加大监管彻查力度，对这些无照经营的小商小贩进行严厉打击，或者吸引市场资金注入，鼓励正规商家在附近区域开设营业门店，以满足高校学生的需求。为更好的适应群众的需求，提高购物环境，我们还必须对首都经济贸易大学周围的商业环境进行从新规划，提高店铺层次，扭转人们的首经贸商圈购物环境杂乱无章的负面印象，建立中档商铺为主，小型个体经营为辅，大型商场超市其支持作用的新商圈。2、增加商品种类，增强宣传力度虽然在进行店铺信息搜寻中发现，首经贸周围商圈包含的商铺类型较为广泛，从服装衣帽到宾馆住宿可谓样样俱全，但在调查问卷中，74%的消费者对商品种类表示出失望和不满，认为当前的商品种类不能满足消费需求，即：虽然商铺类型较为广泛，但受到店面较小、资金较少、经营项目较杂等因素的限制，各个商铺不能有效提供满足需求的多样化商品。术业有专攻，提高店面经营商品服务的专业化分工，使商铺更加专