商业银行个人住房贷款风险研究

1、Error! No text of specified style in document.摘 要 从1985年中国建设银行深圳市分行发放第一笔国内个人住房贷款起，至今已有28年的发展历史。随着国民经济的发展，商业银行个人住房贷款已经在提高城镇居民人居环境和改善国民居住条件上发挥了重大的作用，也达到了应有的效果。我国商业银行发放个人住房贷款不仅提升了自己的产品多样化服务而且增加了新的盈利增长点。在支持国民经济特别是在房地产市场发展方面起到重大的作用。近年来朝着规模化、全面化的方向发展，可谓是实现了互惠双赢的效果。但凡贷款都会存在风险，商业银行个人住房贷款也不例外。本文在借阅国内外学者研究的基础

2、上,综合我国个人住房贷款的现状,对我国商业银行个人住房贷款风险进行分析,并找出有关原因,提出较为可行的方法措施和具体方案，给商业银行规避风险健康经营管理提供了可行性的参考思路。关键词： 商业银行；个人住房贷款；风险；防范 ABSTRACTStarting from 1985, China Construction Bank, Shenzhen Branch issued the first domestic housing loans to individuals, has more than 28 years of development history. With the developm

3、ent of the national economy, the individual housing loans of commercial banks in improving the living environment of urban residents and to improve the the nationals living conditions played a major role, but also to achieve the desired effect. Chinas commercial banks to issue individual housing loa

4、ns not only to enhance their own product diversification and added a new profit growth point.In supporting the national economy, especially in the real estate market development play a major role.In recent years toward the development of large-scale, comprehensive direction, can be described as a wi

5、n-win effect.Provided that the loan will be at risk, the commercial bank housing loans to individuals is no exception. Borrow scholars at home and abroad on the basis of comprehensive analysis of individual housing loans in China the status quo of Chinas commercial banks personal housing loan risk a

6、nd find out the reasons put forward a more feasible method measures and specific programs. To commercial banks risk-averse health operation and management of provide feasibility reference ideas.KEY WORDS: Commercial Banks; Individual Housing Loans; Risk; Prevention目 录1绪论. 1 1.1研究背景与意义 .1 1.2研究方法与思路.

7、 1 1.3论文结构与框架.2 1.4国内外研究现状.3 1.4.1国内研究现状.3 1.4.2国外研究现状.4 1.4.3国内外研究现状的比较.42我国商业银行个人住房贷款现状.5 2.1个人住房贷款概述.5 2.2个人住房贷款存在的问题.63 我国商业银行个人住房贷款风险分析.7 3.1信用风险.7 3.1.1信用风险的种类.7 3.1.2理性违约和被动违约.8 3.1.3市场（房价）对信用风险的影响.8 3.2利率风险.9 3.2.1我国近年来利率的变动.9 3.2.2利率变动对我国个人住房贷款风险的影响.10 3.3抵押物风险.10 3.3.1抵押物风险的生成机制.10 3.3.2抵押

8、物风险的种类. 10 3.4银行内部风险. 11 3.4.1流动性风险.11 3.4.2操作风险.124 我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范方法.14 4.1个人住房贷款风险成因. 14 4.1.1商业银行内部管理不力，缺乏激励和约束机制.14 4.1.2外部环境不完善尤其是社会缺乏诚信意识.14 4.1.3市场体系发展滞后.14 4.1.4政府职能缺失.15 4.1.5居民收入货币化程度较低基本无透明度.15 4.2我国商业银行个人住房贷款风险防范.15 4.2.1对借款人风险的防范.16 4.2.2对开放商的风险防范.17 4.2.3对利率的风险防范.17 4.2.4对抵押物风险的防范

9、.18 4.2.5对银行内部风险防范.18 4.3我国商业银行个人住房贷款风险防范措施.19 4.3.1建立垂直的风险管理体系.19 4.3.2逐步完善内部控制制度.19 加强内部控制制度的建设.19 强化内部控制制度间的衔接.20 加强监管政策研究.20 建立评价制度.20 建立有效的内部核查制度.214.3.3不断提高风险管理网络体系.22 建立统一的个人住房贷款风险管理体系.22 实现全过程的网络监管体系.22 实现定性和定量的管理体系.224.3.4实现业务操作的风险管理.2

10、3 实现贷款前调查.23 实现贷款中的管理.23 实现贷后监督.235 结论.24致谢.25参考文献.26IIIError! No text of specified style in document.1 绪 论1.1 研究背景与意义1.1.1 研究的背景 上世纪末以来，随着金融市场的不断完善，以及衍生金融产品的发展，商业银行个人住房贷款已经呈现出规模化和普遍化的发展态势。政府通过加强商业银行个人住房贷款的投放比例已经成为解决“住房危机”的一种有效的途径和手段。但凡贷款都存在风险，商业银行的个人住房贷款也不例外。尤其是美国次贷危机敲响的警钟和3月份以

11、来底特律楼市的崩溃给我们深深的上了一课。国内不断飙升的房价和大规模增长的房贷比例不得不使得政府重视商业银行个人住房贷款的风险管理。十八大期间召开的新闻发布会上，时任国家银行业监督委员主席的尚福林就指出将出台房地产调控信贷政策。分析人士指出肯定是二套房利率和首付比例要上浮。这一消息已经在最近出台的“国五条”里得到了体现。为此来应对不断上升的房贷比例和存在的潜在风险。而早在2009年时任银监会主席刘明康在当年的经济金融通报会上就强调：必须严格控制个人住房信贷风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原

12、则，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。各银行金融机构要切实加强风险管理，进一步优化信贷结构的重要指示。由此看来加强对个人住房贷款风险的管理和建立健全一整套的风险防范体系来加强和控制商业银行个人住房贷款风险是必要的并且是势在必行的。1.1.2 研究的意义商业银行个人住房贷款不仅缓解了政府解决“住房难”这一社会矛盾而且对于广大有购房需求的居民提供了一种切实可行的途径，同时也增强了商业银行的经济效益和健全了产品服务功能，因此实现商业银行个人住房贷款的高收益、高增长、低风险、低成本已经成为各大商业银行等金融机构竞争的焦点所在。文章就以国内外专家学者的研究为借鉴，结合我国商业银行个人

13、住房贷款现状分析其存在的风险及其影响因素运用描述性研究法、理论与实践相结合法、比较分析法、层次分析法等方法进行实证的分析，从而提出具体可行的防范措施和可行性的建议。1.2 研究方法与思路1.1.1研究方法 论文在借鉴国内外专家学者研究的基础上，结合所学的经济学基础、管理学基础、金融学、数学等学科的知识对我国商业银行个人住房贷款的风险进行调查法、文献研究法、经验总结法、描述性研究法、理论与实践相结合法、比较分析法、层次分析法等方法进行规范分析与实证分析、定量分析与定性分析相结合的研究和探讨。论文在研究中主要运用一下方法：（1） 调查法：通过对某个商业银行个人住房贷款各方面数据的调查从而得出可行性

14、的宏观分析。（2） 文献研究法：通过对国内外的图书、期刊、学位论文及其各大权威网站的阅读从而汲取有用信息进行理论分析和研究。（3） 比较分析法：主要是通过对国内外的现状和具体的现实情况结合经济学、金融学等学科的理论进行分析比较从而得出结论。（4）规范分析方法：从风险的一般概念和原理出发，分析商业银行个人住房贷款风险产生的根源，确定商业银行个人住房贷款风险管理的一般框架。（5）实证研究方法：对某商业银行个人住房贷款风险管理案例进行实证性分析，结合定量分析与定性分析，提出具体的风险解决方案。1.1.2 研究思路恰到好处的研究思路是得出正确而可行的研究成果的关键所在，论文成败关键看思路的清晰度。本文

15、首先在阅读各种文献综述的基础之上进行理论的思考和探究首先从商业银行个人住房贷款风险分析，对存在的信用风险、利率风险、抵押物风险、银行内部风险进行逐个分析。然后再对我国商业银行个人住房贷款风险存在的问题进行内外因的分析。综合商业银行个人住房贷款风险分析的一般原因和我国商业银行个人住房贷款风险成因从而得出结论和具体的防范措施。1.3 论文结构与框架1.3.1论文结构 本论文的基本结构如下：第一章，绪论。主要论述一些关于论文的相关背景及其他问题和国内外的研究现状。第二章，我国商业银行个人住房贷款的现状及其存在的问题。第三章，我国商业银行个人住房贷款风险进行信用、利率、抵押物和银行内部分析。第四章，我

16、国商业银行个人住房贷款风险的成因及其防范措施。第五章，结论。1.3.2 论文框架 本论文的研究框架如下图所示： 绪 论 我国商业银行个人住房贷款现状 我国商业银行个人住房贷款风险分析 我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范方法 结 论1.4国内外研究现状1.4.1 国内研究现状1985年中国建设银行深圳市分行为了解决城市居民住房难的问题，开始了新中国个人住房贷款的先例，随后直至今天各大商业银行和中小银行乃至地方私人银行都开始了个人住房贷款的金融产品。而个人住房贷款这种新型的金融产品在当时来说不仅在一定范围和意义上解决了城市居民的住房困难问题而且也缓解了社会矛盾，对于商业银行来说不仅产生了效益也

17、扩大了经营范围，可谓是完美的金融产品。但是在随后几年发展却很缓慢尤其是在2000年后才有较大的发展。截止2012年底仅中国工商银行一家的个人住房贷款余额已达1.3万亿元。从2000年至今各大商业银行推出这一金融产品，使得个人住房贷款不仅成为个人贷款的重要一部分同时也占据着银行整体贷款的相当份额，而随着份额的不断增加也增加了商业银行的经营风险，按照国际的一般惯例，个人住房贷款的风险是38年时间就会显现出来，我国商业银行个人住房贷款从2000年飞速发展到2008年这一风险终于爆发了。在美国次贷危机影响下不得不让我们更加的注重风险经验的总结。但是由于我国商业银行个人住房贷款发展时间较短再加上市场不完

18、善，资本市场不够充足、期权期货等金融衍生工具不够，国内的研究还是不够并且停留在定性上。如马宇利用烟台市某商业银行的微观数据样本，对我国个人住房贷款提前还款影响因素进行实证研究。他研究发现：借款人年龄越大、学历越高，提前偿还贷款的概率越大：外地人比当地人更具有提前偿付的可能性，借款人的债龄越长，提前偿付的可能性越大；借款人的性别、婚否、家庭人口数量、工作行业和月还款额占家庭收入比率等因素对提前偿付的影响不显著；左晋军采用问卷调查的方式，利用SPSS和LISREL853进行数据分析得出：影响个人住房抵押贷款被动违约的主要因子是个人收入因子、家庭支出增加因子和住房的价值因子(即面积与单价的乘积)等。

19、张昕认为我国个人住房贷款风险主要有信用风险、抵押风险、利率风险、流动性风险、法律制度风险、市场政策风险、管理风险和操作风险。1.4.2 国外研究现状从英国的第一家住房金融机构到第二次世界大战住房贷款快速发展，乃至发展到今天已经成为国民经济的一大支柱产业。相应的对住房的个人贷款也有相关的研究而这一研究更早的由quercia,kau,keenan通过实证研究认为住房净资产或贷款与住宅价值比率影响着违约决策，贷款占房地产的价值越高，贷款的风险也就越高。房地产价值是动态的或者说是房产的价值虚拟程度较为严重，因此房地产的泡沫程度也与住房抵押贷款风险程度相关，也就是说如果房产泡沫的虚拟程度达到一定程度破灭

20、时会直接导致房价的下降，必然直接导致个人住房贷款的风险程度大大增加。Kau不仅对个人住房贷款信用风险进行了研究还对个人住房抵押贷款中借款人的违约风险进行了研究，Kau也换个角度认为当个人住房价值由于各种因素下降到低于个人抵押贷款价值时发生的违约行为属于合理行为而个人住房贷款是一种卖出期权行为，他的合理性也由此来阐述。同时西欧金融发达国家瑞士的汉斯.马利希.德瑞克对风险防范进行了研究提出了几种防范的机制如设立风险监控指标。1.4.3 国内外研究现状的比较 综合以上国内研究现状和国外研究现状的分析可以看出：国外研究运用大量的数据和准确而权威的信息为基础进行理论结合数理及其经济金融学的基本原理进行深

21、入层次的分析总结得出科学的结论。而国内现在研究的现状依然是比较缓慢并且是大量学者利用基本的理论推断和欠缺数理的前提下进行定性分析缺乏一种在大量数据和信息基础上的定量分析。从而也得出一些适合我国国情的理论。但是综合这些研究会发现无论是进行定性研究还是定量研究都会得出适合本国实际的研究内容和研究结论。2 我国商业银行个人住房贷款现状2.1个人住房贷款概述 个人住房贷款是指商业银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。 1）按照资金来源划分，个人住房贷款一般可分为自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。 （1）自营性个人住房贷款也称商业性个人住房贷款，是由商业银行向借款人发放的

22、用于购买各类型住房的贷款。 （2）公积金个人住房贷款，是指由各地的公积金管理中心，以住房公积金为资金来源，委托商业银行向购买、建造、翻修自有住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。此种贷款不以盈利为目的，带有较强的政策性，是一种政策性个人住房贷款。 （3）个人住房组合贷款，是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合。 2)按照住房交易形态划分，个人住房贷款也可以分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。 （1）新建房个人住房贷款,俗称个人

23、一手房贷款，是指银行向符合条件的借款人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。 （2）个人再交易住房贷款，俗称个人二手房贷款，是指银行向借款人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。 （3）个人住房转让贷款，是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。借款人把所购住房的产权转让给发放贷款的商业银行作为还款保证，当借款人还清向商业银行所借贷款以及贷款利息后，商业银行将住房产权再转给借款人，但当借款人无力或者不愿还清所借款项以及利息时，商业银行按照签订的合约处理所抵押的住房，可对其进行变卖，所得金额作为借款人

24、所欠款项的补偿。这种特殊的抵押贷款决定了它与其它贷款而言典型的特征，主要体现在：首先用途的专一性，个人住房贷款体现了专款专用有类似于涉农资金的性质，它主要用于购买、建造、改造、维修住房。商业银行发放此类贷款主要目的之一就是解决“住房难”这一社会矛盾和改善城乡居民的家居环境，具有一定的优惠政策倾向。其次是个人住房贷款主要发放的对象是城乡中低收入的居民或者是步入社会不久的大学毕业生等社会群体，鉴于他们的偿还能力一般都会选择贷款额度较大期限较长的个人住房贷款。再次个人住房贷款还必须把借款人所购住房作为银行的抵押物来获取贷款，以此来保证借款人由于无力偿还或者出现不愿偿还等各种风险下的银行处理抵押物来弥

25、补损失的机会。2.2个人住房贷款存在的问题首先是不断飙升的房价和持续低迷的收入已经成为我国个人住房贷款发展的主要因素加之传统的消费观念更加添堵。对比国外住房抵押贷款的经验可知：合理的房价收入比应在3-6倍之间，否则就会因为居民的承受力不足而导致个人住房贷款风险加大，而我国的这一比例高达十几倍，有些一线城市这一比例甚至高达几十倍之多。其次是商业银行方面的各种问题。具体体现在：1） 贷款手续过于繁杂，令消费者望而却步。2） 商业银行个人住房贷款品种单一，实际贷款期限较短。3）银行的个人住房信贷风险难以得到有效控制，从而影响银行运营能力和经济效益。（1）银行难以对借款人的资信状况作出准确的评估以及借

26、款人的未来收入的不确定性。（2）抵押物处置令银行倍感头疼。虽然个人住房贷款规定借款人如发生违约商业银行将处置抵押物。（3）第三方担保形同虚设。（4）银行还面临首期付款虚假的风险。（5）个人住房消费信贷的期限长、资金周转速度慢，各种意外事故等增加了收益的不确定性。（6）银行面临流动性风险和成本高、利润低的资产问题。（7）房地产企业多头融资现象比较普遍，部分银行通过违规调整贷款分类、办理贷款展期等手段进行掩盖风险，这样对个人住房贷款就会增加潜在风险性。 再次是监督管理和政策方面不够。虽然中国人民银行和银监会对商业银行个人住房贷款的风险和管理作出了具体的法律和政策的限制以防范风险，与此同时国务院也出

27、台各种政策,用以规范房地产市场和抑制房价,把个人住房贷款首付比例一再提高,抵御高房价下的信贷风险,但是各种人为的操作和漏洞还是存在潜在风险。3我国商业银行个人住房贷款风险分析3.1信用风险3.1.1信用风险的种类1）借款人信用风险 借款人信用风险是指借款人不能或者不愿履行偿还借款而给商业银行造成的风险损失。借款人信用风险是随着个人住房贷款的生效而产生，直到借款人偿还所贷的本金和利息或者是借款人违约银行做了坏账准备冲销而终止，也称为违约风险。个人住房贷款一般期限最长为30年，有些银行规定借款人年龄加上借款期限不得大于70，而一般都为了规避风险大多在1015年。个人住房贷款期限长、数额较大的特征加

28、之我国的资信体系的不完善使得借款人还款能力和个人信用状况等不确定因素给商业银行难以规避的潜在风险性；同时商业银行由于不能及时把握和掌控个人的信用和市场变化及其不能预料到的风险任然给商业银行带来巨大的信用风险。因此对于商业银行来说，借款人信用风险是个人住房贷款风险中最重要的风险也是最难防范的风险之一。借款人信用风险产生的原因主要包括，第一，提供虚假的个人资料。借款人往往为了套取商业银行的个人住房贷款，伪造和擅改一些个人资料如收入、学历、结婚证明等相关资料。这类借款人往往不具有偿还能力和没有个人信用产生违约风险的可能性很大。而且若借款人发生违约情况后由于借款人给银行提供的是虚假的个人资料商业银行难

29、以按照法律程序和正规渠道解决抵押房产给商业银行造成难以弥补的损失。第二，偿债能力弱。个人住房贷款主要面向的是城镇中低收入的居民，随着社会的发展现在更多的变为“新婚族”等群体，由于他们的收入较低和步入社会时间短、生活压力大及其婚姻的不稳定等社会不良因素的影响从而会诱发信用风险。第三，信用意识淡薄。虽然具有偿还能力但是由于贷款期限长和生活琐事而导致银行不发催收通知单不还款的情况存在从而在无意中造成了个人信用的降低。第四，其它风险。这个主要是来自意外事故、疾病、及其意想不到的自然灾害等，但是这些风险的发生可能性不是很大。借款人信用风险中难免有提前还款风险，提前还款是指借款人按照合约的期限和额度提前偿

30、还全部或者部分商业银行带来损失的风险。提前还款行为和主动违约行为的性质一样也是借款人的理性行为。国有商业银行为了规避风险长期以来用贷款拨币金来弥补坏账、呆账损失。而保证贷款安全已经成为发放贷款收益的重中之重。因此商业银行对个人住房贷款提前还款予以忽视甚至还进行鼓励。这在理论上说是商业银行在增加自我风险。现实中，借款人提前还款风险主要表现在： （ 1)提前还款无意中增加了银行的服务成本。 （2)提前还款干扰了银行的资金规划配置。 （3)提前还款造成银行的收益降低。 （4)提前还款还增加了银行的再投资风险。2）开发商信用风险开发商信用风险包括欺诈风险、假按揭风险和经营风险三种。欺诈风险是指开发商为

31、了获取项目通过所需要的较高信用等级向银行提供虚假资料，开具虚假首付资料给借款人来骗取商业银行的个人住房贷款，开发商为了抬高房价而故意高估住房抵押物的价值从而对银行造成损失。假按揭风险是指开发商伙同亲朋好友、及其各方工作人员和其他人员出具虚假的销售资料来骗取银行的个人住房贷款从而给商业银行造成巨大损失。现在假按揭在个人住房贷款中所占比例不断上升，银监会已经出台了相关政策和措施。经营风险是指在抵押给商业银行的个人住房没有正式交割到借款人手中借款人已经开始向银行支付本利，如果借款人与开发商就其商品房的质量、面积、合同纠纷等产生矛盾而借款人拒绝向银行继续偿还而带来的损失。3.1.2理性违约和被动违约理

32、性违约是指借款人鉴于自身利益而停止偿还贷款的有意识的违约行为。一般情况下房价下跌就会产生。当借款人的贷款金额与房屋价值比大于1时，借款人获得的是负净资产。因此从理性的角度来分析借款人就会停止偿还债务。所以说理性违约现象是与个人经济利益相关的而与个人的偿付能力没有直接关系。被动违约是由于各种客观原因或者是不可抗拒的因素而导致借款人支付不力从而不能如期偿还债务的现象。这种违约的行为带有不可预测性和不可抗拒性，因此对于商业银行和个人都是不愿看到的结果。3.1.3市场（房价）对信用风险的影响市场永远是指向标，美国次贷危机给美国商业银行上了深深的一课，由于次贷危机的影响导致好多银行经营破产而倒闭。今年来

33、美国汽车城底特律又发生楼市崩溃，一双鞋可以换2套房，最低500美元。SOHO中国董事长潘石屹也称中国楼市有泡沫有可能在三五年内消化。但是持续上涨的楼价对于个人住房贷款风险而言目前没有危险可言。但是如果出现楼市崩溃或者是楼市泡沫必将会出现房价下跌，个人住房贷款会因没有实物价值高而出现理性风险而不继续偿债导致的房价风险的发生。3.2利率风险3.2.1我国近年来利率的变动2008年，我国为了规避全球经济危机的影响从而5次下调利率，把短期六个月以内的从2007年底的6.57%降低到2008年底的4.86%降幅为26.02%；把短期6个月至1年的从7.2%下降到5.31%降幅为26.25%；把中长期类一

34、年至三年的从7.29%下降到5.4%降幅约为25.93%；把三年至五年的从7.56%下降到5.76%降幅为23.8%；五年以上从7.74%下降到5.94%降幅约为23.26%。从以后的一年内基本维持2008年年底的利率不变，直到2010年第四季度才开始上调利率，这一变化也是随着经济的变化而呈现出波动性的变化。事实证明，我国出台的经济金融政策是正确的，经过历史的考验使得我国度过了经济危机的影响。让国内经济快速回升也使得房地产市场逐渐的景气起来。但是伴随着回暖的经济房价也开始回升，投机行为等故意炒作房价等现象发生。为了抑制过高的房价涨势控制快速回暖的经济势头，至今中国人民银行进行了7次利率调整，从

35、2010年到2011年逐步上调贷款利率，但是鉴于过高的贷款利率2012年二季度末又开始下调贷款利率。对于个人住房贷款的借款人来说央行下调贷款利率的好处今年才能体现出来，去年个人住房贷款的借款人今年将减少月供。这将有利于房地产市场和个人住房贷款的发展。中国人民银行利率调整变化表如下： 表31 2008年2012年我国商业银行贷款利率变化表（%）日 期 短 期 中 长 期个人住房公积金6个月内6个月至1年一年至三年三年至五年五年以上五年以下五年以上2012/7/65.6544.52012/6/85.856.316.46.62011/7/76.16.566.

36、656.97.054.454.92011/4/65.856.316.46.62011/2/95.66.066.16.456.644.52010/12/265.355.815.854.32010/10/205.15.565.65.952008/12/234.865.315.45.765.943.333.872008/11/275.045.585.675.946.123.514.052008/10/306.036.666.757.027.24.054.592008/10/276.126.937.027.297.474.054.5920

37、08/10/96.126.937.027.297.474.324.862008/9/97.567.744.5利率变动对我国个人住房贷款风险的影响 受美国次贷危机的影响，我国从2008年三季度末开始随着普通贷款利率而下调个人住房公积金贷款从开始的五年以下利率4.59%下调到年底的3.33%下调幅度为27.45%而五年以上从5.13%下调到3.87%下调幅度为24.56%，可见大幅度的下调个人住房公积金贷款不断的下调贷款利率从而引导资金流向让更多的存款和其他资金用于实体经济和投资，同时低贷款率不仅可以让更多资金流向房地产市场同时也能降低因经济危机而导致的

38、高贷款率和货币贬值所带来的理性违约风险，相反美国的高利率政策下借款人的负担增大，次级抵押贷款市场上借款人违约现象大量出现，不良个人住房贷款迅速增加，而导致2008年的次贷危机的发生。所以鉴于这些我国实行不断调低个人住房贷款利率的举措不仅减轻了个人住房贷款风险而且稳定和发展了房地产市场在一定意义上带动了经济危机的复苏。3.3 抵押物风险3.3.1抵押物风险的生成机制 个人住房贷款其低风险性决定了它成为商业银行的良性贷款的定位。而抵押物是商业银行个人住房贷款风险的保障也是抵御风险的一道屏障，因此来说抵押物的风险决定着商业银行个人住房贷款是否能盈利的关键所在。 下面做一个简单的模型对抵押物风险做一个

39、分析。 假设个人住房借款人的贷款金额为M，而且在贷款期限T内的任何一个小于T的时间t的还款金额为N（t)而N（t)是t的增函数，也就是说在其他条件不变的情况下t越长的话那么还款金额就会越多。 假设个人住房借款人在贷款时抵押住房的市场价值为P，而当时的评估价值为Q，如果价值和评估价值之间的差额小的话抵押物产生的风险就会小，反之亦然。 假设个人住房贷款期限T内的某个时间t(tP则抵押物产生风险的可能性就不会很大。如果F(t)+PP那么此时的抵押物产生的风险性就会很大。 总之抵押物存在风险一旦产生商业银行就会处置个人住房贷款的抵押住房，假设处置抵押物的成本为C，此时商业银行所承担的总风险就为M-N(

40、t)-P+F(t)-C。3.3.2抵押物风险的种类 1）抵押物权属风险 抵押物权属风险包括了抵押物部分产权风险和抵押物替代产权风险两种。抵押物部分产权风险是指由于个人住房借款人和他人对抵押物具有共同的占有权。借款人一旦违约后商业银行在处置抵押物时受到限制而遭受的损失。抵押物部分产权风险又可以分为两个方面：其一是抵押物为安居工程房、经济适用房、廉租房、城中村建设房等这些房不拥有完全房产如果一旦发生风险商业银行必须补缴一部分的税费才能进行拍卖；其二是抵押房为夫妻的共同财产，那么商业银行在进行财产处置时只能处置借款人所占的那部分，所以就存在着抵押物部分风险。抵押物替代风险是指在贷款风险期内，由于各种

41、原因而使得原来的产权被新的产权而替代的风险，这种最常见的是拆迁。 2）抵押物价格风险 抵押物会随着市场的价格而产生波动，这也是银行和借款人不能提前预测到的，只能根据当时的市场价格进行定价发放贷款。但是随着抵押物的市场折旧和市场变化抵押物肯定会产生价格风险。抵押物是商业银行个人住房贷款的保障，这个保障一旦破灭就会造成损失。如2008年的美国次贷危机造成的大量银行的倒闭和破产。更有甚着是今年底特律楼市的崩盘让一套房子价值仅为500美元。抵押物价格随时可能变化这种变化也不能预测所以存在的潜在风险也不能预测。 3）抵押物变现风险 在一般情况下商业银行只能通过法律手段才能进行抵押物的处置而要取得借款人的同意而进行处置是几乎不可能的。但是如果商业银行每笔违约贷款的追讨都需要如此进行的话商业银行既要承担诉讼费等各种费用又要承担诉讼间房价管理费的上升和房价的下跌等风险。还存在一个问题就是大多数在商业银行申请个人住房贷款的借款人基本上只拥有一套个人住房在我国现有的法律环境下不能把他们赶出家门进行抵押物的处置，这样就会拖延和变相的无法进行抵押物的处置就会给商业银行自己造成经济上的巨大损失。3.4银行内部风险3.4.1流动性风险 流动性风险是指金融机构无力为负债的减少或者资产的增加提供融资，无法对金融交易的余额进行清算导致自身损失的风险。根据中国银监会