兰州万达广场项目可行性研究报告书

1、兰州万达广场项目可行性研究报告目录调查人员声明.6.6.第一部分项目总论.7.7.一、项目背景.7.7.二、项目概况.8.8.（一）.项 目 名 称8.8.（二）.项 目 地 址8.（三）.总用地面积&（四）.总建筑面积8.（五）.建设内容8.8.（六）.投资与收益概况8.8.三、开发商概况 .8.8.四、编制依据与研究范围 . 1.01.0（一）.编 制 依 据1.01.0（二）.研 究 范 围万达广场可行性研究报告21.01.0第二部分 项目市场分析 . 1.11.1一、宏观市场分析 .1.11.1（一）.整体经济运行状况1.11.1（二）.房地产业发展状况1.11.1（三）.房地

2、产产业调整状况及趋势分析1212二、区域市场分析 .1212（一）. 区域整体经济运行状况1212（二）.区域商业发展状况1414（三）. 区域远景规划1.71.7（四）. 区域房地产市场运行状况1.91.9（五）.区域市场消费群体客层研究3030三、项目开发方案.3131（一）.项目地块特性分析3131（二）.气 候 条 件3131（三）.外部配套条件3131（四）.项目建设内容和规模3131（五）.市场可类比项目市场调查分析3434（六）.项目定位方案市场竞争分析3535（七）.项目 SWOSWO 分析3636万达广场可行性研究报告3第三部分 项目工程技术方案 .3838一、概述.3838

3、二、工程设计.3838（一）.建 筑 设 计3838（二）.结 构 设 计3939（三）.无障碍设计40三、公用工程.4040（一）.给排水系统40（二）.空调通风工程4343（三）.强 电 工 程4444（四）.弱电和智能化设计工程4545（五）.防 雷4646（六）.燃 气 工 程4747四、环境保护.4747（一）.项目环境影响分析4747（二）.环境保护对策4848五、节能与节水 .4949（一）.节 能4949（二）.节 水5050六、劳动安全卫生和消防 . 5151（一）.安全与劳动保护5151万达广场可行性研究报告4（二）.劳 动 卫 生5151（三）.安全保卫及消防设施5252

4、七、项目招标组织.5252（一）.项目招标目的5252（二）.招标原则及招投标方案5252八、项目管理与建设进度计划 .5656第四部分 投资估算与融资方案 .5757一、.投 资 估 算5757（一）.投资估算相关说明5757（二）.分项成本估算5959二、.融 资 方 案5959（一）.项目融资主体5959（二）.项目资金来源5959（三）.融资方案分析6060第五部分财务评价.6060一、.财务评价基础数据与参数选取6060二、.财务基本数据计算6060（一）.销售收入估算6060（二）.租金收入估算6161（三）.酒店收入估算6262（四）.开发成本估算6262万达广场可行性研究报告5

5、（五）.运营费用6262（六）.财务费用6262（七）.修理费用6262（八）.税金的估算6363（九）.利润及利润分配估算6363三、.财 务 评 价6363（一）.静态获禾 U U 分析6363（二）.动态获利分析6464（三）.偿债能力分析6565三、财务评价结论 .6666第六部分 不确定性分析.6666第七部分 项目风险分析 .6868一、.风险因素的识别和评估6868二、政策风险分析. 6868三、.市场风险分析6969四、 财务风险分析.6969五、 自然环境风险分析 .6.9.6.9六、 风险防范对策.7070（一）.政策影响防范70（二）.市场风险防范70（三）.财务风险防范

6、7171（四）.自然环境风险防范7171第八部分结论.7272附表.7373万达广场可行性研究报告6调查人员声明本次调研本着“严谨求实”的工作作风，对大连万达集团旗下兰州万达广 场投资有限公司拟开发项目进行市场调研和可行性研究，从宏观经济客观分析及预测评估，到区域板块市场经济发展和产业运行情况进行空间预测，同时根据开发企业提供的财务数据和调研实得可参考数据对项目财务情况进行评估，并对项目抗风险能力及偿债能力进行评估，最终形成本项目可行性结论。兰州群英策划作为本土房地产策划顾问领军机构，在此声明本次可行性研究 报告所涉内容均真实有效，并所涉测算内容均依据国家相关建设标准规定和财务 管理制度规定内

7、容进行，可行性评估结果可作为开发企业及相关合作单位参考评 估依据。万达广场可行性研究报告7第一部分项目总论一、项目背景兰州是甘肃省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省的政治、文化、 经济中心，地处黄河上游、甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心，是西陇海兰 新线经济带的主要支撑点和辐射源，也是新亚欧大陆桥通往中亚、西亚和欧洲的 国际大通道和陆路口岸，总面积 1.31.31 1万平方公里，市区面积 1631.61631.6 平方公里。兰州深居大陆腹地，地处黄河上游，市区东西黄河穿城而过，南北群山环抱， 属中温带大陆性气候，具有带状盆地城市的特征，冬无严寒，夏无酷暑，年平均 降水量 360mm36

8、0mm 年平均气温 1010C，全年日照时数平均 24462446 小时，无霜期 180180 天 以上。兰州是黄河流域唯一黄河穿城而过的城市，市区依山傍水，山静水动，形 成了独特而美丽的城市景观。兰州市近年来经济发展速度很快，20102010 年上半年兰州市生产总值达 498.70498.70 亿元，同比增长 13.04%13.04%。全社会固定资产投资完成额达 203.18203.18 亿元，同比增长 18.18%18.18%。社会消费品零售总额达 256.37256.37 亿元，同比增长 16.88%16.88%。人均可支配收 入达 7008.47008.4 元，同比增长 9.99%9.

9、99%。兰州市作为西部重要的交通枢纽和西部大开发的前沿城市，其房地产的发展已进入了高速发展的阶段。从 20042004 年开始，兰州市主城区楼盘的价格进入快速 上涨阶段，部分楼盘价格年涨幅超过了15%15%万达集团抓住兰州社会经济快速发展的有利时机，进军兰州市场，建设兰州 市规模最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目-兰州万达广场，项目位于兰州市城关区雁滩片区，占地面积 100.5100.5 亩，汇集大型购物中心、高级酒店、高档写字楼、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引 入国内外知名商家和品牌，创造商业价值、投资价值的最大化。万达广场可行性研究报告8二、项目概况（一

10、）项目名称：称兰州万达广场项目（二）项目地址：位于兰州市城关区雁滩，项目地块位于兰州市南北主干道 天水北路东侧，南至雁滩路，北至规划路，西至天水北路，东至规划路。（三）总用地面积：6.706.70 万平方米。（四）总建筑面积：43.3743.37 万平方米，其中地上建筑面积 34.7734.77 万平方米， 地下建筑面积万 8.608.60 平方米。（五）建设内容：大型购物中心，写字楼、五星级酒店、室外步行街、底商、 超高层住宅等。（六）投资与收益概况： 该项目投资总额为 310,558.86310,558.86 万元；该项目开发的室外步行街、底商、写字楼用于销售，百货、综合楼、娱乐楼、超市、

11、室内步行街、名店坊、地下停车位部分将采用租赁的方式经营。经测算, 主要技术经济指标见表 1-2-11-2-1。指标值指标值销售投资利润率62.85%财务净现值213790.40万元部分投资利税率83.31%全部投资（税前）财务内部收益率28.85%指标资本金净利润率135.35%投资回收期2年11个月全部投财务净现值132485.82万元财务净现值145909.53万元资财务内部收益率20.01%自有资金（税后）财务内部收益率29.28%（税后） 投资回收期4年3个月偿债指标年份123利息备付率4.8012.3714.67偿债备付率1.661.66表 1-2-1主要技术经济指标表三、开发商概况

12、大连万达集团股份有限公司成立于 19881988 年，19921992 年改制为股份制企业，是 东北首批股份制试点企业之一。经过2020 多年的发展，万达集团已成为以商业地 产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的大型企业集团。总资产达到 10001000 亿元，年销售额 60600 0万达广场可行性研究报告9亿元，年纳税超过 5050 亿元。商业地产是万达集团的第一支柱产业， 在全国首创了“订单商业地产”的全 新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店， 发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。万达集团目前 持有收租物业面积 700700 万

13、平方米，是亚洲排名第一的不动产商。计划到 20122012 年 开业 8080 个万达广场，持有收租物业面积 12001200 万平方米，年租金总收入超过 8080 亿元，规模排名全球前四。文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一。万达集团连续多年成 为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地、影视制作、电影院线在内的完整影视文化产业链。万达院线是中国排名第一的院线，目标到20102010年建成 7070 家以上多厅影城，银幕总数超过 600600 块，占有全国 30%30%的市场份额， 到 20152015 年超过12001200 块银幕，占据全国 50%50%左右的市场份额

14、，成为全球排名前五 的院线。连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之一， 其旗下品牌万千百货，目前已在 北京、上海、南京、成都等地开业 1111 家百货店，20102010 年将开业 1515 家店。计划 到 20122012 年开业 6565 家店，营业面积 200200 万平方米，年销售额 120120 亿元，成为中国 一流的连锁百货企业。大连万达集团在创造经济效益、 壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做 出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校、小学、幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会、大连市社会治安基金会和大连 市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，累

15、计为公益事业捐资超过 1515 亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的企业，树立了良好的企业公民 形象。兰州万达广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，大连万达商业地产股份有限公司成立于 20022002 年 9 9 月，20092009 年 1212 月整体变更为股份有 限公司，注册资本 3636 亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的 唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。截至 20092009 年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国 2121 个省、自治 区和直辖市的 3232 个重点城市投资建

16、设了 3737 个万达广场，其中已开业 1313 个万达 广场，正在运营 7 7 家五星级或超五星级酒店，公司计划在 20102010 年新开业 1515 个万 达广场，新运营 7 7 家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业 地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于 绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。万达广场可行性研究报告10四、编制依据与研究范围（一）编制依据根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况， 本可行性研究报告的编制依据主要有：1 1 国家发改委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数；2 2 国家建设

17、部颁布的房地产开发项目经济评价方法；3 3工程建设相关法律法规及设计规范；4 4 开发商提供的其他有关材料。（二） 研究范围本可行性研究报告的研究范围包括：总论项目市场分析建设条件分析项目的建设内容和规模投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析项目风险分析结论等在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济合理性，为政府 有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依 据。第二部分项目市场分析一、宏观市场分析（一）整体经济运行状况20102010 年前三季度，面对复杂多变的国内外环境和各种重大挑战，经济向好 势头进一步巩固，继续朝着宏观调控的预期方

18、向发展，据国家统计局发布的 20102010 年前三季度国民经济运行数万达广场可行性研究报告11据，前三季度国内生产总值近26.826.8 万亿元，按可比价格计算，同比增长 10.6%10.6%,比上年同期加快 2.52.5 个百分点。固定资产投资增长 较快，投资结构有所改善。全社会固定资产投资近 19.219.2 万亿元，同比增长 24.0%24.0%。 其中，房地产开发投资3.33.3 万亿元，增长 36.4%36.4%。城乡居民收入继续增长，城镇 居民人均可支配收入 1.41.4 万元，同比增长 10.5%,10.5%,扣除价格因素，实际增长 7.5%7.5%。从前三季度的经济运行数据可

19、以看出，当前国民经济继续朝着宏观调控的预 期方向发展，经济向好的势头进一步巩固。从实体经济的表现和投资、消费、出 口三大需求的表现来看，三季度中国经济出现企稳的迹象。基于实体经济的较好表现，宏观经济重要先行指标制造业采购经理指数 （PMIPMI）在一度连续下滑后，最 近两个月都在攀升，三季度企业家信心和企业景气指数也都出现上扬，这预示着未来经济的较好表现。（二）房地产业发展状况20102010 年前三季度，全国房地产行业产销同旺，投资额同比增长36.4%,36.4%,销售面积和销售额分别同比增长 8.2%8.2%和 35.2%,35.2%,其中写字楼销售增长 27%27%商业经营 性用房增长3

20、3.2%33.2%，表现在销售额方面写字楼与商业经营性用房增量远大于商品 住宅增量，达到 49.949.9 和48.2%48.2%。从价格水平增幅看，在国家连续的政策干预下， 房价在刚需市场和高品质产品的合推下，虽无大幅上扬的表现，但仍处在稳步增长阶段，尤其表现在二三线城市，写字楼及商业经营性用房更是表现为量价齐升 的态势。（三）房地产产业调整状况及趋势分析1 1.政策调整20102010 年 1 1 月国务院出台促进房地产市场平稳健康发展的通知“国 1111 条” 二套房贷首付不低于 40%40%的房贷政策明确提出；到保障性住房用地供应量的保 障，专项整治囤地炒地行为，进一步抑制房价；“新国

21、十条”坚决遏制部分城市 房价过快上涨的通知，以差别化住房信贷政策严格抑制房价，出台了对首套自 住房高于 9090 平米以上的家庭，首付比例不得低于 30%30%，二套房首付比例不得低 于 50%50%，贷款利率不得低于基准利率 1.11.1 倍的政策。20102010 年 9 9 月 3030 日，针对房地产市场疾步回暖，国家再出重拳坚决遏制部分 城市房价过快上涨，要求各地立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。2 2 趋势分析及前景预测一一商业地产将迅猛发展商业地产在我国相对来讲，起步较晚，而经济的持续增长、城市化的快速推 进，是商业万达广场可行性研究报告12地产存在并发展的推动力量。

22、 国家相关调控政策，主要是针对住宅市 场，抑制房价过快增长，解决城市“夹心层”住房问题，商业地产依然蓬勃发展。城市的迅速发展，诞生了新的高端的写字楼、大型商业体（综合性）、专业商业中心，一个城市发展程度的高低其商业水平是重要的评判标准之一。受 20102010年一系列调控政策影响，以济南为代表的部分城市商品房住宅市场呈现冷清态 势，而未受到政策影响的商业地产却一片旺销迹象，对于与住宅相配套的底商部 分成为消费群体的购房目标。小结：国家房地产调控政策剑指商品住宅市场，在商品住宅投资受阻的现实状况下，以写字楼和商业地产为主体的商务地产市场正在稳步渐进， 将会有相当一部 分流动性资本在进入住宅受限之

23、余转向商业地产市场， 这为本项目带来巨大的机 遇。二、区域市场分析（一）区域整体经济运行状况1 1 兰州市整体经济运行情况图 2-2-1-12-2-1-1 兰州市 2005-20102005-2010 年 GDPGDP 增量图兰州市近年来经济发展速度较快，到 20102010 年，兰州市国内生产总值年均增 长 12%12%达到 99990 0亿元，力争突破 10001000 亿元。人均国内生产总值年均增长 10.10. 6%6% 达到 3000030000 元；工业增加值年均增长 13.5%,13.5%,达到 460460 亿元；全社会固定资产投 资年均增长 14%14%达到 490490 亿

24、元；一般预算收入年均增长 13%13%达到 5151 亿元；全 社会商品零售总额年均增长 11%11%达到 430430 亿元。三大产业增加比万达广场可行性研究报告13重调整到 2.72.7 : 56.356.3 : 4141。依据最新数据显示, ,兰州市整体经济运行情况稳步提升。2 2雁滩板块整体经济运行情况雁滩是兰州城市的北大门，现有人口 11.911.9 万余人，其中常住人口 1010 万余人, 居住半年以上的外来人口 1.61.6 万余人。雁滩由早期的黄河中的滩地转变为“蔬菜、 水果、家庭副业（养猪）”经济体，再到“新技术产业开发区”的确立，目前，雁 滩已发展为以雁滩家具市场、万家国际

25、家具及三森美居广场、旧货市场、西部丝绸商贸城、兰州雁滩布料批发市场等为主的专业化市场。而区域内房地产经济极大地推动了其板块总体经济发展，提升了区域形象，进一步加快城市化步伐。小结：从近几年国内生产总值为标志的数据看，兰州市整体经济处在稳步增长阶 段，尤其表现在近两年增幅较快；在经济增长组成方面因政府着力对产业经济结 构的调整，目前已经发展成为以第二产业发展为龙头的活力经济体，房地产业作为国民经济增长的表征，同样在兰州的板块经济增长方面贡献巨大， 雁滩区域作 为兰州市最早进行房地产规模性开发和商贸行业发展的区域，其经济发展活力充 沛，不断地吸引外来资金和高素质人口，尤其是高新技术产业开发区概念的

26、提出， 极大地提升了区域形象，目前雁滩区域已经形成了以房地产业带动基础设施建 设、商贸专业化市场发展带动物流经济、区域规模化发展带动消费市场三维经济 结构，本项目所在雁滩板块必将延续其引领兰州市经济结构发展的地位。（二）区域商业发展状况1 1 兰州市商业发展状况兰州市受地域特征限制，商业地产市场发展受市政规划影响较大， 在城区主 干道人流和商务集中区商业氛围较弱，商业地产发展速度与区域商业活跃程度及 城市建设、住宅市场活跃度明显趋同。从市场起始看，以专业市场开发为主的雁滩片区是兰州市商业地产兴起区 域，先后以雁滩家居市场、旧货市场、日杂市场、古玩市场、瓷砖市场、灯具市 场、三森美居等全方位细分

27、专业市场开发，保有租赁开发是本区域主要开发模式， 并且以此带动的兰州市最先的住宅片区式开发区， 成为人居和商业共同发展的城 中新城区。从影响力来看，与兰州市商业活跃区域发展类似，东城区东部市场区域成为 兰州市最早的商业地产开发区域，目前已经形成了以东部市场为核心， 先后发展 起东部品牌服装城、西北品牌鞋城、新东部品牌服装城、新世纪商贸中心、开宸 名品基地、锦绣鞋城、易都摩尔综合万达广场可行性研究报告14商业区以及新近开发的万商国际及东欧逸景， 成为兰州市辐射周边区域商贸集散中心，租售结合的保有式开发模式是此片区市 场的重大特点。从商业市场活跃度看，兰州市商业地产开发形成了沿庆阳路因市政改造带动

28、 的开发项目，在主城区范围内，沿城区主干两侧和城中改造区域兴起的商业地产 开发，其开发模式基本为点状开发为主，以符合沿路商业发展需要开发的以商业 经营和商务服务为一体的项目为主，辅以部分大型综合商业开发抢占休闲中心区 域和交通节点区域，其开发受地块固有的交通环境、商业构成、消费层级限制较大，无法形成对兰州市商业市场的带动作用。除上述开发现状外，目前，兰州市商业地产开发形成以偏于改造开发为主、 住宅片区开发辅助开发为辅的开发模式， 其经营模式以出售为主，从片区分布可 用下图表现：万达广场可行性研究报告15兰州商圈分布图去声村.SSSSJr ifTF7我JftSLr W兰牌屏英俺划图 2-2-4-

29、1兰州市主要商圈分布图兰州市商业地产发展均以点式开发为主，少见片区式、综合式的开发，其出售和租赁价格受经营方式和消费对象水平影响较大。西关商圈和东部是目前兰州市商业用房租售价格最高的区域，通过调研，商圈内临街商铺租金可比项目中，以位于张掖路中段新建项目为例， 经调查紫金广 场 1 1 层的租金比商业街内部价格稍高一些，约为 416416 元/ /川 2 2 月。4 45 5 层商业整 体 20002000 卅销售单价 1.1.3 3万/ /卅。而在次级商圈租金水平受商业氛围成熟度、是否 临主街、周边居民人口数量等因素影响租售价格差异较大，商圈临街商铺租金平均 100-130100-130 元加

30、? ?月。2 2 雁滩商业发展状况随着雁滩区域性经济的发展，雁滩大桥、良志汽车、万佳家居、省政协、良 志 2 2 嘉年华、中广 2 2 宜景湾、御景东方、银垠大厦各自大气优雅的建筑风格和错 落有致的布局，在极大提升了区域形象的基础上，房地产开发空前热情，在兰州城建历史上一直处于引领先锋位置。受区域特性、居住氛围浓厚以及地理等因素影响， 项目区域内商业氛围较为 浓厚，但无成熟上规模商圈。从调研数据分析，雁滩区域商业呈如下分布特征：(1) 天水路什字至高速路口区域，主要以建材、家居销售为主，分布有雁 滩家具市场、万家国际家具及三森美居广场、旧货市场、西部丝绸商贸城、兰州 雁滩布料批发市场等。(2)

31、 以华孚泰购物广场为主要大型成型的商业体，集西餐、影院休闲、服饰 化妆品百货为一体的多业态组合商场。万达广场可行性研究报告16(3) 黄河风情线的雁滩公园、儿童公园、体育公园等为主，南滨河路分布有万达广场可行性研究报告17户外运动设备销售、汽车服务等经营业者。(4)雁宁路主要分布一些与居住生活相关的少量餐饮、美发业和一家兰州银 行的生活配套商业。(5) 而附近电子商贸城及农民巷的餐饮业也是附近商圈的最大亮点。从调研的情况来看，项目所在区域内，除了一些零散小商业外，并没有形成 成规模的商业氛围。这一状况和该区域内密集的人口密度、 大量的高档住宅小区 是不相吻合的。小结：兰州商业发展已经逐步摆脱了

32、传统百货购物时期，各类商品品牌化发展引导 消费品牌化，以高端品牌提升形象，以高附加值提升经营收益的综合互动经营模 式越来越普遍，以张掖路为参照，发展成为以亚欧商厦为品牌形象、 以地上地下 步行街林立品牌带动人气商潮、以大型品牌餐饮娱乐场所提高人流互动。其间以综合发展模式的亚欧商厦，以高端品牌定位的高附加值卖场联动高档 餐饮、娱乐会所以及四星级宾馆，成为兰州市出具规模的本土综合性商业代表， 其十余年成功运营，成功带动了西关至南关商业片区的繁荣发展， 以印证此类商 业形态对区域商业的带动和整合力量的庞大，目前亚欧商厦成功蜕变为兰州市国 际一二线品牌经营场所，吸引了省内大部分高端客户的消费，在兰州市

33、零售业超 8 8 亿元的市场份额中独占鳌头，在经营方式上也逐步摆脱依赖租赁和招商进场的 模式，自持性经营利润空间日渐庞大从区域内的居住人口状况来看，购物中心及中、高端消费服务业态十分短缺，更谈不上标志着城市商业发展规模化、 现代化 的城市综合体。纵观雁滩板块在业态分布当中，大型餐饮、娱乐会所、时尚服装、传媒影视 等消费场所商业建筑供应不足，商业方式原始，个体自由经济成分所占比例过大，商业规划缺乏统一组织，商业硬件设施缺乏大体量供应，市场存在巨大机遇。本项目规划建设的综合性商业，在万达集团成功运营经验的前提下， 以更为 成熟的品牌带动和经营互动理念带动下，加之地处兰州“睡城”的高端住宅集中 区域

34、，必然成为兰州市又一高定位、高附加值投资和经营场所。（三）区域远景规划1 1 兰州市远景规划万达广场可行性研究报告18兰州市是甘肃省省会，西北地区重要的中心城市。兰州市的城市建设与发展 要遵循经济、社会、人口、资源和环境相协调的可持续发展战略， 调整产业结构， 完善城市功能。在城市规划区内，实行统一的规划管理。主城区要按照“带状组 团分布，分区平衡发展”的布局原则，逐步形成“一河、 两城、 七组团”的城市 结构。 “一河两城七组团”的城市用地布局结构、 “一水两山三绿廊”的城市风貌 建设原则，城市从偏于东市区、以东方红广场一三台阁为轴线，向以黄河为轴线 的转变；以单中心结构，向双中心城市结构演

35、变。以黄河为轴，两山为翼，完善跨河形态，构筑昼夜山水城市整体空间新形象。 联系外围三个拓展区域，构成都 市区的四个主要发展空间，形成“两带三城三轴九片”。一河：指黄河。两城：以黄河为轴线，南北整体为两个城市布局结构。七组团：沿黄河为轴线，通过滨河公路将安宁、七里河、西固、城关中心区、 东岗、雁滩、盐场等七个功能区联为一体，使之快速形成滨河经济走廊。兰州市规划遵循“高起点、高标准、高层次、高水平”的现代城市发展理念， 充分利用兰州独特的生态环境和历史人文景观风貌， 构筑“一河贯城、两山环城、 水链织城”的山水城市景观。兰州城市未来发展目标为：经济繁荣、社会文明、布局合理、设施完善、环 境良好、风

36、景优美的现代城市。规划远期到 20202020 年，在此期间，预计 20122012 年兰州市域总共有 355355 万人。城 市定位“黄河明珠”展黄河文化， 兰州的定位可以说是西北中心城市， 综合枢 纽和“黄河明珠”非常准确。他建议，把兰州定位为“黄河明珠”，并围绕这一定位作黄河文化旅游产业规划，将 50005000 年灿烂的黄河文化以各种艺术手法， 展现在黄河两岸。2 2 雁滩板块远景规划20062006 年 5 5 月 1818 日，兰州市政府第七次常务会议审定并原则通过了兰州市 雁滩地区控制性详细规划（简称详规），这意味着雁滩将作为重要的城市组 团之一，需要在原有的基础上进一步提升，并

37、为雁滩城市化进程，及发展方向有了进一步明确。（1 1）规划用地：1518.061518.06 公顷；20102010 年，雁滩常住人口规模将控制在 1616 万 人左右。详规的范围由黄河和南河围合而成，东西长约 7 7 公里，南北宽约 3.3. 5 5 公里，规划总用地15181518. 0606 公顷，其中建设用地 14511451. 5555 公顷。(2) 结构：一心、两区、三河万达广场可行性研究报告19根据用地条件及功能定位，详规将雁滩地区的结构概括为“一心、两区、 三河”。“一心”指中心公园，布置在 606606 号路两侧地块内，是雁滩地区城市公共活 动中心。“两区”指以 606606

38、 号路、606606 1 1 号路为界分为东、西两区。西区以居住、 商业贸易、休闲娱乐为主导功能；东区以高新技术产业、科技研发、高等教育等 为主导职能。“三河”是指黄河雁滩段、南河、中河。南河将被营造成溶自然景观和人文 景观于一体的生态河；中河将成为雁滩中心区最重要的绿色开放空间。(3) 布局：八大功能区域详规将雁滩地区的布局分为居住生活、高新技术产业区、高科技生产服 务区、商业金融、文化娱乐、体育运动、休闲游乐、市政用地八大功能区域。其中商业金融区域主要布置在 606606 号路、606606 1 1 号路、603603 号路两侧，位于 雁滩的核心地段，以商业、金融保险和专业市场用地为主，辅

39、以服务业。(4)交通：十大出口畅通新雁滩，为了使雁滩地区对外形成便捷的交通体 系，详规中沿城市主干道设置十个对外出口。雁滩将依托高新开发区全面发展，档次上全方位提升。后期部分政府部门 机关单位及企事业单位的相继进入，版快功能将会向多样化转变，在高品质居住 环境基础上，版块从业办公人员将不断增加，变身高档商务区和白领聚集地；功能多样化将产生大型商业中心及综合性建筑商业体是板块发展的必然性。小结：在兰州市“东展西扩”的整体规划思路下，雁滩作为东城规划核心片区，将 成为兰州文化、现代时尚的体验之都(新城区)，人文融合、平和有序的宜居之 地(新生活)，咼新开发核和咼档商住核心区。（四）区域房地产市场运

40、行状况1.1.土地市场运行状况20102010 年上半年兰州整体土地供应明显少于 20092009 年，并且地块多集中于七里 河及安宁区，20102010 年上半年兰州市房地产用地供应总量达 432320.6432320.6 川，成功出 让 9 9 宗土地，面积 276449.276449.2 2卅，在全部成功出让建设用地中，以拍卖出让方式 供地 4 4 宗，面积 71728.671728.6 川，以挂牌出让方式供地 5 5 宗,面积 204720.6204720.6 川。上半年兰州市土地总收益为 101340101340 万元，其中在全部供应建设用地中，以拍 卖方式出让土地成交价款为 582

41、0058200 万元；以挂牌方式出让土地成交价款为 4314043140 万元。上半年成交的 9 9 宗万达广场可行性研究报告20地块中，3 3 宗为居住用地，2 2 宗为居住兼容商业用地，1 1 宗为商业居住用地、1 1 宗为商业用地，1 1宗为商业、居住、办公用地，1 1 宗为其 他公共设施用地。2009 年上半年土地成交面积冏业居住用地,4%到目前为止，雁滩土地出让公告供应为四块（包括万达广场项目所处地块）全部为商住性质。宗地 编号宗地位置用地 面积土地 用途容积率建筑 密度竞买 保证金（万元）起始价 （万兀）G1005城关区 T604 号规划路（雁西 路）以东、兰州居正房地产有 限公司

42、（原兰州雁滩工业城实 业总公司）用地 以南、S631 号规47.155亩。（其中， 出让用地I17.712亩，出让 土地n29.443商住 3.5 30%23004500万达广场可行性研究报告21划路以北亩）G1016城关区刘家滩以东、T607-1号规划路以南、S610 号规划路以西、 T605 号规 划路以北107.005亩商业、居住、 办公、酒店综 合用地 4.0 30%852028300G1010G1010-1 城关区 B680 号 规划路以东、B689 号规划路 以南、S682 号规划路以西、雁儿 滩路以北76.225亩商住 3.6 20%1500049000G1010-2 城关区S6

43、82 号 规划路以东、 B689 号规划路 以南、S686 号规 划路以西、雁儿滩路以北123.225亩G1018城关区天水北路（T602 号规划路）以东、T603号规划路以南、S614 号规划路以西、 B617号规 划路以北100.571亩商业、住宅、 酒店、办公综 合用地 5.2 0.25Mpa0.25Mpa。用水量：该项目最高日用水量约为 25002500 立方米。分区供水：设集中给水站房，综合技术经济比较，给水系统宜分三区。一区：地下层至四层，均由市政管网直接供水二区：五层至十八层，由中区变频供水设备供水。三区：十八层以上，由高区变频供水设备供水。(2) 生活热水系统建议采用分散式热水

44、供水方式，即每户设燃气热水器或电热水器加热生活热 水。节省设备、管路投资，不需系统维护管理，回避了生活热水缴费等问题。(3) 排水系统排放量：该项目排水量按供水量的 85%85%计，约为 2125n2125nn/d/d。室内污废水合流排出，排入室外污水管网。首层及以上污水重力排出；地下 室污废水分别流入污水池、集水池， 经潜污泵提升后排出。潜污泵由池内的水位 控制器控制其启动及停止。餐饮厨房排水先经隔油池隔油处理，再排入室外污水管网。(4)雨水系统采用重力排水方式，排至室外雨水管网。设计重现期为2 2 年。4 4消防系统(1 1 概述设置区域集中消防泵站，泵站内设有消火栓系统、喷淋系统加压、贮

45、水设施， 满足 2 2 小时室内消火栓用水量、1 1 小时自动喷淋用水量要求。区域最高建筑屋顶设高位水箱，并设有增压稳压设备，为消火栓系统、自动 喷淋系统稳压。消火栓系统管网、喷淋系统管网均环状布置，环网上设有若干个水泵接合器。(2) 消防设计流量室外消防用水量为 30L/S30L/S ;万达广场可行性研究报告43室内消火栓用水量为 40L/S40L/S ;自动喷淋用水量为 30L/S30L/S ;(3) 室外消防系统自市政给水管网接入两根引水管，管径DN250DN250 低压给水管线在小区内环状布置，并设有地下式消火栓井，供小区生活和室外消防用水。(4) 室内消火栓系统室内消火栓系统采用临时

46、高压制，高压消防管路环状布置，动压 50m50m 水头 处采用减压稳压消火栓。平时由高位水箱及增压稳压设备维持管网压力。 室内消 火栓箱内设有报警启泵按钮和保护按钮的设施。(5) 自动喷淋系统地下车库等不采暖房间设置预作用喷淋系统，按照中危险U级设计。平时报 警阀后管网内气体压力为 0.030.05MPa0.030.05MPa。采用直立型易熔合金喷头，动作温度 7272C，溅水盘距顶板 75150mm75150mm商业及公共活动场所设置湿式喷淋系统，按照中危险U级设计，采用玻璃球 喷头。商场采用快速反应喷头，其余部位采用普通喷头。厨房喷头动作温度 9393C,其余场所动作温度 6868C，溅水

47、盘距顶板 75150mm75150mm(6)灭火器设置商业按 A A 类火灾中危险级，每层均配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器(MF/ABC3MF/ABC3,灭火器配置级别为 3A3A。地下车库按 B B 类火灾中危险级，配置手提 式磷酸铵盐干粉灭火器(MF/ABC4MF/ABC4,灭火器配置级别为 55B55B。变配电按 E E 类火灾 中危险级，配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器(MF/ABC4MF/ABC4,灭火器配置级别为 55B55B。(二)空调通风工程1 1 设计依据采暖通风与空气调节设计规范高层民用建筑设计防火规范公共建筑节能设计标准建筑设计防火规范汽车库建筑设计规范汽车库、修车库、停车场设

48、计防火规范民用建筑热工设计规范全国民用建筑工程设计技术措施(暖通空调？动力)万达广场可行性研究报告44民用建筑隔声设计规范兰州市气象资料各专业提供的条件2 2 空调通风系统(1) 购物中心、5A5A 写字楼、甲级写字楼、商务酒店和酒店式公寓设置中央 空调系统，热媒温度为 60506050C，商业空调系统主要采用全空气系统，并设排风 机，过渡季节能满足全新风运行，排风机设热回收装置。商务酒店和酒店式公寓 主要采用风机盘管加温控阀和三速开关系统，以利于节能。(2) 室外步行街预留分体空调电源及室外机位置。(3)地下车库设置火灾时排烟与平时通风兼用系统，排烟量按6 6次/ /h h设计, 不具备自然

49、补风条件的防火分区按50%50%排烟量设补风机。排风风机兼作排烟， 风机为耐高温排烟风机。排风设单层百叶风口及 7070C电动防火阀，着火时关闭， 同时开启多叶排烟口排烟。(4) 公共卫生间、地下各设备站房均设置机械通风系统。(三) 强电工程1 1 设计依据供配电系统设计规范10kV10kV 及以下变电所设计规范35-110kV35-110kV 变电所设计规范3-110kV3-110kV 高压配电装置设计规范低压配电设计规范通用用电设备配电设计规范民用建筑电气设计规范电力工程电缆设计规范建筑设计防火规范建筑物防雷设计规范建筑照明设计标准高层民用建筑设计防火规范2.2.高、低压变配电系统：(1)

50、 供电方案万达广场可行性研究报告45该项目拟设 10Kv10Kv 高压开关站(开闭站)，电源为两路 10kV10kV 电缆埋地引入。设若干处 10kV/38010kV/380V V变电所，变电所电源均引自 10kV10kV 高压开关站(开闭站)。 变电所出线采用 380V/220V380V/220V 电缆，供给各建筑用电。(2) 主要负荷分级监控中心、经营管理用计算机电源为一级负荷中特别重要负荷。消防设备电源、应急照明及疏散指示标志、商业营业厅照明、航空障碍灯等为一级负荷；主 要通道的照明、生活泵、污水泵、客梯、扶梯电力、厨房部分电力等为二级负荷， 其余为三级负荷。(3) 高低压供电系统该项目

51、在地下一层设置变配电室，其中内设专门为空调负荷供电的配电变压 器和为全楼的消防用电及一般动力、照明负荷供电的配电变压器。变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电 池组，作分合闸直流操作电源。采用电磁操作。断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。(4) 计量在每路 10kV10kV 进线设置总计量装置，商业按使用功能及区域划分单独设置计 量表。(5) 用电负荷该项目用电负荷约为 41000kw41000kw。3 3电力系统生活泵、电梯等采用放射式供电。为保证主要负荷供电，对重要负荷如：消防用电设备(消防水泵、排烟风机、 加压风机、消防电梯等

52、)、信息网络设备、消防中心等均采用双路专用电缆供电， 并在最末一级配电箱处设双电源自动切换装置。变电所至各单体建筑供电电缆，在地下车库内沿电缆线槽敷设。4 4照明(1) 光源及灯具采用高效、节能、寿命长的光源，包括管径 8080商场、商铺、营业厅等二次装修设计，所选灯具及光源应符合上述要求。监 控中心、办公等采用嵌入式高效格栅荧光灯；车库、设备用房采用控照型荧光灯。(2) 楼梯间及前室、消防电梯间及前室、走道、地下车库、变电所、柴油发 电机房、消防控制室、消防泵房、防排烟机房、餐厅、茶楼、营业厅、影院等处 设应急照明；出口处设安全出口标万达广场可行性研究报告46志灯；在疏散走道设应急照明及疏散

53、指示标志 灯；车库设疏散指示标志灯；以上照明灯具采用集中蓄电池应急电源柜供电。(3) 立面夜景照明拟采用内透光形式， 并采用泛光和内透光的形式突出顶部 造型，在管井及屋顶层预留电源，在裙楼屋顶层预留广告照明电源箱。(4)高层建筑屋顶设置航空障碍灯， 水平间距不超过4545 米，并采用自动通 断其电源的光敏控制装置。(四) 弱电和智能化设计工程1 1 电信系统该项目采用语音信号、数字信号的综合布线系统，利用综合布线系统建立高 速、大容量的信息传送平台，为用户提供语音、数据、图像、多媒体信息等各种 信息的高速传输通道。该项目拟设 2 2 处电信专用交接设备间，两个地块各 1 1 处，电信模块局根据

54、电 信规划要求设置，各单体建筑内地下一层设弱电间，放置电信机柜， 垂直干线采 用电缆桥架敷设，各户一根 8 8 芯 5 5类线入户，电信插座根据需要设置。2 2 有线电视系统普通电视信号由室外有线电视网引来，最高建筑屋顶设卫星天线，接收卫星信号， 卫星天线数量及接收节目内容需与甲方确定。有线电视系统采用 860MHZ860MHZ 邻频 传输，用户电平要求 6464 4dB4dB，图像清晰度应在四级以上。小区内设电视光端机房，楼内采用分支分配系统。户内设电视分配器箱，电视插座根据需要设置。3 3 保安监控系统该项目设保安控制室，内设矩阵主机、监视器等。在地下车库入口、电梯轿箱等 处设置摄像机，小

55、区出入口及主要道路、活动场地处设置摄像机。5.5. 停车场管理系统该项目地下车库设停车场管理系统，可采用非接触式ICIC 卡识别或影像全鉴别系统，系统应具备以下功能：自动计费及收费显示、出入栅门自动控制、异常情况 报警、当火灾发生时自动打开出入栅门。6.6. 消防系统电气消防系统包括：火灾自动报警系统、消防联动控制系统、消防事故广播 系统、消防直通电话系统、电梯运行监视控制系统。万达广场可行性研究报告47该项目设消防控制室，消防控制室与保安控制室联合设置， 消防控制室对所有建 筑的消火栓、自动喷洒灭火系统、防烟系统以及一般照明及动力电源实行监视和 控制。该项目形成统一的电气消防系统。7.7.

56、弱电线路小区内弱电干线（即弱电机房至各楼弱电间线路），包括电信线路、有线电 视线路、保安系统线路、消防系统线路等，在地下车库内沿弱电线槽敷设。（五）防雷该建筑群属于二类防雷建筑物，接保护地采用 TNTN-S S 系统。接地装置采用 强、弱电联合接地，接地电阻小于等于 1 1 欧。建筑物做总等电位联结和卫生间附 助等电位联结。电梯的外露可导电部分、桥架均做好接地。各种弱电设备设专用 接地线。变电室的高低压柜用-4X40-4X40 的镀锌扁钢做好接地。每栋建筑在电源进线处设 SPDSPD 浪涌保护器，以防止雷电波引入（六）燃气工程气源由市政燃气管网供给。管材使用无缝钢管，管道敷设采用直埋方式，加强

57、防腐。燃气由市政管网供应。四、环境保护（一）项目环境影响分析该项目的环境影响包括建设期和经营期的环境影响两个方面。 其中，项目经 营期的环境影响包括水环境影响、大气环境影响、固体废弃物环境影响分析、 声 环境影响和施工期间的环境影响等几个方面。1 1 .水环境影响分析该项目排放的污水主要是生活污水。项目产生的生活污水经隔油池和化粪池 处理后，其综合排水水质可满足兰州市污水综合排放标准。2.2. 大气环境影响分析万达广场可行性研究报告48该项目对大气的污染主要来自车辆尾气的排放， 尤其是地下车库车辆尾气的 排放。3.3. 固体废弃物环境影响分析该项目产生的固体废弃物主要是项目建设期间产生的建筑垃

58、圾和生活垃圾、建成入住后产生的生活垃圾。4.4. 声环境影响分析该项目所在区域噪声源比较多，主要的噪声源可归纳为三个方面，即公建设 备噪声和主要道路噪声，其中，公建设备噪声主要来源于给排水和暖通设备等。5.5. 施工期间环境影响分析施工期间主要存在的有噪声污染、施工扬尘、施工废水、建筑垃圾和生活垃 圾。其中，施工扬尘是施工期间对环境影响最大的因素。（二）环境保护对策根据该项目对环境的影响分析，本报告提出相应的环境保护对策，叙述如下：1 1 .水环境保护对策该项目排放的生活污水经过隔油池和化粪池处理后排入城市污水管道， 雨水 与生活污水分流处理，最终排入市政环保部门指定的市政管线内， 对周围的环境 影响不大。2.2. 大气环境保护对策对于大气污染环境保护对策主要从地下车库排气口的高度和排放速率考虑。各排气口的高度均不低于 1515 米,排放速率控制在 0.770.77 公斤/ /小时。为了减小各排 气口的排放速率，可以考虑适当增加车库排气口的数量。3.3. 固体废弃物环境保护对策为了减少生活垃圾的排放对周围环境的影响，可以采用下面的对策： 完善项目区生活垃圾分类收集设施，建立垃圾收集体系，逐步实行分类化、系统化。生活垃圾应用塑料桶或者车辆集中收